論如何嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)測繪測算技術規(guī)范

樓和樂

杭州市房地產(chǎn)測繪公司 浙江省杭州市 310003

摘要：關于房屋面積測算研究一直以來都是房產(chǎn)測繪工作重點問題，現(xiàn)如今隨著社會民眾生活質(zhì)量的提高，人們精神與物質(zhì)要求都也在相應提升，對房屋居住環(huán)境下的房屋面積計算非常予以關注和重視?；诖耍恼轮袑ξ覈慨a(chǎn)測繪下房屋面積測算尚存的一些不可忽視問題進行了粗淺性分析，以期望房產(chǎn)測繪工作能夠嚴格執(zhí)行房產(chǎn)、房屋面積測算規(guī)范，進一步保障廣大社會消費者的群體利益及住房需求，促進房產(chǎn)經(jīng)濟更為蓬勃有力的迅猛發(fā)展。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；房屋；面積；測算；規(guī)范

房屋測量技術規(guī)范嚴格執(zhí)行能夠保障房產(chǎn)市場下開發(fā)單位及交易當事人間的所屬合法權益。同時，每一個精準的測量成果數(shù)據(jù)都能可能為現(xiàn)如今房產(chǎn)測繪下諸多房產(chǎn)民事糾紛案件解決提供重要依據(jù)。因此，測繪行業(yè)能夠嚴格執(zhí)行房產(chǎn)測量技術規(guī)范內(nèi)容，對保障房產(chǎn)開發(fā)抑或經(jīng)營單位，包括消費者的合法權益等，都具備重要現(xiàn)實意義與實踐價值。

一、房地產(chǎn)測繪工作執(zhí)行的重要性

在當前準入房產(chǎn)市場機制下，競爭最為激烈的是房產(chǎn)價格間的競爭。而通過房產(chǎn)測繪工作下房屋面積規(guī)范測算、計算卻能保障房產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營單位的經(jīng)濟效益。一方面嚴禁、標準的執(zhí)行房屋測量技術規(guī)范不但可保障有關經(jīng)營責任單位的盈利效益，同時也能保障市場下諸多消費者的合法權益，從而起到規(guī)范房產(chǎn)市場秩序與促進房產(chǎn)交易的重要目的。不能否認的是，房地產(chǎn)測繪工作執(zhí)行開展本身是一項既系統(tǒng)又全面、復雜的工作任務，其中主要涉及到的房屋面積計算始終需要測量人員具備專業(yè)技能的更新、創(chuàng)新能力，即非專業(yè)的業(yè)務水平從事房產(chǎn)測繪工作必然支撐不起相關業(yè)務開展。此外，房屋測繪行業(yè)基層管理人員職責、權屬義務重大，需要自身眼光具有遠瞻性，考慮整個房地產(chǎn)行業(yè)的秩序發(fā)展問題，從而才能在主觀意識上樹立責任感，和基層同仁做好房屋測量工作。另外，目前由于當前房產(chǎn)項目建設周期相對較長，投資成本也較高，所以房屋測繪面積工作執(zhí)行的質(zhì)量也會直接關乎到多房屋產(chǎn)品參與主體的多方效益、權益問題。由此可見，房產(chǎn)測繪工作按照技術規(guī)范執(zhí)行與操作是促進房產(chǎn)測繪行業(yè)及房產(chǎn)市場秩序發(fā)展的重要基石，具有重要價值和現(xiàn)實意義。

二、房產(chǎn)測繪有關技術研究

（一）常規(guī)測量方法

一般常規(guī)性的房屋測量方法主要包括直接量測量法與圖上量測法。前者主要從建筑物實際角度出發(fā)，從事相關實地測量工作，即憑借科學的方法將整個房屋單元劃分成若干個便于測量、計算所用的幾何模型，在通過這種幾個模型、圖形的相關面積計算公式計算出房屋面積。一般比較常規(guī)的圖形包括正方、三角、及平行四邊形等幾何圖形，即這類房屋面積類型計算可以直接套用相關計算公式，計算相對容易。但對于一些常規(guī)之外的不規(guī)則幾何模型，則需要在常規(guī)幾何圖形的計算基礎上，完成必要的實地測算。此時，則需要嚴格執(zhí)行測算技術規(guī)范要求，以保障測算的準確程度。而對于后者圖上測量法，通常包括求積儀法、方格網(wǎng)法、及三斜法等。求積儀法主要強調(diào)的是利用專用設備儀器，即通過求積儀完成圖上直接量算地塊面積的相關測量工作，在使用時通常要十分注重保持圖紙完整性，如果確實遇到難以計算的大規(guī)模房屋面積時，則可以將圖紙進行分塊分別計算。至于方格網(wǎng)法，主要是通過方格網(wǎng)將圖紙劃分成如果個小方格為單位的測算量，從而通過實地面積和方格網(wǎng)數(shù)相對應的計算出圖形面積。同理，三斜法主要是將結(jié)合圖形特征將其分成若干個小三角形，從而將每個三角形予以計算匯總后完成其圖上量的計算。

