湖南省區(qū)域城市地價(jià)水平研究*

羅彤琳

（湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410081）

湖南省區(qū)域城市地價(jià)水平研究*

羅彤琳

（湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410081）

城市土地是城市建設(shè)和發(fā)展所依賴的最基本的資源和最重要的資產(chǎn)，是構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)的最基本要素.運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)方法、綜合指數(shù)法、回歸分析等方法對(duì)湖南省長(zhǎng)沙、株洲等五個(gè)城市的地價(jià)水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，評(píng)價(jià)了城市地價(jià)水平與區(qū)域空間要素的協(xié)調(diào)程度.結(jié)果顯示，研究區(qū)域城市地價(jià)水平呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，基本與區(qū)域空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，但有個(gè)別城市受地方政策影響較大.因此，對(duì)區(qū)域空間效應(yīng)的定量化是實(shí)現(xiàn)區(qū)域城市地價(jià)合理化的有效途徑.

地價(jià)水平；區(qū)域空間要素；協(xié)調(diào)程度

城市地價(jià)是諸多因素在某一城市的地域范圍內(nèi)的不同組合而形成的綜合效應(yīng)的體現(xiàn)［1］，是能夠綜合反映城市土地質(zhì)量和城市發(fā)展水平的指標(biāo).城市區(qū)域化和區(qū)域城市化是21世紀(jì)城市化發(fā)展的必然結(jié)果［2］.區(qū)域間城市的相互作用使得城市間聯(lián)系交流加強(qiáng)，進(jìn)而拓展發(fā)展空間.土地作為重要的基本生產(chǎn)資源要素之一，土地市場(chǎng)的區(qū)域化也將成為區(qū)域化發(fā)展的內(nèi)在要求.即城市地價(jià)受到城市自身要素與區(qū)域空間要素等多方面影響.目前關(guān)于城市地價(jià)問題的研究多集中在城市內(nèi)部特征方面的，關(guān)于城市區(qū)域間地價(jià)的研究較少.本文選取湖南省的五個(gè)區(qū)域中心城市——長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市、衡陽(yáng)市、岳陽(yáng)市——的地價(jià)為研究對(duì)象，從城市區(qū)域空間影響的角度分析評(píng)價(jià)城市地價(jià)水平，為判定城市地價(jià)水平合理性及制定區(qū)域地價(jià)橫向比較體系提供幫助，為完善區(qū)域土地制度提供參考.

1 研究區(qū)域概況

湖南省位于長(zhǎng)江中游、洞庭湖以南，是我國(guó)東南腹地.在對(duì)湖南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與調(diào)查后，選取長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市、衡陽(yáng)市、岳陽(yáng)市作為研究區(qū)域.本文研究區(qū)域所涉及的五個(gè)城市，均為湖南省城市化率大于50%的城市，其總面積占湖南省土地總面積的28%，總?cè)丝谡己鲜】側(cè)丝诘?0%.在湖南省推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化綱要（2012－2020年）中，研究區(qū)域位于區(qū)域中心城市范圍，被定位在特大城市的發(fā)展路線中，是湖南土地市場(chǎng)區(qū)域化發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域.

2 湖南區(qū)域城市地價(jià)水平預(yù)測(cè)

2.1 灰色預(yù)測(cè)模型原理

灰色預(yù)測(cè)模型由鄧聚龍教授于20世紀(jì)80年代初提出，研究包含已知信息和未知信息的灰色系統(tǒng)問題［3］.區(qū)域城市地價(jià)變化系統(tǒng)中，影響因素之間的關(guān)系既具有確定型關(guān)系，也有難以確定關(guān)系的因素.本文利用時(shí)間序列對(duì)應(yīng)的區(qū)域城市地價(jià)數(shù)據(jù)，使用灰色模型預(yù)測(cè)未來城市地價(jià)趨勢(shì).其建模過程如下：

⑤灰色模型建立后一般要進(jìn)行均方差檢驗(yàn)及小誤差概率檢驗(yàn).一般要求均方差C＜0.35，小誤差概率p＞0.95.

2.2 區(qū)域城市地價(jià)水平預(yù)測(cè)

本文根據(jù)研究區(qū)域的2008－2012年綜合地價(jià)水平數(shù)據(jù)，利用灰色預(yù)測(cè)模型原理和方法建立GM（1，1）模型，預(yù)測(cè)2013年至2015年地價(jià)水平趨勢(shì).具體見表1.

