土地的所有權(quán)和使用權(quán)的特征及范圍

王艷輝+李秀萍

摘要：土地的所有權(quán)就是我們所共知的城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。

關(guān)鍵詞：土地；所有權(quán)和使用權(quán)；特征；范圍

中圖分類(lèi)號(hào)： D412 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 1674-0432（2014）-14-02-1

1 國(guó)家土地所有權(quán)的特征

關(guān)于國(guó)家土地所有權(quán)，是國(guó)家占用、使用、收益和處分屬于全民所有的土地的權(quán)利。國(guó)家土地所有權(quán)在主體、客體和內(nèi)容三個(gè)方面具有明顯的特征：

中華人民共和國(guó)是國(guó)家土地所有權(quán)唯一的和統(tǒng)一的權(quán)利主體，除此以外的任何國(guó)家機(jī)關(guān)，企業(yè)事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體或者公民個(gè)人都不能作為國(guó)家土地所有權(quán)的主體或者與國(guó)家共同作為國(guó)家土地所有權(quán)的主體；國(guó)家土地所有權(quán)的客體具有廣泛性。作為國(guó)家土地所有權(quán)客體的土地，包括了各種用地，如耕地、林地、草原、荒地、灘涂等。并且，必要時(shí)對(duì)某些原不屬于國(guó)家所有土地還可以依法成為國(guó)家所有，例如國(guó)家通過(guò)征用將集體所有土地變?yōu)閲?guó)家所有；國(guó)家土地所有權(quán)在內(nèi)容上貫徹“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理”的原則。國(guó)家土地所有權(quán)的內(nèi)，是指國(guó)家對(duì)國(guó)有土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能。根據(jù)憲法和法律要求，對(duì)國(guó)有土地，主要是通過(guò)批準(zhǔn)的方式提供給單位和個(gè)人使用。對(duì)作為國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)重要客體的國(guó)有土地，法律給予特殊的保護(hù)。第一，當(dāng)國(guó)有土地被非法占有時(shí)，不論是善意占有還是惡意占有，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，國(guó)家隨時(shí)有權(quán)請(qǐng)求返還；第二，國(guó)家、集體對(duì)土地所有權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，并且無(wú)法確定所有權(quán)歸屬時(shí)，即可推定爭(zhēng)議的土地屬于國(guó)家所有。

2 集體土地所有權(quán)的法律特征

由于集體土地所有權(quán)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織依法占有、使用、收益和處分自己土地的權(quán)利。其具有如下法律特征：集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織。目前，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的形式與規(guī)模不一，在很多情況下往往實(shí)際上由村民委員會(huì)代行主體權(quán)利；在客體方面，集體土地所有權(quán)的客體包括法律規(guī)定為集體所有地耕地、林地、山嶺、草原、荒地、灘涂等；在內(nèi)容方面，集體經(jīng)濟(jì)組織一般都直接對(duì)自己的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3 土地所有權(quán)的范圍

關(guān)于土地所有權(quán)的效力范圍，我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定，理論上認(rèn)為土地所有人對(duì)地上及地下，全部享有所有權(quán)。所謂地上下一切之物均歸土地所有人所有。所有人對(duì)土地的權(quán)利，當(dāng)然要受法律的限制。這些限制，主要有兩大方面，一是權(quán)利行使方面的限制，包括在具體權(quán)利內(nèi)容上的限制（如不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)土地）和強(qiáng)行規(guī)定的限制（如城市規(guī)劃）等；二是外在限制，如相鄰關(guān)系及行政法規(guī)方面的限制等。

4 國(guó)有土地和集體土地的范圍

國(guó)有土地的范圍。依照本條規(guī)定，城市市區(qū)的土地及法律屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。城市市區(qū)的土地一般指城市市轄區(qū)建成區(qū)的土地。依照《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、收購(gòu)、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外），和國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂地以及其他土地，也屬于國(guó)家所有。

集體土地范圍。依照本條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。換言之，即依法劃定或確定給集體所有。宅基地，包括住房、輔助用房及庭院等。自留地是指我國(guó)農(nóng)村合作化以后農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給村民長(zhǎng)期使用的土地，用于作為家庭副業(yè)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

5 土地使用權(quán)的特征

5.1 土地使用權(quán)與土地所有權(quán)分離

土地所有權(quán)具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。在大多數(shù)情況下，土地所有人并不直接對(duì)土地進(jìn)行占有、使用、收益和處分，而由所有人以外的人直接使用。占有、使用、收益和處分權(quán)可以脫離所有人，而所有人不僅不因此喪失所有權(quán)，恰恰相反，通過(guò)這種分離和回復(fù)，才使所有權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。這就是所有權(quán)與其權(quán)能可以分離的基本原理。我國(guó)實(shí)行土地公有制，國(guó)家和集體在大多數(shù)情況下并不直接行使對(duì)土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而是依法確定給單位和個(gè)直接行使這些權(quán)利。

5.2 國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用

國(guó)有土地和集體所有的土地可依法確定給個(gè)人使用。全民所有制單位是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位。集體所有制單位即包括城市集體所有制企事業(yè)單位，也包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及企事業(yè)單位。隨著改革開(kāi)放，我國(guó)的國(guó)有土地使用人的范圍有所擴(kuò)大。

5.3 使用土地的單位和個(gè)人有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)

這是由土地的特性決定的。由于土地同時(shí)是一種社會(huì)資源，對(duì)土地的利用不僅是權(quán)利人對(duì)自己權(quán)利的行使，而且這種利用同時(shí)具有社會(huì)意義。因此，法律確認(rèn)使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)，以謀求整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，所說(shuō)的土地轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)予。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律的含義就是土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有出售、交換、贈(zèng)予三種方式。其所具的條件是按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)、利用。未滿(mǎn)足上述條件，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。