ANP與市場比較法的房地產(chǎn)拆遷項目估價探究分析

作者簡介：張麗雅（1982.06-），女，河南洛陽，管理學(xué)碩士，講師，資產(chǎn)評估及工程經(jīng)濟。

摘要：房地產(chǎn)中，拆遷項目的工作難點是拆遷補償。怎樣合理科學(xué)地對拆遷項目補償價格進行評估，并確定補償?shù)慕痤~是拆遷工作得以順利開展的關(guān)鍵所在。本文對基于ANP與市場比較法的房地產(chǎn)拆遷項目估價進行了探究分析，增強了ANP模型的市場運用可行性。并且還建立了相應(yīng)的項目估價模型，這在一定的程度上對市場比較法中存在的缺陷進行了彌補，從而使項目估價的結(jié)果更加準(zhǔn)確。

關(guān)鍵詞：ANP；市場比較法；房地產(chǎn)拆遷項目；估價

1.前言

伴隨社會經(jīng)濟不斷的發(fā)展，舊城區(qū)的拆遷改造早已成為了城市經(jīng)濟發(fā)展、提升人民生活、工作質(zhì)量的重要工作。針對常用的市場比較分析法的運用缺點，將ANP運用到房地產(chǎn)拆遷項目估價中可以讓市場比較分析法成為準(zhǔn)確度更高、使用性更強、說服力更強的一種估價方式，從而可以更好的處理房地產(chǎn)拆遷的工作難點，為其節(jié)省時間、資金及不必要的工序。

2.市場比較分析法的缺陷

市場比較分析法又可以稱為市場法，主要是指依據(jù)替代的原理來對供需相同的區(qū)域中近期發(fā)生、功能類似的交易進行選擇，且通過對其差別進行修正，可以對項目價格進行測算。該價格比較法不只是不動產(chǎn)的估價中最為常用、最主要的方法，還是國內(nèi)房地產(chǎn)項目估價的基本方法；市場比較法在項目估價中有重要的作用，但是其在運用的過程中存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在以下幾方面[1]。

2.1對影響因素的考慮不到位。在利用市場比較法來對項目進行估價時，該方法往往只考慮到對房地產(chǎn)拆遷的價格有影響的如使用年限、交易日期及交易方式等因素，卻沒有對這些影響因素進行改正，且還忽視了如周邊的環(huán)境景觀、建筑物的朝向、交通情況等造成的影響，同時對各個因素之間的相互反饋、相互影響的關(guān)系考慮不夠全面，這些全是運用市場比較法時所存在的局限性之一。

2.2對具有可比性的具體交易案例的選擇較為困難。因為能夠直接反映出市場價格的相關(guān)信息的缺少，導(dǎo)致各個房地產(chǎn)的評估部門無法及時獲取想要的具體交易案例[2]。且導(dǎo)致市場比較法的運用受到嚴(yán)重影響，對房地產(chǎn)的評估工作造成了一定的阻礙，這就需要通過借助評估部門的力量和政府的幫助來對其運用缺陷進行彌補。

2.3最終確定的結(jié)果缺少說服力。比準(zhǔn)價格是隨著不一樣的、具有可比性的交易案例相關(guān)因素的修正而發(fā)生改變的，但當(dāng)前所用的市場比較法卻只是對所獲取的比準(zhǔn)價格簡單的處理，比如取中間的位數(shù)，致使最終的評估結(jié)果缺少讓人信服的力度。

3.對ANP的具體運用進行分析

因為房地產(chǎn)的拆遷項目中的補償估價主要是通過多個目標(biāo)來對其進行決策的過程，且需要具體分析各個影響因素，了解、歸納各個因素間所存在的相互反饋、相互依存的關(guān)系；所以可以在通過市場比較法對其進行評估的同時將ANP模型引用到其中，這樣就可以為房地產(chǎn)的拆遷項目的補償金額進行有效估算。ANP模型的運用具體體現(xiàn)在以下兩方面：（1）通過ANP可以對所有影響因素及具有可比性的交易案例權(quán)重進行計算，再根據(jù)權(quán)重法對待評估的房地產(chǎn)中的拆遷價格進行確定，且ANP模型的運用效果比平均值法、眾位數(shù)法好。（2）運用ANP來對房地產(chǎn)中的拆遷項目進行估價，可以將影響價格的因素全部考慮進去，比如交通條件、周邊的環(huán)境景觀、產(chǎn)業(yè)的規(guī)模等，而且還可以在建模過程中對影響因素之間的關(guān)系進行考慮，從而可以更加全面、系統(tǒng)的進行估價。

4.ANP和市場比較法在房地產(chǎn)拆遷項目中的估價步驟

4.1對具有可比性的交易案例進行選擇并修正相關(guān)的因素。相關(guān)單位應(yīng)該對待估的房地產(chǎn)拆遷中比較相似的一些交易案例進行收集，其收集信息具體包含：交易的方法、交易的目的、交易的日期、區(qū)位的條件、基礎(chǔ)設(shè)施的情況、容積率、建筑物的結(jié)構(gòu)等。在所收集的案例中，選取和待評估的房地產(chǎn)拆遷同處于一個經(jīng)濟圈、運用途徑一樣、交易時間比較相近的來當(dāng)作可比案例，同時應(yīng)該對使用的年限、交易的方法、交易的日期等進行仔細(xì)的修正。比如，在對交易的日期進行修正時，應(yīng)該將具有可比性的交易案例中具體成交的日期價格調(diào)整成估價日期價格，而且其修正的公式是：具有可比性的交易案例的修正價格=具有可比性的交易案例的當(dāng)時成交價格×（估價的日期指數(shù)÷交易的日期指數(shù)）[3]。

