淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，專業(yè)化水平不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)較高的項(xiàng)目投資收益，需要不斷提升成本管理水平。為此，本文研究分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵因素，同時(shí)提出相應(yīng)的政策建議，進(jìn)而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本管理 控制

1 概述

近幾年來(lái)，由于國(guó)家宏觀調(diào)控、房?jī)r(jià)波動(dòng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求等多方因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了一些新變化，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，部分城市房?jī)r(jià)滯漲甚至下跌，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平從先前的高利潤(rùn)逐步回歸到正常水平，特別是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻生存考驗(yàn)。在這種復(fù)雜的投資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要維持原有的投資收益率，要生存下去，只有提高自身的成本管理水平，有效控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，從投資決策到銷售，在這一過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響因素分析 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等因素的影響；另一方面對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是指影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的因素。①項(xiàng)目決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測(cè)，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量極為有效，在這種情況下進(jìn)一步抬高了土地的拍賣價(jià)格。另外房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本很難控制。同時(shí)由于土地價(jià)格占項(xiàng)目總成本的比重較大，約占項(xiàng)目總成本的30～35%左右，以相對(duì)合理的價(jià)格取得開(kāi)發(fā)用地顯得尤為重要。③工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)等因素制約，而國(guó)家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項(xiàng)目運(yùn)作自有資金等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制措施

3.1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制

3.1.1 規(guī)范前期的項(xiàng)目投資分析，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的科學(xué)性，在一定程度上為決策成功奠定基礎(chǔ)，而可行性研究為決策提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，通常情況下，主要是從市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面對(duì)項(xiàng)目前景進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，進(jìn)而在一定程度上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，在技術(shù)上判斷項(xiàng)目是否可行，以及經(jīng)濟(jì)方面是否合理，同時(shí)對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選。

在項(xiàng)目投資決策之前，首先要對(duì)擬選擇項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，未來(lái)消費(fèi)群體，預(yù)期的銷售價(jià)格進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)；同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目所在地原材料價(jià)格，市政設(shè)施，地理和人文環(huán)境等等進(jìn)行充分的調(diào)研。根據(jù)已經(jīng)取得調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算，評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。

在確定項(xiàng)目可行的前提下，還要結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能的前提下，借助價(jià)值工程等相關(guān)理論，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比選，在滿足技術(shù)先進(jìn)條件下又兼具經(jīng)濟(jì)合理性。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家的宏觀政策等都會(huì)在不同程度上對(duì)項(xiàng)目的投資收益產(chǎn)生影響，甚至造成企業(yè)資金鏈的斷裂，進(jìn)而癱瘓整個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)投資決策階段對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合評(píng)估，明確各因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型和特點(diǎn)，幫助投資者提出相應(yīng)的風(fēng)控實(shí)施方案，進(jìn)而在一定程度上有效地防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.2 土地競(jìng)拍價(jià)格的控制。房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一旦獲得土地，其開(kāi)發(fā)成本就基本確定，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，該成本一般不會(huì)太大的變化。因此，對(duì)土地成本進(jìn)行控制的關(guān)鍵是準(zhǔn)確分析拿地成本，在土地招投標(biāo)過(guò)程中，制定相應(yīng)的競(jìng)標(biāo)策略，進(jìn)而在一定程度上確保以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。

3.1.3 設(shè)計(jì)階段。對(duì)于工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本控制的關(guān)鍵主要集中在設(shè)計(jì)階段。這一階段對(duì)于工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量等都有一定的決定性作用。

①推行設(shè)計(jì)監(jiān)理。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)造價(jià)控制工作，僅僅依靠設(shè)計(jì)合同的制約是不行的，還要通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理協(xié)助設(shè)計(jì)單位開(kāi)拓設(shè)計(jì)思路，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。②加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的產(chǎn)生主要是由于施工圖質(zhì)量偏低造成的。加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，能有效降低施工過(guò)程中的成本變動(dòng)。同時(shí)加強(qiáng)審核工作也可以將設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷及時(shí)改正。

3.2 項(xiàng)目建設(shè)階段

3.2.1 完善招投標(biāo)管理。為了確保招標(biāo)文件規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，保證所有參加投標(biāo)的承包商都在同一限制條件下公平競(jìng)爭(zhēng)，以便開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)比分析，做出公平合理的評(píng)價(jià)?？梢詮囊韵聨c(diǎn)來(lái)考慮：

①招標(biāo)文件編制人員除了要有較強(qiáng)的預(yù)算知識(shí)外，還應(yīng)當(dāng)有一定的工程設(shè)計(jì)知識(shí)，施工經(jīng)驗(yàn)，以及材筑材料與設(shè)備、建筑機(jī)械、施工技術(shù)等綜合性建筑科學(xué)知識(shí)，這樣才能對(duì)工程有一個(gè)全面了解，做到工程量計(jì)算不重不漏。

