物業(yè)稅開征對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響探討

陳設(shè)

摘 要：當(dāng)前房地產(chǎn)稅制存在著諸多問(wèn)題，而“合并各稅種，開征物業(yè)稅”是解決這些問(wèn)題的必然選擇。但是現(xiàn)在還有很多條件不具備，而且物業(yè)稅對(duì)中國(guó)政府、企業(yè)以及廣大老百姓都關(guān)系重大。因此，試圖以北京市為例，探討可能開征的物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）21-0079-04

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“陰晴表”，因此如何引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是各界政府的主要任務(wù)。本文將從物業(yè)稅實(shí)施的角度出發(fā)，對(duì)此進(jìn)行研究和探討。目前，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制幾十年未做過(guò)變動(dòng)，已經(jīng)明顯與高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作的巨大障礙。中國(guó)應(yīng)將現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制中引入“物業(yè)稅”這一保有階段的稅種，這些問(wèn)題才會(huì)得到根本性的解決。

中國(guó)稅收制度中涉及房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅等10個(gè)稅種中，房地產(chǎn)流動(dòng)階段涉及的稅種有：購(gòu)置房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括契稅和印花稅；出售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；出租房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種，主要包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。房地產(chǎn)保有階段涉及的稅種主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。

而“物業(yè)稅”概念在中國(guó)被提出后，迅速在理論界、老百姓和政府部門等不同層面引起不小的反響與爭(zhēng)論。一般來(lái)講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)征收的一種稅，又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

下面以北京為例，闡述物業(yè)稅開征對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響：

一、北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

自北京召開 2008 年奧運(yùn)會(huì)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)經(jīng)歷短暫的低谷。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，抵御全球金融危機(jī)，中央及北京市政府先后出臺(tái)了以“免稅降息”為主要手段的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，以鼓勵(lì)住房消費(fèi)。于是，受益于多年發(fā)展形成的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)行業(yè)獲得各級(jí)政府政策的扶持，迅速觸底反彈。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的同時(shí)，滋生了投機(jī)行為，“地王”頻現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫越積越重。2010 年中國(guó)房地產(chǎn)政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段，但政策執(zhí)行效果并不盡如人意，成交量雖然降低，但房?jī)r(jià)依然走高。2011 年、2012年以及2013年，中央及北京市地方政府的房產(chǎn)調(diào)控力度加大，先后出臺(tái)了“國(guó)八條”、“京十五條”以及“京十八條”等政策，不僅加重了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，還禁止京籍的單身北京人購(gòu)買第二套住房，同時(shí)對(duì)短期內(nèi)買賣住房的行為課以重稅，還聯(lián)合房屋管理部門，實(shí)行家庭住房的限購(gòu)政策，于是，政策效果開始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲幅度暫時(shí)被控制。

北京市 2012 年新建商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)約為 21 585 元/平方米，比去年的 20 063 元/平方米上漲 7.6%，其中 12 月成交均價(jià)為 22 139 元/平方米，比年初的 23 048 元/平方米下降 3.9%。3 月、4 月、11 月月均價(jià)低于去年同期。新建商品房項(xiàng)目均出現(xiàn)成交價(jià)格低于擬售價(jià)格的情況，無(wú)論從城區(qū)還是郊區(qū)來(lái)講，新建商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)持續(xù)到 2013 年底。

二、北京市房地產(chǎn)供需狀況

（一）北京市房地產(chǎn)的需求情況

本文選用房地產(chǎn)的銷售額及銷售面積作為體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的兩個(gè)指標(biāo)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的銷售面積直接反映了房地產(chǎn)作為商品最終轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中的情況，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。1991—2012 年北京商品房銷售面積及其銷售額所顯示的總體特征為：

第一，商品房銷售面積及其銷售額增長(zhǎng)的規(guī)模大、速度快。與銷售面積相比，商品房銷售額的增速更為顯著。表1 顯示了北京市商品房銷售面積由 1991年的 154 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2012 年的 1 639.5 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了近 10.65 倍。商品房銷售額也由 1991 年的 22 億元增加到 2012年的 2 915.4 億元，增長(zhǎng)了近132.52 倍，究其原因是房地產(chǎn)銷售均價(jià)上漲較大，帶動(dòng)了銷售額指數(shù)性增長(zhǎng)。

