武漢東湖高新區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益研究

劉 雙，胡動剛

（1．華中農(nóng)業(yè)大學(xué)馬克思主義學(xué)院，湖北武漢430070；2．華中農(nóng)業(yè)大學(xué)理學(xué)院，湖北武漢430070）

2011年3月29日，武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與新加坡裕廊規(guī)劃與設(shè)計顧問有限公司簽署合作協(xié)議，委托其為東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)中新（武漢）科技園進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。武漢市委常委、東湖高新區(qū)黨工委書記賈耀斌在簽字儀式上表示，與新加坡方面的合作，希望能借鑒蘇州工業(yè)園區(qū)、天津生態(tài)城和廣州知識城的經(jīng)驗，進(jìn)一步創(chuàng)新理念，在武漢的光谷（Optics Valley）建設(shè)頂級的科技園。研究表明：土地政策優(yōu)惠是開發(fā)區(qū)企業(yè)進(jìn)駐的決定性因素之一，而傳統(tǒng)集聚效應(yīng)并不重要[1]；與此同時，土地問題已成為制約開發(fā)區(qū)持續(xù)發(fā)展的突出瓶頸，急需拓展新的發(fā)展空間[2]。值得注意的是，2012年2月14日，李克強(qiáng)會見國土資源節(jié)約集約模范集體代表時強(qiáng)調(diào)：實施好節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，為可持續(xù)發(fā)展提供資源支撐。因此，從土地利用角度來說，借鑒新加坡及其裕廊工業(yè)園合理高效的土地利用方式，可以進(jìn)一步提高開發(fā)區(qū)土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，并能從一定程度上緩解武漢城市圈經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地的緊張局面，從而加緊落實國家級開發(fā)區(qū)“十二五”規(guī)劃發(fā)展中的加強(qiáng)資源集約利用這一重要任務(wù)。

一、裕廊工業(yè)園的成功經(jīng)驗

經(jīng)過四十多年的建設(shè)，截至2004年，裕廊工業(yè)園在僅僅60平方公里的狹小地域上吸引了7000多家企業(yè)入駐，完成產(chǎn)值2000多億新元（約合1萬億人民幣），對國民生產(chǎn)總值和國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到80%和25%，產(chǎn)生了巨額的土地利用經(jīng)濟(jì)效益，極大地帶動了新加坡的工業(yè)化進(jìn)程并有力地促進(jìn)了其整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這一成功的取得很大程度上來自于合理、高效、集約的土地利用方式，具體表現(xiàn)為：

（一）重視工業(yè)園土地規(guī)劃與利用

裕廊工業(yè)園合理布局工業(yè)土地，有整體意識地把園區(qū)劃分為輕工業(yè)園區(qū)、普通工業(yè)園區(qū)、重工業(yè)園區(qū)、工業(yè)商業(yè)園區(qū)的同時，積極推行工業(yè)、商業(yè)、住房等不同行業(yè)的功能混合型彈性用地模式，把充分滿足投資者要求與充分利用每一寸土地結(jié)合起來，貫穿提高土地生產(chǎn)力的思想于招商、規(guī)劃和建設(shè)的全過程。同時，裕廊集團(tuán)攜手國立大學(xué)，研究將工商業(yè)建筑的容積率從2．5提升到4的新思路，進(jìn)一步實現(xiàn)土地集約化利用。下圖是反映容積率與用地性質(zhì)的裕廊國際商務(wù)園（簡稱IBP）的規(guī)劃圖。

（圖1） IBP土地利用規(guī)劃圖

（二）重視合理用地與生態(tài)環(huán)境和人文景觀的協(xié)調(diào)發(fā)展

裕廊集團(tuán)發(fā)展有創(chuàng)意的土地利用方式，認(rèn)真研究工業(yè)園區(qū)與周邊環(huán)境的和諧共存的生態(tài)環(huán)保問題，將生態(tài)系統(tǒng)的原理應(yīng)用到工業(yè)規(guī)劃區(qū)并提出“培育景觀”的概念[3]，在整體開發(fā)建設(shè)過程中有計劃地保留10%的土地用作建設(shè)公園和風(fēng)景區(qū)，建有世界著名的飛禽公園、中國式公園、森林公園等，使裕廊成為風(fēng)光別致的工業(yè)區(qū)兼旅游區(qū)，被稱為“花園工業(yè)鎮(zhèn)”。

