北京市房地產(chǎn)泡沫狀況與成因分析

張夢(mèng)瑤

摘 要：對(duì)北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資、固定資產(chǎn)投資、商品房銷售情況進(jìn)行量化分析，并計(jì)算地價(jià)與GDP、物價(jià)增長率的相關(guān)指標(biāo)，據(jù)此分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)狀況以及泡沫情況，并從價(jià)格預(yù)期、土地稀缺性、流動(dòng)性膨脹、銀行信貸非理性膨脹、稅收政策幾個(gè)方面對(duì)影響泡沫形成的因素進(jìn)行分析，為相關(guān)市場(chǎng)參與者提供相關(guān)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：北京；房地產(chǎn)泡沫；成因

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）22-0159-04 2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)被作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，然而在房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，不少地方的房價(jià)一直保持在高位較快增長，超出了眾多普通民眾的承受能力，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)良性可持續(xù)發(fā)展造成了不利影響。其中北京作為中國一線特大城市，房價(jià)一直居高不下，并以較快速度增長，甚至有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)泡沫的概念

（一）房地產(chǎn)

房地產(chǎn)在中國法律中尚無明確定義，本文將其定義為：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物，同時(shí)還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。

（二）房地產(chǎn)泡沫

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中將房地產(chǎn)泡沫定義為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者，伴隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加。準(zhǔn)確來說，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的運(yùn)動(dòng)。

二、北京市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)指標(biāo)

北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額，除2008年略有下降之外，一直呈上升趨勢(shì)，表明市場(chǎng)普遍看好未來發(fā)展，而開發(fā)企業(yè)數(shù)量自2009年呈下降趨勢(shì)，可視為行業(yè)整合調(diào)整、企業(yè)兼并的結(jié)果。

雖然相比2009年的高峰期，房地產(chǎn)投資增長率有所下降，但這主要是由于固定投資增長放緩的大環(huán)境影響。房地產(chǎn)投資占固定投資比重一直維持在50%左右，而縱觀歷史數(shù)據(jù)，在2004年之前，房地產(chǎn)投資占比一直小于20%，不難發(fā)現(xiàn)2006年來房地產(chǎn)投資比重急劇上升，且占比持續(xù)過高，與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)投資存在過熱現(xiàn)象，有引發(fā)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

商品房銷售額與商品房銷售面積大體保持相同趨勢(shì)，均在2008年達(dá)到低谷，2009年達(dá)到高點(diǎn)，近二年在北京嚴(yán)厲的調(diào)控措施下有所回落，一方面說明有大量的潛在需求被行政干預(yù)抑制，一旦放松很有可能引起反彈。另一方面也說明有大批的潛在購房者持幣觀望，大家對(duì)未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展難以達(dá)成共識(shí)。

（二）房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)

從總體看，無論是從住宅用地還是波動(dòng)較為敏感的商服用地來看，北京的地價(jià)增長率多個(gè)年份都高于GDP增長率。北京地價(jià)尤其是住宅用地的地價(jià)增長率絕大多年份都高于物價(jià)增長率，地價(jià)呈現(xiàn)脫離物價(jià)水平單獨(dú)上漲的特征，有的年份甚至出現(xiàn)負(fù)增長，即在物價(jià)增長率為負(fù)的情況下地價(jià)仍出現(xiàn)快速增長。

綜觀以上分析，北京市房地產(chǎn)基本處于繁榮狀態(tài)，近兩年調(diào)控雖在短期內(nèi)起到一定成效，但長遠(yuǎn)來看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一定程度的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

三、北京房地產(chǎn)泡沫原因

（一）供需矛盾不斷強(qiáng)化了價(jià)格上漲預(yù)期，并引發(fā)投機(jī)機(jī)制

房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)特征就是不斷上漲的價(jià)格引發(fā)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，導(dǎo)致新的買者跟進(jìn)。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出特征是需求龐大而供給不足。鄭煜祺（2012）利用因子分析、聚類分析研究房地產(chǎn)的供需關(guān)系，得出結(jié)論北京和上海房地產(chǎn)屬于嚴(yán)重供不應(yīng)求。突出的供需矛盾無疑不斷強(qiáng)化價(jià)格上漲預(yù)期，房地產(chǎn)的投機(jī)機(jī)制導(dǎo)致在價(jià)格上漲預(yù)期下，盡管價(jià)格上漲，需求反而不斷上升、供給不斷下降，刺激價(jià)格持續(xù)上漲。