表1 數(shù)據(jù)擬合值及2013年至2015年預(yù)測(cè)值

灰色預(yù)測(cè)模型的均方差比值和小誤差概率均符合一級(jí)精度要求（C＜0.35，p＞0.95），具體模型如下：

2.3 區(qū)域城市地價(jià)水平預(yù)測(cè)結(jié)果討論

從整體上看，五個(gè)中心城市的地價(jià)水平在未來三年呈上升趨勢(shì).平均增幅為9.41%.從城市分區(qū)域來看，城市間的地價(jià)水平差距呈平穩(wěn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì).城市地價(jià)水平的變化在未來時(shí)間序列內(nèi)具有不確定性，通過灰色模型能預(yù)測(cè)某一時(shí)刻的特征量，通過已知時(shí)段的地價(jià)與預(yù)測(cè)未來時(shí)段的地價(jià)的對(duì)比分析，可以制定相適宜的地產(chǎn)市場(chǎng)政策或調(diào)整措施，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)作.

3 湖南區(qū)域城市地價(jià)水平空間協(xié)調(diào)分析

3.1 區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量概念

城鎮(zhèn)土地是一個(gè)由自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)諸要素組成的復(fù)雜系統(tǒng)，其質(zhì)量?jī)?yōu)劣及等級(jí)取決于各組成要素的優(yōu)劣及組合狀況［4］.故城市土地價(jià)格也是多種地理要素共同作用在城市不同地域范圍的結(jié)果，各種要素組合形式的不同表征出城市間地價(jià)的空間分異［5，6］.本文將各種空間要素對(duì)城市土地的作用的綜合效應(yīng)定義為城市地價(jià)質(zhì)量.

3.2 區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)

（1）區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)因素選擇，就是把對(duì)城市地價(jià)有重要影響，并能反映城市地價(jià)質(zhì)量區(qū)域空間差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然因素選取出來，作為城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)的因素體系.本文在分析影響區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量的各種影響因素和區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)原則基礎(chǔ)上，以主導(dǎo)性、差異性和因地制宜等因素選擇原則，結(jié)合研究區(qū)域的具體情況，確定了綜合評(píng)價(jià)區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量因素體系，選定區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)因素及評(píng)價(jià)指標(biāo)，具體見表2.

（2）區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

本文采用極值標(biāo)準(zhǔn)化的方法對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化［7］.區(qū)域城市地價(jià)與地價(jià)質(zhì)量之間存在正相關(guān)和負(fù)相關(guān)關(guān)系.除區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地因子與土地質(zhì)量成負(fù)相關(guān)以外，其余因子都與之成正相關(guān).

式中：Yij——第i個(gè)城市的第j項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值，Xij——第i個(gè)城市的第j項(xiàng)指標(biāo)值，Xmax——各城市Xij指標(biāo)的最大值，Xmin——各城市Xij指標(biāo)的最小值.

（3）區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重計(jì)算

在充分調(diào)查和認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，為避免主觀印象的影響，采用變異系數(shù)的方法［8］，最后確定了所選擇因素因子的權(quán)重.具體見表2.

本文利用變異系數(shù)的方法確定其權(quán)重的具體步驟如下：

①均值計(jì)算

②標(biāo)準(zhǔn)差計(jì)算

公式（3）至公式（6）中，n為研究區(qū)域城市個(gè)數(shù)，m為評(píng)價(jià)指標(biāo)中指標(biāo)個(gè)數(shù).

表2 區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系

（4）區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量綜合分值計(jì)算

根據(jù)2013年湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒［9］和2013年中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒［10］等資料整理數(shù)據(jù)，采用極值標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)無量綱化后，利用變異系數(shù)法確定的權(quán)重，采用綜合指數(shù)法得出研究區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量綜合分值，具體見圖1.

Si一第i個(gè)城市的地價(jià)質(zhì)量綜合分值；Wj一第j個(gè)因素的權(quán)重值；Yij一第i個(gè)城市的第j個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化分值；n一評(píng)價(jià)指標(biāo)個(gè)數(shù)．

圖1 城市地價(jià)質(zhì)量綜合分值

3.3 地價(jià)與城市地價(jià)質(zhì)量的相關(guān)分析

對(duì)湖南區(qū)域地價(jià)質(zhì)量與城市地價(jià)進(jìn)行綜合分析，本文所采用的城市地價(jià)為研究區(qū)域的綜合地價(jià).

