溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成因、影響及啟示

國(guó)家發(fā)展改革委投資所課題組

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題受到社會(huì)各界的普遍關(guān)注。關(guān)于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響的討論日益增加。我國(guó)自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)雖有短期波動(dòng)但尚未經(jīng)歷大的周期調(diào)整，因此，我們很難從歷史經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生及其影響的一般規(guī)律。

自2011年下半年以來(lái)，溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，至今仍無(wú)明顯復(fù)蘇跡象，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的典型案例。2014年5月間，課題組先后赴溫州和鄂爾多斯進(jìn)行調(diào)研，主要目的是分析典型城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)、成因以及爆發(fā)后對(duì)地方經(jīng)濟(jì)與金融的影響，以期為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及影響的分析提供借鑒。

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后的市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程

從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的供給、需求與價(jià)位表現(xiàn)來(lái)看，溫州與鄂爾多斯在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，市場(chǎng)均呈現(xiàn)供求兩旺、價(jià)格持續(xù)快速上漲的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，兩城市在以下方面表現(xiàn)出一些共同的特征。

（一）房?jī)r(jià)持續(xù)下跌約3年，目前已跌回至2009年甚至之前的水平

溫州市新建住房和二手住房?jī)r(jià)格分別從2011年8月和3月進(jìn)入持續(xù)下行通道（見(jiàn)圖1），目前新建住房?jī)r(jià)格已低于2009年初的水平，截至2014年4月，新建住房和二手住房?jī)r(jià)格分別較周期峰值下降了21.5%和27.4%，部分高端樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)“腰斬”。鄂爾多斯中心區(qū)房?jī)r(jià)從2011年下半年開(kāi)始下降，2013年底，核心區(qū)域商品住宅的下跌幅度已經(jīng)達(dá)到50%，低于2008年時(shí)的價(jià)格水平（見(jiàn)圖2）。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速急劇下滑，調(diào)整時(shí)間持續(xù)2年以上

溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2012年出現(xiàn)大幅回落，增速降至1%；2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍保持低位，全年增速為6.8%（見(jiàn)圖3）。鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2012年和2013年持續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)，分別下降58.8%和21.6%（見(jiàn)圖4）。2014年一季度，溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已出現(xiàn)19.4%的增長(zhǎng)，而鄂爾多斯前4個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍為負(fù)增長(zhǎng)（-37%）。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中，企業(yè)房屋新開(kāi)工規(guī)模明顯收縮，溫州2012年和2013年房屋新開(kāi)工面積分別減少7.4%和12.5%，鄂爾多斯2012年和2013年房屋新開(kāi)工面積分別減少39.7%和82.4%。

（三）住房庫(kù)存量持續(xù)增加，當(dāng)前房屋存貨需要2年左右的消化期

溫州市新建商品住宅銷(xiāo)售面積從2010年前6個(gè)月開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，持續(xù)近兩年的時(shí)間。鄂爾多斯新建商品住宅銷(xiāo)售面積在2001年和2012年均為負(fù)增長(zhǎng)，分別減少19.5%和49.7%。

2011年以來(lái)商品住宅庫(kù)存量持續(xù)增加，截至2014年一季度末，溫州市區(qū)待售商品住房9654套、123.84萬(wàn)平方米，如果按照2006年以來(lái)商品住宅年均銷(xiāo)售量估計(jì)，目前的庫(kù)存量需消化20多個(gè)月。截至2014年4月底，鄂爾多斯全市待售商品住宅634.03萬(wàn)平方米、4.83萬(wàn)套，如果按照2006年以來(lái)商品住宅年均銷(xiāo)售量估計(jì)，目前的庫(kù)存量需消化25個(gè)月。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）風(fēng)險(xiǎn)形成和積累的主要推動(dòng)因素

在溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成和積累過(guò)程中，信貸支持發(fā)揮著重要作用，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1、寬松的貨幣政策環(huán)境下房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅增加

2009年貨幣政策和信貸環(huán)境的放松，是溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)快速上漲的一個(gè)重要推動(dòng)因素。溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額在2009年出現(xiàn)高達(dá)45%的增幅，鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額在2010年出現(xiàn)高達(dá)126%的增幅，均為歷史最高水平（見(jiàn)圖5和圖6）。

2、大量非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)

國(guó)際金融危機(jī)之后，溫州與鄂爾多斯均面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)困境，大量民間資本缺乏投資渠道，導(dǎo)致很多非房企的企業(yè)主通過(guò)投資房產(chǎn)、投資民間借貸、投資土地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等形式參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，制造了土地市場(chǎng)火爆和房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)度繁榮。2009年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，溫州市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量由2005年的424個(gè)增加到2011年的662個(gè)，其中，2011年企業(yè)數(shù)量比上年增加113個(gè)；鄂爾多斯市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量從2005年的95個(gè)增加到2007年的177個(gè)，2011年更是多達(dá)351個(gè)。

