2014下半年中國房地產(chǎn)走勢預(yù)判

陳彥斌+閻衍

【摘要】 房地產(chǎn)業(yè)所處的重要地位意味著，一旦房地產(chǎn)業(yè)過度下滑，必將會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來很大的沖擊，而這正是導(dǎo)致當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下行的關(guān)鍵因素。但是，未來20年左右，房地產(chǎn)市場仍然具有旺盛的剛性需求和改善性需求作為支撐，崩盤的可能性較小。

【關(guān)鍵詞】中國經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 銀行壞賬 地方政府

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2014年上半年中國經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢低迷，在政府相繼出臺(tái)的增加鐵路投資、降低小微企業(yè)稅負(fù)和定向降準(zhǔn)等“微刺激”政策的推動(dòng)下，再加上歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇促使外需逐步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)底部回升的微弱跡象，但是復(fù)蘇勢頭并不穩(wěn)固。一是經(jīng)濟(jì)回升勢頭主要源自“微刺激”，并未呈現(xiàn)全局性與內(nèi)生性；二是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的反彈一定程度上是由于價(jià)格波動(dòng)、基數(shù)因素以及數(shù)據(jù)質(zhì)量改善所導(dǎo)致的；三是當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增速趨緩，不是中國所獨(dú)有的現(xiàn)象而是全球所共有的現(xiàn)象，不是中國的短期性現(xiàn)象而是長期性增速趨緩現(xiàn)象，因此短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速難以出現(xiàn)穩(wěn)固的反彈。

房地產(chǎn)低迷是導(dǎo)致2014年中國經(jīng)濟(jì)下行的關(guān)鍵因素

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中處于舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對于處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的中國而言，房地產(chǎn)業(yè)投資更是投資的“主力軍”。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，其對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)投資本身。房地產(chǎn)業(yè)既與鋼鐵、水泥、化工、塑料、機(jī)電等處于上游的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，又與家用電器、家具、室內(nèi)裝潢等處于下游的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，還與金融業(yè)、商業(yè)、咨詢等服務(wù)業(yè)相關(guān)聯(lián)。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)效應(yīng)比房地產(chǎn)業(yè)本身對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)還要大，前者是后者的1.4倍左右。這就意味著房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度達(dá)到了17.5%，平均每年能夠拉動(dòng)GDP增長1.7個(gè)百分點(diǎn)。綜合來看，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的總貢獻(xiàn)率達(dá)到了30.1%，每年能夠拉動(dòng)GDP增長3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)增長的重要性可見一斑。

房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)中重要性的另一個(gè)證據(jù)是，房產(chǎn)是城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)最主要的組成部分。住房商品化以來，房價(jià)持續(xù)飆漲，對于擁有住房的城鎮(zhèn)家庭而言，房產(chǎn)處于加速升值通道之中，其所擁有的財(cái)富總額水漲船高。不僅如此，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足導(dǎo)致富裕家庭很少從事實(shí)業(yè)，而投資渠道匱乏又使得富裕家庭難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，房產(chǎn)投資的高收益吸引富裕家庭持有大量房產(chǎn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)占中國居民家庭財(cái)富的比重高達(dá)70%左右，是中國居民家庭最重要的財(cái)富構(gòu)成部分。

房地產(chǎn)業(yè)所處的重要地位意味著，一旦房地產(chǎn)業(yè)過度下滑，必將會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來很大的沖擊，而這正是導(dǎo)致當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)下行的關(guān)鍵因素。

第一，今年以來房地產(chǎn)投資增速的下滑是全社會(huì)投資增速下滑的主要原因，且下滑態(tài)勢仍在擴(kuò)大。2014年1季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速同比下滑3.3個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)，國家統(tǒng)計(jì)局測算結(jié)果表明房地產(chǎn)投資增速回落將整體投資增速拉低了多達(dá)0.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入二季度房地產(chǎn)投資下滑態(tài)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，1-5月份房地產(chǎn)投資增速比去年同期下降幅度更是達(dá)到了5.9個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)房地產(chǎn)投資導(dǎo)致全社會(huì)投資增速下滑幅度已經(jīng)超過1個(gè)百分點(diǎn)。更為糟糕的是，先行指標(biāo)顯示房地產(chǎn)的下滑態(tài)勢可能遠(yuǎn)未停止。1-5月份房屋新開工面積同比下降18.6%，而2013年房屋新開工面積增速達(dá)到了13.5%。這將會(huì)繼續(xù)加快全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速的下滑態(tài)勢。