4.2對房地產(chǎn)的拆遷項目估價有影響的因素進行選擇。通過市場分析法來修正相關(guān)影響因素的同時，應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)的不同用途對其進行劃分，可以劃分為住宅、商業(yè)、工業(yè)等不一樣的類型，且應(yīng)該分別選取對估價有影響的因素。如在工業(yè)拆遷中，可能對工業(yè)拆遷的項目估價造成影響的因素主要有區(qū)域因素和個別因素。其中，個別因素包括土地的形狀和面積；區(qū)域因素包括：產(chǎn)業(yè)的規(guī)模、周邊環(huán)境的狀況、公用設(shè)備的完善程度、交通條件等。

4.3對運用ANP來估價房地產(chǎn)中拆遷的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)進行構(gòu)建。依據(jù)所收集的具體交易案例來確定對價格構(gòu)成有影響的指標(biāo)體制，并把房地產(chǎn)中拆遷項目的估價過程全部構(gòu)建為網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，基本的環(huán)節(jié)有：首先對影響因素進行歸納、分析，并對影響房地產(chǎn)拆遷價格的因素間的關(guān)系進行仔細(xì)的分析。其次，把上述所歸納出的因素當(dāng)作因素組；最后，對所有因素間的反饋關(guān)系及依存關(guān)系進行確定[4]。

在用途不一樣的房地產(chǎn)項目中，對其價格有影響的區(qū)域因素和個別因素之間是完全不同的，比如房地產(chǎn)中拆遷項目的工業(yè)拆遷，應(yīng)該對其所有影響因素仔細(xì)進行比較，并構(gòu)建出在網(wǎng)絡(luò)層中有一定依存關(guān)系的APN模型。如可以假設(shè)出幾個具有可比性的交易案例A、B、C、D，將其作為待估的拆遷項目，并確定出會對工業(yè)拆遷造成影響的因素及對因素進行歸納，最后再分析出各因素間的聯(lián)系。

4.4參照影響因素來對APN超矩陣進行構(gòu)建。參照所獲取的相關(guān)因素來對APN超矩陣進行構(gòu)建可以從以下兩點來進行：第一，在不同的價格影響因素之下，采用1～9標(biāo)度的評分法來對待估的房地產(chǎn)拆遷項目和具有可比性的交易案例展開對比，進而對APN超矩陣進行構(gòu)建。比如在上述所說的房地產(chǎn)工業(yè)拆遷的網(wǎng)絡(luò)層次里，不僅需要將交通條件、土地的形狀、土地的面積等影響因素當(dāng)作準(zhǔn)則，對交易案例A、B、C、D分別進行對比；而且還應(yīng)該在拆遷項目不同的前提下，對各個影響因素進行對比，確定出影響因素對工業(yè)拆遷價格的具體貢獻率，進而對超矩陣進行構(gòu)建。在將APN超矩陣構(gòu)建好之后，應(yīng)該依據(jù)APN的相關(guān)原理來對極限超矩陣、加權(quán)超矩陣進行計算，最終得出相關(guān)的計算結(jié)果，因為在此計算過程中的計算量比較大，所以計算過程全部通過超級決策軟件完成[5]。

4.5對影響因素的權(quán)重進行計算。把交易案例A、B、C、D中的所有影響因素歸納為同一個因素組，并通過對其進行計算之后得出最終的極限超矩陣，之后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化來對其進行處理，最終就可以得出待估的房地產(chǎn)拆遷項目及具有可比性的交易案例二者自身的權(quán)重。

4.6對最終的項目價格進行確定。依據(jù)所計算出來的權(quán)重可以得出房地產(chǎn)拆遷項目中極限排序的權(quán)重，在依據(jù)權(quán)重法可以計算出待估的拆遷項目的價格，從而就可以對房地產(chǎn)拆遷項目的賠償價格進行確定。

5.結(jié)束語

在運用市場比較法的過程中其存在著一些缺陷，市場比較法往往只可以對定性的變量進行解釋或者獲取少數(shù)市場信息。因此，想要讓房地產(chǎn)拆遷項目估價結(jié)果更加準(zhǔn)確，必須引入較為科學(xué)的ANP，ANP可以讓其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性大大提升，可以讓市場比較法得到優(yōu)化及完善。此外，ANP與市場比較法對比，ANP具有較強的實踐性、可操作性，對估價結(jié)果的精準(zhǔn)性有較強的意義。 （作者單位：江西財經(jīng)職業(yè)學(xué)院）

參考文獻

[1]褚?；?基于ANP的改進市場比較法研究[J].2012，61（24）：2345-2347.

[2]張治超.房地產(chǎn)估價比較案例選擇及估價報告質(zhì)量探討[J].2013，78（26）：456-457.