3、住房投資投機(jī)需求旺盛

溫州與鄂爾多斯民間資本豐厚，民間金融發(fā)達(dá)，充裕的社會(huì)資金將房地產(chǎn)作為投資品，住房市場(chǎng)中投資投機(jī)需求快速增加。新建樓盤(pán)頻現(xiàn)“一房難求”、“倒房號(hào)”等現(xiàn)象。根據(jù)溫州市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)估計(jì)，2009—2011年，住房成交量中投資投機(jī)需求占一半以上。從鄂爾多斯房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的事后來(lái)看，多套房購(gòu)買(mǎi)者的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率較高。

（二）風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的主要誘因

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)往往是多重因素疊加的結(jié)果，從溫州與鄂爾多斯來(lái)看，主要有以下兩個(gè)共同誘因。

1、宏觀環(huán)境的急劇惡化

2008年，國(guó)際金融危機(jī)對(duì)溫州外貿(mào)出口型企業(yè)產(chǎn)生較大影響。2009年，外貿(mào)出口額由之前30%左右的增幅轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)（下降8.1%）。2010年，寬松信貸政策支持下出現(xiàn)短暫上升，但之后增幅持續(xù)回落或負(fù)增長(zhǎng)（見(jiàn)圖7）。2011年4月以來(lái)，由于無(wú)力償還巨額債務(wù)，溫州出現(xiàn)多家企業(yè)倒閉的現(xiàn)象，引發(fā)“民間借貸風(fēng)波”，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。同樣，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)外煤炭需求銳減，煤炭?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌，由2011年10月的855元/噸快速下跌至2012年6月的625元/噸，降幅達(dá)27%（見(jiàn)圖8）。煤炭行業(yè)是鄂爾多斯的支柱產(chǎn)業(yè)，煤炭?jī)r(jià)格的大幅下跌切斷了民間資金供應(yīng)，打破了資金循環(huán)對(duì)房地產(chǎn)前景的支撐。

2、信貸政策的持續(xù)收緊

2010年開(kāi)始國(guó)家開(kāi)始收緊信貸政策。2010年1月18日以來(lái)，央行連續(xù)12次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，由15%上升至21% 的歷史高位；2010年10月20日，央行利息連續(xù)5次加息，1年期存款利率由2.25%上調(diào)至3.5%。信貸政策的持續(xù)收緊加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模迅速收縮（見(jiàn)圖5和圖6），成為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的重要因素。endprint

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)與金融的影響

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面

1、房地產(chǎn)投資增速下滑對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的最直接影響來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下滑。在市場(chǎng)調(diào)整幅度最大的2012年，溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別比上年下降約150個(gè)百分點(diǎn)和110個(gè)百分點(diǎn)，而同期經(jīng)濟(jì)增速分別比上年下降2.8個(gè)百分點(diǎn)和2.1個(gè)百分點(diǎn)。由于溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需水泥、鋼鐵等原材料大多不在本地生產(chǎn)，而且建筑用工也多來(lái)自區(qū)域之外，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響并不明顯。

2、土地出讓收入減少影響地方政府投資能力和償債能力

土地出讓收入對(duì)地方財(cái)政的影響舉足輕重，2007—2013年，溫州與鄂爾多斯土地出讓收入與地方本級(jí)財(cái)政收入的平均比值分別為65%和60%。其中，2010—2013年，該比值分別高達(dá)88.5%和69.4%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后的2012年，溫州與鄂爾多斯土地出讓收入分別下降38.5%和26.7%，明顯影響到一些項(xiàng)目的后續(xù)投資，并放大了地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響企業(yè)生產(chǎn)和居民消費(fèi)信心

房?jī)r(jià)的大幅下跌導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人資產(chǎn)縮水，融資能力下降，進(jìn)而影響到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金鏈銜接和個(gè)人生活消費(fèi)水平。2013年，溫州和鄂爾多斯限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比分別增長(zhǎng)5.4%和10.5%，均列全省倒數(shù)第2位，溫州規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值同比僅增長(zhǎng)3.5%，列全省最后1位。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的影響總體可控

1、房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款余額中占比不高

2006—2013年，溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款余額中占比分別為13.9%和10.9%，均低于全國(guó)平均水平。較低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比有助于減小房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的影響。

2、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)總體尚在可控范圍

溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)以來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)歷近3年的調(diào)整。這期間，房地產(chǎn)貸款的不良率有所增加，但目前尚在可控范圍。2014年4月末，鄂爾多斯房地產(chǎn)貸款不良率為2.64%，低于4.73%的全部貸款不良率水平。其中，房地產(chǎn)貸款中占比近70%的個(gè)人住房貸款的不良率僅為0.94%。溫州目前房地產(chǎn)貸款不良率約為1%，低于4.2%的全部貸款不良率水平，其中，占比80%以上的個(gè)人按揭貸款不良率僅為0.57%。

