鄭州樓市限購松綁 開發(fā)商布局“后調(diào)控時代”

放開樓市限購的多米諾骨牌，“推到”了鄭州市。

8月9日20點(diǎn)，鄭州房管局官方微博發(fā)布消息：“經(jīng)報請上級部門批準(zhǔn)，自即日起，在我市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購買住房時不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。”

鄭州市從2011年起實(shí)施住房限購政策，去年迫于房價上漲壓力，將限購“升級”。

河南新田置業(yè)總裁馮常生表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基本面在下行，限購松綁并不會使房價反彈。之前取消限購的城市只是增強(qiáng)了市場信心，對房價并無太大影響，所以鄭州的房價也會趨于平穩(wěn)。

馮常生指出，限購取消后，房企對于產(chǎn)品策略也會有所改變。

松綁后房價波動不大

據(jù)了解，鄭州最初的住房限購政策為：“在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上、持有本市居住證1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房?！比ツ?月份，鄭州限購升級，調(diào)整為“在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上、持有本市居住證3年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對于未滿20周歲的人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房”。

對于鄭州樓市限購升級的原因，受訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，是房價上漲壓力過大。

目前限購松綁后，鄭州房價是否會猛漲？鄭州市永威置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬水旺表示，鄭州樓市的支撐力量主要來自剛需客戶，幾乎沒有炒房因素。雖然限購放開，但鄭州的房貸利率依然是上浮20%的標(biāo)準(zhǔn)，在按揭貸款收緊的前提下，放開限購不會抬高房價，并且銷量也不會有明顯提升。

去年9月，鄭州市提出了房價“零增長”的要求。為保證價格“零增長”，鄭州要求商品房項目必須一次性在預(yù)售方案中申報所有住房銷售價格；新批預(yù)售項目價格高于該項目上一期實(shí)際成交價格或該區(qū)域內(nèi)同商品住房價格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；已取得預(yù)售證的項目，按照環(huán)比“零增長”要求重新申報價格；對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環(huán)比上漲的，暫停網(wǎng)簽。

馮常生表示，雖然限購政策放松，但目前限價政策依然在執(zhí)行，這也會抑制房價上漲。

轉(zhuǎn)向小戶型利于開發(fā)商回籠資金

馮常生指出，在開盤前，開發(fā)商要給相關(guān)部門申報樓盤預(yù)計的銷售價格，但只要求申報整個樓盤的均價，開發(fā)商也會對供過于求、供不應(yīng)求的戶型有一個價格差別區(qū)分。

限購政策的取消，也將改變開發(fā)商的產(chǎn)品策略。

馮常生表示，限購時代，由于房票（購房資格）難求，置業(yè)者通常一步到位，鄭州市大戶型住宅的單價要高于小戶型。而后限購時代，小戶型將重新受到青睞，由于總價低的優(yōu)勢，單價會高于大戶型。除了鄭東新區(qū)等改善型需求聚集區(qū)，開發(fā)商依舊投資大戶型住宅外，在鄭州其他一些區(qū)域，房企產(chǎn)品類型將會從“大戶型為主”的策略轉(zhuǎn)向中小戶型開發(fā)。

據(jù)《鄭州日報》報道，剛性需求已成為鄭州樓市市場主流，市區(qū)90平方米以下商品住房投放占商品住房投放的53.75%，90平方米以下商品住房銷售占商品住房銷售的55.44%，其供銷比為1.04∶1。

馬水旺認(rèn)為，今年開發(fā)商主要瞄準(zhǔn)110平方米以下的戶型，限購放開后，小戶型總價低、門檻低，便于開發(fā)商快速走量，回籠資金，目前即便是改善型需求入市，由于貸款利率依然處于高位，所以市場仍處于觀望態(tài)勢，不利于大戶型產(chǎn)品去化。