第二，住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，其所占比重略有下降。從表中資料來(lái)看，住宅占商品房總銷售額和銷售面積的比重分別為 83%和 90%，說(shuō)明住宅房地產(chǎn)一直是北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。分年度來(lái)看，從 2006 年之后的五年，住宅房地產(chǎn)所占比重下降幅度較大，原因是非住宅型房產(chǎn)增多，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整更趨于多樣化。

第三，房地產(chǎn)需求不斷增大，受政策影響明顯。1991 —2005 年，商品房銷售額及銷售面積幾乎沒(méi)有波動(dòng)，一直持續(xù)增長(zhǎng)，而 2006 年以后，則出現(xiàn)較大波動(dòng)，且波動(dòng)幅度最大的年份是 2008 年和 2012 年。這與 2008 年世界金融危機(jī)及隨后中國(guó)的房產(chǎn)調(diào)控政策演變是相符合的，證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求受政策影響較為明顯。

（二）北京市房地產(chǎn)的供給情況

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的原始動(dòng)力。如表 2 房地產(chǎn)投資在1995 年達(dá)到了一個(gè)高峰，此后的房地產(chǎn)投資比重略有回落，1998 年之后房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。中國(guó) 1998 年取消福利分房制度，此后，商品房投資建設(shè)比重持續(xù)增大，近五年來(lái)，北京市的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重平均維持在 50%的水平，說(shuō)明房地產(chǎn)投資是北京市固定資產(chǎn)投資的一個(gè)重要組成部分。從商品房竣工面積來(lái)上看，1991 年以來(lái)，商品房竣工面積持續(xù)上升，到 2005年達(dá)到了峰值，而后急劇下降。但反觀同期的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)依然旺盛，房?jī)r(jià)不斷走高。這種反差出現(xiàn)的原因之一是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)維持快速上漲的態(tài)勢(shì)，因而通過(guò)放緩竣工速度以期在未來(lái)能夠獲取更多利潤(rùn)，出現(xiàn)土地閑置開發(fā)現(xiàn)象，即“捂盤惜售”現(xiàn)象。endprint

三、物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

自物業(yè)稅被首次提出，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一直是理論研究的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，這是由于我們討論的物業(yè)稅征收方案將把城鎮(zhèn)住宅納入征稅范圍，而住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，從北京市來(lái)講，占到房地產(chǎn)市場(chǎng)的 80%以上，并且住宅作為百姓的基本居住需求，在日常生活中發(fā)揮著無(wú)可替代的作用，因此本文將著重以住宅為主分析物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（一）物業(yè)稅對(duì)自住型房地產(chǎn)價(jià)格的影響

消費(fèi)者的住房需求分為兩種：購(gòu)買住房和租賃住房。而住房市場(chǎng)又可以分為增量房市場(chǎng)（即新建住房）和存量房市場(chǎng)（即二手房）。增量房的出售方一般是房地產(chǎn)企業(yè)，而存量房的出售方往往以個(gè)人居多，因此，房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)其房?jī)r(jià)的構(gòu)成有所不同。對(duì)于增量房來(lái)講，房?jī)r(jià)的構(gòu)成包括取得土地價(jià)格、開發(fā)成本、建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)及企業(yè)利潤(rùn)等，存量房的出售價(jià)格則與市場(chǎng)供需狀況及增量房?jī)r(jià)格和消費(fèi)者預(yù)期有關(guān)。在買房市場(chǎng)的條件下，存量房的出售價(jià)格應(yīng)該在售房者取得房產(chǎn)的價(jià)格基礎(chǔ)上，兼有轉(zhuǎn)嫁的銷售方稅費(fèi)以及根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格形成的利潤(rùn)。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的日益收緊，從房地產(chǎn)供給方面加大力度，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給彈性有所加大，而購(gòu)房者更趨于理性，因此，房屋成交價(jià)能夠更多地體現(xiàn)購(gòu)房人的意愿。因此我們假設(shè)房?jī)r(jià)趨近于理性購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格，以此來(lái)研究物業(yè)稅開征對(duì)新建房?jī)r(jià)格的影響。假設(shè)購(gòu)房人購(gòu)買住宅用于自住而非投資，那么其在保有房產(chǎn)期間，每年都必須繳納物業(yè)稅，換言之，購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)不再是一次性的支出，而是每年都會(huì)支出相關(guān)的稅費(fèi)，其保有階段的成本顯著上升。假設(shè)房產(chǎn)消費(fèi)者完全理性，那么其愿意為其所有的住宅而支付的總價(jià)格將仍然等于物業(yè)稅開征前購(gòu)買該房產(chǎn)的價(jià)格。

