租賃權(quán)對(duì)抗力制度探析

【摘要】租賃權(quán)的對(duì)抗效力這一概念一直以來被約定俗成為“買賣不破租賃”。為保護(hù)交易安全及承租人利益，維護(hù)社會(huì)秩序與穩(wěn)定，我國《合同法》第229條規(guī)定此原則，但條文過于簡單概括，適用過程中諸多具體問題不甚明了，存在許多不足之處。本文即對(duì)實(shí)踐中常出現(xiàn)的問題進(jìn)行初步探討，提出相關(guān)建議，以期能對(duì)此制度的完善起到一定的積極作用。

【關(guān)鍵詞】租賃權(quán)；對(duì)抗效力；買賣不破租賃

租賃權(quán)對(duì)抗效力傳統(tǒng)上一直被稱為“買賣不破租賃”，指在租賃期間，出租人將租賃物出賣的，承租人對(duì)該租賃物的使用權(quán)不因買賣而受到影響，租賃合同對(duì)新的買受人繼續(xù)有效。它是大陸法系國家普遍設(shè)立的以保護(hù)承租人利益為目的的一項(xiàng)制度，使租賃權(quán)基于承租人對(duì)租賃物的占有而產(chǎn)生對(duì)抗受讓人的效力。我國《合同法》第229條對(duì)此制度規(guī)定為：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！笨梢姉l文之簡約概括，與其他國家有限制性的規(guī)定亦大不相同，適用限制上最少。也正因?yàn)槿绱?，司法?shí)踐中具體適用此條款時(shí)，有諸多問題需要進(jìn)一步探討與明晰。

一、“租賃物”范圍問題

作為確立此制度的《德國民法典》規(guī)定：“買賣不破租賃”適用于住房的使用租賃（第566條第1款）、土地的使用租賃（第578條第1款）、住房以外的房屋使用租賃（第578第2款）、已登記船舶的使用租賃（第578a條）。[]通過條文可見，《德國民法典》規(guī)定的租賃權(quán)對(duì)抗效力在客體適用范圍上甚廣，可適用于所有房屋類型的使用租賃，土地使用租賃，和已登記的船舶使用租賃。但沒有規(guī)定可適用于一般動(dòng)產(chǎn)。瑞士、法國、日本、奧地利等國的民法基本上也是將買賣不破租賃原則適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃，法國民法更是將買賣不破租賃原則限制適用于經(jīng)公證及定期不動(dòng)產(chǎn)租賃。我國《合同法》第229條規(guī)定的租賃物沒有區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)而統(tǒng)一適用，是否妥當(dāng)？

租賃權(quán)對(duì)抗制度設(shè)立的最初意旨在于保護(hù)承租人，以免其無所可居，是為保護(hù)弱者的基本生存問題。而隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)今承租人的范圍已非常廣泛。從房屋、土地的承租到表演場(chǎng)所的承租再到汽車、保險(xiǎn)柜的承租，承租人所涵蓋的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者越來越寬?？梢钥隙ǖ氖呛芏鄤?dòng)產(chǎn)承租人及不動(dòng)產(chǎn)承租人已不再是弱勢(shì)群體?；谏鲜鲈颍瑯O端看法提出：應(yīng)僅對(duì)涉及到基本生存的住房租賃的承租人給予保護(hù)，而對(duì)那些非經(jīng)濟(jì)上弱者的承租人沒有保護(hù)的必要。筆者認(rèn)為，此觀點(diǎn)從立法目的上講有一定合理性，但不切合實(shí)際。另一觀點(diǎn)指出，應(yīng)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)，僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)承租人進(jìn)行保護(hù)。黃立先生即認(rèn)為：買賣不破租賃原則自法政策上言以不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃為宜。筆者贊同此觀點(diǎn)。理由如下：（1）從立法政策角度考慮，動(dòng)產(chǎn)承租人大多不是弱勢(shì)群體，其租賃的動(dòng)產(chǎn)對(duì)其生活或營業(yè)的影響不會(huì)如不動(dòng)產(chǎn)租賃一樣涉及基本生存和安身立命問題，可依一般合同糾紛予以解決。（2）一般動(dòng)產(chǎn)具有種類性，可替代性強(qiáng)。即便租賃物出賣他人，承租人可選擇的替代品余地較大，而且在商品經(jīng)濟(jì)如此發(fā)達(dá)的環(huán)境下進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)的再選擇，較為方便。（3）對(duì)于特殊類型動(dòng)產(chǎn)租賃，可以依據(jù)特別法的專門規(guī)定對(duì)承租人利益予以維護(hù)。（4）實(shí)踐中涉及到動(dòng)產(chǎn)租賃的糾紛本身較少，沒有必要對(duì)動(dòng)產(chǎn)承租人也賦予其租賃權(quán)的對(duì)抗力。

