房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范及控制

裴麗華

【摘 要】財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大道路上面臨的一大考驗，項目工程建設(shè)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、內(nèi)外環(huán)境、等多方因素在房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)階段都有影響，本文簡單闡述了財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)重要性，研究了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目前存在的風(fēng)險，分析了制約房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險因素，并在此基礎(chǔ)上提出幾點對策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康科學(xué)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)管理；防范控制；風(fēng)險

對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)風(fēng)險是其面臨的最重要的問題。不能規(guī)范化管理、規(guī)模小、起步晚是我國房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征。國際經(jīng)濟(jì)和宏觀政策調(diào)控對房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也有一定的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要面對各種各樣的現(xiàn)實問題，財務(wù)風(fēng)險是其中之一。在激烈的市場競爭中，如何去解決這一大問題，提升企業(yè)防范風(fēng)險能力、健全財務(wù)經(jīng)營管理機(jī)制是企業(yè)解決問題的最基本保障。文章從房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險出發(fā)，提出相對應(yīng)防范對策，從而完善、強(qiáng)化財務(wù)管理并發(fā)揮其職能，保障房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

一、學(xué)習(xí)審視財務(wù)管理的必要性

財政風(fēng)險指的是公司融資不當(dāng)、財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理造成公司存

在沒有償還債務(wù)的能力的風(fēng)險和投資者預(yù)期的利益達(dá)不到的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險有狹義和廣義之分，廣義上的財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)在利潤分配、資金運營、投資和籌資等財務(wù)活動中由于各種不利因素而造成的對企業(yè)發(fā)展、盈利及生存等產(chǎn)生的重大影響。必須科學(xué)的對財務(wù)管理定位，發(fā)展成與其相融合的運行及管理體制，使企業(yè)的理財行為得到提升。

二、財務(wù)管理風(fēng)險在我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在

很多人以為，財務(wù)風(fēng)險等于損失，是企業(yè)的利潤的虧損，事實上，財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)風(fēng)險的一種體現(xiàn)，在平時的工作運轉(zhuǎn)中房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金出現(xiàn)狀況從而導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險，這個概念的范圍比較大，其中有經(jīng)營風(fēng)險、資金風(fēng)險、政策風(fēng)險等因素，這一系列無法預(yù)料的因素既是企業(yè)財務(wù)管理工作中綜合體現(xiàn)也是企業(yè)財務(wù)管理成果的體現(xiàn)，是有一定制約性的，在某種程度上，對企業(yè)在財務(wù)方面的管理會帶來一些不可預(yù)測的后果。

1.資金籌集風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)都是采用融資的方法開發(fā)項目，這樣才能實現(xiàn)項目的連續(xù)性，但集資對于企業(yè)會產(chǎn)生很大的負(fù)債率，沒有辦法保證債權(quán)人的債務(wù)權(quán)益，從而抑制了企業(yè)很多項目的開發(fā)。企業(yè)在負(fù)債的情況下要正常運轉(zhuǎn)，必然會產(chǎn)生財務(wù)管理的風(fēng)險，所以企業(yè)會采用各種辦法進(jìn)行集資，如果大范圍的房地產(chǎn)項目都進(jìn)行集資，項目的開發(fā)管理都會受到限制，這對企業(yè)的正常經(jīng)營會產(chǎn)生不容忽視的后果。

2.借貸風(fēng)險

雖然我國的房地產(chǎn)企業(yè)很早就已經(jīng)實行資本金制度，但還是通過舉債的方式使房地產(chǎn)項目開發(fā)正常運轉(zhuǎn)，市場開發(fā)前期尤為突出，由于受到舉債形式的打擊，我國的基本金的比例相對比較低，大多數(shù)還是靠借款貸款的形式來進(jìn)行項目開發(fā)。房地產(chǎn)的資金舉債率如果太高，那么企業(yè)將沒有辦法取得想要的經(jīng)濟(jì)效益，從而引起企業(yè)形象受損，這樣企業(yè)將面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險，從根本上講，增加了財務(wù)的風(fēng)險。

3.經(jīng)濟(jì)效應(yīng)風(fēng)險

取得比較不錯的經(jīng)濟(jì)效益是任何一個企業(yè)家的終極目標(biāo)，但是房地產(chǎn)企業(yè)利潤的風(fēng)險是非常不穩(wěn)定的，每個企業(yè)都沒有辦法很好的預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益何時才是最大化，所以通過控制財務(wù)成本是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個有效的手段，兩者不容分割，當(dāng)房地產(chǎn)項目的本金如果提高，必然會使得財務(wù)費用的加大，而且會對房產(chǎn)項目的利潤產(chǎn)生影響，同時，利潤風(fēng)險的不穩(wěn)定性，也就增加了財務(wù)管理的風(fēng)險。

三、影響制約企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險因素

1.財務(wù)決策不科學(xué)

