淺析20%房產(chǎn)個稅對房地產(chǎn)市場的影響

鄭歡

摘要：自2011年起，我國城市化率已過50%，這標志著我國城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)發(fā)生歷史性變化。未來幾十年，我國將進入城市化高速發(fā)展時期，幾億農(nóng)民進城，對住房將會產(chǎn)生極大的需求。在這個大背景下，房價高企，政府不得不采取各種措施對房價進行調(diào)控。于調(diào)控措施而言，最大的“亮點”莫過于去年政府落實對房產(chǎn)交易所得征收20%的個人所得稅的規(guī)定，這一政策引起了社會各個階層的廣泛關(guān)注和討論。在該政策落實一年多以后，到底對房產(chǎn)市場產(chǎn)生了哪些影響？筆者從不同利益集團角度出發(fā)，結(jié)合該政策實施具體情況，淺析了其對當今房地產(chǎn)市場的影響，并對其政策效果表達了自己的思考。

關(guān)鍵詞：20%房產(chǎn)個稅；房價；調(diào)控

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）09-0089-02

一、20%房產(chǎn)個稅的產(chǎn)生

2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，其中，該政策的亮點在于對個人交易房屋所獲得的收入將征收20%稅收的規(guī)定。這樣的規(guī)定，可謂“一石激起千層浪”，社會各界對這一規(guī)定進行了激烈的討論，主要爭論集中在這一規(guī)定能在多大程度上起到抑制投機，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的作用。事實上，我們首先應(yīng)當明確一點，對于出售個人房屋所得征收20%的所得稅，并不是什么“新政”。早在2011年所頒布的個人所得稅法便規(guī)定，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十”。但在實際操作過程中，由于年代問題等多種因素，一部分房屋無法核實原值，于是，對于此類房屋，國家一律按照銷售價的1%征收。與此同時，在經(jīng)濟激勵的作用下，就連能夠核實原值的房屋也按照1%的標準征收，從而使“對房交易征收20%個人所得稅的規(guī)定形同虛設(shè)”。[1]

眾所周知，由于我國正處于城市化進程的高速發(fā)展階段，在未來的相當長的一段時間里，我國還有幾億農(nóng)民將要進城，大量剛性需求造就了房地產(chǎn)市場的賣方市場，20%的個稅有很大可能被賣方轉(zhuǎn)嫁給買方。因此，在打擊投機的同時，如何避免“誤傷”剛需，是政府考慮的又一個焦點問題。正如住建部長姜偉新說，“無論新“國五條”什么時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數(shù)人的利益，符合長遠利益。”那么，究竟“國五條”會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？對各方利益進行了怎樣的調(diào)節(jié)？

二、20%房產(chǎn)個稅的影響

正如住建部長所言，20%的房產(chǎn)個稅不可能讓所有人都滿意，只能符合大多數(shù)人以及長遠利益。那么，哪些人是該政策的利益攸關(guān)方？顯然，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的各個主體，政府、中介組織、開發(fā)商、買房者、賣房者，都會受到這一政策的影響，那么究竟有怎樣的影響？

例如，一個家庭在2005年以20萬的價格購入一套住房，現(xiàn)在將其以50萬的價格售出，中間便有30萬的由于房價上漲帶來的收益。按照20%的個稅規(guī)定，需要繳納6萬元的稅收。

從政府角度看，無疑，這直接增加了稅收收入。但是，依政府而言，該政策的主要目的不在于增加國家稅收，而在于打擊投資，抑制房價的過快增長。暫且不說20%的個稅細則實施的具體情況，最關(guān)鍵的還是要顯示政府抑制房價的決心，自2010年1月的“國十一條”開始，政府已多次對居高不下的房價進行調(diào)控，但效果并不十分理想。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局2014年1月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管政府出臺了調(diào)控措施，但70個大中城市新建住宅售價連續(xù)第12個月同比上漲，其中一線大城市漲幅明顯。面對復蘇的房地產(chǎn)市場，政府必須表明自己的態(tài)度，在20%的個稅受到較大爭議的時候，住建部長姜偉新表示：“20%個稅一定要堅決實施，以后可能還會更加嚴格”，“先實施一段時間，看看市場的反應(yīng)再說”。這些話語在一定程度上反映了政府的心態(tài)，即無論20%個稅在多大程度上能起到抑制房價的作用，政府調(diào)控房價的決心是相當堅定的。

從中介組織角度看，短時間內(nèi)，中介組織的業(yè)務(wù)量激增。長時間看，由于20%的心理預(yù)期，購房者極有可能對二手房市場采取觀望態(tài)度，二手房市場可能遇冷，中介組織發(fā)展會受到一定沖擊。自2013年3月1日，20%個稅公布以來，由于不清楚其具體的實施時間。交易雙方都希望能夠搭上政策的“末班車”，規(guī)避20%個稅。因此，二手房市場十分火爆，成交量激增。但是，到去年4月，隨著各地相繼出臺“國五條”實施細則，中介組織的業(yè)務(wù)量也開始下降。從2014年市場情況看來，隨著越來越多的購房者采取觀望態(tài)度，中介組織交易量劇減，這也反映出其在一定程度上受到了調(diào)控政策的影響。

