基于產(chǎn)權(quán)理論的共有產(chǎn)權(quán)房制度分析

王子博

摘 要：共有產(chǎn)權(quán)房是將房屋產(chǎn)權(quán)股份化，由政府與購房者按出資比例共享房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)中低收入者具有福利保障性質(zhì)的住房，政府直接作為共有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利主體參與共有產(chǎn)權(quán)房的管理并享受房屋溢價(jià)收益。相較于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，共有產(chǎn)權(quán)房降低了產(chǎn)權(quán)界定成本，為產(chǎn)權(quán)所有者（包括政府和個(gè)人）提供了應(yīng)有的收益激勵(lì)，使個(gè)人或家庭能夠因購買共有產(chǎn)權(quán)房而獲得制度和法律認(rèn)可的財(cái)富收益。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房也面臨著很多爭(zhēng)議和操作難題。

關(guān)鍵詞：保障性住房 共有產(chǎn)權(quán)房 產(chǎn)權(quán)理論 措施建議

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）07-068-03

一、引言

共有產(chǎn)權(quán)房是指由政府與個(gè)人共同出資，并按比例獲得住房產(chǎn)權(quán)的保障性住房。其作為保障性住房發(fā)展的新模式，早在2007年便已在江蘇省淮安市試驗(yàn)推廣，隨后在江蘇省其他地區(qū)以及上海、北京等地逐步展開。2013年，上海共籌集約3萬套共有產(chǎn)權(quán)房房源，并在10月末開始搖號(hào)選房。江蘇省對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定，購房者可在5至8年的時(shí)間內(nèi)“贖回”政府所擁有的產(chǎn)權(quán)部分，即使8年之后未能完全贖回產(chǎn)權(quán)，則只需要繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例相應(yīng)的租金即可以繼續(xù)居住。

大部分評(píng)論者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的前景非?？春茫J(rèn)為其既降低了購房門檻，又緩解了政府融資困難，非常值得推廣。在房?jī)r(jià)普遍居高不下的背景下，共有產(chǎn)權(quán)房可使部分希望擁有住房，卻沒有能力全資購買商品房的中低收入群體，擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)和完全使用權(quán)，降低了他們的購房門檻，也更好地發(fā)揮了保障性住房應(yīng)有的功能；同時(shí)，對(duì)于政府來說，通過出售房屋部分產(chǎn)權(quán)來回籠部分資金，能夠在一定程度上緩解保障房方面的融資困境，確保保障房建設(shè)順利進(jìn)行。

二、共有產(chǎn)權(quán)房的理論概述

（一）共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷程

共有產(chǎn)權(quán)房是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新階段下對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的繼承、發(fā)展和創(chuàng)新，屬于保障性住房的一種新類型。

一直以來，我國政府將“居者有其屋”作為住房制度改革的基本指導(dǎo)思想。在這一思想的指導(dǎo)下，從上世紀(jì)70年代末開始，我國已對(duì)傳統(tǒng)福利性住房制度進(jìn)行過多次探索式改革。1998年，在公房出售的基礎(chǔ)上，政府提出了住房貨幣化分配的改革思路，充分利用市場(chǎng)機(jī)制配置房屋資源，滿足居民住房需求。這一做法的目的是鼓勵(lì)城市居民通過購買自住房，獲得住房產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，為保障中低收入家庭的住房權(quán)利，政府也逐步推行經(jīng)濟(jì)適用房制度。作為我國產(chǎn)權(quán)式住房保障制度的主要形式，2002年以前，經(jīng)濟(jì)適用房制度在解決城市中低收入居民住房困難、改善居民居住質(zhì)量等方面發(fā)揮了重要作用。但在2002年之后，由于自身的設(shè)計(jì)缺陷，再加上房屋價(jià)格持續(xù)上漲的因素，經(jīng)濟(jì)適用房制度逐步暴露出一些弊端，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。

