貪腐漩渦中的雅居樂

文 / 羅瓊 劉丹丹

貪腐漩渦中的雅居樂

文 / 羅瓊 劉丹丹

陳卓林創(chuàng)辦的雅居樂是首家在港澳地區(qū)投放廣告的內(nèi)地地產(chǎn)商。

雅居樂總裁陳卓林陷入貪腐傳聞，或涉云南官員受賄案。

一則涉貪腐的傳聞出現(xiàn)沒幾天，雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林就出事了。

2014年10月10日，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（03383.HK）（以下簡稱雅居樂）公告稱，9月30日起，陳卓林被昆明市人民檢察院批準(zhǔn)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住。國美電器前董事長黃光裕、金螳螂實際控制人朱興良在被正式拘捕前，也曾經(jīng)歷了半年的“監(jiān)視居住”。10月13日，停牌10日之久的雅居樂開盤當(dāng)日股價下跌了17.19%，市值蒸發(fā)34億港元。

52歲的陳卓林出身寒門，一向以低調(diào)而務(wù)實的形象示人。他于1990年代從廣東中山一個家具廠起家，20年后家具廠已將雅居樂打造成銷售額數(shù)百億的房企。

陳卓林上一次為輿論所關(guān)注是兩年前，他因非禮集團市場推廣部女秘書而遭控告。

據(jù)財新網(wǎng)報道稱，紀(jì)檢部門在對原云南省委常委、昆明市委書記張?zhí)镄肋M行調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)了雅居樂地產(chǎn)行賄云南省官員的線索。此次昆明市人民檢察院批準(zhǔn)對陳卓林執(zhí)行監(jiān)視居住，即與此相關(guān)。對此，雅居樂稱，公司并未收到任何法律文件，公司正在了解。目前階段，除公告所述內(nèi)容外，未能亦不宜作任何評論。昆明市檢察院的相關(guān)電話始終處于無人接聽的狀態(tài)。

賣店鋪解圍

雅居樂風(fēng)波，最早發(fā)端于10月3日。

當(dāng)天，香港商人陳浩唯以近萬字長文指控雅居樂，并列舉公司“官商勾結(jié)”。同一天，雅居樂突然宣布緊急停牌。

對雅居樂這家上市公司來說，股價暴跌僅僅是第一步，更嚴(yán)重的資金困局接踵而至。陳卓林被監(jiān)視居住的消息一出，雅居樂就取消了9月22日發(fā)起的28億港元的供股融資計劃。這筆錢原本是要償還2014年12月到期的4.75億美元的定期貸款。

摩根大通的報告認(rèn)為，雅居樂8月份的銷售表現(xiàn)跑輸同業(yè)，供股集資顯示集團急需資金。

截至2014年6月底，雅居樂約有147億元的債務(wù)將于一年內(nèi)到期，而截至2014年6月底，雅居樂手上現(xiàn)金約為76億，另外63億為限制性現(xiàn)金，尚不能覆蓋短期債務(wù)規(guī)模。

一旦取消供股融資計劃，則意味著雅居樂的資金鏈會更加緊張。于是，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪等評級機構(gòu)，均將其列入負(fù)面信用觀察名單。

為了安撫機構(gòu)和投資者，雅居樂管理層在10月13日召開電話會議，財務(wù)總監(jiān)張森稱，陳氏家族會向集團注資2億美元，這筆款項隨時可以在兩日內(nèi)全數(shù)抵達本港銀行賬戶。而且不排除出售手頭價值200億元人民幣的酒店及商業(yè)項目。

事實上，陳氏家族已經(jīng)開始拋售在香港的物業(yè)，籌措資金。

據(jù)香港媒體報道，陳氏家族成員陳卓南等人，近日連環(huán)放售在港持有的鋪位物業(yè)。繼連賣四鋪套現(xiàn)約2.5億元港元后，再以3億港元低調(diào)急放銅鑼灣東角道鋪王，同時持有的尖沙咀百樂酒店地鋪現(xiàn)時亦以1.2億放盤，兩鋪叫價僅較購入價高逾兩成。若悉數(shù)沽出，連同之前已拋售的鋪位，估計陳氏家族可套現(xiàn)逾6億港元。

