泛海SOHO寫(xiě)字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究

高原

摘要：寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

關(guān)鍵詞：寫(xiě)字樓 競(jìng)爭(zhēng)力 走勢(shì)預(yù)測(cè)

0 引言

寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

1 項(xiàng)目概述

武漢CBD首發(fā)國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓——泛海國(guó)際SOHO城，位于武漢CBD商務(wù)核心區(qū)的北部門(mén)戶位置，是集甲級(jí)辦公樓、時(shí)尚商業(yè)街區(qū)為一體的國(guó)際全能商務(wù)綜合體；項(xiàng)目由2棟150米，6棟100米，共8棟寫(xiě)字樓組成，總建筑面積63萬(wàn)方，是目前武漢市乃至整個(gè)華中地區(qū)最大的單體商務(wù)體項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT技術(shù)）

2.1 Strengths（優(yōu)勢(shì)分析）

①項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，毗鄰二環(huán)線、漢口火車站，地理位置非常優(yōu)越；

②交通便利，區(qū)域內(nèi)有多路公交車及地鐵經(jīng)過(guò)；

③市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，地段潛力巨大；

④先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，功能規(guī)劃先進(jìn)，能提供多種服務(wù)；

⑤超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)；

⑥開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源。

2.2 Weakness（劣勢(shì)分析）

①土地成本高，如此高的土地價(jià)格把成本拉高，在產(chǎn)品定價(jià)的時(shí)候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會(huì)擠掉一部分顧客；

②受地鐵施工及周邊建設(shè)影響，目前的環(huán)境及生活配套較差；

③缺少綠化及容積率過(guò)高；

④體量較大，招商難度及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2.3 Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

①區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求；

②城市區(qū)域建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和物業(yè)價(jià)值不斷升值；

③合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面；

④隨著更多項(xiàng)目的入住，區(qū)域潛力巨大；

⑤區(qū)域內(nèi)人口多，提供較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。

2.4 Threat（威脅分析）

①區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊大；

②受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力；

③項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長(zhǎng)。

2.5 分析結(jié)論綜述

①項(xiàng)目要面臨較長(zhǎng)的銷售周期，前期回報(bào)率相對(duì)較低，隨區(qū)域和項(xiàng)目本身的價(jià)值提升，項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)低開(kāi)高走的趨勢(shì)；

②賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響；

③從以上對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的機(jī)會(huì)、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。運(yùn)用本項(xiàng)目所處區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

3 項(xiàng)目售價(jià)、租金走勢(shì)預(yù)測(cè)

3.1 項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

表1

■

以目前市場(chǎng)在售或近期售罄的寫(xiě)字樓價(jià)格作為可比案例，通過(guò)對(duì)影響寫(xiě)字樓因素的比較，得出本項(xiàng)目銷售均價(jià)應(yīng)在14000元/平方米左右。按照市場(chǎng)比較法價(jià)格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來(lái)空間以及市場(chǎng)同類產(chǎn)品稀缺性，建議本項(xiàng)目銷售均價(jià)定于18000元/平方米比較合適。但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市價(jià)格均價(jià)在16000元/平方米，根據(jù)去化率逐步調(diào)整均價(jià)。

3.2 項(xiàng)目租金走勢(shì)預(yù)測(cè)（表2）

通過(guò)對(duì)比同類型寫(xiě)字樓租金價(jià)格比分，為聚攏人氣提高寫(xiě)字樓入駐率，得出本項(xiàng)目租金價(jià)格初期應(yīng)在45元/平方*月較為合適，隨著項(xiàng)目周邊配套逐步完善及后期企業(yè)入駐，根據(jù)市場(chǎng)行情適量提高租金價(jià)格。

4 綜合投資對(duì)策

4.1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及客戶構(gòu)成

單價(jià)：1.6萬(wàn)元/平；分割面積：160-2000平方米；總價(jià)：499-3200萬(wàn)元；首付：250-1600萬(wàn)元；月供：2.9-20萬(wàn)元；客戶構(gòu)成：投資兼具辦公型的企事業(yè)單位，行業(yè)集中在金融、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易等。

通過(guò)泛海國(guó)際SOHO城寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)測(cè)算來(lái)看，個(gè)人購(gòu)買行為基本較少，主流購(gòu)買者應(yīng)為具備一定實(shí)力的企業(yè)法人，其具體資質(zhì)有：

①企業(yè)評(píng)估資產(chǎn)達(dá)2000萬(wàn)以上；

②企業(yè)年運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)達(dá)到400萬(wàn)以上。

