限購令瓦解 樓市仍動蕩

李明敬

在中國，房子永遠(yuǎn)是個熱門話題，從丈母娘選女婿，到為買房假離婚，再到開發(fā)商各種“放大炮”，而現(xiàn)在最熱的則是房產(chǎn)“限購令”逐步瓦解，無不昭示著房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的重要地位。

但是在熱鬧的背后，又有著怎么樣的博弈？“限購令”的取消對于房價走勢、投資和剛需族來說，又有著怎樣的影響？

生死“限購令”

2014年進(jìn)入下半年以來，樓市又出現(xiàn)了新的動向——限購令逐步瓦解。這個存活了4年、同時收獲擁護(hù)與詆毀的政策，似乎站在了退場的臨界點。面對逐步瓦解的限購令，人們眾說紛紜，甚至直呼搞不懂。不過有樂觀的網(wǎng)友調(diào)侃說，再買房不用離婚了！

要想弄懂取消限購背后的故事，咱們還得從限購令說起。這項政策是在2010年4月在“新國十條”中提出的，對于一些房價過高的城市頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，比如北京規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

有分析指出，限購令的出臺有兩個重要的背景，一個是2008年“四萬億”之后整個房價失控性上漲，數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房價平均增速超過25%，到2010年，因房價問題造成的社會輿論壓力非常大，政府的壓力也非常大；另一方面，房價上漲預(yù)期導(dǎo)致社會各領(lǐng)域投資偏向房地產(chǎn)，如果不加以控制，房地產(chǎn)市場“囤積居奇”的現(xiàn)象將難以遏制，很快將導(dǎo)致極少數(shù)人壟斷大多數(shù)房產(chǎn)，加劇買房貴和買房難問題。在這種背景下，限購令出臺了。

但是調(diào)控后反應(yīng)最快的并不是房價，而是人們?yōu)榱速I房而“不擇手段”。像辦假離婚證、假社保、假納稅證明等各種“造假”讓辦證大軍生意大增，讓天橋辦假證“牛皮癬”一夜茂盛。而假離婚真分手鬧劇更是屢見報端，人財兩空，對簿公堂讓人唏噓不已。對抗政策的“民間智慧”被發(fā)揮到了極致。

在限購政策之后，樓市調(diào)控不斷加碼。2011年，限購、限價、限貸全面升級，昔日“金九銀十”的銷售旺季變成了“銅九鐵十”，不復(fù)往日風(fēng)光?？谒u家開始坐不住了，“拐點”論再出江湖。與此同時，地方政府經(jīng)濟(jì)增長壓力增大，土地財政收入減少，地方政府也開始坐不住了。

兩個月來，37個城市宣布取消或者放松限購。據(jù)報道，廣東佛山放寬限購，一家限購2套改為一人限購2套，結(jié)果售樓處通宵達(dá)旦熱鬧非凡?？梢姡拶彽闹鸩酵呓?，可以直接、快速地釋放出大量具有購買力的真實需求，從而大大降低房價下跌的可能性。

開發(fā)商仍在坐等政府救市

在限購政策逐步瓦解的背后，是中央、地方、銀行、開發(fā)商和投資者之間的博弈。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“從土地財政依賴的角度來說，今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政危機(jī)，而地方土地財政危機(jī)則成為誘發(fā)松綁樓市‘限購令的主要原因?！?/p>

有觀點認(rèn)為，土地財政依賴度越大的城市，其放松限購政策的可能性就越大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地財政依賴度達(dá)到80%以上的城市有14個，也就是說這14個城市的錢袋子大多靠“賣地”。甚至可以說，地方政府和地產(chǎn)商是魚水相依的關(guān)系。一方面，地方政府對房地產(chǎn)收稅，一般開發(fā)商拿一個項目前期至少要蓋不少于50個章，不同部門都要審批和驗收。項目建起來，不算拿地成本，有62%的利潤都被政府以稅費名義征走；另一方面，地方政府簡單認(rèn)為房價漲跌受限購影響，想用“猛藥”來救市，但現(xiàn)實有時卻和預(yù)期有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

從限購和取消限購來看，樓市還沒有真正回歸到以安居為主的市場中。開發(fā)商死扛房價，坐等地方政府救市，認(rèn)為地方政府遲早要救市的，這樣一來，開發(fā)商是萬萬不會輕易降價的。沒有房價實在的降價，就不可能激活市場需求的購房者。如此就形成了一個死循環(huán)，房價不降，交易不景氣，地方政府救市，投機(jī)投資入場，房價上漲，真正購房需求被壓縮?？梢哉f，房地產(chǎn)沉淀了太多人的既得利益，這才是中國改革的最大障礙，他們會不惜一切代價，來維持自己的既得利益。

銀行對政策松綁反應(yīng)冷淡

從地方政府和銀行的關(guān)系來看，銀行業(yè)務(wù)量的增長依賴地方政府，但同時銀行也要考慮自身的風(fēng)險控制和商業(yè)利益。2014年8月8日，福建出臺房地產(chǎn)救市政策，要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。但監(jiān)管部門和地方政府的喊話效果并不理想，銀行對于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。

有分析指出，銀行如果在房地產(chǎn)低迷或者說是房貸下行之時，松綁房貸，無異于將信貸資金往風(fēng)險巨大的火坑里扔，房地產(chǎn)市場有自身規(guī)律，銀行松綁房貸不僅救不了樓市，反而會給自己帶來嚴(yán)重影響。

所以從目前來看，不僅個人從銀行難以貸到款，房地產(chǎn)企業(yè)也融資困難。今年上半年，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。一股份制銀行人士稱，在該行內(nèi)部會上，該行領(lǐng)導(dǎo)提醒分支機(jī)構(gòu)要謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

最后，購房者和開發(fā)商之間也存在著博弈。樓市“拐點”論興起，房子供過于求，購房者觀望情緒加重，再加上購房者信奉“買漲不買跌“的金科玉律，盡管不少開發(fā)商放低姿態(tài)，各種變相或直接優(yōu)惠，但是購房者的心理預(yù)期很難被開發(fā)商的”討好“行為所改變。可以說，現(xiàn)在購房者在市場上處于更有利的地位。

不管各方算盤打得多響，都不能只想博弈，而不去想解決的辦法。endprint