福州房價與地價關系的實證研究

陳曉川，楊海艷

（福建師范大學閩南科技學院，福建泉州 362332）

福州房價與地價關系的實證研究

陳曉川，楊海艷

（福建師范大學閩南科技學院，福建泉州 362332）

厘清福州房價與地價關系是地方政府精準調(diào)控房地產(chǎn)市場的基礎。利用福州市1999至2010年的房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，運用Granger因果檢驗法對福州市房價與地價關系進行了實證分析。結果顯示：在短期內(nèi)，福州市房價與地價相互影響；長期看，房價顯著影響地價，而不是相反。由此給出的政策建議是：進一步加強福州市房地產(chǎn)市場監(jiān)管和信息發(fā)布制度；繼續(xù)調(diào)整福州市土地交易方式；土地出讓收入納入預算內(nèi)進行管理和使用。

福州；房價；地價；Granger因果檢驗

二、文獻評述

關于房價與地價的關系，國內(nèi)學者進行了大量研究。就全國層面研究而言，高波、毛豐付（2003年）［5］利用1999～2002年間的季度數(shù)據(jù)對房價與地價關系進行Granger因果檢驗和回歸分析，認為長期內(nèi)房價決定地價，短期內(nèi)兩者相互影響。況偉大 （2005年）［6］認為短期內(nèi)房價和地價相互影響，長期內(nèi)地價是房價的Granger成因。宋勃、高波 （2007年）［7］認為短期而言，房價對地價沒有影響，而地價是房價的Granger成因；長期而言，房價和地價存在雙向因果關系。王岳龍、張瑜 （2010年）［8］證實了在全國范圍內(nèi)，無論是長期還是短期，房價都是地價的Granger成因，而地價只是房價長期的Granger成因。陳會廣、劉忠原 （2011年）［4］認為短期內(nèi)房價與地價互為影響，長期內(nèi)房價是地價的Granger成因，而不是相反。陳曉川、楊海艷 （2013年）［9］以1999～2009年間的季度數(shù)據(jù)對房價與地價關系進行Granger因果檢驗，認為無論是長期還是短期，房價與地價存在雙向因果關系。

就單個城市層面研究，袁申、蔡明超 （2006年）［10］認為上海市房價對地價有顯著影響，而地價對房價影響不明顯。游和遠、譚術魁等 （2007年）［11］認為深圳市房價與地價之間不存在因果關系，不能把房價上漲歸咎于地價上漲。王林、鄒閔勝 （2009年）［12］認為重慶市在短期內(nèi)房價與地價相互影響，長期內(nèi)兩者無均衡關系。郭紅霞（2010年）［13］認為濟南和青島市地價都不是影響房價的決定性因素。朱仁友、李菊滿 （2011年）［14］對南寧市房價與地價關系進行研究，結果顯示，短期內(nèi)，房價的變動對地價不會產(chǎn)生明顯影響，但是地價變動則會較為顯著的影響房價；從長期看，房價的變動最終將決定地價的變動方向。尹衛(wèi)、柯為民等 （2012年）［15］認為長沙市在短中期內(nèi)，房價與地價相互影響；在長期內(nèi)，房價變動對地價變動的影響力更大。

從以上文獻綜述中可以發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學者由于研究層面的差異，其研究結論差異顯著，很難以全國層面的結論去推斷城市，誠然這與房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場有關。另外，在文獻資料收集過程中，還沒有發(fā)現(xiàn)國內(nèi)學者以福州市房價與地價關系作為研究對象，這不能不說是一個研究對象上的遺憾，福州市作為我國最早對外開放的沿海港口城市之一，也是福建省省會和第一大城市，這使得福州市房價與地價關系表現(xiàn)出很強的區(qū)域性。因此，本文在已有研究的基礎上，采用福州市1999～2010年間的房地產(chǎn)季度數(shù)據(jù)，運用誤差修正模型（ECM）下的Granger因果檢驗法對福州市房價與地價關系進行實證研究，試圖得出符合福州市房價與地價關系的結論，并提出相應的政策建議，這對于地方政府進行精準調(diào)控、有效監(jiān)測和規(guī)范房地產(chǎn)市場有著十分重要的現(xiàn)實意義。