二、國內(nèi)的相關(guān)研究

我國開發(fā)區(qū)數(shù)量大、分布廣、類型繁、名稱雜、層次多，它是借鑒了世界經(jīng)濟(jì)自由區(qū)的某些經(jīng)驗在中國特殊的土壤中產(chǎn)生發(fā)展起來的[4]。開發(fā)區(qū)是全球化經(jīng)濟(jì)活動價值鏈中特殊的一環(huán)，是為了獲得競爭優(yōu)勢所做出的經(jīng)營選擇，這意味著進(jìn)入開發(fā)區(qū)就可以獲得低成本的土地資源等生產(chǎn)要素和其他地域資產(chǎn)（包括區(qū)位優(yōu)勢、政策環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施）。因此，開發(fā)區(qū)是以土地引進(jìn)資本，那么從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光看，開發(fā)區(qū)的基調(diào)就是土地與資本這兩種生產(chǎn)要素間的關(guān)系問題[5]。

近十多年來，我國開發(fā)區(qū)建設(shè)雖然取得了喜人的成就，但是，在開發(fā)區(qū)的土地利用中，存在土地閑置、耕地銳減、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量下降、用地結(jié)構(gòu)不合理、忽視人居建設(shè)等問題，并導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果[6]。例如：張幼文教授指出，開發(fā)區(qū)的大量建設(shè)和對外資廉價批租土地使沿海地區(qū)的土地資源迅速耗竭[7]。針對這種情況，白雪潔等人利用數(shù)據(jù)包絡(luò)法分析了27個國家級開發(fā)區(qū)土地和外資的利用效率后發(fā)現(xiàn)，大量存在的是外資與土地利用效率雙低的粗放型發(fā)展模式[8]。不僅于此，馬佳等人在探析上海農(nóng)業(yè)科技園區(qū)土地利用效益中著重研究了其社會效益，認(rèn)為它是主要體現(xiàn)在園區(qū)輻射覆蓋能力的一種“軟實力”，建立了帶動本市園區(qū)外農(nóng)戶數(shù)同比增長值等5個指標(biāo)的評價體系，采用模糊識別法進(jìn)行綜合評價[9]。進(jìn)一步而言，趙艷霞等人在分析河北省開發(fā)區(qū)土地利用綜合效益中指出，開發(fā)區(qū)單位土地面積的投入產(chǎn)出率高，土地集約利用程度亦高，經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)綜合效益就好[10]。這些成果綜合運(yùn)用了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地資源學(xué)和系統(tǒng)科學(xué)等探討了土地資源的經(jīng)濟(jì)屬性、社會屬性及生態(tài)屬性，豐富了開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益的研究內(nèi)容，有利于科學(xué)地指導(dǎo)開發(fā)區(qū)的土地管理工作。

三、實證研究

本文以武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)為例，選取土地總投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、利稅、投入產(chǎn)出比、工業(yè)用地比較效益5個非線性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為評價指標(biāo)體系，運(yùn)用模糊積分方法對其土地利用經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評價[11]，避免了土地資源傳統(tǒng)評價方法中要求或者假設(shè)指標(biāo)獨立的缺陷，并且在此基礎(chǔ)上，依據(jù)專家打分給定的5個基本指標(biāo)值，利用模糊測度公式計算出全部指標(biāo)值，并借助R軟件[12]求解更為精確的λ值，一方面降低了問卷調(diào)查的難度和專家評分的誤差，另一方面提高了評價值的真實度，從而進(jìn)一步科學(xué)地認(rèn)識開發(fā)區(qū)土地利用狀況，不僅為開發(fā)區(qū)的管理決策提供依據(jù)，而且有利于武漢城市圈“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的建設(shè)。