房地產(chǎn)需求一般可分為投機(jī)性需求、改善性需求、被動(dòng)型需求、剛性需求。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中剛性需求占據(jù)絕大部分。隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的農(nóng)村人口和外來人口涌入北京，城鎮(zhèn)居民將由現(xiàn)有的4.9 億增長到8～8.5 億，這就帶來3億多的住房需求，再加上北京居民自身的住房需求，共同推動(dòng)了需求上升。同時(shí)中國傳統(tǒng)的“安土重遷”思想、結(jié)婚要先買房的社會(huì)潮流以及國內(nèi)租房市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)等因素使得許多本應(yīng)尋求租房的需求轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過旺。另外，在中國行政權(quán)力干預(yù)下，北京聚集了大量優(yōu)質(zhì)資源。北京擁有全國最多的世界五百強(qiáng)總部，全國最多的211大學(xué)。這一切吸引了全國各地人口流入，帶來剛性需求的增長，同時(shí)也促進(jìn)了投機(jī)性需求的增長。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方面主要存在供給量不足和供給結(jié)構(gòu)不足的問題。隨著近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，房地產(chǎn)商出于對(duì)利潤的追逐，越來越熱衷于建設(shè)高檔住宅和大戶型住宅，中等偏低收入的人群需求得不到滿足，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)上漲。

（二）土地的稀缺性

土地的稀缺性、不可移動(dòng)性、不可替代性使得房地產(chǎn)成為投機(jī)活動(dòng)的良好標(biāo)的物。土地具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)土地需求上升、價(jià)格上漲時(shí)，由于土地資源短期內(nèi)難以增加，導(dǎo)致供給增長緩慢，從而土地價(jià)格不斷上漲。同時(shí)，中國的土地由政府壟斷，按計(jì)劃經(jīng)審批使用，實(shí)際操作中地方政府通過土地出讓獲取高額溢價(jià)，地方政府有動(dòng)力限制并且以高價(jià)供應(yīng)土地，2012年北京市僅完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃的31%。據(jù)國土資源部有關(guān)調(diào)查，地價(jià)占到北京房地產(chǎn)價(jià)格的24%以上，虛高的地價(jià)必然使得北京房價(jià)居高不下，甚至出現(xiàn)泡沫。

（三）流動(dòng)性膨脹

流動(dòng)性的膨脹使得大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)具有資產(chǎn)屬性，大量資金的流入使得資產(chǎn)價(jià)格急劇上升。結(jié)合中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)際看，流動(dòng)性膨脹的原因主要有信貸寬松、貨幣供應(yīng)量增加、國際游資的流入、居民投資渠道的缺乏。

信貸政策與利率變化也會(huì)影響資金供給，影響供給和需求。利率上升一般會(huì)使買房者成本上升、支付能力降低、需求減少，而房地產(chǎn)商的成本會(huì)上升，有可能價(jià)低出售以加快資金回籠，有可能提高售價(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，也可能保持售價(jià)不變。過于寬松的購房信貸政策也會(huì)使需求上升，嚴(yán)格的信貸政策有利于降低投資性需求。貨幣供應(yīng)會(huì)通過影響利率和人們的支出，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。截至2014年4月中國M2供應(yīng)量已達(dá)到1 168 806.69億元，且呈進(jìn)一步上升趨勢(shì)，充足的貨幣供應(yīng)使大量資金購買房地產(chǎn)，推動(dòng)房價(jià)上升。除此之外，美國、歐洲等發(fā)達(dá)國家的QE政策，使大量資本逃出進(jìn)入新興市場(chǎng)國家，也在一定程度上促進(jìn)了流動(dòng)性。流動(dòng)性的膨脹也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠以較低的成本獲取資金，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)的繁榮開發(fā)。

