降價(jià)“潮起”

8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布7月份我國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有兩個(gè)。

作為昔日房價(jià)堡壘的一線城市，正在面臨著降價(jià)聲的圍剿。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月北上廣深四大一線城市房價(jià)首次環(huán)比全面下跌，新房二手房皆未幸免。

市場上花樣百出的樓盤降價(jià)促銷——零首付、降價(jià)險(xiǎn)、低價(jià)團(tuán)購、七折利率優(yōu)惠等，也佐證了一線城市房價(jià)的下調(diào)。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)言，在金九銀十來臨之際，一線城市將面臨大范圍“降價(jià)潮”。

64個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下降

數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，比6月份增加了9個(gè)。新房和二手房房價(jià)環(huán)比上漲的城市分別僅有兩個(gè)和1個(gè)。值得注意的是，北上廣深四大一線城市房價(jià)的環(huán)比同時(shí)出現(xiàn)下滑，其中北京更是出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌。

從房價(jià)下跌幅度來看，新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.93%，二手房平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.78%。其中，杭州新建商品住宅環(huán)比跌幅最高，達(dá)到2.5%。此外，北京環(huán)比降幅為1%，上海環(huán)比下降1.2%、廣州與深圳分別下降1.3%和0.6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌主要有四方面原因：首先，主要城市的新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。其次，庫存繼續(xù)積壓，各地政策的微調(diào)難以拉動市場成交。再次，偏緊的信貸政策依然是制約樓市成交量的顯著因素。此外，由于標(biāo)桿房企購地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，房企紛紛謹(jǐn)慎購地大量推盤，整體市場以價(jià)換量的趨勢依然明確。

值得注意的是，由于首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，剛需購房者多數(shù)保持觀望?！?月份，由于市場預(yù)期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價(jià)環(huán)比繼續(xù)下降?！眹医y(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時(shí)稱。

盡管5月份以來央行和銀監(jiān)會先后發(fā)出關(guān)于穩(wěn)定信貸市場，鼓勵(lì)首套房貸的相關(guān)表態(tài)。但大部分城市貸款政策偏緊的狀態(tài)并未得到明顯改觀。分析指出，下半年房地產(chǎn)市場貸款政策出現(xiàn)大范圍明顯松動的可能性不大。

事實(shí)上，7月的信貸數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月末，本外幣貸款余額83.26萬億元，同比增長13.3%。人民幣貸款余額78.02萬億元，同比增長13.4%，增速分別比上月末和去年同期低O.6%和0.9%。當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元，同比少增3145億元。

救市效果微乎其微

與全國房價(jià)下跌相對應(yīng)的是，各地紛紛打開了本輪“放購”潮的閘門來刺激市場。

在這場始于6月的樓市松綁大潮中，地方政府在沒有中央明確反對的情況下，先后闖關(guān)放松樓市政策，手段越來越新，力度越來越大，大有向“集體救市”演變的趨勢。在不久前，哈爾濱成為了第37個(gè)解禁限購的城市。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，目前尚未取消或者松綁限購的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市。

然而，市場成交量并未有起色。以青島為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，解限后前三周青島的商品住宅成交情況略有上升，但熱銷項(xiàng)目總體依然偏少。目前來看，需求并未有強(qiáng)烈反彈，總體房價(jià)下行預(yù)期較大，多數(shù)購房者選擇觀望，成交量上漲動力還不充足。另外，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。張大偉向記者表示，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群認(rèn)為，三四線城市的購買需求并不旺盛，不限購是因?yàn)檫@些地區(qū)樓市供大于求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，房地產(chǎn)市場降溫之后，限購基本完成歷史使命。對于此輪放開限購的救市效果并不理想，他認(rèn)為，大部分被限購的人群多屬投資投機(jī)性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國樓市大勢降溫，多數(shù)城市房價(jià)仍在下跌，那些被解放了的需求，不會在這種市況下入市。

針對買賣雙方僵持的情況，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一表示，放開限購只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題。只有加速銷售庫存、開發(fā)商降價(jià)等方式，才可能全面解決風(fēng)險(xiǎn)，讓市場健康有序發(fā)展。