但讓評級機構(gòu)擔(dān)憂的還有雅居樂的銷售業(yè)績。雅居樂已經(jīng)連續(xù)三年沒能達到銷售目標(biāo)。雖然2014年各地項目頻繁降價促銷—2月下旬，旗下六大旅游地產(chǎn)項目全線七八折優(yōu)惠，但截至9月底，集團的累計預(yù)售金額為285.9億元，僅占到全年銷售目標(biāo)480億元的59.56%。

崛起鴉崗村

陳卓林五兄弟草根出身，但在20年內(nèi)使雅居樂躋身華南地產(chǎn)五虎之列、銷售額達數(shù)百億之巨，堪稱奇跡。

由中山市往南約30公里，便是陳卓林兄弟五人的老家—中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鴉崗村。這里距離澳門20公里，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔Q，全鎮(zhèn)八成的家庭都有海外親戚。

雅居樂開發(fā)的雅居樂中心城與鴉崗村一河之隔。河的一邊是綠樹環(huán)繞的高檔住宅，另一邊則是破敗的民宅和工廠。

陳卓林的父親，名叫陳戈平，出生于1930年前后，曾是坦洲小學(xué)、三鄉(xiāng)小學(xué)的語文教師。1980年代，陳卓林一家七口人，僅靠陳戈平每月二三十塊錢工資艱難度日。陳戈平在三鄉(xiāng)鎮(zhèn)教書，直到退休后才創(chuàng)辦了家具廠。

陳卓林的母親名叫陸金萍，小名“梳子”。陸金萍生下五個男孩，依次是陳卓雄、陳卓林、陳卓賢、陳卓喜、陳卓南。

在雅居樂最新公布的董事名單中，陳卓林繼續(xù)任主席兼總裁，陳卓賢任聯(lián)席主席兼聯(lián)席總裁，陳卓雄為執(zhí)行董事，陳卓喜、陳卓南為非執(zhí)行董事。

村民陸旺回憶說，當(dāng)年陳一家七口住在一個兩層高的破房子里，一房一廳，陳戈平和陸金萍住在一樓，其他五個兒子住在二樓。陳家沒有錢的時候，還找他借了兩三百元。

陳卓林的大哥陳卓雄是初中文化。多位村民回憶說，七八十年代的時候，他會穿著滿是補丁的衣服，穿著蓑衣，在雨中放牛。早年，陳家五個兄弟只有陳卓林一個人出去做木工，還和人合伙做裝修。

陳卓林娶了同村比自己大一歲的陸倩芳為妻。之前媒體廣泛報道，陸倩芳家族是中山一個比較有名望的家族。但據(jù)記者走訪了解到，陸倩芳來自三鄉(xiāng)鎮(zhèn)鴉崗村一個普通家庭，只是陸倩芳的姐姐陸瑞芬曾擔(dān)任三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長。除陳卓賢外，陳家4個兄弟的妻子都是鴉崗村人。鴉崗村村支書蔡炳惠說，“陸倩芳是個在集團很有掌控力的人，找朋友拿內(nèi)部價也要請示她”。

陳卓林五兄弟草根出身，但在20年內(nèi)使雅居樂躋身華南地產(chǎn)五虎之列、銷售額達數(shù)百億之巨，堪稱奇跡。

她在雅居樂負(fù)責(zé)策劃、營銷、銷售、財務(wù)、行政及人力資源管理等，并兼管公司華南區(qū)域項目的整體運作。每年大年初二，是村里的傳統(tǒng)文化節(jié)。雅居樂會請村里的老人在陳家祠堂吃飯，發(fā)紅包，能坐六七十桌。第二天，陳家人會被邀請看舞龍，一般待一個多小時就走。到了7月，陳家為陳母在鴉崗村對面的雅居樂中心城大辦壽宴。

至于陳家如何賺得第一桶金，在鴉崗村流傳著多個版本。有村民說，1985年陳家五兄弟一起做豬籠和雞籠生意，還會賣甲板。五個兄弟上山砍竹，把竹條編成籠子，再拿出去賣。那時，五兄弟還沒有能力建家具廠，只不過有間二三十平方米的家具小作坊。也有一種說法是，陳卓林家族于1988年左右，辦了兩個家具廠，一個是時代家具城，另一個是宇宙家具城。