我們可以這樣理解，稅率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高意味著每年需繳納的物業(yè)稅增高，因而消費(fèi)者出于成本最小化的意愿就會(huì)選擇當(dāng)前價(jià)格較低的房產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)測(cè)算，若未來(lái)七十年房地產(chǎn)價(jià)格的年增長(zhǎng)率在 1%～3%，物業(yè)稅稅率越小，當(dāng)前住宅房產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)就越小。當(dāng)物業(yè)稅稅率在 0.7%到 0.8%左右時(shí)，住宅房產(chǎn)的價(jià)格理論上的下降比例將在 10%左右。當(dāng)物業(yè)稅稅率取 1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率取 3%時(shí)，從表中計(jì)算結(jié)果來(lái)看，理論上將會(huì)使當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌 13%。據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，2012年北京新建普通住房成交均價(jià)為 13 173 元/平方米，比2011年的成交均價(jià) 14 847 元/平方米，即北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)下降了 11.3%，結(jié)合2012 年以前連續(xù)六年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，北京市房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率平均為 6%左右，如果設(shè)定物業(yè)稅稅率 0.3%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且近期開征物業(yè)稅，北京市新建商品房的價(jià)格理論上還將下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率在逐年減少，甚至可能出現(xiàn)負(fù)值，因此，出臺(tái)物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響也勢(shì)必越來(lái)越小。

（二） 二手住宅的影響

二手房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格主要受市場(chǎng)供求及增量房?jī)r(jià)格影響。在實(shí)踐中，一般來(lái)講，在同一區(qū)域中，二手房的價(jià)格總是不高于新建房?jī)r(jià)格的。因此，二手房?jī)r(jià)格的形成更多體現(xiàn)的是在增量房的價(jià)格線下，市場(chǎng)供求與買賣雙方博弈的結(jié)果。短期內(nèi)，二手房?jī)r(jià)格會(huì)隨著新建住房?jī)r(jià)格下降而有所下降。從賣房者角度來(lái)看，隨著二手房市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)降低，最終供給方將減少供應(yīng)量。從購(gòu)房者角度來(lái)看，住房保有成本的增加會(huì)使一部分購(gòu)房者短期內(nèi)持觀望態(tài)度，購(gòu)房需求也會(huì)有所減少?？傊?，物業(yè)稅是通過(guò)作用于二手房供求關(guān)系來(lái)影響二手房?jī)r(jià)格的。下面，我們用需求彈性來(lái)分析物業(yè)稅開征對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況，消費(fèi)者的住房需求彈性應(yīng)該在 0～1 之間，供給彈性小于需求彈性（如圖3所示）：

圖3 住房的供求彈性

設(shè)橫軸 Q 為住宅交易數(shù)量，縱軸 P 為住宅交易價(jià)格。物業(yè)稅開征前住宅市場(chǎng)供求的均衡點(diǎn)為 E，物業(yè)稅開征后，由于在買方市場(chǎng)內(nèi)，需求比供給更為敏感，供給曲線短期保持不變，需求曲線向下移動(dòng)，移動(dòng)的垂直距離 EA 為七十年的業(yè)稅現(xiàn)值之和。二手房市場(chǎng)價(jià)格在 E 達(dá)到新的均衡，均衡價(jià)格為 PK。從圖中可以明顯看到，房?jī)r(jià)的實(shí)際下降值為 EB，小于 EA。這說(shuō)明，房地產(chǎn)的消費(fèi)方和供給方共同承擔(dān)物業(yè)稅，其中由消費(fèi)者承擔(dān)的部分為 AB，由供給方承擔(dān)的部分為 EB。至于雙方承擔(dān)值的大小，則取決于需求和供給的彈性。總的來(lái)說(shuō)，需求彈性越大，實(shí)際由供應(yīng)方承擔(dān)的物業(yè)稅越多，供給彈性越大，由消費(fèi)方承擔(dān)的物業(yè)稅就越多。由此可見(jiàn)，二手房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)會(huì)隨新建房?jī)r(jià)格的下降而下降，但降幅有限，且因供求雙方力量對(duì)抗而呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。

