“以房養(yǎng)老”靠譜嗎

溫源　程灝

老齡化的加速，讓我國社會陷入對“老有所養(yǎng)”的集體憂慮。6月23日，保監(jiān)會下發(fā)《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，爭論已久的“以房養(yǎng)老”政策終于落地。從7月1日起，在未來兩年內(nèi)，北京、上海、廣州、武漢等地試點“以房養(yǎng)老”保險業(yè)務。

“以房養(yǎng)老”將在多大程度上緩解未來社會的養(yǎng)老困境？政策實施過程中如何確保保險人的利益？這個“舶來品”能否避免出現(xiàn)“水土不服”？

養(yǎng)老體系的有益補充

所謂“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。這種模式已在歐美等發(fā)達國家實行多年。

“‘以房養(yǎng)老是我國養(yǎng)老保障體系的有益補充?！敝醒胴斀?jīng)大學保險學院教授陶存文表示。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年2月，我國60歲以上老年人數(shù)量已超過2億，占總?cè)丝诘?4.9%。預計2015年我國60歲以上的老年人為2.21億。按照平均一年增加860萬人的速度，估計2021—2030年我國老齡人口將超過3億。

面對中國老齡化加速趨勢，開展“以房養(yǎng)老”無疑有利于將社會存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源，豐富養(yǎng)老保障方式，增加老年人的養(yǎng)老選擇。

保監(jiān)會相關負責人表示，“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)是新鮮事物，不可能做到盡善盡美。開展“以房養(yǎng)老”試點不是說政府不承擔養(yǎng)老責任，而是市場化的一種補充。

“關于‘以房養(yǎng)老的認識，有一點不得不提，那就是不宜夸大‘以房養(yǎng)老的作用，它只是提供了一種市場救濟手段?！苑筐B(yǎng)老不會改變我國的基本養(yǎng)老方式——主要是以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為支撐，它只是現(xiàn)行養(yǎng)老方式的一種有益補充?！?月25日出版的《南方日報》如此評論。

其實，之前“以房養(yǎng)老”已在部分地區(qū)或機構實踐探索。如早在2005年，南京湯山的“溫泉留園”老年公寓，就曾在全國率先創(chuàng)立“以房養(yǎng)老南京模式”。該園規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費用。老人去世后，房屋產(chǎn)權歸養(yǎng)老院所有。

在北京，則有“養(yǎng)老房屋銀行”項目，60歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務機構提出需求，并把產(chǎn)權房交付養(yǎng)老服務機構，由其代老人出租，以賺取租金。租金用來抵免養(yǎng)老院的費用，剩余租金由老人自己處理，強調(diào)的是老人始終擁有房屋的產(chǎn)權。

據(jù)保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部養(yǎng)老保險處處長姚渝介紹，和銀行推出的業(yè)務相比，由保險公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務，其最大特點在于將反向抵押業(yè)務與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合：

一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活無憂；另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有。如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

遭遇中國式困境

事實上，“以房養(yǎng)老”在很多地方的探索過程中，一些共性問題已出現(xiàn)。

首先是觀念問題。在中國，雖然大多數(shù)老人已經(jīng)對“養(yǎng)兒防老”的觀念有了一定的改變，但是對于家產(chǎn)傳后的觀念，仍然根深蒂固。

尤其是自己辛苦一輩子留下來的固定資產(chǎn)，大多數(shù)老人都選擇留給了子女繼承，很少有老人能接受將房子抵押給銀行或者保險公司，因為這在社會輿論看來，要么是子女極度的不孝順，要么是父母對子女沒有多少感情。很多老人雖然有改善自己晚年生活質(zhì)量的需求，但是囿于這些傳統(tǒng)觀念，老人很少能夠有如此“魄力”將房子押給保險公司。

即使突破現(xiàn)實的觀念壁壘，還有一些“技術”壁壘需要面對。最大的壁壘是中國的房屋土地使用權是70年，產(chǎn)權到期老人沒有故去，或者保險公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟糾紛如何來處理？到目前還沒有明確完善的法律規(guī)定。

另一個必須要直面的現(xiàn)實問題是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場像“過山車”一樣起起伏伏，這使保險公司面臨巨大風險?！耙驗閲鴥?nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定，而養(yǎng)老又是長期恒定的風險投資，所以如果抵押物面臨巨大貶值風險，保險公司積極性不會太高。”一些業(yè)內(nèi)人士分析說。

“‘以房養(yǎng)老的核心問題還有房屋資產(chǎn)如何估值的問題。目前各地試點中出現(xiàn)的矛盾也多數(shù)集中于房產(chǎn)的估值問題上?！敝醒胴斀?jīng)大學保險學院院長郝演蘇告訴記者，現(xiàn)實情況是保險公司與“以房養(yǎng)老”的參與者很難就房產(chǎn)定價達成一致。