（一）λ-模糊測度和Choquet模糊積分

模糊測度是對傳統(tǒng)測度——Lebesgue measure的推廣，用單調(diào)性替代了其可加性，放松了對評價指標(biāo)體系選取的獨立性的要求，從而使得結(jié)果更加貼近真實值，以達(dá)到良好的評價效果。

定義1 模糊測度g滿足：

其中A，B∈ （X），A∩B=? 稱之為λ-模糊測度。當(dāng)λ=0時，即為概率測度。它在單點集{x1}，{x2}，…，{xn}上的值通常稱為模糊密度。

要確定有限集的模糊測度，只要知道模糊密度即可[13]，此時，

同時，要確定λ值[14][15]，可令E=X，則g（X）=1，代入（1）式有

定義2 設(shè)f為定義在X上的非負(fù)函數(shù)，g為定義在 上的模糊測度，則函數(shù)f在集合X上關(guān)于模糊測度g的Choquet模糊積分定義為：

不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)給出模糊密度g（x1），g（x2），…，g（xn），即可求出λ，從而得到g（X1），g（X2），…，g（Xn）和積分值。

（二）武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益評價

經(jīng)過10多年的建設(shè)，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)擁有2000家高新技術(shù)企業(yè)分類聚集，成為以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機(jī)電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競相發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園地，主要由關(guān)南園、關(guān)東園和華工園等10個園區(qū)組成。雖然經(jīng)受了1988年亞洲金融風(fēng)暴和2002年全球IT下滑等一系列考驗，但是仍然存在著園區(qū)之間重復(fù)建設(shè)和過度競爭等嚴(yán)重問題，最終將導(dǎo)致開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益整體水平不高，差距較大，從而直接威脅著整體產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)的建設(shè)，影響國家關(guān)于中部崛起戰(zhàn)略的實施。

為此，我們選擇了東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)各園區(qū)2011年相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作為樣本并作無量綱處理，根據(jù)構(gòu)建的評價指標(biāo)體系，運(yùn)用模糊測度和模糊積分的數(shù)學(xué)工具對開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究。

（表1） 2011年各園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)無量綱值

首先確定模糊密度g和λ。通過問卷調(diào)查和專家評分得到

再通過 R 軟件計算λ=-0．688923，誤差為 6．103516×10-5，這比遺傳算法[16]和改進(jìn)的遺傳算法[11]的辨識結(jié)果要精確的多。

最后計算各園區(qū)的Choquet模糊積分即評價值，并按照從大到小排序，見表2。

以關(guān)南園為例，過程如下：

第一步，根據(jù)公式（2）有

相應(yīng)的g（x1）=0．45，g（x2）=0．29，g（x3）=0．186，g（x4）=0．244，g（x5）=0．324

第二步，根據(jù)公式（1）計算結(jié)果為

第三步，把上述結(jié)果帶入（2）得

（表2） 2011年各園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)排序后的模糊積分值

通過表2可知，2011年開發(fā)區(qū)的關(guān)東園的土地利用經(jīng)濟(jì)效益評價值最高，經(jīng)濟(jì)效益最好；汽車園的效益值不高；4個大學(xué)園整體偏低；華師園的最差。值得注意的是，本文計算的積分值比朱傳軍等[10]的結(jié)果更加科學(xué)，原因在于本文的指標(biāo)值是根據(jù)公式得出而不是全部采取問卷調(diào)查和專家打分。

（三）研究結(jié)論

通過構(gòu)建評價指標(biāo)體系，運(yùn)用模糊測度和模糊積分的方法對武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地利用經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行非線性評價，將指標(biāo)間的相關(guān)性考慮在內(nèi)，克服了傳統(tǒng)方法中假設(shè)指標(biāo)相互獨立的局限性，拓寬了研究對象。改變先前的全部依靠問卷調(diào)查和專家打分的手段，采取由專家評分給出基本指標(biāo)值來計算其余指標(biāo)值的方式，并借助先進(jìn)的R軟件，使得計算快速精確。因此，這是一種解決復(fù)雜土地評價的科學(xué)方法，但不能反映經(jīng)濟(jì)效益的具體數(shù)值。表2的結(jié)果表明要進(jìn)一步提高開發(fā)區(qū)園內(nèi)的土地節(jié)約集約利用程度，充分挖掘存量土地潛力，不斷優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，整合汽車園內(nèi)企業(yè)資源，加大大學(xué)園的科研成果轉(zhuǎn)化，從而提升開發(fā)區(qū)的土地利用的整體水平，促進(jìn)武漢城市圈“兩型社會”試驗區(qū)的建設(shè)，加速中部崛起的步伐。