（三）對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)投資者獲取房產(chǎn)收益有兩種情況：一種是長(zhǎng)期持有，獲取租金收入，另一種是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，短期內(nèi)賤買高賣或是空置房產(chǎn)，等待時(shí)機(jī)一次性獲取房產(chǎn)溢價(jià)收入。本文采用羅伯特·霍爾和約翰·泰勒在《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的研究方法，將資本利用的分析引入房地產(chǎn)投資中，分析房地產(chǎn)投資者的成本及收益。房產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)：在房地產(chǎn)保有階段，房屋所有者需要承擔(dān)物業(yè)稅和出租房產(chǎn)相關(guān)的所得稅。由于中國(guó)目前房地產(chǎn)出租相關(guān)制度并不完善，出租住宅一般沒(méi)有登記備案，導(dǎo)致對(duì)個(gè)人出租所得的征管手段不足，征稅率較低。因此，在本節(jié)的研究中忽略出租房產(chǎn)的所得稅支出，將物業(yè)稅作為保有階段房屋出租人的主要稅費(fèi)支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由兩部分組成，一個(gè)是房屋出租的租金收入；另一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致的損益。

物業(yè)稅開征后，房地產(chǎn)投資者的稅費(fèi)支出增大，導(dǎo)致其保有階段的成本升高。若其投資利潤(rùn)率仍然為正，表示投資者有投資收益或者至少不虧損，則房屋投資者會(huì)繼續(xù)保有房產(chǎn)，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)或略有上升；當(dāng)其投資利潤(rùn)率為負(fù)時(shí)，房屋投資者虧損，理性的投資者會(huì)選擇出售房產(chǎn)或是放棄投資計(jì)劃，投資需求下降，房?jī)r(jià)將會(huì)下降。根據(jù)目前中國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，在政策性影響下，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的可能性不高，因此，前兩種情況發(fā)生的可能性較大，即房?jī)r(jià)會(huì)有一定的下降，但其下降幅度，仍需結(jié)合多方面因素具體分析。

總之，物業(yè)稅的開征對(duì)中國(guó)深化財(cái)稅體系改革有重要意義。世界上多數(shù)國(guó)家將房地產(chǎn)保有稅作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，且在調(diào)節(jié)貧富差距和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著重要作用。中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度體系由于歷史原因和現(xiàn)實(shí)因素在房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)上存在很多缺陷，國(guó)外及中國(guó)香港地區(qū)開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒和研究的。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 倪紅日，尹佳音.財(cái)產(chǎn)稅國(guó)際比較及對(duì)中國(guó)物業(yè)稅的稅權(quán)劃分的啟示[J].涉外稅務(wù)，2012，（1）.

[3] 倪紅日.中國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收政策的效應(yīng)分析[N].中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2012.

[責(zé)任編輯 陳丹丹]endprint

三、物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

自物業(yè)稅被首次提出，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一直是理論研究的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，這是由于我們討論的物業(yè)稅征收方案將把城鎮(zhèn)住宅納入征稅范圍，而住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，從北京市來(lái)講，占到房地產(chǎn)市場(chǎng)的 80%以上，并且住宅作為百姓的基本居住需求，在日常生活中發(fā)揮著無(wú)可替代的作用，因此本文將著重以住宅為主分析物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（一）物業(yè)稅對(duì)自住型房地產(chǎn)價(jià)格的影響

消費(fèi)者的住房需求分為兩種：購(gòu)買住房和租賃住房。而住房市場(chǎng)又可以分為增量房市場(chǎng)（即新建住房）和存量房市場(chǎng)（即二手房）。增量房的出售方一般是房地產(chǎn)企業(yè)，而存量房的出售方往往以個(gè)人居多，因此，房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)其房?jī)r(jià)的構(gòu)成有所不同。對(duì)于增量房來(lái)講，房?jī)r(jià)的構(gòu)成包括取得土地價(jià)格、開發(fā)成本、建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)及企業(yè)利潤(rùn)等，存量房的出售價(jià)格則與市場(chǎng)供需狀況及增量房?jī)r(jià)格和消費(fèi)者預(yù)期有關(guān)。在買房市場(chǎng)的條件下，存量房的出售價(jià)格應(yīng)該在售房者取得房產(chǎn)的價(jià)格基礎(chǔ)上，兼有轉(zhuǎn)嫁的銷售方稅費(fèi)以及根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格形成的利潤(rùn)。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的日益收緊，從房地產(chǎn)供給方面加大力度，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給彈性有所加大，而購(gòu)房者更趨于理性，因此，房屋成交價(jià)能夠更多地體現(xiàn)購(gòu)房人的意愿。因此我們假設(shè)房?jī)r(jià)趨近于理性購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格，以此來(lái)研究物業(yè)稅開征對(duì)新建房?jī)r(jià)格的影響。假設(shè)購(gòu)房人購(gòu)買住宅用于自住而非投資，那么其在保有房產(chǎn)期間，每年都必須繳納物業(yè)稅，換言之，購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)不再是一次性的支出，而是每年都會(huì)支出相關(guān)的稅費(fèi)，其保有階段的成本顯著上升。假設(shè)房產(chǎn)消費(fèi)者完全理性，那么其愿意為其所有的住宅而支付的總價(jià)格將仍然等于物業(yè)稅開征前購(gòu)買該房產(chǎn)的價(jià)格。