由于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)較低（通常比市場(chǎng)價(jià)低五成左右），其升值空間巨大。因此，只要存在轉(zhuǎn)售謀利的可能性，在法制不健全的情況下，單靠現(xiàn)有政策和制度，不可能完全杜絕強(qiáng)勢(shì)群體的非法侵占。在此情況下，部分學(xué)者認(rèn)為，基于經(jīng)濟(jì)適用房在推行過程中產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，應(yīng)立即廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度，并大力推廣公共租賃房。這樣的看法有些偏頗，持此觀點(diǎn)的人忽視了房屋產(chǎn)權(quán)作為財(cái)富的來源的重要意義。如果中低收入者無法獲得住房溢價(jià)的收益，那么將加劇社會(huì)財(cái)富分配的不均衡。而共有產(chǎn)權(quán)房能夠滿足中低收入者憑借房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值或增值的需要，也可以有效抑制那些不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的群體的強(qiáng)行“搭便車”，因而一經(jīng)推出，便獲得了政府管理部門的青睞。

2007年，淮安市在江蘇多個(gè)城市試行“劃撥土地經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)”的基礎(chǔ)上，為解決經(jīng)適房“有限產(chǎn)權(quán)”界限不清，退出機(jī)制難以操作的問題及弊端，逐步推動(dòng)以出讓土地共有產(chǎn)權(quán)房代替劃撥土地經(jīng)適房，確立了購房家庭與政府7∶3和5∶5兩種產(chǎn)權(quán)比例，并建立了“住房保障基金”專項(xiàng)用于回購及承擔(dān)政府產(chǎn)權(quán)部分。這一新模式得到了國家相關(guān)部門的肯定。目前，共有產(chǎn)權(quán)房模式已經(jīng)正式成為住建部推行的新型住房政策。

（二）共有產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，是指政府與購房人共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，即將政府用于建設(shè)保障性住房的財(cái)政性支出（主要包括減免的土地出讓金及有關(guān)大配套等費(fèi)用）轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有保障性住房部分產(chǎn)權(quán)，并取得房屋的占有、處分、受益等相應(yīng)權(quán)利；而符合申購保障性住房條件的購房者則按自己出資多少一次性購買保障性住房的部分產(chǎn)權(quán)，余下房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有；政府則收取較低租金將自身產(chǎn)權(quán)部分的房屋租給購房者使用。最終形成購房者與政府合股買房，雙方按各自投入資金的比例計(jì)算各自的房屋產(chǎn)權(quán)面積，形成共有產(chǎn)權(quán)房。對(duì)受助購房者來說，自己出資的部分為個(gè)人產(chǎn)權(quán)房；政府出資的部分則是享受住房使用權(quán)的“使用權(quán)房”。

（三）共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)

共有產(chǎn)權(quán)房制度的特殊性體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了福利性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。房屋產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為對(duì)房屋的所有權(quán)，即房屋所有人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利受法律保護(hù)，可以根據(jù)所有人的意愿和利益進(jìn)行支配。而共有產(chǎn)權(quán)房通過對(duì)這些權(quán)利在不同條件下進(jìn)行不同組合，可以實(shí)現(xiàn)福利性、商品性，以及兩者的統(tǒng)一。

具體來講，共有產(chǎn)權(quán)房的福利性表現(xiàn)在：中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權(quán)，獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但向受助購房者無償讓渡占用權(quán)和使用權(quán)，并放棄收益權(quán)，不計(jì)利息，不收租金，這充分體現(xiàn)了保障性住房的功能和目的。共有產(chǎn)權(quán)房的商品性表現(xiàn)在：政府依據(jù)投資比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不再符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府可以依據(jù)法律和契約行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以收回投資；或按市場(chǎng)價(jià)格向?qū)Ψ绞杖∽饨?；或收購?duì)方產(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)；或在市場(chǎng)公開出售房屋，雙方按占有產(chǎn)權(quán)比例分配所得收益。