四、對策建議

（一）加強(qiáng)節(jié)約集約用地

加強(qiáng)節(jié)約集約用地，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。一方面要提高招商引資項目的門檻，借助新加坡與歐美企業(yè)的良好關(guān)系，抓住上海功能開發(fā)區(qū)向長江流域延伸產(chǎn)業(yè)鏈條和網(wǎng)絡(luò)布點的大好時機(jī)[17]，以蘇州工業(yè)園15億元/平方公里的投資強(qiáng)度為目標(biāo)并嘗試其“零土地招商”模式，引進(jìn)技術(shù)含量高、投資強(qiáng)度大、占地面積小的項目，使土地產(chǎn)出率達(dá)到較高水平。另一方面要挖掘存量土地的潛力，大力推進(jìn)土地整理工作，依法清理閑置土地，深度開發(fā)建設(shè)用地內(nèi)部。例如，由于4個大學(xué)園的土地利用效益整體偏低，可以嘗試著將之合為一體，不僅可以吸引更多的大學(xué)融入其中，發(fā)揮各自特色專業(yè)優(yōu)勢進(jìn)行交叉合作，而且能夠節(jié)約出大量土地滿足其他開發(fā)建設(shè)需要。

（二）確保重點園區(qū)和企業(yè)的用地需要

合理修訂土地規(guī)劃，體現(xiàn)土地利用的時效性和靈活性，保障重點園區(qū)和企業(yè)的用地需要。在目前的刺激經(jīng)濟(jì)增長時期，汽車銷售在政府稅收政策的配合下迅速走強(qiáng)[18]，同時，汽車是武漢工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此，增加汽車園的土地供應(yīng)，滿足汽車企業(yè)的用地需求，加強(qiáng)園區(qū)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群化和創(chuàng)新集聚化的建設(shè)，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。另外，進(jìn)一步支持土地利用經(jīng)濟(jì)效益較好的關(guān)東園，提高土地投入產(chǎn)出比例，保持各項效益指標(biāo)的穩(wěn)步提升，樹立良好的示范形象，適度擴(kuò)大園區(qū)規(guī)模，增強(qiáng)核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)化升級和可持續(xù)發(fā)展。

（三）創(chuàng)新土地利用政策和方式

積極探索土地利用政策和方式的創(chuàng)新，是以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)開展“新開放觀”[19]的研究內(nèi)容之一。例如，實行裕廊工業(yè)園的土地集約化免稅額政策，以專門推動工業(yè)用地集約化工作，實現(xiàn)土地利用的更高效率和經(jīng)濟(jì)效益的更大增值。再如，借鑒上海世博會的JD模式[20]，有創(chuàng)意地利用土地，充分利用地上和地下空間，修建地下垃圾處理廠、污水凈化設(shè)施和蓄水池，提高土地使用密集度，騰出更多的可供利用的土地，增加綠化用地比重，打造“武漢光谷公園”及其它生態(tài)人文景觀，形成全新的高新技術(shù)地帶模式，全方位實現(xiàn)開發(fā)區(qū)土地利用的最佳經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)效益。

［附注］胡動剛系本文通訊作者。

[1]鄭江淮，高彥彥，胡小文．企業(yè)“扎堆”、技術(shù)升級與經(jīng)濟(jì)績效——開發(fā)區(qū)集聚效應(yīng)的實證分析[J]．經(jīng)濟(jì)研究，2008，（5）．

[2]葛順奇，田貴明．國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其面臨的問題[J]．世界經(jīng)濟(jì)研究，2008，（12）．

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