房地產(chǎn)市場松綁限購或者限貸會不會成為上海樓市的“救命稻草”

孫華良

以客觀而論，樓市限購確實是扼殺房地產(chǎn)市場過度交易的“殺手锏”，其結(jié)果是導致了今年全國房地產(chǎn)市場交易量整體下滑，并逼近樓市“僵死”的冰點。樓市限購的發(fā)酵作用終于威猛顯現(xiàn)，今年全國房價猛漲的勢頭終于得到遏制。

不管樓市限購的過程，是開發(fā)商和營銷商倍受煎熬，還是政府和老百姓享受快樂，現(xiàn)在再作樓市是不是要實行“限購”政策的評論已毫無意義，業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注的是，樓市限購取消會對市場起到什么作用？上海何時會取消或松綁樓市限購限貸？

去年底至今年上半年，我一直是一個市場悲觀看多者，時至今日，我堅定自己是一個市場謹慎看多者。我認為，大多數(shù)“樓市限購”城市取消或松綁限購政策，至少表明是一種政策“托底”的標志，全國房地產(chǎn)市場不會有更壞的趨勢。至于會好到什么程度？仍然會受到各種因素的制約，目前依然不能對樓市的發(fā)展趨勢盲目樂觀。而對于上海的限購政策是否會取消，我認為肯定會取消，只是一個時間的猜測懸念。而最讓人擔憂，或者抱有幻想的是，上?！皹鞘邢拶彙比∠暗姆績r底部會出現(xiàn)在何時？上?！皹鞘邢拶彙比∠笊虾７績r會出現(xiàn)多大的漲幅？

猜測？懸念？預判？各種巨大的問號，艱難地左右搖曳著上海樓市今年的走勢。

出乎意料！全國取消“樓市限購”的大多數(shù)城市仍然沒有很大起色，是否會“松綁限貸”，將對全國房地產(chǎn)市場的復蘇起到至關(guān)重要的作用

截至8月16日的今年約四個月的時限里，全國原來實行“樓市限購”的47個城市，已有38個城市或明或暗出現(xiàn)不同程度的“限購松綁”，即全部取消“樓市限購”和部分取消“樓市限購”。目前，尚在服役“樓市限購”的城市是北京、上海、廣州、南京等。我估計站崗“限購”到最后的是北京、上海、深圳、廣州，其余城市應該馬上會解放“限購”政策。

全國大范圍地取消“樓市限購”政策，但除個別城市之外，“松綁樓市限購”效果有限。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份全國40個重點城市新建住宅合計成交1690萬平方米，雖然環(huán)比上升7%，但同比降幅仍達到13%，而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。

而在全國“樓市限購”逐步取消之時，70個大中城市房價跌幅擴大，其取消限購無助房價反彈的結(jié)論顯而易見。8月18日，從國家統(tǒng)計局發(fā)布了7月70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來看，價格出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量較6月明顯增多，跌幅也出現(xiàn)了進一步擴大。

于是乎，業(yè)內(nèi)不少人認為，取消或松綁“樓市限購”不是救市的底牌。甚至有人認為，松綁限購不是核武器，松綁限貸才是核武器。

我認為，“限購限貸”形成封殺樓市交易量的雙劍合刃之力，而“限貸”之劍足以封喉。其理由之一，今年的銀根仍處于偏緊狀態(tài)，市場現(xiàn)金流是有限的。但我國居民貸款購房的貸款總額并不高，仍是一個合理的范圍。放寬居民購房貸款，不僅有理論依據(jù)，同時，也存在實際的市場需求。

其理由之二，據(jù)統(tǒng)計，上海乃至全國庫存的新建商品房超過60%是140平方米以上的“大戶型”，這種戶型的市場購買需求一般都是兩套房貸款的對象，他們只能貸款總房價的40%（上海是30%）。而今年絕大多數(shù)銀行“趁火打劫”提高了兩套房貸款利率。這不僅提高了銀行貸款的門檻，也提高了貸款購房者的購房成本，極大地挫傷了購房者的購房積極性。同時，也扼殺了“大戶型”的市場交易量。因此，要實現(xiàn)樓市“去庫存”的政策目標，銀行應該“松綁限貸”和降低貸款的利率。

其理由之三，目前受“樓市限貸”之苦最深的是兩套房貸款，而兩套房購買都是改善型需求。所謂“改善型”購買需求是一種健康的購買需求，是人們安居樂業(yè)實現(xiàn)“中國夢”的基本標準。而且，從專業(yè)角度而論，改善型購房需求者基本上是社會的中堅力量，有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入，本身就是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶資源，而這一群體也并非是國家政策遏制投機和投資的購房行為。松綁兩套房限貸不僅有利于市場經(jīng)濟的發(fā)展，更有利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。

