業(yè)內(nèi)專家觀點多樣

李鐵（國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任）：

限購松綁不會導(dǎo)致房價大幅反彈

我認為限購松綁后不可能出現(xiàn)急劇的反彈，因為支撐房價上升有兩個因素：第一種是社會心理趨勢，第二種是宏觀經(jīng)濟形勢。此外，政府的反腐等一些措施對官員購房構(gòu)成了約束。還有就是環(huán)境問題，個別城市比如北京霧霾越來越嚴重，可能在某種程度上也打消了一部分人對北京其他優(yōu)質(zhì)資源的向往。所以我們不能僅僅看居住性需求的供求關(guān)系，而是要考慮到社會綜合因素。

盡管房價短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅度反彈，上漲趨勢仍然是不可避免的。因為還有很多變量，比如戶籍制度。

現(xiàn)在戶籍制度已經(jīng)明確，特大城市的人口數(shù)字還要嚴控，這方面還沒有具體的措施。那么如果我們認同了人口還將會繼續(xù)向大城市流動的規(guī)律，能通過力度比較大的改革解決戶口問題，那么這些大城市的房價還會上漲，上漲結(jié)果是隨著成本提高，使城市核心地區(qū)的資源外溢，這是一個市場的過程。

大家都關(guān)注短期的房價上漲或者下跌，短期的經(jīng)濟增長和刺激政策，短期的企業(yè)收益等等，但是往往忽視了城市化的進程是長期行為，也就是說對房地產(chǎn)的需求也是一個長期的概念。這一問題應(yīng)該引起足夠的重視。未來的短期波動估計還會很頻繁，但是從長期來看，需求是穩(wěn)定增長的。

張敬偉（察哈爾學(xué)會研究員）：

放開限購也解決不了根本問題

濟南和呼市的做法表明各地限購松綁游戲最終都成了“無言的結(jié)局”。

何以至此？都是樓市鬧的。今年以來，中央嚴控流向樓市的資金流，也抑制了地方政府的賣地沖動。一攬子改革亦從金融體系抓起，商業(yè)銀行感受到了改革的壓力。泛濫的地方融資平臺和銀行間同業(yè)業(yè)務(wù)被遏制，影子銀行和地方債的風(fēng)險暴露在公共輿論下，決策層對主體責(zé)任者予以棒喝。有限的資金被定向“微刺激”到“三農(nóng)”、小微企業(yè)等亟須融資的實體經(jīng)濟。

樓市不景氣，很顯然。當(dāng)前樓市，除了一線城市，二線以下城市庫存積壓嚴重。呼和浩特市積壓在售商品房12萬套，每月消化量不過千套，照此算來，消化存量起碼要10年。該市土地財政依賴度高達78.8%，在全國40幾個限購城市土地財政依賴程度排名中，呼和浩特排名第16位。

呼市如此，濟南也是這樣，其他二、三線城市也好不到哪兒去。

戴著限購的緊箍咒，各地財政壓力極大，陷入了成也樓市毀也樓市的困局。期冀松綁限購，盤活凝滯市場，消化存量，理順增量，成為各地蠢蠢欲動松綁限購政策的動因與動力。值得一提的是，4年限購，尤其是近兩年來，試探松綁樓市的城市不少，這種彌漫于各城各地的焦慮情緒接二連三地在各城各地積累，但不管如何放風(fēng)，如何出臺另類的文件，都拗不過政策大勢。

地方限購政策，是執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策的具體實踐，執(zhí)行限購政策的40幾個城市既有共性，也具有地方特色。從去年開始，伴隨經(jīng)濟下行和調(diào)結(jié)構(gòu)一攬子改革措施相繼推出，各地面臨著發(fā)展轉(zhuǎn)型的瓶頸壓力。激活實體經(jīng)濟活力，消化過剩產(chǎn)能，已經(jīng)成為中央宏觀經(jīng)濟政策的主基調(diào)。這也給各地以提醒：土地財政和樓市經(jīng)濟不可持續(xù)，必須轉(zhuǎn)型。