第二，房地產(chǎn)業(yè)的低迷快速蔓延到了鋼鐵、水泥和玻璃等上游產(chǎn)業(yè)以及家電、家具和裝潢等下游產(chǎn)業(yè)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出明顯的同步下行態(tài)勢。上游產(chǎn)業(yè)方面，1-5月份，鋼材產(chǎn)量、水泥產(chǎn)量和平板玻璃產(chǎn)量累計(jì)同比增速分別比2013年同期下跌了4.7個(gè)、4.8個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。下游產(chǎn)業(yè)方面，2013年家用電器、家具與建筑及裝潢材料等住房類消費(fèi)是推動(dòng)消費(fèi)增長的主要力量，但今年1-5月份，家用電器、家具與建筑及裝潢材料的消費(fèi)增速的下滑幅度都達(dá)到了7個(gè)百分點(diǎn)左右，大大超過了整體消費(fèi)的下滑幅度（0.5個(gè)百分點(diǎn)）。如果房地產(chǎn)銷售面積下降態(tài)勢不能扭轉(zhuǎn)，再加上去年房地產(chǎn)銷售火爆對于住房類消費(fèi)帶動(dòng)滯后效應(yīng)的進(jìn)一步減弱，下半年下游產(chǎn)業(yè)的住房類消費(fèi)品銷售增速將承受更大的下行壓力。

第三，房價(jià)下行態(tài)勢已經(jīng)局部顯現(xiàn)并不斷蔓延，居民家庭尤其是持有投資性房產(chǎn)家庭的財(cái)富將隨之縮水，其消費(fèi)意愿將被拉低。進(jìn)入2014年以來，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增速持續(xù)回落，這是自2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。房價(jià)下跌的態(tài)勢正在不斷蔓延，2014年2月和3月，70個(gè)大中城市中，房價(jià)環(huán)比下跌的只有4個(gè)，4月份增加到了8個(gè)，5月份則驟增至35個(gè)。更引人注意的是，上海與深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同樣出現(xiàn)環(huán)比下跌，這意味著當(dāng)前各線城市房地產(chǎn)市場全都面臨下行壓力?？紤]到房產(chǎn)在居民財(cái)富中所占的比重超過一半，房價(jià)下行引發(fā)的居民家庭尤其是持有投資性房產(chǎn)家庭財(cái)富縮水效應(yīng)將非常明顯，家庭的消費(fèi)意愿將隨之降低。

房地產(chǎn)市場仍有旺盛的需求，崩盤的可能性較小

2014年上半年房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷引發(fā)了各界對房地產(chǎn)市場走勢的激烈爭論，不少人拋出了“房地產(chǎn)崩潰論”?！胺康禺a(chǎn)崩潰論”的主要證據(jù)有三個(gè)：一是，中國老齡化進(jìn)程加速推進(jìn)，人口年齡結(jié)構(gòu)正在朝著不利于住房市場的方向轉(zhuǎn)變。二是，房價(jià)水平過高，城鎮(zhèn)的中低收入階層和新增的城鎮(zhèn)居民不具備住房購買能力。三是，部分城市尤其是三四線城市住房已經(jīng)供過于求。四是，房地產(chǎn)市場的低迷將會(huì)導(dǎo)致大量銀行壞賬。與之不同，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場崩盤的可能性較小。未來20年左右，房地產(chǎn)市場仍然具有旺盛的剛性需求和改善性需求作為支撐。

第一，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和家庭規(guī)模小型化將繼續(xù)催生大規(guī)模的剛性住房需求。城鎮(zhèn)化方面，2013年中國城鎮(zhèn)化率剛剛達(dá)到53.73%，擁有城鎮(zhèn)戶籍的人口占比只有36%左右，而OECD國家1970年城鎮(zhèn)化率就達(dá)到了67.3%，現(xiàn)在更是達(dá)到了80%。這就意味著未來中國還有大量農(nóng)民要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。endprint