以上兩條為購(gòu)買漢口中心高端寫(xiě)字樓主力企業(yè)必備條件。

4.2 投資對(duì)策

①由于高端甲級(jí)寫(xiě)字樓總價(jià)高，首期成本高以及月供壓力大，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)代價(jià)過(guò)高，因此多為企業(yè)行為。

②高端甲級(jí)寫(xiě)字樓靜態(tài)收益率大多處在6%-8%，鑒于其高投入的前提，其投資收益率并不高，因此純投資客較少，多數(shù)為有自用辦公需求企業(yè)。

③甲級(jí)寫(xiě)字樓一般坐落于市內(nèi)黃金地段，有一定集群效應(yīng)和良好交通和配套條件，且外立面建筑用材高檔，內(nèi)部軟硬配套及物業(yè)服務(wù)優(yōu)越，有利于提升入駐企業(yè)形象檔次，因此購(gòu)買高端甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)對(duì)于企業(yè)形象要求較高。

綜上所述，本案核心客戶為：對(duì)辦公條件需求較高或有意向提高辦公需求的，在武漢CBD片區(qū)沒(méi)有購(gòu)置物業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)在2000萬(wàn)以上，年凈利潤(rùn)在400萬(wàn)以上的中高端金融、貿(mào)易、證券、保險(xiǎn)等服務(wù)型企業(yè)以及國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李淑琴，等.2013年漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告[J].中原地產(chǎn)，2013，8.

[2]費(fèi)愛(ài)華.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略比較分析[J].市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)刊，2007（1）.

[3]黃安永.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展[J].建筑與文化，2004，（8）.

[4]蘇琪.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)研究[D].重慶大學(xué)，2006.endprint

摘要：寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

關(guān)鍵詞：寫(xiě)字樓 競(jìng)爭(zhēng)力 走勢(shì)預(yù)測(cè)

0 引言

寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

1 項(xiàng)目概述

武漢CBD首發(fā)國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓——泛海國(guó)際SOHO城，位于武漢CBD商務(wù)核心區(qū)的北部門(mén)戶位置，是集甲級(jí)辦公樓、時(shí)尚商業(yè)街區(qū)為一體的國(guó)際全能商務(wù)綜合體；項(xiàng)目由2棟150米，6棟100米，共8棟寫(xiě)字樓組成，總建筑面積63萬(wàn)方，是目前武漢市乃至整個(gè)華中地區(qū)最大的單體商務(wù)體項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT技術(shù)）

2.1 Strengths（優(yōu)勢(shì)分析）

①項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，毗鄰二環(huán)線、漢口火車站，地理位置非常優(yōu)越；

②交通便利，區(qū)域內(nèi)有多路公交車及地鐵經(jīng)過(guò)；

③市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，地段潛力巨大；

④先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，功能規(guī)劃先進(jìn)，能提供多種服務(wù)；

⑤超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)；

⑥開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源。

2.2 Weakness（劣勢(shì)分析）

①土地成本高，如此高的土地價(jià)格把成本拉高，在產(chǎn)品定價(jià)的時(shí)候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會(huì)擠掉一部分顧客；

②受地鐵施工及周邊建設(shè)影響，目前的環(huán)境及生活配套較差；

③缺少綠化及容積率過(guò)高；

④體量較大，招商難度及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2.3 Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

①區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求；

②城市區(qū)域建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和物業(yè)價(jià)值不斷升值；

③合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面；

④隨著更多項(xiàng)目的入住，區(qū)域潛力巨大；

⑤區(qū)域內(nèi)人口多，提供較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。

2.4 Threat（威脅分析）

①區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊大；

②受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力；

③項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長(zhǎng)。

2.5 分析結(jié)論綜述

①項(xiàng)目要面臨較長(zhǎng)的銷售周期，前期回報(bào)率相對(duì)較低，隨區(qū)域和項(xiàng)目本身的價(jià)值提升，項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)低開(kāi)高走的趨勢(shì)；

②賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響；

③從以上對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的機(jī)會(huì)、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。運(yùn)用本項(xiàng)目所處區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

3 項(xiàng)目售價(jià)、租金走勢(shì)預(yù)測(cè)

3.1 項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

表1

■

以目前市場(chǎng)在售或近期售罄的寫(xiě)字樓價(jià)格作為可比案例，通過(guò)對(duì)影響寫(xiě)字樓因素的比較，得出本項(xiàng)目銷售均價(jià)應(yīng)在14000元/平方米左右。按照市場(chǎng)比較法價(jià)格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來(lái)空間以及市場(chǎng)同類產(chǎn)品稀缺性，建議本項(xiàng)目銷售均價(jià)定于18000元/平方米比較合適。但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市價(jià)格均價(jià)在16000元/平方米，根據(jù)去化率逐步調(diào)整均價(jià)。