一般來說，老年人往往對自有房產(chǎn)的心理估值偏高，保險公司委托的第三方評估機構的估價普遍與老人的心理價位存在較大差距。據(jù)了解，一套房產(chǎn)中介標價500萬元的房子，拿到銀行抵押可能評估價只有300萬元。房地產(chǎn)市場周期波動對于資產(chǎn)升值及價格的影響明顯，如何規(guī)避、計算、對沖市場風險，對于即將試行的“以房養(yǎng)老”來說，現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的、公開的標準。

而據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的另一個突出問題是，有些老人不缺錢，只是需要更多的養(yǎng)老服務，他們片面地認為“以房養(yǎng)老”就是“我把房子給了保險公司或其他機構，他們就要管我的生活起居”，甚至是“養(yǎng)老送終”。而當他明白“以房養(yǎng)老”只是提供一種增加養(yǎng)老資金來源的選擇時，他們往往會后悔當初的選擇。

由此可見，真正的養(yǎng)老需求除了資金，還有醫(yī)療、護理、心理疏導等方面的優(yōu)質(zhì)服務?！耙苑筐B(yǎng)老”是市場化運作的一種高端化服務，面對廣大公眾，仍須著力構建多樣化、多層次的養(yǎng)老服務保障模式。

推廣尚需時日

“以房養(yǎng)老”看上去很美，但推行起來卻任重道遠。

搜狐網(wǎng)2014年6月底發(fā)起的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查顯示，79%的網(wǎng)友不會選擇“以房養(yǎng)老”；74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。這一結(jié)果與《羊城晚報》今年4月發(fā)起的同題調(diào)查不謀而合。

《羊城晚報》的調(diào)查中，8成投票網(wǎng)友不愿“以房養(yǎng)老”。這部分人群中，55.4%的網(wǎng)友認為，房子應該作為遺產(chǎn)留給下一代，而27.7%的人擔憂“以房養(yǎng)老的法律并不完善”。

盡管面臨質(zhì)疑，但仍有許多專家認為，這一政策值得期待，因為“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。

除此之外，老年人安度晚年的花費也在不斷增大，而“以房養(yǎng)老”的模式恰恰能改善“有房的富人，現(xiàn)金的窮人”的生活現(xiàn)狀。

據(jù)了解，保監(jiān)會對于可開展“以房養(yǎng)老”試點的保險公司做出了嚴格的限定。保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁序成表示，由于“以房養(yǎng)老”對于保險公司的要求特別高，因此未來能參與到“以房養(yǎng)老”政策的保險公司數(shù)量將十分有限。截至6月底，尚未有保險公司或相關以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品在保監(jiān)會申報。

而就調(diào)查，多數(shù)壽險公司由于此前沒有“以房養(yǎng)老”的相關經(jīng)驗，產(chǎn)品仍處于研發(fā)階段。

保險公司普遍的擔憂是，由于參與“以房養(yǎng)老”的消費者都是60歲以上的老年人，很容易出現(xiàn)改變主意的情況；同時，一旦被保險人身故后其家屬不承認“以房養(yǎng)老”的保險合同，保險公司將不得不面臨隨之而來的法律風險和輿論壓力。保監(jiān)會方面也反復強調(diào)，保險公司開展此項業(yè)務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險等。

事實上，“以房養(yǎng)老”在國外也是小險種，沒有特別成熟的經(jīng)驗可以借鑒。即使在美國、歐洲等發(fā)達國家，以房養(yǎng)老實施過程中也不斷出現(xiàn)各種矛盾和問題，“以房養(yǎng)老”僅占整個養(yǎng)老市場的10%左右。有專家認為，“以房養(yǎng)老”在中國也將是一個小眾業(yè)務，不可能成為主流。袁序成預計，有能力、有意愿參與這種業(yè)務的公司不會太多。

如何更好地推廣“以房養(yǎng)老”保險政策？郝演蘇認為，關鍵在于完善市場定價與資產(chǎn)評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養(yǎng)老”操作體系，切實保障被保險人的利益。

“‘以房養(yǎng)老仍然有一定的市場需求，推動試點順利開展，一方面亟待試點細則‘落地，另一方面，還需要多宣傳這個新生事物，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。對一些特殊人群來說，‘以房養(yǎng)老模式很好，可是接受度不高，各方應該加強輿論引導，讓這個新事物更容易被接受?！币恍I(yè)內(nèi)人士撰文呼吁。