我們可以這樣理解，稅率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高意味著每年需繳納的物業(yè)稅增高，因而消費(fèi)者出于成本最小化的意愿就會(huì)選擇當(dāng)前價(jià)格較低的房產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)測(cè)算，若未來(lái)七十年房地產(chǎn)價(jià)格的年增長(zhǎng)率在 1%～3%，物業(yè)稅稅率越小，當(dāng)前住宅房產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)就越小。當(dāng)物業(yè)稅稅率在 0.7%到 0.8%左右時(shí)，住宅房產(chǎn)的價(jià)格理論上的下降比例將在 10%左右。當(dāng)物業(yè)稅稅率取 1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率取 3%時(shí)，從表中計(jì)算結(jié)果來(lái)看，理論上將會(huì)使當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌 13%。據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，2012年北京新建普通住房成交均價(jià)為 13 173 元/平方米，比2011年的成交均價(jià) 14 847 元/平方米，即北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)下降了 11.3%，結(jié)合2012 年以前連續(xù)六年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，北京市房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率平均為 6%左右，如果設(shè)定物業(yè)稅稅率 0.3%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且近期開征物業(yè)稅，北京市新建商品房的價(jià)格理論上還將下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率在逐年減少，甚至可能出現(xiàn)負(fù)值，因此，出臺(tái)物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響也勢(shì)必越來(lái)越小。

（二） 二手住宅的影響

二手房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格主要受市場(chǎng)供求及增量房?jī)r(jià)格影響。在實(shí)踐中，一般來(lái)講，在同一區(qū)域中，二手房的價(jià)格總是不高于新建房?jī)r(jià)格的。因此，二手房?jī)r(jià)格的形成更多體現(xiàn)的是在增量房的價(jià)格線下，市場(chǎng)供求與買賣雙方博弈的結(jié)果。短期內(nèi)，二手房?jī)r(jià)格會(huì)隨著新建住房?jī)r(jià)格下降而有所下降。從賣房者角度來(lái)看，隨著二手房市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)降低，最終供給方將減少供應(yīng)量。從購(gòu)房者角度來(lái)看，住房保有成本的增加會(huì)使一部分購(gòu)房者短期內(nèi)持觀望態(tài)度，購(gòu)房需求也會(huì)有所減少?？傊飿I(yè)稅是通過(guò)作用于二手房供求關(guān)系來(lái)影響二手房?jī)r(jià)格的。下面，我們用需求彈性來(lái)分析物業(yè)稅開征對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況，消費(fèi)者的住房需求彈性應(yīng)該在 0～1 之間，供給彈性小于需求彈性（如圖3所示）：

圖3 住房的供求彈性

設(shè)橫軸 Q 為住宅交易數(shù)量，縱軸 P 為住宅交易價(jià)格。物業(yè)稅開征前住宅市場(chǎng)供求的均衡點(diǎn)為 E，物業(yè)稅開征后，由于在買方市場(chǎng)內(nèi)，需求比供給更為敏感，供給曲線短期保持不變，需求曲線向下移動(dòng)，移動(dòng)的垂直距離 EA 為七十年的業(yè)稅現(xiàn)值之和。二手房市場(chǎng)價(jià)格在 E 達(dá)到新的均衡，均衡價(jià)格為 PK。從圖中可以明顯看到，房?jī)r(jià)的實(shí)際下降值為 EB，小于 EA。這說(shuō)明，房地產(chǎn)的消費(fèi)方和供給方共同承擔(dān)物業(yè)稅，其中由消費(fèi)者承擔(dān)的部分為 AB，由供給方承擔(dān)的部分為 EB。至于雙方承擔(dān)值的大小，則取決于需求和供給的彈性?？偟膩?lái)說(shuō)，需求彈性越大，實(shí)際由供應(yīng)方承擔(dān)的物業(yè)稅越多，供給彈性越大，由消費(fèi)方承擔(dān)的物業(yè)稅就越多。由此可見(jiàn)，二手房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)會(huì)隨新建房?jī)r(jià)格的下降而下降，但降幅有限，且因供求雙方力量對(duì)抗而呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。