三、福州房價與地價關系：描述性統(tǒng)計分析

為充分反映住房貨幣化改革以來福州房地產(chǎn)市場運行情況，同時考慮數(shù)據(jù)的可獲取性和權威性，本文選取了1999年第1季度至2010年第4季度間的季度數(shù)據(jù)對福州市房價與地價關系進行實證分析，樣本容量為48，數(shù)據(jù)大部分來源于國家統(tǒng)計局各期的 《中國經(jīng)濟景氣月報》，部分數(shù)據(jù)來源于 《中國經(jīng)濟統(tǒng)計快報》和Wind資訊數(shù)據(jù)庫。

本文選取的指標為福州市房屋銷售價格指數(shù)（FZHPI）和福州市土地交易價格指數(shù)（FZLPI），該原始數(shù)據(jù)為同比數(shù)據(jù) （以上年同季為100），因此有必要對同比數(shù)據(jù)進行轉(zhuǎn)換，調(diào)整以1998年各季指數(shù)為定基100，用FZHPAI表示調(diào)整后的福州房屋銷售價格定基指數(shù)，F(xiàn)ZLPAI表示調(diào)整后的福州土地交易價格定基指數(shù)，調(diào)整后的數(shù)據(jù)反映了總體的增長性。原始數(shù)據(jù)和調(diào)整后數(shù)據(jù)見表1。

表1 1999～2010年福州市房地產(chǎn)季度價格指數(shù)

根據(jù)表1調(diào)整后數(shù)據(jù)對1999～2010年福州市房地產(chǎn)季度價格指數(shù)進行描述性統(tǒng)計，見表2。

由表2可以看出，1999～2010年福州市房價指數(shù)和地價指數(shù)分布曲線均為正偏 （右偏），峰度比正態(tài)峰度更集中，說明1999～2010年福州市房價與地價均受到突變極端價格影響。而地價指數(shù)波動范圍明顯大于房價指數(shù)，說明在此期間福州市地價增長幅度明顯大于房價增長幅度。

表2 1999～2010年福州市房地產(chǎn)季度價格指數(shù)描述性統(tǒng)計表

根據(jù)調(diào)整后數(shù)據(jù)繪制1999～2010年福州市房價與地價指數(shù)變化折線圖，如圖1所示。

從圖1中也可以看出，1999～2010年福州市房價與地價季節(jié)性波動明顯，指數(shù)總體上呈波浪式上升趨勢，且從2001年第2季度開始，福州市地價指數(shù)均大于房價指數(shù)，說明從2001年第2季度開始福州市地價增長速度明顯快于房價增長速度。

圖1 1999～2010年福州市房價與地價指數(shù)變化趨勢

四、福州房價與地價因果關系檢驗

（一）單位根檢驗

格蘭杰因果關系檢驗是基于平穩(wěn)時間序列變量而言，如果使用非平穩(wěn)時間序列變量進行回歸分析，就會出現(xiàn)偽回歸問題。因此，有必要在檢驗前先對房價與地價指標進行單位根檢驗。

本文采用ADF檢驗，根據(jù)圖1顯示，兩變量變化帶有明顯的截距和時間趨勢，因此ADF檢驗類型選擇含有常數(shù)項和趨勢項。由AIC和SC的值確定最佳滯后期，采用Eviews軟件，具體檢驗結果見表3。

表3 FZHPAI和FZLPAI的ADF檢驗結果

由表3檢驗結果可得出，F(xiàn)ZHPAI變檢驗T統(tǒng)計量值大于1量%、5%顯著性水平下的臨界值，因此，不拒絕原假設，說明FZHPAI變量存在單位根，是一個非平穩(wěn)時間序列變量。FZLPAI變量檢驗T統(tǒng)計量值大于1%、5%和10%顯著性水平下的臨界值，說明FZLPAI變量也是一個非平穩(wěn)時間序列變量。但上述變量一階差分序列ΔFZHPAI和ΔFZLPAI檢驗T統(tǒng)計量值均小于1%、5%和10%顯著性水平下的臨界值，因此，拒絕原假設，說明ΔFZHPAI和ΔFZLPAI不存在單位根，說明兩變量為一階單整，記FZHPAI～I（1），F(xiàn)ZLPAI～I（1）。