（二）數(shù)字測量方法

數(shù)字測量方法主要強調(diào)的是應用數(shù)字化測繪技術相關信息、數(shù)據(jù)等的應用完成房產(chǎn)平面圖的測繪，然后憑借坐標法準確得出房產(chǎn)面積大小。數(shù)字化房產(chǎn)平面圖測繪方法一般為：第一，以居住小區(qū)周圍的道路為標準設立出具體的導線網(wǎng)絡。通過數(shù)字化、智能化的全站儀予以采集數(shù)據(jù)后，利用導線平差得出整體平差。第二，把全站儀設置在各個導線管網(wǎng)點，主要測出房屋外墻勒腳之上坐標，從而憑借數(shù)字化、信息化計算機技術模擬出其房屋地層平面圖結(jié)構。第三，利用標準的鋼尺展開層和層之間的實地房屋測量，并將測繪結(jié)果納入到數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，求得每層的平面結(jié)構圖。第四，應用標準測量儀器，結(jié)合測量出的共用面積及每戶房屋面積的數(shù)據(jù)成果予以系統(tǒng)分析后，制成分戶平面結(jié)構圖。

三、房產(chǎn)面積測算注意要點研究

（一）多功能綜合樓測繪面積計算方法

多功能綜合樓現(xiàn)在多以智能建筑為主，這類房產(chǎn)樓房內(nèi)有普通住戶，也有商業(yè)辦公所用的寫字間、公共樓層管理單位等。因此，在實際測量各類房屋時，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關規(guī)定，應結(jié)合測量服務對象的不同而進行多層次、多級別的分攤測量工作。如此一來，第一同樣需要計算出整棟樓房的共有建筑面積大小，然后結(jié)合功能分區(qū)的不同按比例劃分測量面積。同時，功能區(qū)需要將上級劃分的共有面積和自有的共有面積求和相加進去，從而才能將面積分攤給功能區(qū)每層。然后通過得到的每層分攤面積大小和自有建筑面積求和，使之面積分攤給各套或各戶。即最終每套各戶的建筑面積加上分攤面積數(shù)據(jù)結(jié)果，就能得到每戶每套的實際產(chǎn)權面積大小。當然，如果建筑設計結(jié)構相對規(guī)則，存在功能區(qū)和共有建筑區(qū)面積結(jié)構相同時，也可以不進行層級分攤，直接予以按戶分攤原則進行計算即可。

（二）處理好房屋設計面積、房屋產(chǎn)權面積和房屋測量建筑面積的相應關系

建筑房產(chǎn)是以每個房屋作為組成單位所構成的，其中房屋設計面積、產(chǎn)權面積、以及測量建筑面積三者之間關系密切，在實際房屋面積測量中需要綜合考慮三者的主要關聯(lián)。結(jié)合房屋政策有關規(guī)范可知：房屋產(chǎn)權面積是指房屋業(yè)主實際擁有建筑面積，并且需要在地方房屋行政管理有關單位完成房屋產(chǎn)權審核、驗收的登記流程工作。其中，這一過程需要由房屋開發(fā)單位去委托給資質(zhì)合格的房屋測繪行業(yè)機構來完成有關房屋面積、圖紙的測量工作。但是，為了研究房產(chǎn)測繪工作下房屋面積測量執(zhí)行是否符合相應技術規(guī)范，則需要深度了解設計面積和實際建造面積，包括產(chǎn)權面積之間的緊密關系。即設計規(guī)劃面積往往直觀決定于房屋使用業(yè)主的實際面積大小。而經(jīng)過產(chǎn)權面積登記流程工作開展卻又能檢驗出設計規(guī)劃是否符合相應設計要求，從而才能有效保障實際房屋測算面積和產(chǎn)權面積保持一致，使房屋測繪工作開展更為規(guī)范與嚴格。

（三）其他注意問題

房屋面積測量工作執(zhí)行時極易對不規(guī)則面積測量產(chǎn)生誤差發(fā)生。因此，在計算產(chǎn)權面積時應綜合考慮建筑總面積及各套個戶的局面不規(guī)則面積計算問題，將其按照規(guī)范分攤參數(shù)予以計算，從而才能為求得產(chǎn)權面積精準數(shù)據(jù)提供計算保證。此外，嚴格執(zhí)行房產(chǎn)測繪工作技術規(guī)范，應建立在依據(jù)《城市房屋權書屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》等有關行業(yè)法律法規(guī)要求的基礎上，才能真正使房產(chǎn)測繪工作下房屋面積測量規(guī)范執(zhí)行能夠在實踐中得到認真貫徹，確保房地產(chǎn)房屋面積測繪工作高效完成。

結(jié)語

現(xiàn)實房屋面積測量中，除卻在嚴格執(zhí)行測繪技術規(guī)范內(nèi)容時，還應當加強局部管理問題的創(chuàng)新管理制度研究，重點強大加大監(jiān)督執(zhí)行力度，以此才能保障嚴格執(zhí)行測繪技術規(guī)范的貫徹成果，從本質(zhì)上解決房屋面積測量工作難題，提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量。

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