第二，雖然目前轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)民收入普遍較低，在房價(jià)高企的房地產(chǎn)市場上尚不能形成足夠購買力，但是不能用居民短期的消費(fèi)能力來判斷中長期的消費(fèi)需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村居民的收入水平必然會(huì)持續(xù)升高，并最終形成房地產(chǎn)市場上的有效需求。隨著收入水平的提高，已經(jīng)擁有住房的家庭的改善性住房需求將逐漸釋放。

第三，三四線城市主要是結(jié)構(gòu)性供給過剩而非絕對性供給過剩。中國指數(shù)研究院2010～2012年對61個(gè)三四線城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中60個(gè)城市的供銷比大于1，這似乎為三四線城市住房供給過剩提供了有力證據(jù)。然而，該證據(jù)只能說明三四線城市短期內(nèi)的商品房市場消費(fèi)能力小于供給能力，存在去庫存壓力，也就是結(jié)構(gòu)性的供給過剩。三四線城市由于城鎮(zhèn)化進(jìn)展相對緩慢、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和對人才與資金的吸引力等原因，目前房屋建設(shè)速度明顯超過了銷售速度。伴隨著城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化的推進(jìn)，以及居民收入水平的提高，潛在剛需和被壓制的改善性需求將會(huì)釋放。

第四，中國人口老齡化是不爭的事實(shí)，但是人口年齡結(jié)構(gòu)的變化需要非常漫長的過程，而城鎮(zhèn)化則比人口年齡結(jié)構(gòu)變化要快得多，家庭規(guī)模小型化也在抵消老齡化對住房需求的負(fù)面影響，因此人口老齡化帶來的影響尚無需多慮。

我們綜合考慮了城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化和人口年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)這三個(gè)因素，預(yù)測了城鎮(zhèn)住房需求的變化趨勢。預(yù)測結(jié)果顯示，因?yàn)槌擎?zhèn)化和家庭規(guī)模小型化將會(huì)在未來20年左右助推城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)增加，人口老齡化對中國城鎮(zhèn)住房需求的負(fù)面沖擊直到2045年左右才會(huì)顯現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)市場抗壓能力較強(qiáng)，不會(huì)引起大量銀行壞賬

與房地產(chǎn)市場直接相關(guān)的銀行信貸有兩大類，一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，二是個(gè)人購房貸款。截至2013年末，房地產(chǎn)兩項(xiàng)相關(guān)貸款余額為14.39萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重為20%。其中，個(gè)人購房貸款余額9.8萬億元，占銀行貸款余額的13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為4.59萬億元，占銀行貸款余額的6.4%。一旦占比達(dá)到1/5的房地產(chǎn)相關(guān)貸款出現(xiàn)大面積壞賬，必然會(huì)對銀行體系和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的沖擊，不過房地產(chǎn)市場的抗壓能力依然較強(qiáng)，出現(xiàn)大面積壞賬的可能性較小。

第一，家庭購房首付比例較高，而且家庭部門資產(chǎn)負(fù)債率較低，因此個(gè)人購房貸款出現(xiàn)大范圍違約的概率很小。與美國次貸危機(jī)爆發(fā)之前很多家庭購房不需要首付的情形不同，中國家庭購買首套住房的首付比例是30%，購買第二套住房的首付比例更是高達(dá)60%。因此，中國居民的購房杠桿水平較低，即使房價(jià)出現(xiàn)整體顯著下調(diào)，其風(fēng)險(xiǎn)也不大。而且，中國居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表目前仍然比較健康，被迫出售住房的可能性較小，個(gè)人購房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)整體可控。據(jù)測算，當(dāng)前中國居民部門的資產(chǎn)負(fù)債率僅為6%左右，這明顯低于大多數(shù)國家居民部門的資產(chǎn)負(fù)債率。

第二，雖然房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力有所惡化，但是短期償債能力和盈利能力依舊比較樂觀，因此房地產(chǎn)企業(yè)大范圍違約的可能性不大。長期償債能力方面，2013年二季度以來上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居于75%-76%的歷史高位，因此長期而言企業(yè)面臨較大的償債壓力。不過，2014年一季度房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為75.91%，并沒有超過2013年三季度75.96%的峰值。而且，長期里伴隨著剛需和改善性需求的釋放，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力將有所緩解，其償債壓力也將會(huì)隨之減輕。短期償債能力方面，雖然上市房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率自2012年四季度以來已經(jīng)連續(xù)六個(gè)季度表現(xiàn)出小幅上升的趨勢，從1.6提高到了1.65，但是這一水平依然顯著低于2010年初的高水平（1.9左右）。

