我國房地產(chǎn)稅基評估的博弈分析

陳志軍 吳震

(1．廈門大學經(jīng)濟學院，福建廈門 361005;2．福州大學經(jīng)濟與管理學院，福建福州 350116; 3．國網(wǎng)福建省電力有限公司綜合服務中心，福建福州 350001)

我國房地產(chǎn)稅基評估的博弈分析

陳志軍1，2吳震3

(1．廈門大學經(jīng)濟學院，福建廈門 361005;2．福州大學經(jīng)濟與管理學院，福建福州 350116; 3．國網(wǎng)福建省電力有限公司綜合服務中心，福建福州 350001)

房地產(chǎn)稅基評估過程主要涉及到三方面的利益相關者，即稅基評估信息的需求者、稅基評估信息的供給者和稅基評估的監(jiān)管者。他們之間交織復雜的關系會影響評估結果的客觀真實性。厘清我國房地產(chǎn)稅基評估活動中利益相關者之間的關系，借助博弈論工具分析各利益相關者關系之間的博弈均衡點，找出合理平衡各利益相關者關系的方式，有利于提高評估過程的高效性和評估結果的準確性，促進我國房產(chǎn)稅健康良性發(fā)展。

房地產(chǎn)稅基評估;利益相關者;博弈

房地產(chǎn)稅基評估的目的在于確定稅基，為房產(chǎn)稅的征納提供服務。紀益成對稅基評估給出了規(guī)范的定義:“稅基評估是指具有資格的評估機構和評估人員，以征納稅為目的，以那些未能明確具體價值的稅基為評估對象，按一定的程序，運用適當?shù)墓纼r標準和方法，獨立、客觀、公開地開展評定作價的過程?！保?］根據(jù)上述定義，本文定義房地產(chǎn)稅基評估為具有法定資格的評估機構和評估人員為確定征納稅的計稅依據(jù)，運用專業(yè)的技術方法對評估基準日的房地產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。我國房地產(chǎn)稅基評估起步較晚，許多方面仍處于探索試驗階段。其中評估過程涉及多方面的利益相關者，他們之間交織復雜的關系會影響評估結果的客觀真實性。所以，厘清我國房地產(chǎn)稅基評估活動中利益相關者之間的關系，借助博弈論工具分析各利益相關者關系之間的博弈均衡點，找出合理平衡各利益相關者關系的方式，將有利于提高評估過程的高效性和評估結果的準確性，促進我國房產(chǎn)稅健康良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)稅基評估的主要利益相關者

房地產(chǎn)稅基評估涉及到的主要利益相關者包括三方面:稅基評估信息的需求者、稅基評估信息的供給者和稅基評估的監(jiān)管者。

稅基評估服務作為一種特殊的商品并非人人都需要，只有存在利益上的相關性才會對它產(chǎn)生現(xiàn)實需要并提出各種要求。［2］所以房地產(chǎn)稅基評估信息的需求者主要是房產(chǎn)稅的征納雙方，即稅務機關和房產(chǎn)所有者。他們對房地產(chǎn)稅基評估的結果會有不同的預期。作為納稅方的房產(chǎn)所有者總是希望能低估房產(chǎn)的價值，讓自己盡可能少納稅。而作為征稅方的稅務機關，他們則希望了解房產(chǎn)在當期的真實價值，為正確征稅提供依據(jù)。因為征納雙方對房地產(chǎn)稅基評估的需求不同，所以他們會產(chǎn)生通過影響評估人員的價值判斷來實現(xiàn)自身目的的動機。

房地產(chǎn)稅基評估信息的供給者即房地產(chǎn)稅基評估的主體。縱觀國內(nèi)外稅基評估的實踐，我們發(fā)現(xiàn)主要有兩種選擇稅基評估主體的模式:一種是由代表征稅方和納稅方的評估主體共同承擔的雙主體模式，另一種評估主體則是單一主體模式。［3］如果選擇單一主體模式，那么房地產(chǎn)稅基評估信息的供給者可以選擇除稅務機關以外的其他政府部門或準政府性質(zhì)的社會中介評估機構承擔，也可以選擇由民間性質(zhì)的社會中介評估機構承擔。但是在這種單一主體模式下可能因為評估信息的供給者只代表了單方面的利益會使得出具的評估結果有失偏頗。所以這種模式可能不利于稅基評估后相關稅收工作的開展。在我國有不少學者曾建議直接由稅務部門作為房地產(chǎn)稅基評估的信息供給者負責稅基評估活動。但是稅基評估需要極強的專業(yè)知識，如果稅務部門在除去本職工作后還負責稅基評估，必然要引入大量的專業(yè)人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符。另外，如果由并非專業(yè)機構的稅務部門擔任評估活動必定會增大評估成本，也不能保證其提供的評估信息的公允性。