3.2 項(xiàng)目租金走勢(shì)預(yù)測(cè)（表2）

通過(guò)對(duì)比同類型寫(xiě)字樓租金價(jià)格比分，為聚攏人氣提高寫(xiě)字樓入駐率，得出本項(xiàng)目租金價(jià)格初期應(yīng)在45元/平方*月較為合適，隨著項(xiàng)目周邊配套逐步完善及后期企業(yè)入駐，根據(jù)市場(chǎng)行情適量提高租金價(jià)格。

4 綜合投資對(duì)策

4.1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及客戶構(gòu)成

單價(jià)：1.6萬(wàn)元/平；分割面積：160-2000平方米；總價(jià)：499-3200萬(wàn)元；首付：250-1600萬(wàn)元；月供：2.9-20萬(wàn)元；客戶構(gòu)成：投資兼具辦公型的企事業(yè)單位，行業(yè)集中在金融、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易等。

通過(guò)泛海國(guó)際SOHO城寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)測(cè)算來(lái)看，個(gè)人購(gòu)買行為基本較少，主流購(gòu)買者應(yīng)為具備一定實(shí)力的企業(yè)法人，其具體資質(zhì)有：

①企業(yè)評(píng)估資產(chǎn)達(dá)2000萬(wàn)以上；

②企業(yè)年運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)達(dá)到400萬(wàn)以上。

以上兩條為購(gòu)買漢口中心高端寫(xiě)字樓主力企業(yè)必備條件。

4.2 投資對(duì)策

①由于高端甲級(jí)寫(xiě)字樓總價(jià)高，首期成本高以及月供壓力大，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)代價(jià)過(guò)高，因此多為企業(yè)行為。

②高端甲級(jí)寫(xiě)字樓靜態(tài)收益率大多處在6%-8%，鑒于其高投入的前提，其投資收益率并不高，因此純投資客較少，多數(shù)為有自用辦公需求企業(yè)。

③甲級(jí)寫(xiě)字樓一般坐落于市內(nèi)黃金地段，有一定集群效應(yīng)和良好交通和配套條件，且外立面建筑用材高檔，內(nèi)部軟硬配套及物業(yè)服務(wù)優(yōu)越，有利于提升入駐企業(yè)形象檔次，因此購(gòu)買高端甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)對(duì)于企業(yè)形象要求較高。

綜上所述，本案核心客戶為：對(duì)辦公條件需求較高或有意向提高辦公需求的，在武漢CBD片區(qū)沒(méi)有購(gòu)置物業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)在2000萬(wàn)以上，年凈利潤(rùn)在400萬(wàn)以上的中高端金融、貿(mào)易、證券、保險(xiǎn)等服務(wù)型企業(yè)以及國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李淑琴，等.2013年漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告[J].中原地產(chǎn)，2013，8.

[2]費(fèi)愛(ài)華.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略比較分析[J].市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)刊，2007（1）.

[3]黃安永.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展[J].建筑與文化，2004，（8）.

[4]蘇琪.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)研究[D].重慶大學(xué)，2006.endprint

摘要：寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

關(guān)鍵詞：寫(xiě)字樓 競(jìng)爭(zhēng)力 走勢(shì)預(yù)測(cè)

0 引言

寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

1 項(xiàng)目概述

武漢CBD首發(fā)國(guó)際級(jí)寫(xiě)字樓——泛海國(guó)際SOHO城，位于武漢CBD商務(wù)核心區(qū)的北部門(mén)戶位置，是集甲級(jí)辦公樓、時(shí)尚商業(yè)街區(qū)為一體的國(guó)際全能商務(wù)綜合體；項(xiàng)目由2棟150米，6棟100米，共8棟寫(xiě)字樓組成，總建筑面積63萬(wàn)方，是目前武漢市乃至整個(gè)華中地區(qū)最大的單體商務(wù)體項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT技術(shù)）

2.1 Strengths（優(yōu)勢(shì)分析）

①項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，毗鄰二環(huán)線、漢口火車站，地理位置非常優(yōu)越；

②交通便利，區(qū)域內(nèi)有多路公交車及地鐵經(jīng)過(guò)；

③市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，地段潛力巨大；

④先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，功能規(guī)劃先進(jìn)，能提供多種服務(wù)；

⑤超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)；

⑥開(kāi)發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源。

2.2 Weakness（劣勢(shì)分析）

①土地成本高，如此高的土地價(jià)格把成本拉高，在產(chǎn)品定價(jià)的時(shí)候就不得不相應(yīng)提高，這樣就會(huì)擠掉一部分顧客；

②受地鐵施工及周邊建設(shè)影響，目前的環(huán)境及生活配套較差；

③缺少綠化及容積率過(guò)高；

④體量較大，招商難度及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2.3 Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