到了1992年，陳氏家族突然進入地產(chǎn)業(yè)，在三鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)了第一個樓盤—雅居樂花園，因此一舉成名。

“雅居樂的營銷思路非常超前?！敝猩揭晃毁Y深地產(chǎn)人士如此評價。這家剛成立不久的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，就已經(jīng)想到去香港贊助“香港小姐選美大賽”，還聘請香港無線總監(jiān)陳錫年任職雅居樂。

當(dāng)時，廣東人喜歡看香港的電視劇，雅居樂就到香港去冠名電視劇、設(shè)外展。它是內(nèi)地首家在港澳地區(qū)投放廣告的地產(chǎn)商。于是，大批在香港只能買得起小洋房的港人，來三鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資雅居樂的別墅。中山雅居樂花園約95%的房源賣給港澳人士，是珠三角地區(qū)著名的外銷樓盤。三鄉(xiāng)鎮(zhèn)也從一個小農(nóng)村，變成了在中山匯聚港澳人士最多的地方。

進軍珠三角

1980年代以后，陳氏兄弟取得了香港的身份證。與陳卓林有著幾面之緣的中山地產(chǎn)界人士黃峻說，陳卓林舉手投足很像香港商人，衣著講究，總是西裝革履。

雅居樂內(nèi)部刊物曾刊登過一幅陳卓林視察工地的照片，即便是在塵土飛揚的施工現(xiàn)場，陳卓林依舊身著西裝皮鞋，打著領(lǐng)帶。

雅居樂對業(yè)主一向出手闊綽。廣東一位地產(chǎn)界人士就曾參加雅居樂小區(qū)開盤的萬人聚餐活動。邀請香港藝人、演藝團體到雅居樂小區(qū)表演節(jié)目也是每年例行的。

中山市高德商房執(zhí)行董事談子信回憶說，本地的開發(fā)商是由城市周邊的村集體發(fā)展起來的，相對比較保守，做精不做大。雅居樂敢于拿下位置偏遠的大幅地塊，從三鄉(xiāng)雅居樂新城開始，就奠定了建城模式，很快占據(jù)了中山接近70%的份額。

那時，一家深圳的房地產(chǎn)企業(yè)想去中山開發(fā)，參觀雅居樂的樓盤，3000塊/平方米的樓盤建得跟深圳每平方米萬元的豪宅一樣，雅居樂的成本管理和品質(zhì)控制讓這位開發(fā)商頗為震驚。

雅居樂跟地方政府的關(guān)系不一般，讓本地開發(fā)商很是眼紅。中山一位地產(chǎn)人士稱，雅居樂的樓盤，政府的批文和配套建設(shè)都落實得更快，在那個年代，對企業(yè)卡得少，就是最大的支持了。

但雅居樂對合作商的苛刻也是出了名的，“雅居樂的付款周期很長，年底肯定收不到錢，頂多用房子抵?！鄙鲜龅禺a(chǎn)人士說。

2008年，雅居樂在中山一地銷售額超過40億。對于大多數(shù)二線城市的大發(fā)展商而言，40億的銷售額已經(jīng)是難以企及的數(shù)字。此時的雅居樂已經(jīng)與合生、富力、碧桂園、恒大并稱“華南五虎”。

此后雅居樂圍繞著珠三角展開布局。2000年，雅居樂一舉拿下番禺、花都、白云等地塊。到2002年，雅居樂在廣州、佛山的四大項目同時動工，開發(fā)量之大為其他發(fā)展商所側(cè)目，被業(yè)內(nèi)稱為廣州地產(chǎn)史上的一大壯舉。

2005年12月，雅居樂在香港聯(lián)交所上市，首發(fā)募集資金近31.52億港元，摩根士丹利作為其保薦人。雅居樂地產(chǎn)成為了繼富力地產(chǎn)后，第二家在港上市的民營地產(chǎn)企業(yè)。

當(dāng)時，陳氏家族透過陳氏家族信托持有雅居樂71.25%的股權(quán)。雅居樂地產(chǎn)上市后，陳卓林夫婦首次進入《福布斯》中國富豪榜，排名20位。