三、基于產(chǎn)權(quán)理論的共有產(chǎn)權(quán)房分析

（一）共有產(chǎn)權(quán)房制度

1.產(chǎn)權(quán)的定義。產(chǎn)權(quán)，即財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)等資源的排他性占有和使用及其他相關(guān)權(quán)利。產(chǎn)權(quán)也可以是指一種制度規(guī)定，即產(chǎn)權(quán)制度。產(chǎn)權(quán)制度可描述為，它是一系列用來確定每個(gè)人相對(duì)于稀缺資源使用時(shí)的地位和關(guān)系的制度。產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)選擇之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系。即利用產(chǎn)權(quán)方法的中心任務(wù)是表明產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容如何以特定的和可以預(yù)期的方式影響資源的配置和使用。

2.共有產(chǎn)權(quán)房制度分析。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，共有產(chǎn)權(quán)房制度屬于混合所有制，將住房的產(chǎn)權(quán)分割給政府和個(gè)人，實(shí)現(xiàn)了公有制和私有制的結(jié)合。而從法律角度分析，所謂共有產(chǎn)權(quán)，是指某一房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)同樣的義務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)房屬于按份共有，即政府和個(gè)人按比例分別占有部分產(chǎn)權(quán)。

與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房政策相比，共有產(chǎn)權(quán)房制度最大的不同在于：共有產(chǎn)權(quán)房的用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差，以及政府給予保障性住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，進(jìn)而形成政府產(chǎn)權(quán)，從而構(gòu)建家庭出資與政府資助相結(jié)合的形式。

值得注意的是，當(dāng)房屋出售時(shí)，所得收益也需按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，成為中高收入群體時(shí)，政府也無需強(qiáng)制其搬出，只需對(duì)自身所有產(chǎn)權(quán)部分的房屋按市場(chǎng)價(jià)收取租金。

（二）共有產(chǎn)權(quán)房的功能

產(chǎn)權(quán)的重要意義還體現(xiàn)在可以幫助一個(gè)人形成交易的合理預(yù)期。德姆塞茨指出，產(chǎn)權(quán)是界定人們?nèi)绾问芤嬉约叭绾问軗p，因而誰必須向誰提供補(bǔ)償以使他修正人們所采取的行動(dòng)。而受損和補(bǔ)償正是外部性涉及的內(nèi)容，這揭示了產(chǎn)權(quán)與外部性之間的密切關(guān)系。外部性強(qiáng)調(diào)了所有權(quán)、激勵(lì)與經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在聯(lián)系。在產(chǎn)權(quán)理論看來，產(chǎn)權(quán)的一個(gè)重要作用就在于當(dāng)存在外部性時(shí)，產(chǎn)權(quán)可以將外部性內(nèi)在化。將這些效應(yīng)“內(nèi)在化”是指一個(gè)過程，它常常要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變遷從而使得這些效應(yīng)（在更大程度上）對(duì)參與主體產(chǎn)生影響。