②清單編制完成后要認(rèn)真進(jìn)行全面復(fù)核。最好是將編制好的清單與同類建筑工程，從工程造價(jià)、主要材料消耗量、主要工程量等方面進(jìn)行比較分析，有助于檢查遺漏的項(xiàng)目。同時(shí)還要仔細(xì)閱讀建筑說(shuō)明，結(jié)構(gòu)說(shuō)明及各節(jié)點(diǎn)詳圖，發(fā)現(xiàn)一些疏忽和遺漏的項(xiàng)目，要及時(shí)補(bǔ)足。

3.2.2 設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。為了減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，就要認(rèn)真做好開(kāi)工建設(shè)前的圖紙會(huì)審工作。在施工過(guò)程中確要設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)嚴(yán)格按照工作流程辦事，必須經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位協(xié)商確認(rèn)后才能發(fā)生變更。同時(shí)在實(shí)際管理過(guò)程中還要防止設(shè)計(jì)變更降低原有項(xiàng)目的使用功能情況發(fā)生，以及將設(shè)計(jì)變更引起的工程造價(jià)增加的幅度控制在合理的范圍之內(nèi)。endprint

在工程建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙以外以及施工圖預(yù)算中沒(méi)有包含的而現(xiàn)場(chǎng)又實(shí)際發(fā)生的施工內(nèi)容很多。如果不嚴(yán)格管理，勢(shì)必會(huì)增加總投資。要嚴(yán)格審查各種簽證的及時(shí)性、合理性和真實(shí)性，避免事后簽證。要對(duì)增加的子項(xiàng)目認(rèn)真核查，一方面要核查增加的子項(xiàng)目是否合同中有約定，另一方面要對(duì)增加費(fèi)用的合理性進(jìn)行核算。

3.2.3 加強(qiáng)合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及合同比較多，合同規(guī)定雙方基本責(zé)任和義務(wù)，同企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)，是任何企業(yè)都應(yīng)該高度重視的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭(zhēng)取建立明確的合同付款臺(tái)賬，使得有關(guān)合同執(zhí)行過(guò)程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭(zhēng)取對(duì)合同款項(xiàng)支付進(jìn)行全過(guò)程的管理，杜絕一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。

3.3 嚴(yán)格審核工程竣工結(jié)算 竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的最后階段，是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，工程實(shí)踐表明，在一般情況下，經(jīng)審查的工程結(jié)算較編制的工程結(jié)算價(jià)款相差10%左右，有的高達(dá)20%，對(duì)控制投資成本起著重要的作用。

在審核項(xiàng)目竣工決算時(shí)，應(yīng)該依據(jù)現(xiàn)行的建設(shè)工程項(xiàng)目管理的相關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格按照承包合同中約定的條款，結(jié)合工程竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料認(rèn)真審核。

①根據(jù)施工圖、竣工圖等資料審核是否按圖紙施工，逐項(xiàng)核對(duì)合同條款，檢查是否存在遺漏或者重復(fù)計(jì)算的項(xiàng)目；②審查設(shè)計(jì)變更是否符合工程建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，手續(xù)是否齊全。審核施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)資料，確認(rèn)工程是否按設(shè)計(jì)變更要求實(shí)施；③對(duì)于工程量清單已有的項(xiàng)目，按照合同約定的價(jià)格執(zhí)行。對(duì)于新增的項(xiàng)目并且合同沒(méi)有約定的，可以參照類似項(xiàng)目或者雙方協(xié)商確定。

3.4 健全成本管理的考核與激勵(lì)機(jī)制 在成本管理過(guò)程中要堅(jiān)持責(zé)與權(quán)相互結(jié)合的工作原則，是企業(yè)成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本確定以后，就要將成本逐步分解，落實(shí)到相關(guān)部門，明確部門管理職責(zé)，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。

4 結(jié)語(yǔ)

成本管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至關(guān)重要，企業(yè)要生存下去獲得持久的競(jìng)爭(zhēng)力，還應(yīng)該樹(shù)立全員全過(guò)程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本監(jiān)控體系，實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合，以達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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基金項(xiàng)目：咸陽(yáng)師范學(xué)院校級(jí)項(xiàng)目（12XSYK034）。

作者簡(jiǎn)介：

王新芳（1981-），女，陜西鳳翔人，咸陽(yáng)師范學(xué)院，碩士，助教，主要研究方向：項(xiàng)目管理、工程造價(jià)。endprint