雅居樂做大之后，陳卓林開始熱衷于慈善。2013年胡潤慈善榜上，陳卓林以捐款1.04億排名14。

豪賭旅游地產(chǎn)

如果說萬達“豪賭”商業(yè)地產(chǎn)，那么雅居樂算得上旅游地產(chǎn)“激進派”的代表。

2005年的海南還沒有走出房地產(chǎn)泡沫的陰影，雅居樂與海南省陵水黎族自治縣簽下了130億元的旅游地產(chǎn)開發(fā)大單，項目起名清水灣。

2006年到2009年年報顯示，雅居樂集團毛利年平均增長率僅為18%，但到2010年清水灣有結(jié)轉(zhuǎn)記錄之后，毛利一度達到53%以上。而雅居樂集團總資產(chǎn)規(guī)模則由2006年的174億快速達到2010年的698億，翻了3倍。清水灣一個項目的銷售額占到整體銷售額的三分之一。2011年，陳卓林以同樣的手法進軍云南。

雅居樂副總裁黃奉潮把海南團隊搬到云南，他在接受《經(jīng)濟觀察報》采訪時說，陳卓林帶著高管幾乎把云南都走遍了。最后，陳卓林一眼就看中了騰沖高黎貢山地面的一大片平地，當(dāng)即與地方政府簽訂200億投資協(xié)議。

這一年，雅居樂先后與云南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖簽訂戰(zhàn)略開發(fā)協(xié)議，將在西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)打造綜合旅游度假項目，占地面積6.4萬畝，計劃總投資超過600億元。

在云南，雅居樂延續(xù)了在海南的低價拿地策略，在騰沖的10幅相連商住地塊，雅居樂2014年中報顯示，樓面地價約每平方米157元。記者咨詢當(dāng)?shù)厥蹣翘幜私獾剑F(xiàn)在的售價在每平方米6000元到1.3萬元。雖然地很便宜，但能不能拿到是另一回事。2012年騰沖縣國土資源局的一份推進重點項目建設(shè)的報告指出，省下達市級新增建設(shè)用地指標(biāo)僅100余公頃，僅能解決農(nóng)戶建設(shè)及部分基礎(chǔ)設(shè)施用地，更別談保障重點項目建設(shè)用地。

云南財經(jīng)大學(xué)國土資源與持續(xù)發(fā)展研究所曾撰文指出，云南省在全省范圍內(nèi)推廣“建設(shè)用地上山”工作，為了爭取更多的資金以及政策上的優(yōu)惠和扶持，各州（市）也會出現(xiàn)搶著、趕著“上山”的沖動，從而出現(xiàn)“圈山”現(xiàn)象。

此前，雅居樂騰沖項目曾就“2個18洞高爾夫球場提供從田園到山地的高爾夫體驗”、“每個房間都可欣賞原鄉(xiāng)高爾夫景觀”大肆宣傳，但這樣的高爾夫球場和別墅項目，2004年政府就明確規(guī)定不再報批。

在豪賭海南清水灣獲利頗豐后，雅居樂漸漸迷上了高毛利和長周轉(zhuǎn)模式。但這種偏重旅游地產(chǎn)的模式，讓雅居樂在過去兩年被一線房企甩在后面。

早前在土地市場的失誤也困擾著雅居樂。摩根大通認(rèn)為，雅居樂于2009年及2010年購入過多昂貴土地，因此被迫開發(fā)高端項目，但目前的政策環(huán)境不利于該等項目，增長緩慢。

面對業(yè)績的疲軟，雅居樂在2014年年初開始了一系列改革。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，雅居樂為此制定了一套時間表，要求項目公司拿地后5天內(nèi)進場探察，15天內(nèi)定方案，30天內(nèi)申報，150天進行開工，240天內(nèi)涉及政府領(lǐng)域，320-420天內(nèi)開售，開售之后，3-6個月內(nèi)現(xiàn)金流要回正。

眼下，在不少機構(gòu)看來，陳卓林的出事很可能會影響到云南的開發(fā)進度，完成全年銷售目標(biāo)幾無可能。

來源 / 《南方周末》，2014年10月17日，

原標(biāo)題為《雅居樂卷入貪腐漩渦？》