產(chǎn)權(quán)能夠解決激勵(lì)問題，產(chǎn)權(quán)激勵(lì)具有預(yù)期性、持久性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)界定不清是產(chǎn)生“外部性”和“搭便車”的主要根源，這也是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度遭詬病的根本原因。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)模糊不清，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房既需要大量土地出讓金，又享受了對(duì)開發(fā)商進(jìn)行限制，以及政府大量投入等優(yōu)惠政策，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房并不是由市場(chǎng)催生的商品，市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制無法對(duì)其產(chǎn)生作用，其生產(chǎn)者也因并非市場(chǎng)行為主體而無法獲得相應(yīng)的市場(chǎng)收益。因此，經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)完全作為商品房在市場(chǎng)內(nèi)自由流通，而應(yīng)作為一種限制流通的產(chǎn)品。然而，按照目前的政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在住滿五年后便可上市交易，并以當(dāng)時(shí)同地段的商品住房?jī)r(jià)格作為參考價(jià)格。這樣的矛盾作法必然會(huì)產(chǎn)生外部性。在購買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，受助對(duì)象以低于商品房的價(jià)格購得房屋，并獲得完全產(chǎn)權(quán)，而在五年后卻以市場(chǎng)上商品房的價(jià)格出售，這種低買高賣的做法必然會(huì)形成較大的價(jià)差。經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)認(rèn)為，人都是聰明和自私的，經(jīng)濟(jì)人總是盡己所能追求自身利益的最大化。作為經(jīng)濟(jì)人，有些不符合保障條件的居民通過不正當(dāng)手段騙購經(jīng)濟(jì)適用房以獲得巨額利潤，從而產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。而那些本該享受住房保障的對(duì)象卻沒有享受到應(yīng)有的待遇；國家的住房補(bǔ)貼投入自然也無法發(fā)揮作用；同時(shí)，騙購經(jīng)濟(jì)適用房的行為也容易滋生尋租等腐敗行為?？傊?，這些外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都是由經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)界定模糊而導(dǎo)致的。相比之下，共有產(chǎn)權(quán)房將個(gè)人貢獻(xiàn)（個(gè)人出資）和國家投入（劃撥土地等）全部凝結(jié)在房產(chǎn)中，避免了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度中房屋產(chǎn)權(quán)難以體現(xiàn)政府投入的弊端。

完備的產(chǎn)權(quán)包括資源利用的所有權(quán)利。這些權(quán)利構(gòu)成了“權(quán)利束”（a bundle of rights）。權(quán)利束常常附著在一種有形的物品或服務(wù)上，在其他情況不變時(shí)，任何物品的交換價(jià)值都取決于交易中所包含的權(quán)利束。權(quán)利束是一個(gè)“總量”概念，即產(chǎn)權(quán)是由許多權(quán)利、權(quán)能構(gòu)成的，如產(chǎn)權(quán)的排他性、收益性、可讓渡性、可分割性等。產(chǎn)權(quán)可分割性是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人可以擁有同一商品的不同屬性。各種商品都可以看作多種屬性的總和，各種屬性統(tǒng)統(tǒng)地歸于同一人所有并不一定最有效率，因此，有時(shí)人們會(huì)把某一商品的各種屬性的所有權(quán)分配給不同的人。這意味著產(chǎn)權(quán)能被“拆開”，由此可見，經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中的許多問題都是可以借助產(chǎn)權(quán)分割來分析的。產(chǎn)權(quán)的可分割性為共有產(chǎn)權(quán)房制度提供了理論支撐。共有產(chǎn)權(quán)房制度正是利用產(chǎn)權(quán)的可分割性對(duì)現(xiàn)行制度的修正與革新。在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，受助人出資購買房屋部分產(chǎn)權(quán)，按照自己出資的比例擁有房屋的部分所有權(quán)；國家以無償劃撥土地的出資形式，獲得房屋的部分所有權(quán)，并將房屋的完全使用權(quán)無償賦予受助人。這樣的做法體現(xiàn)了國家對(duì)保障性住房的投入和補(bǔ)貼，符合我國住房保障政策的相關(guān)規(guī)定。

四、共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展面臨的問題

共有產(chǎn)權(quán)房雖然能在短時(shí)間內(nèi)改善中低收入人群的住房條件并獲得房屋溢價(jià)收益，同時(shí)幫助政府回籠資金。但在具體實(shí)施和發(fā)展過程中也面臨著諸多問題。

（一）利益分配

在共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，主要參與方是政策制定者和執(zhí)行者——政府（國家和縣級(jí)及以上地方政府）以及購房者；在商品房開發(fā)過程中，主要參與方則包括政府、開發(fā)商、購房者等。在開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，各利益主體的經(jīng)濟(jì)收益來源和比例是不一樣的。在共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中，由于房屋收益必須通過市場(chǎng)交易來獲得，而交易則需獲得房屋產(chǎn)權(quán)所有者，包括政府及個(gè)人購房者的一致同意才能進(jìn)行，因此，當(dāng)個(gè)人購房者不愿意出售自身所有產(chǎn)權(quán)部分時(shí)，政府也無法獲得增值收益。這就是說，雖然房屋產(chǎn)權(quán)可以分割，但是由于房屋交易的不可分割性，政府的收益并不能得到切實(shí)保證。當(dāng)然，從理論上來講，政府也可將房屋產(chǎn)權(quán)完全股份化，甚至將其證券化，以確保自身收益。但實(shí)際上，有了美國2008年次貸危機(jī)的前車之鑒，對(duì)于政府來說，不把保障性住房看作財(cái)政收益的來源，應(yīng)是更明智的選擇。