①區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求；

②城市區(qū)域建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和物業(yè)價(jià)值不斷升值；

③合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面；

④隨著更多項(xiàng)目的入住，區(qū)域潛力巨大；

⑤區(qū)域內(nèi)人口多，提供較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。

2.4 Threat（威脅分析）

①區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊大；

②受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫(xiě)字樓銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力；

③項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長(zhǎng)。

2.5 分析結(jié)論綜述

①項(xiàng)目要面臨較長(zhǎng)的銷售周期，前期回報(bào)率相對(duì)較低，隨區(qū)域和項(xiàng)目本身的價(jià)值提升，項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)低開(kāi)高走的趨勢(shì)；

②賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響；

③從以上對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的機(jī)會(huì)、威脅的分析，不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地理位置優(yōu)越，應(yīng)在推廣中充分利用這一點(diǎn)，著力渲染。運(yùn)用本項(xiàng)目所處區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)的特點(diǎn)，提倡辦公文化理念，以在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

3 項(xiàng)目售價(jià)、租金走勢(shì)預(yù)測(cè)

3.1 項(xiàng)目售價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

表1

■

以目前市場(chǎng)在售或近期售罄的寫(xiě)字樓價(jià)格作為可比案例，通過(guò)對(duì)影響寫(xiě)字樓因素的比較，得出本項(xiàng)目銷售均價(jià)應(yīng)在14000元/平方米左右。按照市場(chǎng)比較法價(jià)格定位方法所得結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目目前所處區(qū)域未來(lái)空間以及市場(chǎng)同類產(chǎn)品稀缺性，建議本項(xiàng)目銷售均價(jià)定于18000元/平方米比較合適。但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市價(jià)格均價(jià)在16000元/平方米，根據(jù)去化率逐步調(diào)整均價(jià)。

3.2 項(xiàng)目租金走勢(shì)預(yù)測(cè)（表2）

通過(guò)對(duì)比同類型寫(xiě)字樓租金價(jià)格比分，為聚攏人氣提高寫(xiě)字樓入駐率，得出本項(xiàng)目租金價(jià)格初期應(yīng)在45元/平方*月較為合適，隨著項(xiàng)目周邊配套逐步完善及后期企業(yè)入駐，根據(jù)市場(chǎng)行情適量提高租金價(jià)格。

4 綜合投資對(duì)策

4.1 經(jīng)濟(jì)測(cè)算及客戶構(gòu)成

單價(jià)：1.6萬(wàn)元/平；分割面積：160-2000平方米；總價(jià)：499-3200萬(wàn)元；首付：250-1600萬(wàn)元；月供：2.9-20萬(wàn)元；客戶構(gòu)成：投資兼具辦公型的企事業(yè)單位，行業(yè)集中在金融、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易等。

通過(guò)泛海國(guó)際SOHO城寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)測(cè)算來(lái)看，個(gè)人購(gòu)買行為基本較少，主流購(gòu)買者應(yīng)為具備一定實(shí)力的企業(yè)法人，其具體資質(zhì)有：

①企業(yè)評(píng)估資產(chǎn)達(dá)2000萬(wàn)以上；

②企業(yè)年運(yùn)營(yíng)凈利潤(rùn)達(dá)到400萬(wàn)以上。

以上兩條為購(gòu)買漢口中心高端寫(xiě)字樓主力企業(yè)必備條件。

4.2 投資對(duì)策

①由于高端甲級(jí)寫(xiě)字樓總價(jià)高，首期成本高以及月供壓力大，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)代價(jià)過(guò)高，因此多為企業(yè)行為。

②高端甲級(jí)寫(xiě)字樓靜態(tài)收益率大多處在6%-8%，鑒于其高投入的前提，其投資收益率并不高，因此純投資客較少，多數(shù)為有自用辦公需求企業(yè)。

③甲級(jí)寫(xiě)字樓一般坐落于市內(nèi)黃金地段，有一定集群效應(yīng)和良好交通和配套條件，且外立面建筑用材高檔，內(nèi)部軟硬配套及物業(yè)服務(wù)優(yōu)越，有利于提升入駐企業(yè)形象檔次，因此購(gòu)買高端甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)對(duì)于企業(yè)形象要求較高。

綜上所述，本案核心客戶為：對(duì)辦公條件需求較高或有意向提高辦公需求的，在武漢CBD片區(qū)沒(méi)有購(gòu)置物業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)在2000萬(wàn)以上，年凈利潤(rùn)在400萬(wàn)以上的中高端金融、貿(mào)易、證券、保險(xiǎn)等服務(wù)型企業(yè)以及國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)。

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