（二）協(xié)整檢驗

EG（Engel&Granger）檢驗法是檢驗兩變量之間是否存在協(xié)整關系的有效方法，其前提條件是兩變量必須為同階單整變量。顯然，表3的檢驗結果表明FZHPAI和FZLPAI為一階單整，故本文采用EG檢驗法。具體做法：第一步，利用Eviews的LS法對協(xié)整回歸方程進行估計；第二步，提取回歸方程的殘差序列，對殘差序列項進行平穩(wěn)性檢驗，如果殘差序列項為平穩(wěn)序列，則表明FZHPAI和FZLPAI具有協(xié)整關系。

經(jīng)過反復比較和剔除，并引入了滯后項和自回歸項，以期得到最大回歸解釋能力的協(xié)整回歸模型并通過相關檢驗。具體協(xié)整回歸模型結果見表4。

表4 協(xié)整回歸模型結果

得到的協(xié)整回歸模型為：

該回歸模型的擬合優(yōu)度為0.922，D-W值與2十分接近，在1%顯著性水平下通過了各項檢驗，擬合效果非常理想。其相應殘差序列ε的平穩(wěn)性檢驗見表5。

表5 協(xié)整回歸模型殘差序列平穩(wěn)性檢驗結果

殘差序列ε的ADF檢驗T統(tǒng)計量值比最小的臨界值還小，故拒絕原假設，即殘差序列不存在單位根，是一個平穩(wěn)的殘差序列。因此，F(xiàn)ZHPAI與FZLPAI兩者具有協(xié)整關系。協(xié)整檢驗結果表明FZHPAI與FZLPAI之間存在長期的均衡關系，兩者至少存在一個方向的因果關系，而這個因果關系的方向可以通過格蘭杰因果檢驗法來確定。

（三）格蘭杰因果關系檢驗

采用誤差修正模型（ECM）下的Granger因果檢驗，顯著性水平取10%，滯后期取值從1至11，福州市房價與地價間的Granger因果關系檢驗結果見表6。

表6 福州市房價與地價間的Granger因果關系檢驗結果

由表6檢驗結果可得出，在10%顯著性水平下，在長期內(nèi)，福州市地價對房價影響不顯著；在短期內(nèi)，福州市地價是房價的格蘭杰成因，對應滯后期有1至4，說明福州市當期地價對未來一年內(nèi)的房價會產(chǎn)生顯著影響，長期內(nèi)不會產(chǎn)生顯著影響。而無論在長期還是短期，福州市房價都對地價產(chǎn)生顯著影響，短期產(chǎn)生影響的對應滯后期有1至3，長期產(chǎn)生影響的對應滯后期有10和11。

五、結論及政策建議

（一）主要結論

1.福州市房價與地價之間具有協(xié)整關系，即兩者存在穩(wěn)定的均衡關系。房價對地價的彈性系數(shù)為0.117，即地價每增加1個單位，房價將增加0.117個單位。當期房價的上漲會引起下一期房價的上漲，即存在房屋消費的棘輪效應。顯然，引起福州市房價上漲的原因是多方面的，其地價水平是決定房價水平的一個重要因素，但不是唯一因素。

2.福州市地價僅是房價的短期格蘭杰成因，即其當期地價對未來一年內(nèi)的房價會產(chǎn)生顯著影響，長期內(nèi)則不會產(chǎn)生顯著影響。房地產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)當期土地一級市場的變化來調(diào)整該地塊所在區(qū)域的房價變化，這就能解釋為何福州市各區(qū)“地王”出現(xiàn)后，其所在板塊房價能夠迅速攀升。但需要強調(diào)的是，由于后期地方政府迫于宏觀調(diào)控的需要，會在土地一級市場供應模式中引入除最高價以外的新參數(shù)，如承建保障性住房的數(shù)量、套型建筑面積比例等指標，所以這種影響只能是短期的。雖然地價作為成本因素始終影響房價，但由于在長期內(nèi)影響房價的根本因素是供求關系，故在長期內(nèi)地價對房價的影響不顯著。

