新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

●喬敏

新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

●喬敏

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，所城資金多，資源占用大，涉及行業(yè)面廣，分析研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定都有重要意義。

新形勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 經(jīng)營(yíng)管理

一、可持續(xù)發(fā)展理論在房地產(chǎn)業(yè)上的應(yīng)用

世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)出版的《我們共同的未來(lái)》報(bào)告，將可持續(xù)發(fā)展定義為“既能滿足當(dāng)代人的需要，又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”?，F(xiàn)在，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為世界各國(guó)正確處理、協(xié)調(diào)人口、資源環(huán)境與經(jīng)濟(jì)間相互關(guān)系的共同發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也產(chǎn)生了諸如環(huán)境污染、資源消耗巨大等問(wèn)題。為此，房地產(chǎn)管理者要改變?cè)纫猿杀?、質(zhì)量、工期為主導(dǎo)的管理方式，以可持續(xù)發(fā)展為理念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的可持續(xù)建設(shè)方式。

1.項(xiàng)目的環(huán)境效益。項(xiàng)目的環(huán)境效益是指在建設(shè)項(xiàng)目的全生命周期內(nèi)考慮自然環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的承載力，提高資源利用率，采取循環(huán)利用的可持續(xù)方式使用自然資源，控制項(xiàng)目規(guī)模和發(fā)展速度，使項(xiàng)目與所在地區(qū)的自然環(huán)境系統(tǒng)相適應(yīng)。在項(xiàng)目建設(shè)和建成運(yùn)營(yíng)的全生命周期，注重保護(hù)和恢復(fù)自然環(huán)境，減少對(duì)自然環(huán)境污染、干擾和破壞，保持和提高自然環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的承載能力。良好的項(xiàng)目環(huán)境效益是項(xiàng)目長(zhǎng)期存在的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)的基本保障。

2.項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是指在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，采用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和管理方法，不斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，在考慮環(huán)境成本的情況下，節(jié)約資源和能源，減少浪費(fèi)和廢棄物、污染物的產(chǎn)生，提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量，縮減建筑成本和工期，使參與項(xiàng)目建設(shè)的各方共贏。同時(shí)在使項(xiàng)目建成后更好地為所在地區(qū)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，增加社會(huì)財(cái)富。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是項(xiàng)目長(zhǎng)期存在的條件，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益的支撐要素。

3.項(xiàng)目的社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要指項(xiàng)目建成后能夠提高所在地區(qū)人口生活質(zhì)量、文化水平、健康水平等，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)和諧發(fā)展，項(xiàng)目的社會(huì)效益要求項(xiàng)目在滿足當(dāng)代人發(fā)展的同時(shí)，不損害后代人的發(fā)展，項(xiàng)目的社會(huì)效益是項(xiàng)目存在的目的，也是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)的最終目的，是項(xiàng)目的可持續(xù)建設(shè)的核心目標(biāo)。

從可持續(xù)發(fā)展理念對(duì)項(xiàng)目建設(shè)者提出提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的角度入手，從前期策劃階段貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，設(shè)計(jì)階段采用可持續(xù)設(shè)計(jì)，施工階段采用精益建造的方法，運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段采用以人為本的物業(yè)管理等，尋求在建設(shè)項(xiàng)目的全生命周期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三者協(xié)調(diào)發(fā)展的可持續(xù)建設(shè)方式，力求建設(shè)項(xiàng)目成為促進(jìn)全社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要載體和推動(dòng)力量

二、以高端人才來(lái)保障房地產(chǎn)業(yè)的整合效應(yīng)

1.房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)資源整合作業(yè)，只有有效地整合了社會(huì)資源，才能成功地完成一個(gè)項(xiàng)目。整合工作主要包括市場(chǎng)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程管理、物業(yè)管理、銷售代理等。有效地整合資源，從投資決策開始，到市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，再到綜合服務(wù)管理各方面，都需要大量的專業(yè)人才。在這其中，很多崗位都具有很強(qiáng)的專業(yè)性，需要專業(yè)人士承擔(dān)。如高級(jí)管理人員、高級(jí)工程設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷策劃方面的中高級(jí)人才、成本控制需要有資本運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)的人才、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的中高級(jí)人才、專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問(wèn)等，都是房地產(chǎn)企業(yè)的重要人才。