（三）對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)投資者獲取房產(chǎn)收益有兩種情況：一種是長(zhǎng)期持有，獲取租金收入，另一種是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，短期內(nèi)賤買高賣或是空置房產(chǎn)，等待時(shí)機(jī)一次性獲取房產(chǎn)溢價(jià)收入。本文采用羅伯特·霍爾和約翰·泰勒在《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的研究方法，將資本利用的分析引入房地產(chǎn)投資中，分析房地產(chǎn)投資者的成本及收益。房產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)：在房地產(chǎn)保有階段，房屋所有者需要承擔(dān)物業(yè)稅和出租房產(chǎn)相關(guān)的所得稅。由于中國(guó)目前房地產(chǎn)出租相關(guān)制度并不完善，出租住宅一般沒(méi)有登記備案，導(dǎo)致對(duì)個(gè)人出租所得的征管手段不足，征稅率較低。因此，在本節(jié)的研究中忽略出租房產(chǎn)的所得稅支出，將物業(yè)稅作為保有階段房屋出租人的主要稅費(fèi)支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由兩部分組成，一個(gè)是房屋出租的租金收入；另一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致的損益。

物業(yè)稅開征后，房地產(chǎn)投資者的稅費(fèi)支出增大，導(dǎo)致其保有階段的成本升高。若其投資利潤(rùn)率仍然為正，表示投資者有投資收益或者至少不虧損，則房屋投資者會(huì)繼續(xù)保有房產(chǎn)，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)或略有上升；當(dāng)其投資利潤(rùn)率為負(fù)時(shí)，房屋投資者虧損，理性的投資者會(huì)選擇出售房產(chǎn)或是放棄投資計(jì)劃，投資需求下降，房?jī)r(jià)將會(huì)下降。根據(jù)目前中國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，在政策性影響下，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的可能性不高，因此，前兩種情況發(fā)生的可能性較大，即房?jī)r(jià)會(huì)有一定的下降，但其下降幅度，仍需結(jié)合多方面因素具體分析。

總之，物業(yè)稅的開征對(duì)中國(guó)深化財(cái)稅體系改革有重要意義。世界上多數(shù)國(guó)家將房地產(chǎn)保有稅作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，且在調(diào)節(jié)貧富差距和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著重要作用。中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度體系由于歷史原因和現(xiàn)實(shí)因素在房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)上存在很多缺陷，國(guó)外及中國(guó)香港地區(qū)開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒和研究的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 馬克和.中國(guó)開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及現(xiàn)實(shí)選擇[J].稅務(wù)研究，2012，（4）.

[2] 倪紅日，尹佳音.財(cái)產(chǎn)稅國(guó)際比較及對(duì)中國(guó)物業(yè)稅的稅權(quán)劃分的啟示[J].涉外稅務(wù)，2012，（1）.

[3] 倪紅日.中國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收政策的效應(yīng)分析[N].中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2012.

[責(zé)任編輯 陳丹丹]endprint

三、物業(yè)稅開征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

自物業(yè)稅被首次提出，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一直是理論研究的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，這是由于我們討論的物業(yè)稅征收方案將把城鎮(zhèn)住宅納入征稅范圍，而住宅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，從北京市來(lái)講，占到房地產(chǎn)市場(chǎng)的 80%以上，并且住宅作為百姓的基本居住需求，在日常生活中發(fā)揮著無(wú)可替代的作用，因此本文將著重以住宅為主分析物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