3.無論在長期還是短期，福州市房價都對地價產(chǎn)生顯著影響。探究其深層次原因，主要有三點：第一，土地需求是一種引致需求，受當期房價影響較大。加上地方政府土地財政觀念的推動，使得房價對地價的影響更為長遠；第二，外來大型房地產(chǎn)開發(fā)商基于戰(zhàn)略需要和長遠的房價預期，對本土房地產(chǎn)開發(fā)商在土地一級市場上的競價行為帶來沖擊，出現(xiàn)難以置信的 “地王”；第三，隨著福州中心城區(qū)多年的開發(fā)建設，城區(qū)可推土地越來越少，城區(qū)土地放量趨緩，同時受城區(qū) “限購”和高房價影響，房地產(chǎn)開發(fā)商更多選擇在城區(qū)周邊縣市拿地，在周邊縣市房價向城區(qū)房價梯度靠攏的強烈預期下，使得城區(qū)周邊縣市土地市場異?；钴S，這種影響在下一階段將長期存在。

（二）政策建議

1.進一步加強福州市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅決查處 “囤地”、未批先售、捂盤惜售、哄抬房價等違規(guī)行為。進一步完善福州市房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，關注輿論，把握和引導市場預期，防止房價和地價信號被社會誤讀。各部門對涉及房地產(chǎn)市場的不實情況要及時主動澄清；對制造、散布虛假消息的，要追究有關單位和當事人責任。新聞媒體要正面宣傳和引導，為穩(wěn)定市場預期和維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供輿論支持。

2.繼續(xù)調(diào)整福州市土地交易方式，宗地出讓時應綜合評價，除報價參數(shù)外，應增加承建保障性住房數(shù)量、中小套型建筑面積比例等指標的權重。進一步減少高檔住房用地供應，繼續(xù)增加中小套型普通商品房用地供應，應保盡保保障性安居工程用地供應，以形成政府主導的與福州城市居民收入相匹配的多層次住房供應體系。

3.將福州市土地出讓收入納入預算內(nèi)進行管理和使用，逐步提高土地出讓收入用于保障性安居工程建設的比例。為使地方政府逐步擺脫土地財政的依賴，可在全市適時推出物業(yè)稅。

［1］葉夢婕.“大鱷侵襲”背后的房價思考［J］.城市開發(fā)，2007（9）：44-45.

［2］建設部政策研究中心課題組.怎樣認識當前房地產(chǎn)市場形勢［J］.中國房地信息，2004（12）：19-22.

［3］王岳龍，武鵬.房價與地價關系的再檢驗——來自中國28個省的面板數(shù)據(jù)［J］.南開經(jīng)濟研究，2009（4）：131-143.

［4］陳會廣，劉忠原.普通住宅房價與地價因果關系的檢驗及其政策含義［J］.產(chǎn)經(jīng)評論，2011（1）：57-64.

［5］高波，毛豐付.房價與地價關系的實證檢驗：1999～2002［J］.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2003（3）：19-24.

［6］況偉大.房價與地價關系研究：模型及中國數(shù)據(jù)檢驗［J］.財貿(mào)經(jīng)濟，2005（11）：56-63.

［7］宋勃，高波.房價與地價關系的因果檢驗：1998～2006［J］.當代經(jīng)濟科學，2007，29（1）：72-77.

［8］王岳龍，張瑜.基于中國省級面板數(shù)據(jù)的房價與地價關系研究［J］.山西財經(jīng)大學學報，2010，32（1）：50-57.

［9］陳曉川，楊海艷.我國房價與地價關系的實證分析［J］.武漢理工大學學報（信息與管理工程版），2013，35（3）：440-443.

［10］袁申，蔡明超.上海房地產(chǎn)市場房價與地價的影響關系實證研究 ［J］.武漢理工大學學報 （信息與管理工程版），2006，28（5）：146-149.

［11］游和遠，譚術魁，林寧.基于格蘭杰因果關系檢驗模型的地價與房價關系分析——對深圳市的實證研究 ［J］.蘭州工業(yè)高等專科學校學報，2007，14（1）：54-58.

［12］王林，鄒閔勝.房價與地價的因果檢驗——以重慶市為例［J］.建筑經(jīng)濟，2009（12）：51-53.

