取消限購(gòu)難挽樓市頹勢(shì)？

劉瑋

“我們研究的結(jié)果認(rèn)為，這次出現(xiàn)的拐點(diǎn)不是短期的周期性拐點(diǎn)，是一個(gè)長(zhǎng)期的拐點(diǎn)?！?/p>

月19日表示，房地產(chǎn)是今明兩年最突出的不確定因素。他預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)需求峰值期已經(jīng)出現(xiàn)，幾年以后房地產(chǎn)投資要增長(zhǎng)5%難度相當(dāng)大，“這次是一個(gè)歷史性的拐點(diǎn)”。

“拐點(diǎn)”論再現(xiàn)江湖

樓市低迷、房?jī)r(jià)普降、業(yè)績(jī)虧損、增速放緩……近來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)愁云慘淡，眾多有著“買漲不買跌”心理的購(gòu)房者也都持觀望態(tài)度。不少人猜測(cè)“房?jī)r(jià)是不是要降了？”

在19日下午召開的“2014環(huán)保產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上，劉世錦非常明確地表示，“我們研究的結(jié)果認(rèn)為，這次出現(xiàn)的拐點(diǎn)不是短期的周期性拐點(diǎn)，是一個(gè)長(zhǎng)期的拐點(diǎn)?！?/p>

劉世錦分析說(shuō)，中國(guó)的高增長(zhǎng)主要靠高投資帶動(dòng)。高投資中主要三塊，基礎(chǔ)設(shè)施占20%-25%，房地產(chǎn)占25%，制造業(yè)投資占30%以上。所以中國(guó)的高投資要下來(lái)，一個(gè)通俗的解釋就是基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和出口三只“靴子”要落地。

房地產(chǎn)這只“靴子”的落地還需要多長(zhǎng)時(shí)間呢？劉世錦估計(jì)也就是一兩年的時(shí)間。但這只“靴子”落得不能太急，要爭(zhēng)取軟著陸。因?yàn)楹芏嗟胤秸@些年就是靠土地或者賣地的收入去銀行貸款，如果房地產(chǎn)下得太快，一系列的風(fēng)險(xiǎn)包括銀行的風(fēng)險(xiǎn)、地方政府財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)爆發(fā)。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近一兩年存在不確定性，關(guān)鍵就是看房地產(chǎn)這個(gè)‘靴子怎么往下落，這是最重要的不確定因素?！眲⑹厘\說(shuō)，一種方式就是“用時(shí)間換空間”，有一定幅度的回落。他認(rèn)為，房地產(chǎn)要兩條腿走路。推進(jìn)保障性房建設(shè)，同時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效率。也要放開“限購(gòu)”、“限貸”等行政性措施，回歸市場(chǎng)常態(tài)，并采取符合實(shí)際的區(qū)域差別化政策。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降的城市有52個(gè)，占比達(dá)到了74%，在5月已有35個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況下，這個(gè)月又新增17個(gè)城市。其中杭州環(huán)比下跌1.7%居70個(gè)城市之首，且已連跌3個(gè)月，跌幅在逐漸擴(kuò)大。

中國(guó)銀行發(fā)布的《2014年三季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》認(rèn)為，今年以來(lái)，受信貸偏緊、利率上行和觀望情緒增加等因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”，市場(chǎng)拐點(diǎn)基本形成。

“中國(guó)房地產(chǎn)不太可能出現(xiàn)硬著陸?！敝袊?guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征解釋道，消費(fèi)者購(gòu)房貸款的首付最低30%，這就意味著如果房?jī)r(jià)沒有下跌30%以上，房屋貸款仍然是有價(jià)值的，而購(gòu)房者也不會(huì)輕易放棄房產(chǎn)?！半m然不排除個(gè)別地區(qū)的個(gè)別樓盤會(huì)有價(jià)格下降30%左右的情況，但整體房?jī)r(jià)不會(huì)大面積下跌?！?/p>

中國(guó)城鎮(zhèn)化聯(lián)盟主席、萬(wàn)科千億戰(zhàn)略顧問姜汝祥博士認(rèn)為，2014的房地產(chǎn)可能仍然是個(gè)穩(wěn)定的格局，但是它將進(jìn)入一個(gè)拐點(diǎn)，中國(guó)的住宅二十年的增長(zhǎng)基本可以宣告結(jié)束。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房?jī)r(jià)降溫趨勢(shì)會(huì)持續(xù)下去，并在年內(nèi)迎來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。