（二）退出機(jī)制

住房的退出，一方面是實(shí)際使用的退出，另一方面是資源獲利的退出。

要實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房公正、有效與合法地退出，首先要在購房時(shí)就明確個(gè)人購房者與政府的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定政府在購房家庭收入水平提高的情況下，可以將個(gè)人所屬的產(chǎn)權(quán)部分回購，存入政府公共住宅儲(chǔ)備庫，以便再次定價(jià)后投放給新的符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭。當(dāng)然，這是一種理想狀態(tài)。在實(shí)際操作中，由于退出共有產(chǎn)權(quán)房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，以及回購房屋產(chǎn)權(quán)的出資價(jià)格等關(guān)系到購房家庭的切身利益，因而很難確定，因此，共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制并不一定能夠按預(yù)期運(yùn)行。這顯然需要政府在今后的管理實(shí)踐中繼續(xù)加以試驗(yàn)，從而找到解決這一難題的辦法。

（三）流通和交易

由于產(chǎn)權(quán)界定的不僅是物權(quán)，還包括人與人的社會(huì)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)產(chǎn)權(quán)的占有實(shí)際上包含了其他人對(duì)此權(quán)利占有的可能，即產(chǎn)權(quán)屬于一方的同時(shí)不能排除另一方對(duì)其占有的可能性。房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)值只有在市場(chǎng)流通中，在價(jià)格機(jī)制中才能展現(xiàn)。如果房屋的產(chǎn)權(quán)得不到流通領(lǐng)域內(nèi)市場(chǎng)參與者的認(rèn)可，那么這樣的產(chǎn)權(quán)沒有實(shí)際的交易價(jià)值，更無法為產(chǎn)權(quán)所有者提供房屋溢價(jià)的收益。根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的商品性，可以讓其在市場(chǎng)中流通。然而，由于房屋的所有權(quán)可以按股份分割而使用權(quán)只能被完全占有，那么能夠在市場(chǎng)流通的仍只是房屋的部分產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也只能與部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值對(duì)應(yīng)。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房的交易市場(chǎng)擴(kuò)大到一定規(guī)模時(shí)，很可能會(huì)發(fā)生以完全占有掩蓋部分產(chǎn)權(quán)的情況，導(dǎo)致房屋交易價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)格，進(jìn)而影響房產(chǎn)的總體市場(chǎng)價(jià)格。這就是說，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該在何種市場(chǎng)、多大范圍內(nèi)流通，應(yīng)該有一定的規(guī)定和限制。同時(shí)，如果政府被排斥在流通轉(zhuǎn)讓的過程之外，那么政府必須有充分的準(zhǔn)備，以確保公有產(chǎn)權(quán)不被侵蝕，并順利獲得房屋溢價(jià)的收益。

（四）購買資格認(rèn)證

相較于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房，雖然共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)確定上取得了長足進(jìn)步，但從執(zhí)行和操作層面來看，共有產(chǎn)權(quán)房也無法完全杜絕尋租行為。這是由于公有產(chǎn)權(quán)的所有者——政府無法行使房屋的使用權(quán)和占有權(quán)，給房屋的部分產(chǎn)權(quán)所有者留下了尋租的漏洞和可能。所以，如果不能確保共有產(chǎn)權(quán)房的購買者是真正的需求者，那么共有產(chǎn)權(quán)房的福利作用也有可能失去其效用。

