樓市步入調(diào)整期

季章

2014年已經(jīng)過半，中國樓市仍顯疲態(tài)。今年，樓市既沒有迎來“金三銀四”，也沒有“紅五月”。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，5月，70個大中城市有35個城市一二手樓價格均下降，其中上海和深圳環(huán)比下跌，廣州持平。同比漲幅方面，5月北京、廣州、深圳均跌破10%。

樓市的冷卻連帶著土地價格的下跌。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，5月，包括京、滬、深、穗在內(nèi)的10個典型城市，土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降 20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

中國樓市只漲不跌，跌了也一定會漲回來，曾是很多人心中的樓市信條。但這一次，業(yè)界普遍認(rèn)為房市的調(diào)整期真正到來了。

樓市加劇冷卻

中國樓市近一年里風(fēng)波不斷。2013年下半年，鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)泡沫破裂。2014年年初，李嘉誠繼廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、南京國際金融中心大廈之后，出售北京盈科大廈，一時輿論嘩然，猜測不斷。3月，樓市疲態(tài)明顯。4月，萬科、綠地集團(tuán)等18個上海新盤降價銷售。5月，具有代表性意義的北京樓市成交量價齊跌。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，今年5月，北京新建商品住宅（包含保障房）成交量為5336套，比4月的6091套減少了12.4%，同比去年5月的7004套減少了23.8%。

成交價格方面，據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，2014年5月北京新建商品住宅成交均價24430元/平方米，同比上漲2.44%，環(huán)比下跌0.88%。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉在接受媒體采訪時表示，今年以來樓市的變化速度已經(jīng)超過了市場此前的預(yù)期。從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3、4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀調(diào)整，再到5月后出現(xiàn)以東部城市為主的房價普遍下行，市場的調(diào)整開始加速。

在樓市調(diào)整大潮中，房地產(chǎn)商首當(dāng)其沖面臨壓力。截止6月17日，中國35個上市房企發(fā)布了今年前5個月數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，35家房地產(chǎn)企業(yè)中，除了恒大、萬科等個別企業(yè)，年度銷售目標(biāo)完成情況普遍較差，平均完成率僅為29%。完成年度銷售目標(biāo)不足30%的企業(yè)達(dá)到22家。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年房企的銷售任務(wù)仍然壓力山大，在第二季度至第三季度，降價跑量仍將是大多數(shù)房企的選擇。

與此同時，知名外資機(jī)構(gòu)不斷發(fā)表看空中國樓市言論。國際投行瑞銀集團(tuán)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場正面臨拐點(diǎn)，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險。

美國債券評級機(jī)構(gòu)穆迪宣布將中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從此前維持了18個月的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。英國投行巴克萊則預(yù)計中國內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢將延續(xù)至2015年。悲觀言論的營造令市場觀望情緒加劇，樓市更顯黯淡。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉分析近期部分城市房價環(huán)比下降的原因，一是當(dāng)?shù)鼐用褡》勘Ｓ兴狡?；二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中部分制造業(yè)人口隨企業(yè)遷出了該區(qū)域；三是該區(qū)域存在住房供給過量或價格過高問題。他認(rèn)為房價下降屬于正常的市場調(diào)節(jié)。

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，首先，2013年同期商品房銷售增速的高位增長難以持續(xù)；第二個影響因素在于個人住房按揭貸款的收緊，影響了人們購房愿望的實(shí)現(xiàn)；第三個原因是關(guān)于房地產(chǎn)市場下行的輿論影響預(yù)期，有需求者也陷入觀望。

對于外資機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)的悲觀論調(diào)，秦虹認(rèn)為值得商榷。一方面，一些外資機(jī)構(gòu)對中國市場的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界最高的首付比例等，將國外市場特點(diǎn)套用到中國市場分析難免有偏頗；另一方面，一些外資機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也缺乏科學(xué)支撐。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵表示，房地產(chǎn)行業(yè)的確進(jìn)入了一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但中國房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)美國2007年、2008年那樣大規(guī)模的下降。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)2014年進(jìn)入一個新的發(fā)展階段，有漲有跌，關(guān)鍵是如何維系這樣的態(tài)勢，讓整個房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)軟著陸，也就是讓房價總體增長的速度低于居民可支配收入增長速度。