［13］郭紅霞.論房價與地價的關系——基于濟南市和青島市數(shù)據(jù)的比較實證研究［J］.青島職業(yè)技術學院學報，2010，23（3）：68-72.

［14］朱仁友，李菊滿.房價與地價關系的實證分析及相關政策建議——以南寧市為例 ［J］.廣西大學學報 （哲學社會科學版），2011，33（6）：24-28.

［15］尹衛(wèi)，柯為民，黃婕.基于格蘭杰因果檢驗的長沙市房價與地價動態(tài)關系研究［J］.長沙大學學報，2012，26（1）：13-15.

（編輯：佘小寧）

An Empiricak Study on the Rekationship of Fuzhou Housing Price and Land Price

CHEN Xiao-chuan，YANG Hai-yan
（Minnan Science and Technology Institute，F(xiàn)ujian Normal University，Quanzhou Fujian 362332，China）

To clarify the relationship between housing price and land price is the basis of Fuzhou local government precise regulation of the real estate market.This paper，based on the quarterly data of housing sales price index and land transaction price index from 1999 to 2010 and using Granger causality test，does an empirical analysis on the relationship between housing price and land price in Fuzhou city.The results showed that Fuzhou city housing price and land price influenced each other in the short term.In turn，housing price significantly affected land price in the long term，rather than the opposite.Accordingly，this paper puts forward some policy recommendations：Firstly，the real estate market supervision and information release system should be further strengthened；Secondly，adjustment of land transactions should be continued；Finally，the land transfer income should be put into the management and use of the budget.

Fuzhou；Housing price；Land price；Granger-causality test

F293.33

A

1671-816X（2014）02-0134-06

一、問題的提出

我國自1998年實行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，伴隨而來的是房價持續(xù)大幅上漲，各大中城市購房者負擔不斷加重。雖然中央政府和地方政府出臺了一系列旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控政策，但2002年至今，全國各大中城市房價總體上保持上升態(tài)勢，現(xiàn)階段全國各大中城市房價高位運行也是不爭的事實。

福州作為福建省的省會和第一大城市，同時也是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)文化、政治、科研中心以及現(xiàn)代金融服務業(yè)中心，全國首批14個對外開放的沿海港口城市之一，其房價走勢與全國層面的態(tài)勢基本一致。值得一提的是，2007年9月萬科以27.2億元的價格高調(diào)入主五四北 “地王”（宗地2007～15號），［1］折合樓面地價7 096元／平方米，引發(fā)福州樓市 “地震”，幾小時后，福州各大樓盤聞聲普漲，尤其是五四北板塊房價變化十分明顯。此后，福州各區(qū) “地王”記錄被不斷刷新，全市房價上漲駛?cè)?“快車道”。作為房價成本因素的地價，成為社會各界探討房價上漲原因中最具爭議的話題，尤其是土地一級市場“價高者得”的供應模式成為地價推動房價的“眾矢之的”。如建設部政策研究中心課題組（2004年）［2］認為地價上漲推動、房地產(chǎn)供給結構變動和多種住房需求旺盛是當前我國房價上漲的三大原因，這一 “成本推動論”的觀點自然也得到廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的贊成。與之相反的是“供求決定論”，如國土資源部副部長、國家土地副總督察鹿心社 （2009年）在國新辦新聞發(fā)布會上表示，我國不同類型房地產(chǎn)項目的地價占房價的平均比例為23.2%，決定房價的關鍵因素或者根本因素是供求關系。顯然，“成本推動論”與 “供求決定論”的觀點形成鮮明對比，分歧較大。同時，由于房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，房價與地價關系復雜且因地而異。因此，應該針對各個城市進行具體研究，只有這樣才能厘清各個城市房價與地價的關系，提出的政策建議才更具有針對性。本文以福州市相關數(shù)據(jù)對房價與地價關系進行實證研究，以進一步探究兩者的內(nèi)在關聯(lián)。

2013-10-16

陳曉川 （1981-），男 （漢），湖北武穴人，講師，碩士，主要從事房地產(chǎn)管理方面的研究。

福建省教育廳社科類基金資助項目 （JB13490S）；福建師范大學閩南科技學院青年骨干教師重點培養(yǎng)對象基金（mkq201107）