然而，反觀市場，開發(fā)商讓利尺度卻十分有限。

房價(jià)真降者寥寥

事實(shí)上，不少購房者并不認(rèn)同一線城市房價(jià)在數(shù)據(jù)上的下滑。

“這幾天轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)北京的幾個(gè)售樓處，發(fā)現(xiàn)沒有降多少，依然堅(jiān)挺。偏遠(yuǎn)的新樓盤倒是有價(jià)格優(yōu)惠，可一算優(yōu)惠幅度極小，幾乎可以忽略不計(jì)?！币晃槐本┵彿空呷绱嗣枋鲎约簩Ρ本┓績r(jià)的感受。

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，上述數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的一線城市新房齊齊下跌，在現(xiàn)實(shí)樓市中的表現(xiàn)更為復(fù)雜。

一方面，一線城市實(shí)際降價(jià)分區(qū)域，部分區(qū)域有明顯下調(diào)現(xiàn)象，但絕大多數(shù)處于僵持狀態(tài)。

“北京個(gè)別區(qū)域的降價(jià)現(xiàn)象比較明顯，比如房山長陽、通州臺湖，但市場并未出現(xiàn)全面性降價(jià)。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅在接受采訪時(shí)表示。

值得關(guān)注的是，這些降價(jià)區(qū)域，諸如北京東壩、臺湖等，大多曾在去年炙手可熱，甚至出現(xiàn)了高價(jià)“地王”。“去年開發(fā)商樂觀判斷市場，之前漲幅比較高的區(qū)域庫存積壓較多，導(dǎo)致如今降價(jià)幅度大于其他區(qū)域。”張大偉說。

北上廣深新房市場分區(qū)域降價(jià)的另一特點(diǎn)是，郊區(qū)降價(jià)幅度明顯高于中心區(qū)域。對此，張大偉分析，這些屬于剛需區(qū)域，受今年信貸收緊影響非常大。而對北京而言，自住房的上市也吸引了大量需求。

另一方面，從一線城市降價(jià)樓盤來看，實(shí)際降價(jià)尺度有限，多數(shù)為打折優(yōu)惠等小力度促銷，直降房價(jià)者寥寥。

一位上海的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱，上海大規(guī)模的降價(jià)聲也并不多，采取最多的是購房優(yōu)惠券、贈送禮物等方式來蓄客。廣州、深圳也多如此類。endprint

在張大偉看來，這些促銷優(yōu)惠落到購房者頭上，其實(shí)讓利程度并不大?！耙?yàn)橥恋貎r(jià)格處于高位，一線城市房企舍不得讓利。”

近期初現(xiàn)回暖跡象

在四大一線城市，與一手房較為堅(jiān)挺的價(jià)格相比，二手房價(jià)格浮動較大。記者對比今年以來統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，北上廣深二手房房價(jià)環(huán)比跌幅通常大于一手房。

數(shù)據(jù)顯示，早在今年1月，北京二手房價(jià)格便有了0.1%的環(huán)比下跌，從4月開始連續(xù)環(huán)比回落，上海、廣州、深圳則相對滯后。6月起，四大一線城市二手房價(jià)格環(huán)比全跌，同比漲幅亦在收窄。

對于這一抽象數(shù)據(jù)感受最深刻的，莫過于各大二手房中介門店店員?！敖衲晟习肽?，通州這邊好幾家門店已經(jīng)關(guān)店了?！北本┩ㄖ菀患?1世紀(jì)不動產(chǎn)門店店員介紹，每天來咨詢的人比去年少很多，雖然價(jià)格已經(jīng)下調(diào)，多數(shù)購房者仍然猶豫不決。

“目前市場在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn)，跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%?！睆埓髠フf。

不僅是北京，類似情況在上海、深圳、廣州也均有出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，7月份廣州二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)開始擴(kuò)散到中心區(qū)外圍。上海部分板塊學(xué)區(qū)房甚至低價(jià)拋盤，降價(jià)幅度超過10%。

不過，近期北京二手房市場出現(xiàn)了回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交4001套，相較于5、6月份3000余套的成交量，有了較大提升。21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也顯示，在經(jīng)歷的第一周成交遇冷之后，8月份第二周北京市二手住宅成交1894套，環(huán)比上漲9.7%，同比上漲5.0%。

對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，前期受市場大環(huán)境遇冷及自住房競爭影響，二手房價(jià)格持續(xù)下探，而近期多地政策放松、銀行信貸偏緊有所放緩，對二手房市場成交量增加產(chǎn)生了助力作用。