3、銀行在發(fā)放抵押貸款時(shí)對(duì)房屋價(jià)值大打折扣

根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行溫州分行介紹，銀行早在2006年就開(kāi)始每年制定更新全市各區(qū)域房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、中介評(píng)估機(jī)構(gòu)參考價(jià)、拍賣(mài)成交價(jià)等的7—8折掌握，各行在辦理貸款時(shí)通常又按照評(píng)估價(jià)的最高7折發(fā)放貸款。因此，實(shí)際貸款發(fā)放額僅為押品實(shí)際價(jià)格的49%—56%左右。

4、受房?jī)r(jià)下跌影響較大的民間借貸對(duì)金融系統(tǒng)的傳染性不強(qiáng)

溫州與鄂爾多斯有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是民間金融活躍。民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)與防范能力較弱，且多在房?jī)r(jià)高峰期進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，因此，受房?jī)r(jià)下跌的沖擊較大。但由于民間借貸資金多為企業(yè)和個(gè)人的自有資金，因此，由房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的民間借貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的傳染性不強(qiáng)。

四、調(diào)研啟示

（一）宏觀環(huán)境的急劇惡化是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的主要原因，信貸政策則起到了加速器的作用

溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)形成與爆發(fā)過(guò)程中，信貸政策都貫穿使始終，助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。但是，由寬松向收緊的信貸政策轉(zhuǎn)變是全國(guó)層面上的，而在這一過(guò)程中，只有溫州與鄂爾多斯發(fā)生了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其根本原因還在于這兩個(gè)城市在國(guó)際金融危機(jī)影響下宏觀環(huán)境出現(xiàn)了急劇惡化。溫州主要受外貿(mào)出口額大幅回落的影響，鄂爾多斯則主要受煤價(jià)大幅下跌的影響。

（二）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后市場(chǎng)需要2—3年的調(diào)整時(shí)間

溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后的市場(chǎng)調(diào)整表現(xiàn)出一些共同特征，其供給、需求和價(jià)格指標(biāo)都經(jīng)歷了2—3年的調(diào)整時(shí)間。2012年和2013年溫州與鄂爾多斯房屋新開(kāi)工面積均為負(fù)增長(zhǎng)，溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅回落，鄂爾多斯則持續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)；受需求大幅萎縮的影響，房屋庫(kù)存量高企，按照正常節(jié)奏需消化2年左右的時(shí)間。市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，溫州與鄂爾多斯房?jī)r(jià)持續(xù)回落，其中，鄂爾多斯房?jī)r(jià)已持續(xù)回落30個(gè)月，目前房?jī)r(jià)尚未企穩(wěn)；溫州房?jī)r(jià)持續(xù)回落33個(gè)月，5月份房?jī)r(jià)止跌，目前房?jī)r(jià)已回落至2009年水平。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的傳導(dǎo)路徑不同于美國(guó)

從溫州與鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融系統(tǒng)的傳導(dǎo)來(lái)看，其影響路徑不同于美國(guó)次貸危機(jī)，表現(xiàn)為兩點(diǎn)：一是個(gè)人住房貸款不良率極低，目前溫州和鄂爾多斯分別為0.57%和0.94%；二是銀行在發(fā)放抵押貸款時(shí)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行了5折左右的折扣，降低了抵押物價(jià)值縮水帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前兩城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融體系的最大壓力主要來(lái)自于抵押品價(jià)值縮水對(duì)企業(yè)和政府融資能力的影響。對(duì)于企業(yè)而言，抵押物價(jià)值的大幅縮水將加大企業(yè)融資難度，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張甚至資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于政府而言，土地價(jià)值大幅縮水外加土地出讓收入的驟減，將導(dǎo)致地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的停滯和地方政府債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，目前抵押貸款逾期已經(jīng)成為溫州銀行不良貸款持續(xù)上升的重要來(lái)源。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于景氣下行的調(diào)整周期階段，各界關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂越來(lái)越多。通過(guò)本次對(duì)溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)及其影響的分析，我們總體認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)階段具備防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由局部風(fēng)險(xiǎn)向系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)演變的條件。一是目前雖然經(jīng)濟(jì)增速下行，但多數(shù)城市宏觀經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)急劇惡化的可能性不大。二是自2010年以來(lái)國(guó)家層面出臺(tái)一系列防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的影響總體可控。三是當(dāng)前政策環(huán)境下壓制的住房需求尚有釋放的空間，有助于消化過(guò)剩的住房供給，如提高對(duì)首次購(gòu)房和合理住房改善的信貸支持，降低住房交易稅，低價(jià)收購(gòu)商品房用作保障性安居工程住房等?！?/p>

（執(zhí)筆人：任榮榮、鄭征）endprint