從開發(fā)商角度看，20%的個稅可能在一定程度上是有利于一手房市場的回暖，有利于開發(fā)商的（這也是為何一部分民眾認為20%的個稅是“只打蒼蠅，不打老虎”的原因）。如前所述，由于我國的房地產(chǎn)市場從總體上看仍然處于賣方市場，在二手房交易過程中，賣方極有可能將20%個稅全部或大部分轉(zhuǎn)嫁給買方。面對這多出來的幾萬元購房成本，買方自然不愿意承擔。尤其對于購買二手房的大部分買主而言，經(jīng)濟條件也不十分寬裕。因此，買方極有可能轉(zhuǎn)向一手房市場，哪怕，再多增加幾萬購房成本，買房者也更愿意購買新房。這無疑將二手房市場的大部分購買力擠向了一手房市場。更為重要的是，二手房市場在整個房地產(chǎn)市場中幾乎占據(jù)著半壁江山，一旦二手房市場遇冷，單靠一手房市場在短期內(nèi)是無法全部實現(xiàn)這么多供給的。在這種局面下，新房價格可能會進一步提升，開發(fā)商受益，買房者將會付出更高的代價。從現(xiàn)實狀況來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2014年5月70個大中城市房價情況來看，盡管過半城市環(huán)比下降（35個），但是，同比下降的城市只有一個。這充分說明，雖然當前房價上漲趨勢有所遏制，但與去年相比，房價仍未下降，反而有所增加。這從某個角度說明，20%的個稅政策對于抑制房價作用仍然有限。

從買房者角度看，20%產(chǎn)生的主要影響還是預(yù)期（“國五條”的實施細則很多城市并未公布）。一方面，部分購房者擔心賣房者將稅負轉(zhuǎn)嫁，于是趕在具體細則還未下達前進行置業(yè)，但這畢竟是少部分。更多的購房者是持觀望態(tài)度，期望“國五條”能夠有效打擊投資，抑制房價。同時，如果購買二手房，真的要買方來承擔稅負，買方寧愿增加購房成本購買新房。但是，無論采取哪一種購買途徑，購房者的置業(yè)成本都會有所增加。

最后，是這次政策的主要打擊對象，賣房者。嚴格說來，賣房者可以分為兩部分。一部分是只有一套住房的賣房者，顯然，這部分賣房者是希望通過交易購買更大住房，屬于典型的改善性住房交易。對于這一部分賣房者而言，從他們身上收取20%的個稅顯然不合理。因此，按照財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的收入免征個人所得稅?？梢?，對于家庭唯一的、且業(yè)主持有五年以上的房屋，基本不受政策限制。另一部分，是本次政策真正打擊的對象，通過投資房產(chǎn)獲得收益的賣房者。嚴格說來，20%的個稅規(guī)定對這一團體的打擊是相當精準的，前提是他們無法轉(zhuǎn)移稅負，但按照目前的情況看來，由于賣方市場的存在，賣方不轉(zhuǎn)移稅負似乎不可能（只是轉(zhuǎn)移的程度大小罷了）。同時，這部分投資者還有另一種選擇，將住房出租。這無形中就減少了一部分住房供給，會造成二手房市場交易量的下降，這無疑是對新房市場的利好，新房價格將會提高。

三、20%房產(chǎn)個稅面臨的挑戰(zhàn)

首先，穩(wěn)定房價的挑戰(zhàn)?！皣鍡l”的主要目的在于打擊投機，抑制房價。但是，現(xiàn)實的情況是，二手房賣家會把稅負（至少是一部分）轉(zhuǎn)嫁給買方，從而推高了二手房價格。如果買方不愿意承擔，轉(zhuǎn)向新房市場，則新房市場回暖，新房價格上漲，開發(fā)商受益。從某種角度來看，開發(fā)商反而是此次政策的受益者，似乎真正的“老虎”沒有打到，只是嚇跑了一部分“蒼蠅”。至少從當前的市場情況來看，房價并沒有受到明顯抑制。因此，20%房產(chǎn)個稅到底在多大程度上能起到抑制房價的作用，還有待進一步觀察。

其次，如何實施的挑戰(zhàn)。從各地的實施細則看，大多數(shù)城市對20%的所得稅政策都采取了回避態(tài)度，只公布了“房價調(diào)控目標”，被媒體稱為“溫柔的毛毛細雨”。糾其原因，還是地方政府的執(zhí)行問題，很多地方政府擔心20%的個稅會影響到投資住房的積極性，從而影響土地財政收入。畢竟，相比土地出讓金，20%的個稅收入在地方財政中所占的比例還是較小的。另一個因素是，即便是“決心最大”的北京市政府，對于20%個稅也采取了“彈性”制度，對于無法核實原值的住房仍按照1%的比例收稅。因為，真正要實現(xiàn)20%征稅也只能對2006年以后的房屋征收。2006年以前的房屋原值沒有入網(wǎng)，如果一定要按20%征收這又牽扯出兩項費時耗力的工作：住房信息聯(lián)網(wǎng)，以及對2006年以前房屋原值的核定。地方政府的執(zhí)行力以及實施20%個稅的具體條件都對征收20%個稅提出挑戰(zhàn)。這也許是今年來各大政府、媒體對20%個稅政策幾乎只字不提的原因。

四、結(jié)語

20%個稅的出臺，再一次顯示了政府抑制房價的決心，不過，效果并不顯著。從2014年的房價走勢來看，雖然其上漲勢頭有所緩解，但這并不能表明就是該政策的調(diào)控效果，實際上，左右房價走勢的決定性因素仍然是房屋的供求狀況。這里我們需要意識到的是，房價的高企，絕不僅僅是由于投資炒房這么一個因素造成的，我們要考慮到我國仍處于城市化進程的高速發(fā)展階段，未來還有幾億農(nóng)民市民化的過程。面對房地產(chǎn)市場的賣方市場，如何多管齊下，增加有效供給，調(diào)節(jié)需求，也許才是促使房價合理化的根本途徑。

參考文獻：

[1] 中 洋.看淡二手房個稅[J].大眾理財顧問，2006（8）.

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