（1）土地質(zhì)量綜合分值與城鎮(zhèn)地價(jià)之間的回歸方程

一元回歸模型研究因變量與一個(gè)自變量之間的線性關(guān)系.由數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得出回歸方程，y＝21.57x＋158.78（R2＝0.7855）.

（2）土地質(zhì)量綜合分值與城鎮(zhèn)地價(jià)之間的相關(guān)系數(shù)分析

相關(guān)系數(shù)r是衡量?jī)蓚€(gè)因子之間線性相關(guān)程度的指標(biāo)，其值越接近1，說明兩個(gè)因子間正相關(guān)關(guān)系越顯著.相關(guān)系數(shù)也是用來衡量方程擬合程度的指標(biāo)，該指標(biāo)越大，說明方程的擬合越好.

式中：xi與yi分別為變量的觀測(cè)值．

用Excel軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出r相關(guān)系數(shù)為0.8863.由相關(guān)系數(shù)r可計(jì)算t統(tǒng)計(jì)量，給定顯著性水平α，查t分布表得自由度為（n－2）的臨界值tα／2，若｜t｜＞tα／2，表明r在統(tǒng)計(jì)上是顯著的.對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)表明，｜t｜＝3.3146＞tα／2＝2.3534，所以區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量與土地價(jià)格的相關(guān)關(guān)系是顯著的，說明回歸方程顯著，擬合程度高.結(jié)果表明湖南區(qū)域城市地價(jià)水平與區(qū)域空間要素呈基本協(xié)調(diào)，但衡陽(yáng)地價(jià)水平與方程值差距偏離較大，具體見圖2.衡陽(yáng)市的地價(jià)水平不僅僅受區(qū)域空間因素的影響，還受到城市內(nèi)部的影響.衡陽(yáng)的地價(jià)水平一直處于研究區(qū)域地價(jià)水平的最低位置，且與空間要素效應(yīng)不相適應(yīng)，但是衡陽(yáng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的各項(xiàng)發(fā)展在全省的較高水平，這說明衡陽(yáng)的地價(jià)受到來自衡陽(yáng)當(dāng)?shù)卣牡貎r(jià)相關(guān)政策的控制，不利于土地自身價(jià)值的體現(xiàn)，易形成土地資源的浪費(fèi).

圖2 地價(jià)實(shí)際值與擬合值對(duì)比

4 結(jié)論與討論

4.1 湖南區(qū)域城市地價(jià)水平繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)

縱觀2008年至2012年湖南省的五個(gè)區(qū)域中心城市的綜合地價(jià)水平，呈明顯的上升趨勢(shì).在運(yùn)用灰色模型的預(yù)測(cè)趨勢(shì)中，研究區(qū)域地價(jià)水平在未來三年繼續(xù)保持一定增幅的上升趨勢(shì)，且區(qū)域城市間地價(jià)水平差距呈平穩(wěn)擴(kuò)張趨勢(shì)，擴(kuò)展幅度小.城市地價(jià)是區(qū)域城市化和城市建設(shè)發(fā)展水平的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn).在湖南省不斷推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的大背景下，在城鎮(zhèn)城市化進(jìn)程不斷深化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的環(huán)境中，城市地價(jià)水平不斷上升也成為一種必然性的結(jié)果.隨著區(qū)域城市化和城市區(qū)域化的不斷加速，區(qū)域城市間空間作用也隨之不斷增強(qiáng)，那么城市地價(jià)與區(qū)域空間要素相協(xié)調(diào)也是必然結(jié)果.

4.2 湖南區(qū)域城市地價(jià)水平與區(qū)域空間要素基本協(xié)調(diào)

根據(jù)已收集到的2012年研究區(qū)域城市地價(jià)數(shù)據(jù)與區(qū)域空間影響角度設(shè)定的區(qū)域城市地價(jià)質(zhì)量進(jìn)行綜合分析，得出擬合程度較高的回歸線性方程，并利用方程計(jì)算地價(jià)擬合值，判斷研究區(qū)域城市地價(jià)水平與空間地價(jià)質(zhì)量基本協(xié)調(diào)，但衡陽(yáng)地價(jià)水平受地方政策影響，區(qū)域空間作用不明顯.城市不是一個(gè)可以封閉運(yùn)作的組合，從城市自身發(fā)展出發(fā)，其必然需要與周圍地區(qū)進(jìn)行溝通與交流，必須依托于區(qū)域化的發(fā)展與交換.城市地價(jià)的各種復(fù)雜的影響因素中，區(qū)域空間要素影響不容忽視，且隨區(qū)域化發(fā)展的深化而顯著化，進(jìn)而城市地價(jià)與區(qū)域空間環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一.