在房地產(chǎn)企業(yè)中導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的原因，一是企業(yè)的決策不切實際，因為沒有更多可用的信息資料，讓企業(yè)只能被動的做決策。二是因為企業(yè)內(nèi)外規(guī)章制度環(huán)境發(fā)生變化，決策者無法掌控財務(wù)風(fēng)險的不確定性，一旦財務(wù)風(fēng)險造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，決策者根本沒有辦法按原計劃獲取利潤，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

2.缺少合理的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱，其項目的投資金額也是非常巨大的，隨著時代的發(fā)展，地價和建筑造價都在不斷的加大，作為企業(yè)的財務(wù)管理部分，如果缺少行之有效的預(yù)算管理，那將會給企業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來很嚴(yán)重的后果，財務(wù)管理必須結(jié)合實際情況，將企業(yè)的流動資金合理的進(jìn)行分配，從而使財務(wù)風(fēng)險降低，如若不然，將會導(dǎo)致企業(yè)項目無法正常運轉(zhuǎn)，資金管理不能合理分配，從而提高了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.不重視現(xiàn)金流量管理

由于市場經(jīng)濟(jì)帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的開發(fā)上花費時間過長，對現(xiàn)金的管理周期性太長，降低了周轉(zhuǎn)率，但是房地產(chǎn)項目卻在不斷的擴(kuò)大，對現(xiàn)金的需求量也變大，因此，在現(xiàn)金流量管理這塊的工作必須引起企業(yè)的重視，我國多為民營企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的市場，對現(xiàn)金流量的管理認(rèn)識不夠，一味的擴(kuò)大企業(yè)，從而阻礙了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制。

4.缺少有效的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)的不合理是我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的重要問題，致使企業(yè)項目的發(fā)開和實施不能順利進(jìn)行，如果企業(yè)的還債能力不夠，沒有辦法實行舉債經(jīng)營的思想，集資來開發(fā)項目，會造成項目沒有收益，這將極大的提高了財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)不合理的資本結(jié)構(gòu)，沒有辦法采用一般方式的集資，進(jìn)而提高了負(fù)債率，對于財務(wù)管理會造成嚴(yán)重的影響。

5.道德風(fēng)險帶來的影響

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中存在著許多不道德的行為，企業(yè)之間的違約、欺詐等行為是嚴(yán)峻的社會環(huán)境的產(chǎn)物。而這些不道德行為直接影響著企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。對于一些小企業(yè)，違約欺詐行為尤為突出，致使企業(yè)的信譽(yù)度喪失，從而使得企業(yè)之間的合作關(guān)系存在很大的問題。更突出的是有些企業(yè)不履行法定合同的協(xié)議，導(dǎo)致一些企業(yè)很高的存貨率，同時流失了大量資金，造成嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重影響到了市場經(jīng)濟(jì)健康正常的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范及控制

1.強(qiáng)化企業(yè)市場調(diào)研管理理念

市場在變化，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視市場調(diào)研，建立專業(yè)部門，在開展財務(wù)管理工作中，對市場動向進(jìn)行深入了解，選取專業(yè)的人員進(jìn)入市場考察調(diào)研，獲得一手信息資源，制定出完善的決策，保障企業(yè)項目工作順利進(jìn)行，在初級控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

2.提升財務(wù)管理的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中有很多不可預(yù)測的因素，在企業(yè)項目開發(fā)之初，一定要做好財務(wù)預(yù)算工作，用最少的投入獲取企業(yè)最大的利潤，財務(wù)管理部門的資本預(yù)算一定要明確，在考慮項目預(yù)算的前提下預(yù)算出活動資金，并提供可行的預(yù)算管理計劃書，從實際出發(fā)，對企業(yè)的整體工作進(jìn)行財務(wù)預(yù)算，強(qiáng)化和健全財務(wù)管理的預(yù)算管理，從而控制降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.健全企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)合理是確保房地產(chǎn)企業(yè)正常工作的基本保障，如果企業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)大，就可以采用舉債方式解決項目資金不足問題，這樣可以減輕企業(yè)的負(fù)債，健全企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在一定程度上控制企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險。

4.建立完善的企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制

要強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)基礎(chǔ)管理工作，先要對施工企業(yè)財務(wù)機(jī)制做好管理，提高施工人員的綜合素質(zhì)，強(qiáng)化基礎(chǔ)工作，財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的任何問題對施工企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險是一定的，所以要把基礎(chǔ)工作落到實處，建立完善的財務(wù)管理制度，控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

5.誠信，提高道德素養(yǎng)

把遵守合約規(guī)章制度作為施工企業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)必須誠實守信，這不僅是一種理念更是一種價值觀、道德觀的表現(xiàn)，提高道德素養(yǎng)，給企業(yè)在競爭中爭取優(yōu)勢。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的創(chuàng)新財務(wù)管理工作，健全企業(yè)財務(wù)管理制度，保障企業(yè)項目的順利開展。從而提高企業(yè)的整體經(jīng)營效益，促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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