房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理與控制分析

沈艷麗　李剛

摘 要：成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而實(shí)施過程中成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。從房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理與控制為出發(fā)點(diǎn)，針對實(shí)施階段成本管理出現(xiàn)的問題，較全面地對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段各個(gè)環(huán)節(jié)存在的具體問題進(jìn)行分析，并針對房地產(chǎn)實(shí)施階段成本控制的方法進(jìn)行進(jìn)一步的探索，以期達(dá)到成本控制的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；實(shí)施階段；成本管理；成本控制

中圖分類號：F230 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）19-0165-02

引言

如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制作為企業(yè)的核心競爭力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要解決的問題。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施階段包括分為設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構(gòu)成的。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程成本控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過程，即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算，以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的成本控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的，各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此，要建立一體化的管理體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，糾正偏差，使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問題分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理上，房地產(chǎn)商通常只重視施工階段的成本控制，而對設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。中國房地產(chǎn)商只重視“顯成本”的控制，而對“隱成本”不加以重視，結(jié)果造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目只得益于設(shè)計(jì)成本費(fèi)用的減少卻反而增加了其后工程成本的造價(jià)，使得成本實(shí)際卻大大增加。具體房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在問題如下：

（一）只重視施工階段的成本控制，不重視設(shè)計(jì)階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段，應(yīng)該說是比較重要的一個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)普遍對項(xiàng)目工程施工階段非常重視。房地產(chǎn)公司均設(shè)有工程部，同時(shí)聘請專業(yè)的工程監(jiān)理公司對項(xiàng)目施工進(jìn)行直接的監(jiān)控。開發(fā)商忽視了對設(shè)計(jì)階段的成本控制，往往將設(shè)計(jì)費(fèi)一壓再壓，認(rèn)為這就是節(jié)約成本。開發(fā)商普遍缺乏對設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設(shè)計(jì)保守或不合理，從而造成浪費(fèi)。

（二）不重視計(jì)劃和管理，導(dǎo)致成本失控

企業(yè)的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活動效能低下，資源沒有得到合理利用，成本失真的問題時(shí)有發(fā)生。在評估成本支出時(shí)，材料利用率低、設(shè)備效用差、技術(shù)及產(chǎn)品儲備不足、價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值增值過程的無用環(huán)節(jié)、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

（三）招標(biāo)投標(biāo)沒有真正起到成本控制的作用

通過實(shí)行招投標(biāo)以降低造價(jià)，保證質(zhì)量，確實(shí)有其必要性和現(xiàn)實(shí)性。很多房地產(chǎn)公司（特別是一些國有房地產(chǎn)公司）不愿意搞公開的工程招投標(biāo)。雖然政府作了硬性規(guī)定，工程招投標(biāo)依然若隱若現(xiàn)未能全面實(shí)現(xiàn)，沒有起到成本控制的作用。

（四）現(xiàn)場簽證控制不力，導(dǎo)致成本失控

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長，工程變更是項(xiàng)目施工階段經(jīng)常會遇到的問題，它常常伴隨著工程費(fèi)用的增加，同時(shí)也可能會引起停工、返工現(xiàn)象，造成項(xiàng)目總成本的大幅增加。如加強(qiáng)預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量的監(jiān)理等，卻忽視了對工程變更的控制，從而造成施工階段的支出超出預(yù)算，使得施工階段的成本難以控制。

二、房地產(chǎn)實(shí)施階段成本控制的措施

（一）設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是初步設(shè)計(jì)階段。因?yàn)樵诔醪皆O(shè)計(jì)階段，建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)等已基本確定，因此在初步設(shè)計(jì)階段就開始進(jìn)行投資估算顯得尤為重要。設(shè)計(jì)階段可以采用的成本控制方法有：

1.推行設(shè)計(jì)招標(biāo)與設(shè)計(jì)監(jiān)理

實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)和實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下公平競爭，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競爭能力，同時(shí)也擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度

積極推行限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。作為設(shè)計(jì)單位，要推行限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳盡的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位和工程建設(shè)成本范圍，特別要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下盡可能節(jié)約成本。

3.運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選設(shè)計(jì)方案

在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行投資控制，就是把工程的功能和投資兩個(gè)方面進(jìn)行綜合分析。選擇投資相對較低，功能相對較高的方案，確保必要的使用功能，消除不必要功能的費(fèi)用，從而達(dá)到控制投資的目的。

4.加強(qiáng)圖紙會審工作并實(shí)行設(shè)計(jì)的獎懲制度

加強(qiáng)圖紙審核，將工程變更盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)出圖前，組織設(shè)計(jì)部、工程部造價(jià)部對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、同時(shí)，制定較為詳細(xì)的、操作性較強(qiáng)的獎懲方案，從節(jié)約額中提取一定比例的金額進(jìn)行獎勵，進(jìn)而提高設(shè)計(jì)人員的工程成本控制意識，避免工程設(shè)計(jì)的肥梁胖柱、超量配筋、加大截面、任意提高鋼筋混凝土強(qiáng)度等級等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象。

（二）施工階段的成本控制

1.工程變更控制

設(shè)計(jì)變更是在工程施工過程中為滿足施工現(xiàn)場條件變化、保證設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，完善設(shè)計(jì)而進(jìn)行的修改工作。工程成本增減幅度應(yīng)控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時(shí)，更要慎重。一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失進(jìn)行比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。建設(shè)單位要事先做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，設(shè)計(jì)變更時(shí)間做節(jié)點(diǎn)控制，主體變更控制節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為標(biāo)準(zhǔn)層砌筑完成，現(xiàn)場統(tǒng)一檢查與核對；室外變更時(shí)間控制節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為污水、雨水管線完成施工，對總圖進(jìn)行全面檢查。

2.索賠控制

在索賠事件發(fā)生后做好同期記錄，根據(jù)工程的實(shí)際情況，給承包商發(fā)放停工和復(fù)工通知，盡可能減少工程損失，并應(yīng)掌握第一手資料，以便于與承包商日后索賠費(fèi)用的核實(shí)。

（三）竣工階段的成本控制

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本。

1.核驗(yàn)結(jié)算資料

根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成工作，是否有丟項(xiàng)、落項(xiàng)的工程。

2.結(jié)算費(fèi)用審核

根據(jù)各項(xiàng)合同，處理好施工過程變更和索賠后，重點(diǎn)審查工程量、審查材料價(jià)格及單價(jià)的套用、換算、補(bǔ)充是否合理，是否符合合同規(guī)定；在結(jié)算時(shí)實(shí)行復(fù)審制度，以確保工程結(jié)算能按照合同約定的方式進(jìn)行，并進(jìn)行工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

結(jié)束語

本文強(qiáng)調(diào)對影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本最大的實(shí)施階段的成本控制存在的問題和成本控制措施進(jìn)行分析和研究。在設(shè)計(jì)階段，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度和限額設(shè)計(jì)制度，加強(qiáng)圖紙會審工作，實(shí)行設(shè)計(jì)的獎懲制度，加強(qiáng)成本的控制。在招投標(biāo)階段，選用合理的合同模式編制招標(biāo)文件、評標(biāo)、議標(biāo)工作，并對部分材料實(shí)施戰(zhàn)略采購制度，通過競爭得到合理的市場價(jià)格。在施工階段，通過對項(xiàng)目工程變更和索賠控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目過程成本的控制。在竣工階段，進(jìn)行核驗(yàn)結(jié)算資料和加強(qiáng)結(jié)算費(fèi)用審核工作等具體成本控制措施。

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[責(zé)任編輯 安世友]endprint