本文建議作為房地產(chǎn)稅基評估信息供給者的評估主體可以選擇能代表征納稅雙方合法權益的機構，以保證評估結果的客觀公正性。如果我國不選擇單一主體的模式，那么應該選擇獨立經(jīng)營的較成熟的評估機構。要堅決杜絕那種不經(jīng)過招標競選直接指定評估機構的情況發(fā)生。如果我國選擇政府部門作為稅基評估的信息供給者，那么應該選擇由稅務部門以外的機關承擔以保證評估結果的客觀公正性。國外稅基評估過程即使是由政府單方承擔，也不會選擇直接參與征稅活動的部門進行稅基評估過程。［4］由于稅基評估、征稅部門以及監(jiān)督機構都屬于政府序列時，這種安排很容易讓公眾對評估結果的科學性與合理性產(chǎn)生懷疑，而且在評估結果產(chǎn)生異議的情況下，由于各種傳統(tǒng)思維的影響，公眾很難愿意去同屬政府序列的監(jiān)督機構進行申訴，即使進行了申訴，對仲裁結果也很容易產(chǎn)生懷疑，這種情況會在很大程度上影響公眾對房地產(chǎn)稅基評估的接受程度，進而影響房地產(chǎn)稅基評估體系的順利運行。因此，本文分析中選擇的房地產(chǎn)稅基評估信息的供給者是民間的社會中介評估機構。

房地產(chǎn)稅基評估的監(jiān)管者是為了保證評估質(zhì)量而對稅基評估進行監(jiān)督和管理的組織或部門。房地產(chǎn)稅基評估的目的在于確定稅基，為房產(chǎn)稅的征納服務，那么一般而言其監(jiān)管部門是各地方稅務機關。由于評估主體是民間的社會中介評估機構，監(jiān)管部門是稅務機關，同時評估機構也是在為稅務機關服務，即評估機構和稅務機關之間存在著委托代理關系。此時政府部門既是委托人又是監(jiān)管者，要處理好政府部門同時作為委托人和監(jiān)管者與評估機構之間的關系，首先需要分析出各方之間的利益相關關系。

二、房地產(chǎn)稅基評估利益相關者的博弈特性分析

作為納稅方的房產(chǎn)所有者總是希望能低估房產(chǎn)的價值，讓自己盡可能少納稅。那么評估機構在房地產(chǎn)稅基評估過程中和房產(chǎn)所有者之間具有博弈的過程。因為評估機構不僅要善于推斷房產(chǎn)所有者的意圖和策略行為，還必須精細地分析房產(chǎn)所有者提供的信號信息，從他們提供的各種信息中推斷出房產(chǎn)的實際質(zhì)量高低，動態(tài)相機地修正自己關于房產(chǎn)質(zhì)量的先驗信息。在此修正過程中有關房地產(chǎn)質(zhì)量及收益等信號因素并不是評估機構真正能觀察到的，而這也恰恰是一些房產(chǎn)所有者可以粉飾的信號，這就勢必給評估機構的評估決策造成信息不對稱的困擾。與此同時，房產(chǎn)所有者為了能夠讓自身的資產(chǎn)得到盡可能低的估值，也需要揣摩評估機構在觀察信號后的反應而盡可能采取最優(yōu)的策略，此所謂房產(chǎn)所有者的二階信念，即基于評估者信念的信念。這樣，房產(chǎn)所有者勢必盡力提供自己的房產(chǎn)質(zhì)量的瑕疵信號，而力求傳遞給評估者最有利于自己的信號。因此，房產(chǎn)所有者和評估者之間進行著不完全信息下的動態(tài)博弈，最終力求達到精煉貝葉斯均衡。［5］

