上港集團的商業(yè)地產經

劉俊

對 于中國最大港口的主要運營者——上港集團而言，盡管目前航運市場低迷，但其盈利能力依然不容小覷，去年以52.56億元的凈利潤在《2013中國港航船企凈利潤榜單》中排名第二。

但是從另一方面而言，港口貨物吞吐量的高速增長時代已經一去不復返，上港集團必須為企業(yè)的未來發(fā)展尋找更多的盈利增長點，為此2009年上港集團就提出要大力發(fā)展物流、郵輪、商務地產等業(yè)務。專家認為，上港集團是港口上市企業(yè)中最具戰(zhàn)略轉型條件的，目前正積極尋求在港口物流、郵輪游艇、航運金融、商業(yè)地產等范疇的拓寬。

在商業(yè)地產板塊，上港集團開始嶄露頭角，其擁有的上港濱江城、匯山地塊、海門路地塊等項目，呈現(xiàn)出良好開發(fā)態(tài)勢。

拓展相關多元產業(yè)

上港集團業(yè)務板塊主要為集裝箱、散雜貨、港口物流和港口服務四部分。2012年，集裝箱板塊營業(yè)收入同比下降，散雜貨板塊營業(yè)收入僅能持平，增幅最大的當屬港口物流板塊，營業(yè)收入同比增長225.8%；去年，各大業(yè)務板塊收入基本維持上年格局，但港口服務板塊收入同比下降38.44%，其他板塊收入同比增幅達到178.97%。

目前，港口物流板塊已經成為上港集團收益最多的業(yè)務板塊，收入占比接近50%。無怪乎，上港集團董事長陳戌源在去年5月的機構投資者交流會上表示，上港集團必須轉型，轉型之路就是發(fā)展之道，上港集團將全面布局物流板塊，提升物流服務能級，著力拓展港口物流新業(yè)態(tài)，加快發(fā)展汽車物流、冷鏈倉儲等新項目，提升物流板塊的盈利能力。

縱觀上港集團“十二五”期間的發(fā)展戰(zhàn)略，將以“加快轉變發(fā)展方式，創(chuàng)建新競爭優(yōu)勢”為主線，注重科學發(fā)展，注重全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。轉變發(fā)展方式將貫穿發(fā)展的全過程和各領域，通過實施長江戰(zhàn)略、東北亞戰(zhàn)略和國際化戰(zhàn)略，致力于“成為全球卓越的碼頭運營商和港口物流服務商”。

上港集團認為，長江流域是發(fā)展母港的立足之本，保持并提高長江流域集裝箱運輸市場的占有率，是發(fā)展的基石；東北亞地區(qū)是發(fā)展母港的增量空間，提升東北亞集裝箱物流服務能級，是實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要臺階；進行全球視野下的海外市場開拓，逐步形成輻射國內國際兩個市場的跨地區(qū)、跨國經營格局，是實現(xiàn)愿景目標的必然選擇。

另外，在保持主業(yè)穩(wěn)定增長態(tài)勢的同時，上港集團認為要積極拓展相關多元產業(yè)，持續(xù)提升經營效益。一方面，將結合城市發(fā)展需要調整資源，推動港口商務地產業(yè)務發(fā)展，“因地制宜”地將商業(yè)地產運作與土地出讓、持有經營、物業(yè)管理結合起來；另一方面，將更多引入金融元素與港口物流行業(yè)結合，持續(xù)關注上海自貿試驗區(qū)內高端航運服務業(yè)發(fā)展。

商務地產釋放能量

在上港集團的轉型之路上，港口商務地產業(yè)務逐漸顯山露水，未來單獨成為主要業(yè)務板塊的可能性加大。2012年年報顯示，在上港集團39家主要子公司和參股企業(yè)中，上海國際航運服務中心開發(fā)有限公司、上海港房地產經營開發(fā)公司、上港集團瑞泰發(fā)展有限責任公司、上海銀匯房地產發(fā)展有限公司、上海東點企業(yè)發(fā)展有限公司5家企業(yè)屬于房地產企業(yè)。去年， 上港集團以30億元與中化集團旗下企業(yè)合資設立上海星外灘開發(fā)建設有限公司，占股50%。

目前上港集團的商業(yè)地產項目主要由上海國際航運服務中心開發(fā)有限公司、上海銀匯房地產發(fā)展有限公司、上海星外灘開發(fā)建設有限公司以及上港集團瑞泰發(fā)展有限責任公司4家企業(yè)開發(fā)運營。

作為上海港口經營的絕對“霸主”，上港集團在黃浦江沿岸擁有大量碼頭和倉儲用地，隨著港區(qū)向洋山和外高橋的轉移集中，這些閑置的工業(yè)用地一部分經確權并補交地價差后轉為商業(yè)開發(fā)，一部分可能被政府以現(xiàn)金補償?shù)姆绞绞栈?，用于沿江景觀帶建設。上港集團目前手握港口商業(yè)地產項目主要涉及匯山、寶山和海門路地塊。