4.3 城市地價(jià)區(qū)域空間效應(yīng)的定量化

對(duì)區(qū)域城市地價(jià)水平與區(qū)域空間要素綜合效應(yīng)進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)其協(xié)調(diào)程度，有利于區(qū)域間地價(jià)平衡發(fā)展，建立健康的地產(chǎn)市場(chǎng)，使其地價(jià)水平能客觀地反映城市的真實(shí)水平.在土地管理中，區(qū)域土地分等工作得出了土地地域間的等級(jí)，并沒有明確的指導(dǎo)地價(jià)的確定，地價(jià)缺少區(qū)域間的可比性與平衡性.目前城市間地價(jià)孤立運(yùn)行，協(xié)調(diào)性不高，且受到地方政府控制強(qiáng).區(qū)域城市地價(jià)水平的合理化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體制發(fā)展的需要，是土地價(jià)值增值保值，有效利用的內(nèi)在要求.所以，可以對(duì)城市地價(jià)區(qū)域空間作用進(jìn)行定量測(cè)算，計(jì)算出區(qū)域間地價(jià)的調(diào)整系數(shù)，進(jìn)而改進(jìn)城市基準(zhǔn)地價(jià)的建立與更新［11］，為城市確定符合本地區(qū)實(shí)際的基準(zhǔn)地價(jià)提供有效依據(jù).

［1］周建明.城鎮(zhèn)類型與地價(jià)成因的定量分析［J］.中國(guó)土地科學(xué)，1997，（4）：27－31.

［2］李培祥.城市與區(qū)域相互作用機(jī)制研究［J］.地理科學(xué)，2006，（4）：136－143.

［3］鄧聚龍.灰色預(yù)測(cè)與決策［M］.武漢：華中理工大學(xué)出版社，1989.

［4］周國(guó)華，肖卓，鄭云有，等.小城鎮(zhèn)土地分等及等別地價(jià)確定方法研究—以湖南省湘鄉(xiāng)市建制鎮(zhèn)為例［J］.湖南師范大學(xué)自然科學(xué)學(xué)報(bào)，2003，（1）：85－88.

［5］金貴，金磊，王占岐，等.基于引力模型的城市圈地價(jià)空間結(jié)構(gòu)模型研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2009，（25）：12123－12124.

［6］徐穎，周寅康，許豐功.區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)影響力模型的初步研究［J］.經(jīng)濟(jì)地理，2003，（5）：355－358.

［7］俞立平，潘云濤，武夷山.學(xué)術(shù)期刊綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化方法研究［J］.圖書情報(bào)工作，2009，（6）：137.

［8］何小勇.鐵路物流系統(tǒng)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定方法研究［D］.重慶：重慶工商大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010.

［9］湖南省統(tǒng)計(jì)局.湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒［M］.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2013.

［10］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì).中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒［M］.北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2013.

［11］陸大道.區(qū)域發(fā)展及其空間結(jié)構(gòu)［M］.北京：科學(xué)出版社，1995.

（責(zé)任編校：晴川）

Research on Regional Urban Land Price Level of Hunan Province

LUO Tonglin
（College of Resources and Environmental Science，Hunan Normal University，Changsha Hunan 410081，China）

Urban land is the basic resources and the most important asset on which the urban construction and development can depend，and is themostbasic elementofurban economy.This paper predicts the land price level of five cities located in hunan province，including changsha，Zhuzhou，etc.，and evaluates the coordination degree between urban land price level and regional spatial elements with the grey prediction method，the comprehensive indexmethod，regression analysis and othermethods.

land price level；regional spatial element；coordination degree

F293.3

A

1008－4681（2014）05－0082－04

2014－07－15

羅彤琳（1990－），女，湖南耒陽(yáng)人，湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院碩士生.研究方向：土地利用規(guī)劃與管理.