這里假定博弈分兩期進行，參與人為房產(chǎn)所有者和資產(chǎn)評估機構，那么二者之間存在下列博弈的過程:待評估房產(chǎn)的質(zhì)量、居住情況等影響房產(chǎn)未來收益的因素是房產(chǎn)所有者的私人信息，評估機構并不知道。房產(chǎn)所有者觀察到自己的類型后，向評估機構發(fā)出信號x。在不對稱信息條件下，由于評估機構不能直接觀察到房產(chǎn)所有者的類型，因此，只能借助于所觀察到的房產(chǎn)所有者的信號x采用貝葉斯法則對其關于房產(chǎn)所有者的先驗信念進行修正，得到有關房產(chǎn)質(zhì)量的后驗信念。房產(chǎn)所有者知道(推斷)評估者對他發(fā)出信號的反應，因而發(fā)出信號x的最優(yōu)值x*，使自己的效用最優(yōu)。評估者不能直接觀察到房產(chǎn)的預期盈利水平，但是通過推測房產(chǎn)所有者發(fā)出的信號可以判斷出房產(chǎn)未來收益，從而做出自己合理的評估決策。［6］

評估者在和房產(chǎn)所有者的博弈過程中，除了要根據(jù)房產(chǎn)所有者的信號修正自己的先驗信念外，更要注意研究房產(chǎn)所有者的二階信念(房產(chǎn)所有者關于評估者信念及反應而采取的信念與對策)，及其據(jù)此采取的策略行為，如:偽裝收益，夸大不利信息等，評估者的評估決定更要謹慎。

作為一種受托服務在評估機構和房產(chǎn)所有者的博弈過程中二者很可能出現(xiàn)“同謀”的情況。因為房產(chǎn)所有者是評估服務的付費方，是評估機構獲取評估利益的直接相關者。所以評估機構不得不考慮的一個重要因素是保證評估報告能夠獲得房產(chǎn)所有者的認同。作為獨立經(jīng)營自負盈虧的市場主體，要在激烈的市場競爭中獲得更為廣泛的客源，評估機構在努力執(zhí)業(yè)的過程中必須充分考慮客戶的要求，甚至為他們“量身定做”提供專業(yè)服務。從這個層次上看，房產(chǎn)所有者的要求對評估機構行為的影響舉足輕重，兩者在博弈中很可能產(chǎn)生共同的利益需求點而進行合謀。

政府監(jiān)管部門對房地產(chǎn)稅基評估進行監(jiān)管是保障評估工作順利進行，降低評估行業(yè)風險的重要途徑和手段。在政府部門對評估機構的監(jiān)管中，雙方出于維護自身利益的考慮會做出不同的策略選擇，而彼此之間的策略選擇又會進一步影響到各自的利益，所以也具有明顯的博弈特性。

對資產(chǎn)評估監(jiān)管的實際效果主要取決于政府監(jiān)管部門與評估機構的策略選擇。在實踐中雙方的策略選擇會隨著時間的變化根據(jù)可觀察到的信息進行不斷調(diào)整，所以政府監(jiān)管部門和評估機構之間的博弈會呈現(xiàn)出動態(tài)復雜的特點。假設政府監(jiān)管部門一旦發(fā)現(xiàn)評估機構違規(guī)行為，對其進行懲罰的系數(shù)為h，那么隨著h的提高，評估機構平均違規(guī)操作的概率以及監(jiān)管部門平均抽查率都會逐漸下降。具體實踐中，當某評估機構發(fā)生違規(guī)操作行為被發(fā)現(xiàn)時，監(jiān)管部門往往會采取管制措施，那么其他評估機構獲知這一消息后，隨即會減少自身的違規(guī)行為，這時的監(jiān)管在短期內(nèi)起到較好的控制效果。但是隨著整個評估行業(yè)質(zhì)量的好轉，監(jiān)管部門的控制措施將逐漸降低標準，放松對評估機構違規(guī)行為的監(jiān)督力度，因為嚴格的監(jiān)管也需耗費較多的經(jīng)濟成本。此時，評估機構又會逐漸加大違規(guī)概率，從而又引起評估質(zhì)量問題的加重。監(jiān)管部門和評估機構博弈過程具有的波動性加大了監(jiān)管部門策略選擇的難度?，F(xiàn)有研究發(fā)現(xiàn)，單純地執(zhí)行嚴厲的懲罰策略，并不一定能夠達到控制違規(guī)的現(xiàn)象。［7］大部分被監(jiān)管方還是能夠遵守制度的，在這種情況下監(jiān)管成本的提高顯然是不經(jīng)濟的。所以，一個良好的懲罰策略機制不應該只是依靠單純提高懲罰的額度來降低違規(guī)行為發(fā)生的概率，而應該在一個合理的水平上在抑制違規(guī)行為的同時又有效地避免上述監(jiān)管博弈過程的波動性。