匯山地塊位于上海北外灘，定位包括辦公、商業(yè)、會議、酒店及公寓式酒店以及游艇港池在內的所有設施。該項目分東、中、西三幅地塊，總建筑面積56萬平方米，上海國際航運服務中心開發(fā)有限公司負責開發(fā)運營東中兩幅地塊，上海銀匯房地產發(fā)展有限公司負責開發(fā)運營西幅地塊。上港集團去年年報顯示，上海國際航運服務中心開發(fā)有限公司開發(fā)項目計劃出資66億元，截至去年年底，累計投入54億元，已完成計劃的82.29%。該項目目前正在建設中，截至去年年底未產生收益。西幅地塊目前已進入結算階段，去年歸屬上港集團的現(xiàn)金紅利為4.35億元。如果按照權益法核算，上海銀匯房地產發(fā)展有限公司已經成為上港集團長期股權投資收益最多的企業(yè)，2012年實現(xiàn)投資收益4.48億元，去年實現(xiàn)投資收益5.31億元。

海門路地塊也位于北外灘，位于虹口區(qū)公平路以東、東長治路以南、海門路以西、東大名路以北，建設內容包括2棟264米高的辦公大樓和一座3層的主題商業(yè)中心綜合開發(fā)體，涉及辦公、商業(yè)等多種功能，是上海港國際客運中心和國際航運中心項目的延伸和拓展。該項目占地面積4萬平方米，設計建筑面積44萬平方米，上港集團與方興地產于2012年12月26日聯(lián)手購得該地塊。去年成立的上海星外灘開發(fā)建設有限公司主要開發(fā)這一項目，目前尚處于地下施工階段，預計2017年竣工。該地塊緊臨匯山地塊，連接成片，進一步鞏固了上港集團在北外灘商務開發(fā)的綜合效應。

寶山地塊即原來的上港十四區(qū)，該項目之前命名為“上港濱江城”，目前命名為“上海長灘”，計劃打造為生態(tài)濱江綜合服務區(qū)，總用地面積約77.62公頃，總建筑面積120萬平方米。作為上港集團的全資子公司，上港集團瑞泰發(fā)展有限責任公司于2012年8月專門為這一項目設立，負責整個項目的開發(fā)和建設。由于中途規(guī)劃不斷優(yōu)化調整，開發(fā)時間拖延近2年，整個項目預計到2020年基本竣工，目前該項目正在面向全球公開征集設計方案。上港集團去年年報顯示，將計劃出資145億元，截至去年年底累計投入40億元，完成計劃的27.61%。該項目目前正在建設之中，截至去年年底未產生收益。

上港集團在去年年報中表示，“公司全面推進上港濱江城、匯山地塊、海門路地塊等項目，商務地產開發(fā)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢?！倍鲜龅禺a項目僅是上港集團龐大土地儲備中的一小部分，我們有理由期待，等土地確權工作全部完成，上港集團的業(yè)績會有一個明顯的提高。

上港集團去年年報顯示，在政企分開和股權多元化改制后，上海國資委劃撥投入的土地和房產權證共有98幅，截至去年年底，已辦妥權證（含取得權證無障礙）的地塊為80幅，已被動遷、處置的地塊為11幅，將被動遷的地塊為3幅，因歷史原因尚在辦理中的地塊為4幅。

從上港集團經營開發(fā)的商業(yè)地產可以看出其與港口相關產業(yè)的緊密度。比如，匯山板塊以及海門路板塊集中了上海航運交易所、上海國際航運服務中心、上海港國際客運中心等高端航運服務業(yè)，而位于寶山區(qū)的“上海長灘”項目的定位也是集生態(tài)綠化、商業(yè)商務、休閑居住和郵輪游艇綜合配套服務為一體的生態(tài)濱江綜合服務區(qū)。

多家機構看好上港集團所擁有的港口商業(yè)地產項目，認為未來5年將是匯山、寶山和海門路地塊的利潤貢獻期。在碼頭服務主業(yè)發(fā)展趨緩的情況下，港口商業(yè)地產項目將成為上港集團的利潤穩(wěn)定器。興業(yè)證券研報指出：“老港區(qū)遺留地塊的商業(yè)地產開發(fā)將為上港集團帶來5年以上的利潤持續(xù)增量，業(yè)績增速能維持在10%左右?！眹抛C券曾表示，上港集團的匯山地塊項目總收入預計為276億元，項目的凈利潤貢獻為34.5億元。瑞銀證券也曾經在一份研報中指出，上港集團目前所擁有的3個地產項目屬于優(yōu)質地產項目，將從去年起連續(xù)給企業(yè)帶來投資收益，且可持續(xù)開發(fā)至2020年。這些地產項目價值具備重估空間。endprint