盈利能力方面，2012年以來上市房地產(chǎn)企業(yè)的銷售凈利率呈現(xiàn)出微弱的下行趨勢，但是仍然保持在高位。截至2014年一季度，上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售凈利率居于12%的高水平，其表現(xiàn)明顯優(yōu)于2003-2007年間的盈利狀況?？梢?，目前上市房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力依然樂觀，這為企業(yè)償還債務(wù)以持續(xù)運(yùn)營提供了保障。

地方政府有動(dòng)機(jī)也有能力阻止房地產(chǎn)崩盤

地方政府高度依賴于房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)市場過度下滑將給地方經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊，地方政府有動(dòng)機(jī)也有能力阻止房地產(chǎn)崩盤。房地產(chǎn)業(yè)能夠給地方政府帶來巨額的土地出讓金和可觀的稅收收入，為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)籌集資金。其一，地方政府利用其在土地市場上的壟斷地位，一邊遵從《土地管理法》的規(guī)定以土地原用途為標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，一邊按照市場價(jià)值出讓土地，從中獲取極大的價(jià)差。2000～2013年，全國土地出讓金總額達(dá)到了19.7萬億，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重迅速走高，期間有8年超過了40%，有5年超過了50%，2010年更是達(dá)到了72.4%。①其二，房地產(chǎn)“五稅”（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅）等稅收收入也是地方政府的重要財(cái)源。“五稅”占地方政府財(cái)政收入的比重已經(jīng)從2007年的11.7%升到了2007年的17.7%。

土地出讓金還是地方政府償還債務(wù)的重要資金來源。在《預(yù)算法》不允許地方政府發(fā)行債券的情況下，為了滿足融資需求，近年來地方政府相繼成立投融資平臺(tái)，地方政府債務(wù)由此產(chǎn)生。地方政府之間的激烈競爭促使債務(wù)規(guī)模迅速膨脹。國家審計(jì)署審計(jì)結(jié)果表明，截至2013年6月底債務(wù)余額已經(jīng)達(dá)到17.89萬億元的高位。由于財(cái)權(quán)本來就很有限，在找不到更好的資金來源的情況下，地方政府再次把償還債務(wù)的重任“賦予”了土地出讓金。截至2012 年底，各級(jí)地方政府承諾以土地出讓金償還的債務(wù)余額3.49億元，占地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的37.23%。其中，浙江、天津、北京、福建、海南和重慶等省份更是高達(dá)50%以上。土地出讓金對地方政府償還債務(wù)的重要性不言而喻。

鑒于房地產(chǎn)對地方政府的重要性，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下滑的態(tài)勢，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收必將大幅減少，正因如此地方政府必然會(huì)有足夠的動(dòng)機(jī)去干預(yù)市場，更關(guān)鍵的是地方政府依然具備干預(yù)市場的能力。在經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場目前受到嚴(yán)格的限購、高首付比例、偏緊的貨幣政策環(huán)境等多方面的限制，這也就意味著政府目前擁有多種手段和工具來給房地產(chǎn)市場注入活力。例如，政府可以在房價(jià)出現(xiàn)過快下滑態(tài)勢時(shí)放松限購政策，重新“激活”此前被“鎖定”的投資性住房需求。政府也可以實(shí)施更加寬松的信貸政策（如降低首付比例等）激發(fā)城鎮(zhèn)家庭尤其是購買能力相對較低的貧窮家庭的住房需求和流動(dòng)性人口的住房需求。此外，三四線城市的地方政府還可以加快戶籍制度改革進(jìn)程，讓農(nóng)村居民更加便利地到城鎮(zhèn)落戶，催生新的住房需求來支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

（作者分別為中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授；中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席副所長）

【注釋】

①土地出讓金數(shù)據(jù)引自國土資源部和財(cái)政部，地方財(cái)政收入數(shù)據(jù)引自國家統(tǒng)計(jì)局。

責(zé)編/馬靜 美編/于珊endprint