這些人才的重要性在不同的企業(yè)里，又有所差異。比如對(duì)于致力于長(zhǎng)久發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了保證企業(yè)形象和產(chǎn)品風(fēng)格，對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)工作十分重視，因此在這樣的企業(yè)里，對(duì)于高級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的需求就比較大。比如，中國(guó)房產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科，盡管在各地有眾多的項(xiàng)目，但是對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是總部直接管理，不僅是為了保證項(xiàng)目品質(zhì)，而且更重要的是確保每個(gè)產(chǎn)品都符合萬(wàn)科產(chǎn)品戰(zhàn)略要求。再比如，對(duì)于產(chǎn)品綜合品質(zhì)比較一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)就十分重要，因此，在這樣的企業(yè)里，對(duì)營(yíng)銷和銷售人員就十分看重。

三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果需要取得土地的使用權(quán)就必須有大量的資金投入。最近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫性的發(fā)展，無(wú)論是居住房還是商用房等的價(jià)位一直是居高不下，金融危機(jī)之所以對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，同房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)是相關(guān)的。有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)再投入相應(yīng)的資金、工程項(xiàng)目能夠按期竣工就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏從征地、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，企業(yè)就無(wú)法將各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行合理的測(cè)算，進(jìn)而造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，疏忽成本控制，從而加大了項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)該說(shuō)，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)既影響企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)、又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會(huì)不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，必須賦予其按照企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)及企業(yè)內(nèi)部各級(jí)職能部門性質(zhì)和實(shí)際為基礎(chǔ)的績(jī)效基準(zhǔn)。例如，為了建立符合低成本戰(zhàn)略的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，企業(yè)就應(yīng)該把績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)放在成本費(fèi)用核算上，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理良性發(fā)展。

四、用戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型去適應(yīng)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

面對(duì)當(dāng)前越來(lái)越嚴(yán)格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，撲朔迷離的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇。在嚴(yán)峻的宏觀背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。誰(shuí)最早能找到企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，誰(shuí)就將成為行業(yè)的幸存者與勝利者。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念是企業(yè)戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，它與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有著緊密的聯(lián)系，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容、核心能力、贏利模式等方面的轉(zhuǎn)變有著重要的影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，以及企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以往的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念已顯得較為單一；隨著政府對(duì)土地供給、資金借貸、房地產(chǎn)商品銷售等方面的調(diào)控，購(gòu)房者由積極購(gòu)買向觀望態(tài)度轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致企業(yè)資金難以及時(shí)回收，企業(yè)資金鏈運(yùn)營(yíng)壓力加大等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)其經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行重新調(diào)整。

在新形勢(shì)下，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來(lái)越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所擁有的資金競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)傳統(tǒng)的贏利模式進(jìn)行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還必須在產(chǎn)品服務(wù)、品牌創(chuàng)建、資金管理、風(fēng)險(xiǎn)控制方面下功夫，必須做到差異化創(chuàng)新管理，在企業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)以及項(xiàng)目開發(fā)上高人一籌，才能立于不敗之地。

[1]唐志軍，徐會(huì)軍.透析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀問(wèn)題和未來(lái)發(fā)趨勢(shì).金融時(shí)報(bào)，2008-09-04

[2]尹報(bào)峰.新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型[j].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理，2009（1）

[3]陳侃如.房地產(chǎn)管理的實(shí)踐與探索[j].經(jīng)管空間，2010（7）

[4]劉超.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的探析[j].現(xiàn)代商業(yè)，2010（1）

[5]沈哲新.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[j].中國(guó)住宅設(shè)施，2009（1）

（作者單位：溫州振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）

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1004-4914（2014）07-285-02