五、措施建議

（一）明確申購者的經(jīng)濟(jì)條件

為保證共有產(chǎn)權(quán)房的福利屬性，必須確保房屋的購買者是真正的城市中低收入家庭。這就是說，申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)房的人必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這不僅需要政府確定公平公正的指標(biāo)，也需要政府在審查申購者的購房資格時(shí)，始終秉持嚴(yán)格嚴(yán)謹(jǐn)、公正公開的原則，確保信息透明并隨時(shí)接受公眾監(jiān)督。

（二）土地供應(yīng)市場(chǎng)化

共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地應(yīng)由行政劃撥的方式轉(zhuǎn)為土地供應(yīng)公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，與所有商品房開發(fā)一樣，憑借市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格，避免房屋價(jià)格出現(xiàn)“雙規(guī)制”，從而消除尋租等腐敗行為。

（三）建立合理有序的定價(jià)機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房的出售價(jià)格應(yīng)參考同時(shí)期、同地段普通商品房?jī)r(jià)格確定。出售價(jià)格與所有商品房一樣，包含土地出讓金、全額稅費(fèi)等，形成與商品房?jī)r(jià)格盡可能接近的售賣價(jià)格。

（四）建立退出機(jī)制

在受助者經(jīng)濟(jì)收入提高，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)盡快促使受助者退出共有產(chǎn)權(quán)房保障范圍，即要盡快以交易的方式，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓。具體而言，有兩種方式，一是政府出資收購受助者的產(chǎn)權(quán)，綜合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平、房屋折舊及物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購，收回共有產(chǎn)權(quán)房的占用和使用權(quán)；二是向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)整體出讓應(yīng)由政府機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行，當(dāng)受助者想出售自己所有的那部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，只能出售給國家的住房保障機(jī)構(gòu)。國家可將共有產(chǎn)權(quán)房留做存量，也可將共有產(chǎn)權(quán)房上市出售后將房款再投入到保障性住房的建設(shè)中去。這樣的做法可以實(shí)現(xiàn)保障性住房的建設(shè)資金與房源數(shù)量的累積，增加財(cái)政住房補(bǔ)貼資金，增加保障性住房的整體存量。個(gè)人購買的共有產(chǎn)權(quán)房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租等經(jīng)營活動(dòng)。

（五）制定房屋標(biāo)準(zhǔn)限制

保障性住房滿足的是中低收入人群的基本住房需要而非享受型需求，所以在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，可適當(dāng)降低房屋的面積等使用條件。例如，按照最新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右。同樣，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房而言，市、縣人民政府也應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及群眾的生活狀況、住房情況、家庭結(jié)構(gòu)和人口組成等因素，合理確定建設(shè)規(guī)模和各種套型比例，同時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格管理。與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房不同，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格與市場(chǎng)上普通商品房的價(jià)格一致，所以不存在無償土地和低房?jī)r(jià)的情況。開發(fā)商在開發(fā)和出售共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，參照的都是普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)。在此情況下。共有產(chǎn)權(quán)房的地理位置可以選擇靠近市區(qū)，占據(jù)便利地段。國家可以通過制定政策，規(guī)定開發(fā)商在開發(fā)商品住宅時(shí)必須配套開發(fā)一定比例的共有產(chǎn)權(quán)房，從而使中低收入家庭也能享受優(yōu)越的地理位置帶來的便利。

（六）擴(kuò)大資金來源

對(duì)于政府來說，共有產(chǎn)權(quán)房不再是單純的投入。將部分產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人，可以回收部分建設(shè)成本，同時(shí)，利用國有的部分產(chǎn)權(quán)可以獲得溢價(jià)和增值的收益。政府的投入成本逐漸降低，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)下降。在此情況下，政府的資金來源可以適當(dāng)擴(kuò)張，不僅可以涵蓋住房公積金的利息收入、住房公積金的投資收入以及政府專門用于住房保障的補(bǔ)貼資金，還可以吸收政府土地出讓金等。

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（作者單位：北京理工大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院 北京 100000）

（責(zé)編：李雪）