中央即使再無樓市宏調(diào)政策出臺，但也給各地戴上了既往宏調(diào)政策不變的緊箍。因而，執(zhí)行4年的限購政策，并沒有出現(xiàn)自上而下的窗口調(diào)整。從銀行到地方政府，讓其認識并習(xí)慣承擔(dān)自己行為所帶來的后果，這是中央全面深化改革的兩大亮點。銀行適應(yīng)市場和自律行為可圈可點，各地對于戒掉樓市依賴的抗壓能力有所不同。

對于過度依賴土地財政的城市而言，其樓市擠壓存量可能不堪重負，也許呼市和濟南就是此類城市的典型代表。但地方的焦慮與嘗試，哪怕是出臺了紅頭文件，面對中央的定調(diào)，也只能自找臺階，不敢輕易松綁。

由于地方限購的特殊性和地方特點，在不違反中央政策的前提下，適當(dāng)微調(diào)也無傷大雅。譬如天津（樓盤）、南寧和長沙（樓盤）等城市或通過區(qū)域調(diào)整或放寬限購范圍等來刺激當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

不過，放開限購也解決不了根本問題，只能在消化存量上有所作為，解決不了樓市本質(zhì)上的結(jié)構(gòu)難題。況且，若無銀行的松綁限貸配合，限購也意義不大。在樓市觀望的市場語境下，只有剛需可資盤活，但剛需族最需要的是銀行的信貸支持。央行窗口指導(dǎo)保剛需，也只是讓商業(yè)銀行加快了放款審批速度，在利率上并無改變。

賈康（財政部財政科學(xué)研究所所長）：

淡化限購不是救市

在多種因素作用下，3月份以來國內(nèi)主要城市房價指標降溫，樓市正在步入調(diào)整期。一時間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市中的“拐點”和房價的“大跳水”“崩盤式”全面回落。但這種認識似過于極端化和過于悲觀。有必要區(qū)分市場分化（有升有降）和大勢拐點（長期曲線掉頭向下）的不同，以及房價的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤的不同。我認為目前的情況都是屬于前者。

最基本的認識框架應(yīng)是：中國的城鎮(zhèn)化目前實際上剛完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低平發(fā)展新階段的狀態(tài)。這決定了我國城市中心區(qū)域房價長期性的上漲趨勢，即城鎮(zhèn)建成區(qū)房價在相當(dāng)長時期內(nèi)總體上還會表現(xiàn)為一條上揚曲線的大模樣。

正常的市場是要允許價格波動的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險。而我國樓市前些年的表現(xiàn)似乎是個單邊市，結(jié)果是誰也不覺得有風(fēng)險，很多力量都肆無忌憚地在里面炒作，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正的契機。

現(xiàn)在我國政府決策層對于房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。一方面，以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在三令五申中推進。這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給而托舉起來。另一方面，在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調(diào)整空間。

應(yīng)當(dāng)強調(diào)，在市場出現(xiàn)分化后，地方政府應(yīng)該相機抉擇把原來不得已而為之的限購等“權(quán)宜之計”行政手段和措施趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺。當(dāng)然，這是一個需因地制宜漸進掌握的過程。

調(diào)控不是說可以不存在，而是說我們現(xiàn)在不必刻意針對房價去強調(diào)“調(diào)控”這兩個字。從長計議，真正有意義的事是：一方面，由各地相機抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”“挺市”，而是政府回歸市場軌上其應(yīng)秉持的調(diào)控理性；另一方面，積極貫徹三中全會精神加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。

解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應(yīng)是政府和市場各司其職。我們目前在宏觀調(diào)控層面應(yīng)該說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與使低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。

在肯定政府保底的同時，令人遺憾的是，前些年在高舉“調(diào)控”大旗階段上本應(yīng)抓住不放的長效制度機制建設(shè)，特別是我國改革中的“攻堅克難”事項——房產(chǎn)稅改革，至今的進展很不理想。

總之，當(dāng)前在推進全面改革和順應(yīng)資源配置中使市場發(fā)揮決定性作用的視角下，加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政“調(diào)控”，力求提高房地產(chǎn)市場的健康度，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動中抓住契機順應(yīng)客觀規(guī)律的重要抉擇。