因此，筆者認(rèn)為，租賃合同本身即為債權(quán)合同，法律賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力，是出于保護(hù)作為承租人一方弱勢(shì)群體的需要。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)承租而言，由于其與生活生存密切相關(guān)，法律給其特別保護(hù)實(shí)為必要。但是如今，動(dòng)產(chǎn)承租人本身并不再為弱勢(shì)一方，法律并沒有必要再給予特殊保護(hù)。動(dòng)產(chǎn)承租人的租賃若是遭到破壞，完全可以依據(jù)一般合同糾紛解決。故而，在租賃物的范圍上，應(yīng)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，僅賦予不動(dòng)產(chǎn)承租人以租賃權(quán)的對(duì)抗力。

二、缺乏公示制度保護(hù)受讓第三人權(quán)利

由于《合同法》第229條有關(guān)“買賣不破租賃”的規(guī)定確立了租賃權(quán)具有物權(quán)的特征，租賃權(quán)也應(yīng)同其他物權(quán)一樣須遵循諸如“物權(quán)法定”、“公示公信”的基本原則。承租人的租賃權(quán)既然可以對(duì)抗善意受讓人，那么它也需公示，這是租賃權(quán)物權(quán)化的性質(zhì)使然。

縱觀其他大陸法系國家的立法，大都賦予了租賃權(quán)對(duì)抗力的公示機(jī)制?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定：如果出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋繼承人。公示方式主要有：登記、公證或者交付。

從我國立法上來看，首先，對(duì)于特殊類型的動(dòng)產(chǎn)租賃，法律法規(guī)作出了租賃權(quán)公示制度的規(guī)定，如：《民用航空法》第33條、《船舶登記條例》第6條。其次，對(duì)于房屋租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋租賃管理辦法》有相關(guān)登記備案的規(guī)定。同時(shí)，如《成都市房屋租賃管理辦法》等多數(shù)地方規(guī)章也有類似規(guī)定。這些規(guī)定可以說具有一定積極意義，但并無一般適用效力。因此，對(duì)于除了特殊動(dòng)產(chǎn)租賃公示制度之外的租賃物如何適用公示制度，《合同法》應(yīng)該做出統(tǒng)一性的立法。就公示方式而言，筆者認(rèn)為交付較為困難，公正成本高昂，采用登記制度較為合理，第三人可以通過查找登記簿得知租賃權(quán)是否存在。

鑒于上文筆者建議租賃權(quán)對(duì)抗力應(yīng)僅適用于不動(dòng)產(chǎn)承租人，因而并不涉及到動(dòng)產(chǎn)租賃的公示。《合同法》應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示制度進(jìn)行明確規(guī)定。若未進(jìn)行登記，只是簽訂了租賃合同，此時(shí)承租人便不可以對(duì)抗善意第三人。

三、租賃權(quán)對(duì)抗力的適用期間

《合同法》第229條規(guī)定：“在租賃期間”發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。租賃權(quán)的對(duì)抗力是在整個(gè)租賃期間都適用還是在一個(gè)具體的期間內(nèi)適用，不同的人對(duì)此有理解偏差。相對(duì)于承租人而言，當(dāng)然是自訂立租賃合同，合同成立生效時(shí)起算更有利于其權(quán)益保護(hù)，但對(duì)于第三人而言則恰恰相反。因此，明確對(duì)抗制度發(fā)生效力的期間，具有重要意義。

按照通常的理解，租賃期間是指租賃合同成立生效到約定的租賃期限屆滿為止?！逗贤ā芬?guī)定的“租賃期間”如果理解為整個(gè)租賃期間，租賃權(quán)都具有對(duì)抗力，對(duì)于第三人而言是明顯不利的。首先，出租人與承租人只是簽訂了租賃合同，但是并沒有轉(zhuǎn)移占有，也未進(jìn)行登記，該種情形下第三人無從知曉租賃物的權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行受讓，如果此時(shí)承租人即可對(duì)抗該第三人，則明顯不公。其次，若理解為在租賃物交付承租人，承租人進(jìn)行了實(shí)際占有后其便有對(duì)抗效力，那么此時(shí)，第三人該如何知道承租人的實(shí)際占有？對(duì)于租賃合同是否存在，租賃物是否被承租人占有，第三人根本無法得知也不可能預(yù)見。筆者認(rèn)為在這種情況下，承租人可以依據(jù)占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)來主張權(quán)利，而不能用租賃權(quán)對(duì)抗力來對(duì)抗第三人，否則對(duì)第三人來說更加不利。

因此，《合同法》第229條對(duì)租賃權(quán)發(fā)生對(duì)抗力的期間籠統(tǒng)地使用“租賃期間”一詞而未區(qū)分不同的情況是存在缺陷的，范圍明顯過于寬泛，其結(jié)果是導(dǎo)致租賃權(quán)“物權(quán)化”的范圍擴(kuò)大了。筆者認(rèn)為，應(yīng)具體規(guī)定為，在出租人與承租人進(jìn)行租賃登記后，承租人才能基于租賃權(quán)而對(duì)第三人對(duì)抗。若未進(jìn)行登記，只是簽訂了租賃合同或者是僅占有租賃物，并不能產(chǎn)生租賃權(quán)的對(duì)抗力。如此才更有利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定。