政府作為是樓市走向關(guān)鍵

樓市的下挫將抵達(dá)何種程度，眾說紛紜。

“我對住宅市場不看好。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，潘石屹發(fā)表上述言論。

秦虹不同意崩潰論，“行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場的終結(jié)。上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤，這樣的分析值得商榷。”

她在《人民日報》發(fā)文表示，當(dāng)前的樓市進(jìn)入調(diào)整，但不會走向崩盤。首先，當(dāng)前的自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基。其次，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化。第三，住房總供應(yīng)量短時間內(nèi)上升比較快。

她認(rèn)為，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，仍將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。而未來的發(fā)展將從過去單純注重數(shù)量的增長，轉(zhuǎn)向更加注重質(zhì)量的提升。

在李稻葵看來，北京、上海的情況非常特殊，北京現(xiàn)在仍然有人口增長和勞動力素質(zhì)提高的基本趨勢，人口和人才聚集力還在上升，因此北京的房地產(chǎn)市場主要是供給不足，產(chǎn)生了房租上漲，反過來推動房價的持續(xù)上升壓力。北京的關(guān)鍵是怎樣管住產(chǎn)業(yè)，管好規(guī)劃，不讓房地產(chǎn)價格過快上漲。下半年，隨著整個中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢的再確認(rèn)，北京可能還會面臨更大的上漲壓力。

信義房屋董事長周俊吉在接受媒體采訪時表示，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下半場，量價的增速將顯著放緩，部分區(qū)域的樓市供應(yīng)已經(jīng)過剩，雖不至于崩盤，但開發(fā)商“閉著眼睛就賺錢”的時代已經(jīng)過去，今后只有那些注重品質(zhì)、服務(wù)的房企才能較好生存。

樓市下挫直接影響了整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境，低調(diào)而有限度的樓市刺激政策，正在許多地方陸續(xù)展開。南寧、天津、蕭山、無錫、銅陵等城市相繼放松限購。

一線城市廣州也推出了相關(guān)政策，包括增城、從化等郊區(qū)放開限價，市區(qū)的高價盤網(wǎng)簽逐漸松綁等，并在戶籍制度和人才政策上予以利好。

今年3月，廣州市公布人口調(diào)控和入戶政策的“1+3”文件，放寬引進(jìn)高層次、高技能人才的年齡門檻。近期廣州市還啟動了本科學(xué)歷入戶的措施，外來人才租房滿一年可申請入戶，并進(jìn)一步放松戶籍政策，使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個甚至兩個購房名額。

張大偉表示，各地政府普遍“救市”的效果有限，因為本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。最為關(guān)鍵還是信貸政策是否放松。

政府的思路和作為，被普遍認(rèn)為是樓市走向的關(guān)鍵。

潘石屹表示，如果政府出手救市，那U形大幅反彈就有可能，但救市將面臨把樓市泡沫吹大的風(fēng)險，如果只是采取常規(guī)貨幣政策如降息、降準(zhǔn)，則無法撬動大量需求，那這次低谷的時間將很長，“U”形很可能成為“L”形。

目前來自中央層面的救市信號仍然非常有限。4月底，新華社發(fā)表了題為《樓市明顯降溫 政府淡定面對》的文章。文章認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力之時，不輕易出臺政策刺激房地產(chǎn)市場，不放松樓市既定的調(diào)控政策，寧愿承受市場理性回歸帶來的代價，也不重復(fù)以前的老路，正是將房地產(chǎn)的“興奮劑”角色逐漸拉回到“產(chǎn)業(yè)帶動”的原始功效上，是房地產(chǎn)“支柱”作用的本位回歸。