（一）物業(yè)稅對(duì)自住型房地產(chǎn)價(jià)格的影響

消費(fèi)者的住房需求分為兩種：購(gòu)買住房和租賃住房。而住房市場(chǎng)又可以分為增量房市場(chǎng)（即新建住房）和存量房市場(chǎng)（即二手房）。增量房的出售方一般是房地產(chǎn)企業(yè)，而存量房的出售方往往以個(gè)人居多，因此，房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)其房?jī)r(jià)的構(gòu)成有所不同。對(duì)于增量房來(lái)講，房?jī)r(jià)的構(gòu)成包括取得土地價(jià)格、開發(fā)成本、建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)及企業(yè)利潤(rùn)等，存量房的出售價(jià)格則與市場(chǎng)供需狀況及增量房?jī)r(jià)格和消費(fèi)者預(yù)期有關(guān)。在買房市場(chǎng)的條件下，存量房的出售價(jià)格應(yīng)該在售房者取得房產(chǎn)的價(jià)格基礎(chǔ)上，兼有轉(zhuǎn)嫁的銷售方稅費(fèi)以及根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格形成的利潤(rùn)。

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的日益收緊，從房地產(chǎn)供給方面加大力度，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給彈性有所加大，而購(gòu)房者更趨于理性，因此，房屋成交價(jià)能夠更多地體現(xiàn)購(gòu)房人的意愿。因此我們假設(shè)房?jī)r(jià)趨近于理性購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格，以此來(lái)研究物業(yè)稅開征對(duì)新建房?jī)r(jià)格的影響。假設(shè)購(gòu)房人購(gòu)買住宅用于自住而非投資，那么其在保有房產(chǎn)期間，每年都必須繳納物業(yè)稅，換言之，購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)不再是一次性的支出，而是每年都會(huì)支出相關(guān)的稅費(fèi)，其保有階段的成本顯著上升。假設(shè)房產(chǎn)消費(fèi)者完全理性，那么其愿意為其所有的住宅而支付的總價(jià)格將仍然等于物業(yè)稅開征前購(gòu)買該房產(chǎn)的價(jià)格。

我們可以這樣理解，稅率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高意味著每年需繳納的物業(yè)稅增高，因而消費(fèi)者出于成本最小化的意愿就會(huì)選擇當(dāng)前價(jià)格較低的房產(chǎn)。根據(jù)相關(guān)測(cè)算，若未來(lái)七十年房地產(chǎn)價(jià)格的年增長(zhǎng)率在 1%～3%，物業(yè)稅稅率越小，當(dāng)前住宅房產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)就越小。當(dāng)物業(yè)稅稅率在 0.7%到 0.8%左右時(shí)，住宅房產(chǎn)的價(jià)格理論上的下降比例將在 10%左右。當(dāng)物業(yè)稅稅率取 1%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率取 3%時(shí)，從表中計(jì)算結(jié)果來(lái)看，理論上將會(huì)使當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌 13%。據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，2012年北京新建普通住房成交均價(jià)為 13 173 元/平方米，比2011年的成交均價(jià) 14 847 元/平方米，即北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)下降了 11.3%，結(jié)合2012 年以前連續(xù)六年的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，北京市房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率平均為 6%左右，如果設(shè)定物業(yè)稅稅率 0.3%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，且近期開征物業(yè)稅，北京市新建商品房的價(jià)格理論上還將下跌 4%左右，即 12 646 元/平方米。就近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率在逐年減少，甚至可能出現(xiàn)負(fù)值，因此，出臺(tái)物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響也勢(shì)必越來(lái)越小。

（二） 二手住宅的影響

二手房市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格主要受市場(chǎng)供求及增量房?jī)r(jià)格影響。在實(shí)踐中，一般來(lái)講，在同一區(qū)域中，二手房的價(jià)格總是不高于新建房?jī)r(jià)格的。因此，二手房?jī)r(jià)格的形成更多體現(xiàn)的是在增量房的價(jià)格線下，市場(chǎng)供求與買賣雙方博弈的結(jié)果。短期內(nèi)，二手房?jī)r(jià)格會(huì)隨著新建住房?jī)r(jià)格下降而有所下降。從賣房者角度來(lái)看，隨著二手房市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)降低，最終供給方將減少供應(yīng)量。從購(gòu)房者角度來(lái)看，住房保有成本的增加會(huì)使一部分購(gòu)房者短期內(nèi)持觀望態(tài)度，購(gòu)房需求也會(huì)有所減少?？傊飿I(yè)稅是通過(guò)作用于二手房供求關(guān)系來(lái)影響二手房?jī)r(jià)格的。下面，我們用需求彈性來(lái)分析物業(yè)稅開征對(duì)二手房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況，消費(fèi)者的住房需求彈性應(yīng)該在 0～1 之間，供給彈性小于需求彈性（如圖3所示）：