三、房地產(chǎn)稅基評估的博弈模型

稅務機關在一定程度上代表了國家的利益，房地產(chǎn)稅基評估的最終目的是維護國家利益，所以稅務機關在選擇稅基評估機構時應該尋找質(zhì)量較高并且能保證評估結果真實、公正、獨立的機構。但是由于稅務機關本身也是由工作人員在行使國家的權力和義務，在理性人的假設前提下，這些工作人員同時也有個人利益最大化的目標，而且他們與評估機構之間也是委托代理關系，在這一層關系中難免出現(xiàn)委托人與代理人之間信息不對稱的情況，難免出現(xiàn)委托人出于個人私利對代理人實施利益誘惑的情況，因此，對稅務機關必須有相關的約束機制才能使稅基評估活動正常有序進行。

為了便于分析，不妨假設雖然稅務機關同時作為委托人和監(jiān)督者但是在實際評估過程中稅務機關只會以一種主要角色出現(xiàn)，另一種角色會相對淡化，其中委托人作為主要角色的概率是p，監(jiān)督者作為主要角色的概率是1-p。委托人的策略集是對評估機構施加影響或不施加影響即{影響，不影響}，監(jiān)督者的策略集是對評估機構進行監(jiān)督或者不監(jiān)督即{監(jiān)督，不監(jiān)督}。評估機構在進行稅基評估的過程中策略集是違規(guī)操作或者不違規(guī)操，即{違規(guī)，不違規(guī)}，其中選擇違規(guī)的概率是q，不違規(guī)的概率是1-q。［8］

在博弈過程中，R0是評估機構進行稅基評估的基本收益，R1為違規(guī)操作時獲得的超額收益，R2為委托者對評估機構施加影響給予評估機構的額外收益。L是稅務機關作為委托人時對評估機構產(chǎn)生影響，在評估機構違規(guī)操作時獲得的額外收益。F是評估機構作為監(jiān)督者進行監(jiān)督發(fā)現(xiàn)評估機構違規(guī)操作給予的罰款，C為監(jiān)督成本。為便于分析，同時假設稅務機關無論作為委托者還是監(jiān)督者采取對立措施的概率均為0．5，即委托者對評估機構施加影響的概率為0．5，監(jiān)督者對評估機構進行監(jiān)督的概率為0．5。

通過以上假設建立稅務機關分別作為委托者和監(jiān)督者時與評估機構之間的博弈矩陣，如表1和表2:

表1 稅務機關作為委托者時的博弈矩陣

表2 稅務機關作為監(jiān)督者時的博弈矩陣

通過上述兩表可知稅務機關作為委托者時獲得的收益為:

當I1＞I2時稅務機關主要承擔委托者的角色;反之稅務機關將更樂于監(jiān)管。通過分析可知，只有在懲罰力度F越大時，稅務機關才會更加努力地進行監(jiān)管;同時在稅務機關進行監(jiān)管時，還需要相應部門給予一定的鼓勵M，這樣會激勵監(jiān)督的積極性;監(jiān)督成本越大時，越不利于監(jiān)督者工作的認真執(zhí)行。

對評估機構而言，其收益在稅務機關承擔委托者角色時總是大于稅務機關承擔監(jiān)督者角色時的收益，而且在稅務機關努力監(jiān)管時，只有足夠大的懲罰力度F才能降低評估機構違規(guī)操作的概率。