在7月16日的博鰲·21世紀(jì)地產(chǎn)論壇上，各方觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在小心翼翼地走在一條回歸新常態(tài)的道路上。無(wú)論是爆發(fā)式的上漲還是斷崖式的下跌，都不利于這種常態(tài)的恢復(fù)。而只有行業(yè)恢復(fù)常態(tài)，才能談得上長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

由于上半年各線城市樓市成交乏力，面對(duì)樓市的高庫(kù)存壓力，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二線城市中經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，如廈門、南京、武漢等，有可能在執(zhí)行層面放松限購(gòu)；二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會(huì)全面放松限購(gòu)。

限購(gòu)取消成大勢(shì)

從7月28日起，河北省會(huì)石家莊市正式取消限購(gòu)，居民購(gòu)房時(shí)不用再提供查詢證明?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者通過該市房管局服務(wù)熱線獲悉，雖然暫時(shí)沒有明文政策出臺(tái)，但從7月28日起購(gòu)買石家莊新建商品房和二手房已經(jīng)不用再開購(gòu)房證明。石家莊多個(gè)房產(chǎn)中介也都證實(shí)了這個(gè)情況。

有關(guān)工作人員向記者闡述了自己的看法：石家莊為什么要取消限購(gòu)？就是因?yàn)檫@兩年住宅銷量一直不好，政府為了“救市”才出臺(tái)的政策，短時(shí)期內(nèi)可能會(huì)刺激房產(chǎn)銷量上升，但并非長(zhǎng)久之計(jì)。

在最近兩個(gè)月，石家莊的樓市成交備案量一直處于下滑的狀態(tài)當(dāng)中。盡管房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)下跌，但一些項(xiàng)目已經(jīng)開始出現(xiàn)低首付、送裝修、送家電等變相降價(jià)的現(xiàn)象。有的項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)惠下來(lái)每平米可以便宜一千多塊錢。一位準(zhǔn)備入手住宅的市民稱，“近來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走低，取消限購(gòu)之前我還在觀望，現(xiàn)在政策出來(lái)了，得趕在房?jī)r(jià)調(diào)高前盡早下手。”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者隨機(jī)對(duì)石家莊的部分居民進(jìn)行采訪，六成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，四成居民認(rèn)為隨著國(guó)家各項(xiàng)救市政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲或與現(xiàn)在房?jī)r(jià)持平，但不會(huì)下跌。

石家莊市民小張?jiān)诒磉_(dá)喜悅心情的同時(shí)，對(duì)房貸利率降低也有著殷殷期盼：“限購(gòu)都放開了，下一步會(huì)不會(huì)降低房貸利率呢？”

石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)李水源表示：“石家莊購(gòu)房將不再辦理購(gòu)房證明，理論上可以說(shuō)是正式取消限購(gòu)。石家莊應(yīng)該早就具備取消限購(gòu)的條件，這是適應(yīng)市場(chǎng)需求的表現(xiàn)，也順應(yīng)了廣大消費(fèi)者的要求?！?/p>

河北省會(huì)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙猛表示，隨著一些城市取消限購(gòu)，促使越來(lái)越多二三線城市產(chǎn)生松綁“限購(gòu)令”的沖動(dòng)。限購(gòu)作為行政手段不可能長(zhǎng)期存在，逐步退出也是大勢(shì)所趨，也符合中央提出“分類調(diào)控”大思路。

放松限購(gòu)會(huì)不會(huì)給萎靡不振的樓市帶來(lái)提振？

面對(duì)地方政府此起彼伏的救市，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，限購(gòu)不應(yīng)該完全取消；抑制投資和投機(jī)性需求，保護(hù)合理的住房需求，這一政策的底線不能突破。秦虹指出，如果所有城市都放開限購(gòu)，可能一兩個(gè)月大家還在觀望，但一旦預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，投資者依然會(huì)沖到房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果對(duì)這種趨勢(shì)判斷錯(cuò)誤，選擇時(shí)機(jī)不正確，投資就可能激發(fā)更大的泡沫。

楊紅旭則認(rèn)為，取消限購(gòu)并不能立即催熱樓市，因?yàn)樵诋?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，重新獲得購(gòu)房資格的高端改善和投資需求，原本就暫時(shí)不愿入市，僅僅對(duì)于被誤傷的剛需有刺激作用。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，取消限購(gòu)有利于樓市正常發(fā)展。endprint