我的分析理由肯定是具有理論和市場基礎(chǔ)的，但銀行是否敢挑戰(zhàn)銀監(jiān)會的限貸底線？這已不是什么懸念，也僅僅是時間的問題。

“上海松綁限貸”的一日傳言，我看不會是什么空穴來風和天方夜譚。或許是一種信號風向標，一種試探底線之舉。而事實上，松綁限貸、降低利率，不少城市已經(jīng)在試探和沖擊限貸的底線。

江西省出臺20條措施穩(wěn)增長，其中包括：落實首套房貸優(yōu)惠政策，適當降低兩套房首付比例。四川實行首套房貸利率補貼……福建要求大幅放松房貸政策……

“樹欲靜而風不止”，銀行對房地產(chǎn)市場的限貸政策處于風雨搖曳之中。

翹首以盼，上海何時會取消或松綁限購限貸？上海的房價底谷在哪里？

全國取消或松綁“樓市限購”以摧枯拉朽之勢“攻城掠寨”，攜“宜將剩勇追窮寇”大兵壓境之勢，上?！皹鞘邢拶彙边€能堅守到何時？

堅守是要有資本的，是需要市場數(shù)據(jù)支撐的。上海房地產(chǎn)市場近期的各項數(shù)據(jù)“顏面盡失”。同時，也足以證明，上海樓市限購限貸調(diào)控政策已顯示出強大的威力，收獲了豐碩的成果。此時鳴金息鼓，不失為合適之時。

數(shù)據(jù)之一：今年7月全國一線城市土地出讓收入同比下降近七成，上海同比下降38%。我點評如下：上海土地財政收入今年前7月至少減少30%以上，此種巨量削減是會造成一定經(jīng)濟運行壓力的。如果要穩(wěn)增長，土地財政收入指標就有必要改觀，這為取消或松綁樓市限購限貸提供了強有力的經(jīng)濟數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)之二：今年7月全國超九成城市房價下跌，上海新建商品住宅價格環(huán)比下跌1.4%，并已連續(xù)三個月下跌，跌幅創(chuàng)近33個月新高。我點評如下：樓市調(diào)控是為了遏制房價過快上漲，上海不僅已遏制了房價過快上漲，而且還堅決徹底地將房價打壓得連續(xù)三個月下跌。其中7月份還是全國取消或松綁“樓市限購”之時，上海房價依然下跌。說明取消或松綁限購，暫時不會讓房價快速上漲，因此，上海有理由取消和松綁樓市的限購或限貸。

數(shù)據(jù)之三，截至今年7月底，全國商品房庫存面積55230萬平方米，上海約1200萬平方米，是上海庫存量的制高點。今年7月上海新建商品房成交70萬平方米，創(chuàng)近四年同期最低。8月份前17天成交量仍無起色，僅成交31萬平方米。我點評如下：今年上海樓市成交量一直萎靡不振，如果按今年前7個月的成交量推算，恐怕要站上800萬平方米成交量都困難。那么，與去年相比，上海新建商品房成交量至少要跌30%以上。房價要上漲，必須要有交易量支撐。沒有交易量的迅速擴大，房價是不可能漲的。因此，上海取消限購也不會使市場立刻火爆起來，上海只有合理去掉庫存量，房價才有可能上漲。

綜上所述，如果目前上海取消或松綁限購政策，是沒有政策風險和市場風險的，整個市場從去庫存到復蘇時期，至少需要一年時間。那么，上海今年會不會取消或松綁限購政策，我認為極有可能松綁限購，明年局部取消或全部取消樓市限購政策。

今年9月和10月份的上海樓市將成為“政策風向標”，也會是上海房價的底部，或者稱之為房價谷底。9、10月份開發(fā)商要去庫存量，就必須降價出貨，否則，到年底是來不及拿回現(xiàn)金流。如果這個銷售時間窗口不跌，也就不會再跌了，而選擇堅守房價等待政策“解放”。因此，我認為，不論開發(fā)商選擇跌價或不跌價，都將構(gòu)成上海房價的價格底部，從而走出一條復蘇的陽線。

而上海樓市的市場購買需求，在積壓了將近一年之后，也應該有一個釋放的時間窗口，這個“窗口期”就應該在未來的幾個月里。

上海局部取消和松綁樓市限購，會有兩種選擇方向，其一是外環(huán)外的低價區(qū)域的房子，但這一選擇會面臨上海交易量增大的壓力；其二是大戶型的高端房子，但這一選擇會承受上海整體房價上漲的風險。

我認為，松綁或取消“限購限貸”，是拯救上海樓市的一根“救命稻草”，否則，上海樓市很能進入一個漫長的價格筑底時期。endprint