圖3 住房的供求彈性

設(shè)橫軸 Q 為住宅交易數(shù)量，縱軸 P 為住宅交易價(jià)格。物業(yè)稅開征前住宅市場(chǎng)供求的均衡點(diǎn)為 E，物業(yè)稅開征后，由于在買方市場(chǎng)內(nèi)，需求比供給更為敏感，供給曲線短期保持不變，需求曲線向下移動(dòng)，移動(dòng)的垂直距離 EA 為七十年的業(yè)稅現(xiàn)值之和。二手房市場(chǎng)價(jià)格在 E 達(dá)到新的均衡，均衡價(jià)格為 PK。從圖中可以明顯看到，房?jī)r(jià)的實(shí)際下降值為 EB，小于 EA。這說(shuō)明，房地產(chǎn)的消費(fèi)方和供給方共同承擔(dān)物業(yè)稅，其中由消費(fèi)者承擔(dān)的部分為 AB，由供給方承擔(dān)的部分為 EB。至于雙方承擔(dān)值的大小，則取決于需求和供給的彈性?？偟膩?lái)說(shuō)，需求彈性越大，實(shí)際由供應(yīng)方承擔(dān)的物業(yè)稅越多，供給彈性越大，由消費(fèi)方承擔(dān)的物業(yè)稅就越多。由此可見(jiàn)，二手房?jī)r(jià)格在短期內(nèi)會(huì)隨新建房?jī)r(jià)格的下降而下降，但降幅有限，且因供求雙方力量對(duì)抗而呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。

（三）對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)投資者獲取房產(chǎn)收益有兩種情況：一種是長(zhǎng)期持有，獲取租金收入，另一種是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，短期內(nèi)賤買高賣或是空置房產(chǎn)，等待時(shí)機(jī)一次性獲取房產(chǎn)溢價(jià)收入。本文采用羅伯特·霍爾和約翰·泰勒在《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的研究方法，將資本利用的分析引入房地產(chǎn)投資中，分析房地產(chǎn)投資者的成本及收益。房產(chǎn)保有階段的稅費(fèi)：在房地產(chǎn)保有階段，房屋所有者需要承擔(dān)物業(yè)稅和出租房產(chǎn)相關(guān)的所得稅。由于中國(guó)目前房地產(chǎn)出租相關(guān)制度并不完善，出租住宅一般沒(méi)有登記備案，導(dǎo)致對(duì)個(gè)人出租所得的征管手段不足，征稅率較低。因此，在本節(jié)的研究中忽略出租房產(chǎn)的所得稅支出，將物業(yè)稅作為保有階段房屋出租人的主要稅費(fèi)支出。另一方面，房屋出租者的收益主要由兩部分組成，一個(gè)是房屋出租的租金收入；另一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致的損益。

物業(yè)稅開征后，房地產(chǎn)投資者的稅費(fèi)支出增大，導(dǎo)致其保有階段的成本升高。若其投資利潤(rùn)率仍然為正，表示投資者有投資收益或者至少不虧損，則房屋投資者會(huì)繼續(xù)保有房產(chǎn)，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)或略有上升；當(dāng)其投資利潤(rùn)率為負(fù)時(shí)，房屋投資者虧損，理性的投資者會(huì)選擇出售房產(chǎn)或是放棄投資計(jì)劃，投資需求下降，房?jī)r(jià)將會(huì)下降。根據(jù)目前中國(guó)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，在政策性影響下，房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的可能性不高，因此，前兩種情況發(fā)生的可能性較大，即房?jī)r(jià)會(huì)有一定的下降，但其下降幅度，仍需結(jié)合多方面因素具體分析。

總之，物業(yè)稅的開征對(duì)中國(guó)深化財(cái)稅體系改革有重要意義。世界上多數(shù)國(guó)家將房地產(chǎn)保有稅作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，且在調(diào)節(jié)貧富差距和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著重要作用。中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度體系由于歷史原因和現(xiàn)實(shí)因素在房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)上存在很多缺陷，國(guó)外及中國(guó)香港地區(qū)開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒和研究的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 馬克和.中國(guó)開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及現(xiàn)實(shí)選擇[J].稅務(wù)研究，2012，（4）.

[2] 倪紅日，尹佳音.財(cái)產(chǎn)稅國(guó)際比較及對(duì)中國(guó)物業(yè)稅的稅權(quán)劃分的啟示[J].涉外稅務(wù)，2012，（1）.

[3] 倪紅日.中國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收政策的效應(yīng)分析[N].中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2012.

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