一線城市二手房市場是否就此回暖轉(zhuǎn)升？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，期性的波動仍然存在，說回暖可能為時(shí)尚早。“現(xiàn)在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能。”寇海龍說。

金九銀十樓市迎來變奏

一直以來，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場始終繞不開的話題。今年樓市撲朔迷離，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，傳統(tǒng)的“金九銀十”正在變奏。

目前堅(jiān)持限購的已經(jīng)所剩無幾，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。有市場分析人士認(rèn)為，一線城市限貸短期內(nèi)難以松動，庫存和銷售量之比持續(xù)攀升，房企為完成銷售目標(biāo)，“金九銀十”或迎一波降價(jià)狂潮。

與往次不一樣的是，本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟(jì)周期的下調(diào)，更多體現(xiàn)了市場自身的調(diào)整需求，未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。

張大偉告訴記者，年內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場以價(jià)換量的趨勢依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性非常大。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，2014年即將過去8個(gè)月，對于上市房企來講，年報(bào)業(yè)績壓頂，其在9月份-10月份將加大推盤力度，適度調(diào)整價(jià)格搶收“金九銀十”。

他進(jìn)一步表示，以上海為例，大范圍的“降價(jià)潮”即將來臨。同時(shí)，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

樓市6至7月的成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價(jià)。市場紛紛預(yù)期，二線城市下調(diào)房價(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，房地產(chǎn)整體市場在今年3季度將依然處于以價(jià)換量過程中。

楊紅旭認(rèn)為，這輪房地產(chǎn)調(diào)整仍是短周期性質(zhì)的，量縮明顯，價(jià)跌不深。他預(yù)計(jì)，下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房價(jià)的底部。

而在克而瑞房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)首席分析師看來，市場能否轉(zhuǎn)好取決于政策和開發(fā)商自身，即管理層對于限貸這塊采取更多積極的舉措，例如貸款額度的增加，房貸利率的放松，認(rèn)房不認(rèn)貸政策的鋪開，而開發(fā)商則要把握住年內(nèi)最后的銷售機(jī)會，緊跟市場，加大折扣力度，讓客戶得到實(shí)惠，方能有完成全年銷售目標(biāo)的可能，只有這兩者達(dá)到共振，市場方才可能有所改變。

未來不容樂觀

“房價(jià)要跌，一跌就要跌3年?！豹?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠一直是中國房地產(chǎn)行業(yè)最堅(jiān)定的看空者，從大摩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家到獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他對樓市的看法幾乎沒有改變過，以至于之前這地產(chǎn)界的黃金十年里謝國忠?guī)缀醭蔀榱朔聪蛑笜?biāo)的代名詞。

“房地產(chǎn)市場將一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底?！痹蚝卧?？“每一輪房價(jià)下跌都會吸引、滿足一些被抑制的購房需求。需要買房但沒有足夠資金實(shí)力的購房者，會在房價(jià)下滑至其可承受范圍內(nèi)后購房。一段時(shí)間的平穩(wěn)或反彈后，當(dāng)這一收人群體的需求逐漸被消化，又將會出現(xiàn)新一輪房價(jià)下滑，以吸引那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力更差的購房者。”

所以，“房價(jià)將在階段性下跌和反彈間徘徊”，“房價(jià)2012年下跌，2013年出現(xiàn)明顯反彈，2014年將是又一輪下跌，之后又會有一輪反彈，但反彈幅度將遠(yuǎn)小于20 1 3年。其后還會有一輪下跌，市場將最終在2017年或2018年觸底。”

這次謝國忠沒有說房價(jià)會暴跌個(gè)百分之幾十，反而給出了一個(gè)如此平緩的下跌走勢預(yù)測，甚至還認(rèn)為中國具有應(yīng)對房市泡沫收縮的良好條件，“全球經(jīng)濟(jì)重回溫和增長，國內(nèi)勞動力市場供小于求，提高經(jīng)濟(jì)體的運(yùn)行效率存在巨大空間，這些因素將幫助中國經(jīng)濟(jì)在泡沫收縮期保持穩(wěn)定?！?/p>

那么，實(shí)際情況將如何呢？市場將給出最直觀的答案，對于謝國忠來說，也許會是一場漂亮的翻身仗。

（本刊記者綜合整理）endprint