國內(nèi)資金缺乏收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡的投資渠道。近年中國制造業(yè)一直萎靡不振，匯豐PMI指數(shù)最近5個(gè)月仍一直處于榮枯線以下，大量資金抽離制造業(yè)轉(zhuǎn)投利潤率更高的房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)房價(jià)的升高起到了推動(dòng)作用。而另一方面，普通居民的投資渠道也受阻。近年來基準(zhǔn)利率一直較低，相比不斷上漲的物價(jià)，實(shí)際利率已經(jīng)變?yōu)樨?fù)值，而中國尚不發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)使普通居民投資渠道有限。股市2012年至今一直在2000點(diǎn)左右徘徊，對(duì)閑散資金的吸引力較小。而諸如保險(xiǎn)、理財(cái)產(chǎn)品等金融產(chǎn)品又因門檻高、不規(guī)范、存在欺詐等原因難以保證實(shí)際收益率。相比之下，房地產(chǎn)成了普通居民投資的一大渠道，促進(jìn)了投資性需求的增長。

（四）銀行信貸的非理性膨脹

除去投機(jī)機(jī)制外，房地產(chǎn)還具有自我膨脹機(jī)制。銀行信貸的參與使得銀行對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成推動(dòng)具有重要推動(dòng)作用。房地產(chǎn)擁有者將所持有的房產(chǎn)作為抵押品向銀行貸款，在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的背景下，房產(chǎn)抵押品的價(jià)格不斷上漲，貸款者憑此獲得更多的貸款用于房地產(chǎn)投機(jī)，從而房價(jià)不斷上漲，抵押品價(jià)格也隨著不斷上漲，從而形成了房地產(chǎn)價(jià)格的自我膨脹的機(jī)制。同時(shí)，銀行業(yè)樂于發(fā)放這種貸款，因?yàn)樗梢詳U(kuò)大銀行的資產(chǎn)規(guī)模，獲得更多利潤。然而，一旦泡沫破滅，房價(jià)下跌，不僅炒房者遭受損失，銀行也會(huì)因此形成大量不良貸款。

（五）稅收政策

對(duì)房地產(chǎn)征稅一般可包括房產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)讓所得稅稅等，主要涉及三個(gè)方面：開發(fā)、流通、保有。中國主要集中于流通環(huán)節(jié)征稅，一定程度上能增加投機(jī)者的成本，減少投機(jī)者換手的頻率，但同時(shí)也有可能損害到正常的房地產(chǎn)需求，反而提高了正常消費(fèi)需求者的成本，有必要區(qū)分正常房地產(chǎn)需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別稅率。對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅，增加了開發(fā)商的成本、客觀上減少了房地產(chǎn)的供給。對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅會(huì)增加投機(jī)者和過度投資者持有房產(chǎn)的成本，且持有的房產(chǎn)越多稅負(fù)越重，成本也就越高，這就會(huì)減少市場(chǎng)中的投機(jī)和投資行為。中國的房地產(chǎn)稅收政策重流通，輕保有，中國對(duì)個(gè)人住房免征房產(chǎn)稅，使得投機(jī)和投資者無論持有多少房產(chǎn)，無論是普通住宅還是高檔住宅一樣都不需要支付成本，這一方面不利于增加普通住宅的供給量，一方面也加劇了中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)和投資行為，引起了房價(jià)的泡沫化。

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Abstract：Conducting quantitative analysis on Beijing real estate development investment，fixed assets investment and commercial housing sales situation，this article analyses the economic fluctuation and bubble situation of Beijing real estate market with a calculation of the growth rates of the land price，the GDP，and the price index，Besides，it analyses the factors affecting the formation of bubbles from the view of price expectations，the scarcity of land，liquidity expansion，irrationality of bank credit，tax policy .It provides the relevant market participants related basis.

Key words：Beijing；housing bubble；cause of formation[責(zé)任編輯 安世友]