四、完善房地產(chǎn)稅基評估監(jiān)管工作的對策建議

通過分析房地產(chǎn)稅基評估利益相關者的博弈特性，我們看到，評估機構本來應該遵循獨立、公平、公正的原則，根據(jù)房產(chǎn)所有者給出的信息不斷修正自身對房產(chǎn)的判斷，但是在我國現(xiàn)行評估關系格局和現(xiàn)行監(jiān)管機制下，房產(chǎn)所有者與評估機構之間的博弈會形成這樣一種狀態(tài):房產(chǎn)所有者為滿足自身利益對評估機構施加影響，而評估機構在激烈的市場競爭中往往會選擇對房產(chǎn)所有者妥協(xié)，答應他們一些不合理的要求進行違規(guī)執(zhí)業(yè)。因此本文建議從以下兩個方面進行規(guī)范:

第一，建立房產(chǎn)所有者的信用檔案記錄。

政府監(jiān)管部門應對不誠實的房產(chǎn)所有者進行嚴厲懲罰，并建立房產(chǎn)所有者的信用檔案記錄。在某種意義上，房產(chǎn)所有者的信用也是評估市場上重要的信號。所以有必要利用信號傳遞機制加強對房產(chǎn)所有者信息的披露。對于聲譽良好的房產(chǎn)所有者可以幫助他們提高市場認可度，降低評估費用。建立對房產(chǎn)所有者的獎懲機制可以較有效地降低房產(chǎn)所有者向評估機構隱瞞真實信息施加不良影響的概率，從而建設評估機構和房產(chǎn)所有者信用監(jiān)管的長效機制，為評估者營造一個公正的評估環(huán)境。

第二，借鑒韓國的間接繳費模式。

亞洲國家中韓國的評估行業(yè)較發(fā)達。同為亞洲國家有類似的地緣、歷史和文化，比較具有可比性。韓國行業(yè)管理在資產(chǎn)評估活動的交收費上相對規(guī)范有序。國家法律規(guī)定資產(chǎn)評估行業(yè)在收費上不能高收牟取暴利，也不能通過低收進行不正當競爭，對于不嚴格遵照法律規(guī)定收費標準的行為，法院會給予處罰。如果是銀行或法院委托的項目，在資產(chǎn)評估項目完成后，交費過程的進行并不是直接由企業(yè)將費用交付給資產(chǎn)評估機構，而是由企業(yè)把錢先交給銀行或者法院，再由銀行或者法院通知事務所領取。評估機構和被評估企業(yè)并不會直接見面，這樣的交費方式既能保證費用的透明度，也能保證費用足額及時到位。［9］

房地產(chǎn)稅基評估監(jiān)管博弈模型顯示的參與方對應的收益值會影響各自的策略選擇，其中監(jiān)管部門的懲罰系數(shù)的合理確定是主要問題。如果懲罰系數(shù)太小，那么評估機構違規(guī)操作的收益高于可能的懲罰支付，監(jiān)管無法發(fā)揮有效的作用。而一味地提高懲罰系數(shù)，又會加劇博弈過程的波動性，造成實際問題難以控制。因為在實踐中評估監(jiān)管的參與方都是有限理性，他們的策略選擇會隨著時間的變化根據(jù)可觀察到的信息進行不斷調(diào)整，所以政府監(jiān)管部門和評估機構之間的博弈會呈現(xiàn)出動態(tài)復雜的特點。作者認為如果能將模型中懲罰策略由靜態(tài)結構改為動態(tài)結構，即依據(jù)評估機構違規(guī)操作的概率建立與之相關的動態(tài)懲罰策略的收益支付，那么不僅可以有效縮短參與方達到均衡的時間，而且可以較有效地克服博弈過程的波動性。而對于相同的懲罰系數(shù)值，靜態(tài)懲罰策略對降低評估機構違規(guī)行為概率的力度要大于動態(tài)懲罰策略，因此靜態(tài)懲罰策略可以在短期內(nèi)有效降低違規(guī)概率，改善評估質(zhì)量。所以，建議政府監(jiān)管部門在進行策略選擇和政策制定時能根據(jù)不同時期的工作重點與目標，將靜態(tài)懲罰策略和動態(tài)懲罰策略有機相結合，減少評估違規(guī)事件的發(fā)生，控制評估風險，營造更加良好的評估環(huán)境。同時為加強對稅基評估機構的監(jiān)督與管理，本文給出以下建議:

第一，制定全國統(tǒng)一的資產(chǎn)評估機構信用監(jiān)管法律法規(guī)。結合我國資產(chǎn)評估行業(yè)的實際情況和資產(chǎn)評估機構的特征，出臺全國統(tǒng)一的資產(chǎn)評估機構信用監(jiān)管法律、法規(guī)，以指導和規(guī)范全國的資產(chǎn)評估機構的信用監(jiān)管。［10］法律法規(guī)要明確執(zhí)法檢查的對象，確立相關權力、責任和執(zhí)法范圍，嚴厲打擊評估違法行為，重點利用現(xiàn)代通訊技術，建設評估市場信用信息收集和發(fā)布平臺，建立評估機構信用可查詢機制，建設長期的評估市場信用。運用法律法規(guī)為評估市場的信用建設提供可靠的法律依據(jù)和保障。

第二，建立評估機構信用分類監(jiān)管措施

資產(chǎn)評估機構的信用信息是評估質(zhì)量的有效保證。政府相關監(jiān)管部門要主動收集評估機構的基本信息，建立信息記錄檔案。并以此為依托，定期進行摸底和檢查，逐步建立評估機構的分類信用登記，對低信用等級的評估機構增加檢查和執(zhí)法的次數(shù)與力度，對高信用等級的評估機構實行少檢查，對屢教不改的評估機構甚至取締其經(jīng)營許可權。［11］

第三，提高監(jiān)管部門的監(jiān)管技術水平。如果監(jiān)管部門的監(jiān)管行為十分專業(yè)，只需付出較低的成本就能實現(xiàn)有效的監(jiān)管，那么評估機構就會懾于監(jiān)管部門的能力而降低違規(guī)概率。所以要從技術上防止評估方違規(guī)操作，必須提高監(jiān)管人員的業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)道德水平，從而提高其對評估方違規(guī)操作的甄別能力。當然財政要保證監(jiān)管部門資金的及時和充足，不能因為監(jiān)管成本過高而放棄對評估方的監(jiān)管。

注釋:

［1］紀益成:《稅基評估的有關問題研究》，《資產(chǎn)評估》2004年第7期。

［2］陳宏:《國內(nèi)外利益相關者理論研究發(fā)展》，《經(jīng)濟研究導論》2011年第14期。

［3］王偉星:《房產(chǎn)稅稅基批量評估方法研究》，《上海房地》2011年第8期。

［4］張愛珠:《對房地產(chǎn)稅稅基評估問題的探索》，《稅務研究》2008年第3期。

［5］牟戈紅:《對資產(chǎn)評估機構監(jiān)管的博弈分析》，《山東省青年管理干部學院學報》2012年第11期。

［6］王建輝:《從博弈論的角度看評估機構質(zhì)量控制》，《中國資產(chǎn)評估》2010年第6期。

［7］蔣楠:《資產(chǎn)評估行業(yè)監(jiān)管有效性問題研究》，《會計之友》2011年第7期。

［8］吳慧香、梁美健:《資產(chǎn)評估機構監(jiān)管博弈模型構建》，《財會通訊》2008年第7期。

［9］黑龍江省資產(chǎn)評估協(xié)會:《韓國資產(chǎn)評估行業(yè)考察報告》，《中國資產(chǎn)評估》2009年第4期。

［10］但義兵:《資產(chǎn)評估質(zhì)量低下的博弈分析與對策探討》，《企業(yè)經(jīng)濟》2010年第10期。

［11］王建輝:《從博弈論的角度看評估機構質(zhì)量控制》，《中國資產(chǎn)評估》2011年第6期。

［責任編輯:黃艷林］

F810

A

1002-3321(2014)02-0064-05

2013-12-27

陳志軍，女，福建莆田人，廈門大學經(jīng)濟學院2006級資產(chǎn)評估專業(yè)博士生，福州大學經(jīng)濟與管理學院講師;

吳震，男，福建莆田人，福建省電力有限公司直屬財務服務中心中級會計師，管理學碩士。