房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理探析

鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)拆遷管理辦公室 吳瑞芬

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理探析

鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)拆遷管理辦公室 吳瑞芬

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，土地招拍掛制度的全面實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間大大壓縮，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制愈發(fā)重要。本文以房地產(chǎn)成本核算的內(nèi)容為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本管理中存在的問(wèn)題，并提出了解決方法。

房地產(chǎn)企業(yè) 成本內(nèi)容 成本管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)豐厚，因此近年來(lái)投資者逐漸增多，各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須實(shí)行成本領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。因此其應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段，不斷提高成本控制和管理水平，深刻理解新政策、新法規(guī)，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場(chǎng)需要。

一、房地產(chǎn)成本管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。其所涉及的基本內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：

(一)土地費(fèi)用及建安成本

土地費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中最主要的成本支出之一，主要包括土地出讓金以及與此相關(guān)的稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等，同時(shí)其也是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安全與質(zhì)量的前提下，控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。

(二)基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)用

主要包括水、電、燃?xì)?、通訊、道路、綠化以及與小區(qū)建設(shè)相配套的停車、娛樂(lè)設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑設(shè)施。

(三)管理成本及其他不可預(yù)見(jiàn)成本

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，僅依靠自由資金來(lái)解決資金需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，此時(shí)就需要通過(guò)借貸來(lái)滿足資金需要，從而產(chǎn)生較大的資金成本。因此，選擇正確的融資方式、準(zhǔn)確核算融資費(fèi)用就成為計(jì)算開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。任何一項(xiàng)品牌的成功推廣都離不開(kāi)廣告宣傳，路牌廣告牌、報(bào)紙雜志、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、電視廣告費(fèi)用的支出都構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)重要的營(yíng)銷成本。施工環(huán)境的不確定性、施工變更的不確定性還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生諸多不可預(yù)見(jiàn)的成本。如何加強(qiáng)相對(duì)可控成本的核算，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到至關(guān)重要的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，同時(shí)隨著商品房交易市場(chǎng)化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素—成本，卻沒(méi)有得到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理上主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

(一)企業(yè)內(nèi)部成本管理制度不完善

許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的成本管理制度體系，成本管理處于粗放狀態(tài)，即使有部分企業(yè)建立了成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中卻往往形同虛設(shè)，責(zé)權(quán)利不相對(duì)應(yīng)，沒(méi)有真正落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，達(dá)不到成本管理目標(biāo)。

(二)成本管理意識(shí)上存在誤區(qū)

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有實(shí)行“全員、全過(guò)程、全要素、全方位”的全面成本管理，成本管理意識(shí)缺失。房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入精細(xì)化管理的時(shí)代，專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化水平越來(lái)越高，因此任何微小的成本要素都應(yīng)該納入成本管理范圍。

(三)成本管理方法落后

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只注重事中、事后管理，而忽視了創(chuàng)造價(jià)值最大的事前管理；另外，過(guò)程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，這與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求存在很大距離。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策分析

(一)完善成本管理組織和控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全成本管理制度，組建成本管理組織，加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，落實(shí)責(zé)任，配備精良而優(yōu)秀的技術(shù)管理干部和人員，組織其學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高內(nèi)部的整體素質(zhì)，使成本管理工作走向科學(xué)化、規(guī)范化的管理模式。

具體來(lái)說(shuō)，首先企業(yè)應(yīng)建立一套完善的成本管理體系，明確各部門各階段的成本管理任務(wù)。其次將內(nèi)部成本管理制度落實(shí)到公司規(guī)章制度及日常工作管理之中，對(duì)各部門、崗位的人、財(cái)、物耗費(fèi)實(shí)施量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核，根據(jù)執(zhí)行情況實(shí)行與之相匹配的獎(jiǎng)罰措施，通過(guò)與各自經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，達(dá)到對(duì)各部門、各崗位管理控制的目的。第三在成本管理的執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)不斷總結(jié)、修訂，使之更適應(yīng)企業(yè)的成本管理目標(biāo)。

(二)加強(qiáng)全員成本管理意識(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要每個(gè)部門、每個(gè)員工有清晰的認(rèn)識(shí)，應(yīng)使所有員工共同努力，樹(shù)立員工的主人翁意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目始終，其主要有以下幾個(gè)階段：

1、項(xiàng)目策劃和決策階段

在該階段開(kāi)發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。做好市場(chǎng)調(diào)研工作，在充分了解市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求的前提下，編制投資估算形成初步的成本計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目成本分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資效益，因而項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行質(zhì)量管理與成本管理最為重要的環(huán)節(jié)。一方面設(shè)計(jì)方案應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)方式，選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo)，在保證建筑結(jié)構(gòu)安全、美觀和功能要求的基礎(chǔ)上，將工程造價(jià)作為設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)的首要條件。另一方面應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)方式以保證有效的成本管理。

3、施工階段成本控制

(1)施工單位的選擇與管理。應(yīng)通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、信譽(yù)良好、具有較強(qiáng)的管理能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商作為合作單位。同時(shí)在合作過(guò)程中還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)承包單位的管理與服務(wù)。

(2)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。 現(xiàn)場(chǎng)簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。首先應(yīng)明確簽證各職能部門、各相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字權(quán)限，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應(yīng)加強(qiáng)合同管理，避免、減少和規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證；第三應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)效性，避免簽證久拖不決，為結(jié)算帶來(lái)麻煩。

(3)設(shè)計(jì)變更管理。 設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。一方面設(shè)計(jì)變更是由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是控制設(shè)計(jì)變更最有效的方法之一；另一方面設(shè)計(jì)變更是由房地產(chǎn)公司管理團(tuán)隊(duì)的水平、能力、素質(zhì)決定的，應(yīng)使公司編制的策劃書(shū)、設(shè)計(jì)委托書(shū)科學(xué)、準(zhǔn)確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設(shè)計(jì)變更數(shù)量，從而達(dá)到控制工期和造價(jià)的目的。

4、竣工結(jié)算階段

工程造價(jià)的合理確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的最終環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí),應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是一個(gè)多階段、動(dòng)態(tài)且復(fù)雜的過(guò)程，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管理就必須樹(shù)立起良好的企業(yè)成本意識(shí)，建立一套完善的成本控制管理運(yùn)行體系，只有這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)及風(fēng)險(xiǎn)中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的贏利空間。

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