四、租賃權(quán)對(duì)抗力的法律效果問題

《合同法》229條規(guī)定了租賃權(quán)對(duì)抗力的法律效果，即：“不影響租賃合同的效力”，指“就受讓人與承租人之間關(guān)系而言，租賃合同對(duì)受讓人繼續(xù)存在，即受讓人取代了原出租人而與原承租人繼續(xù)發(fā)生租賃關(guān)系，租賃合同轉(zhuǎn)而存在于受讓人與承租人之間?！眹鴥?nèi)學(xué)界通說持此觀點(diǎn)。該項(xiàng)規(guī)定不僅不利于關(guān)系責(zé)任的判斷，也會(huì)導(dǎo)致各方權(quán)利義務(wù)不明確，而且諸多問題得到不到有效解決。

其一，承租人向出租人交的押金如何處理。實(shí)踐中可能出現(xiàn)的情形包括：一是原出租人與承租人之前約定須交付押金，但租賃物讓與時(shí)承租人尚未交付的，第三受讓人有權(quán)根據(jù)約定向承租人請(qǐng)求交付。若承租人之前已經(jīng)交付的，受讓人可以向原出租人請(qǐng)求轉(zhuǎn)付。二是受讓人已從原出租人或承租人處取得押金的，有向承租人返還的義務(wù)。三是繼受人未從原出租人處轉(zhuǎn)受押金的，是否負(fù)有向承租人返還的義務(wù)。這一問題一直以來爭議很大。

理論及實(shí)務(wù)中有三種觀點(diǎn)：一為現(xiàn)出租人返還主體說，二為押金實(shí)際占有人說，三為債務(wù)并存承擔(dān)說。筆者認(rèn)為第三種觀點(diǎn)僅考慮了承租人的利益，但卻對(duì)受讓人極為不利，因此不支持此觀點(diǎn)。而王澤鑒先生認(rèn)為，出租人未將押金轉(zhuǎn)交于受讓人時(shí)，承租人究應(yīng)向出租人或受讓人請(qǐng)求返還，系利益衡量上之一項(xiàng)難題。目前實(shí)務(wù)上認(rèn)為僅得向出租人請(qǐng)求，受讓人不負(fù)返還義務(wù)實(shí)有相當(dāng)依據(jù)。他的觀點(diǎn)即為押金如果沒有轉(zhuǎn)付，承租人只能向原出租人主張，而不能向受讓人主張。我國《合同法》對(duì)此問題沒有明確，筆者認(rèn)為有必要進(jìn)行規(guī)范。

其二，受讓人如不履行義務(wù)，原出租人是否承擔(dān)連帶責(zé)任。對(duì)于這一點(diǎn)，《德國民法典》第571條第2項(xiàng)和我國《大清民律草案》第682條都規(guī)定了出租人的保證責(zé)任。[]這一規(guī)定使出租人并不因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不再負(fù)任何義務(wù)，出租人不能因?yàn)閷⒆赓U物轉(zhuǎn)手后就萬事大吉，相反他應(yīng)就受讓人的選任對(duì)承租人負(fù)責(zé)。筆者認(rèn)為如此做法是符合利益平衡原則的，在租賃權(quán)對(duì)抗力的法律效果這一問題上，不能簡單的采納概括的債務(wù)承擔(dān)模式，使新出租人承擔(dān)一切。相比較而言，德國的做法更可取，即并存的債務(wù)承擔(dān)模式，租賃物轉(zhuǎn)讓后原出租人應(yīng)就受讓人不履行義務(wù)給承租人造成的損害承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如此才更符合租賃合同的屬性，進(jìn)一步保護(hù)承租人利益。

綜合以上針對(duì)不同問題的思考與分析，竊以為我國《合同法》對(duì)租賃權(quán)對(duì)抗效力這一制度的規(guī)定，疏漏之處明顯。不僅條文數(shù)量較少，內(nèi)容也過于簡單粗糙籠統(tǒng)。對(duì)不足之處加以完善實(shí)為必要。

五、小結(jié)

租賃權(quán)對(duì)抗效力這一制度自產(chǎn)生以來，以其特有的功能在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮了重要作用，具有重要意義。但是由于法條規(guī)定不盡完善，尚存在許多缺陷之處，故本文對(duì)實(shí)踐中較常遇見的問題進(jìn)行一定的分析和探討，并提出具體建議。以期今后的合同立法，能夠重視這些問題，在平衡各方利益的基礎(chǔ)上，提供解決機(jī)制，使租賃權(quán)對(duì)抗效力這一制度在保護(hù)交易安全，保護(hù)承租人利益，維護(hù)社會(huì)秩序與社會(huì)穩(wěn)定等方面更具備實(shí)際意義，進(jìn)一步發(fā)揮其應(yīng)有之效用。

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作者簡介：

張萌，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，2011級(jí)，民商法碩士研究生