當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的法律思考

楊梅

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但卻是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要行業(yè)。房?jī)r(jià)的漲與跌牽動(dòng)著全國(guó)億萬(wàn)同胞的心。近十年來，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一直如雨后春筍般，茁壯成長(zhǎng)起來?？蛇^高的房?jī)r(jià)與人民收入水平發(fā)展卻不平衡，造成居民收入與消費(fèi)失衡現(xiàn)象嚴(yán)重。因此房地產(chǎn)調(diào)控顯得至關(guān)重要，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)規(guī)范、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有重要作用。本文主要分析闡述近十年房地產(chǎn)調(diào)控給筆者帶來的法律啟示。意在完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)有序、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；稅收政策；服務(wù)型政府；民主決策

要說我國(guó)政府“又愛又恨”的行業(yè)是哪個(gè)？那就非房地產(chǎn)莫屬。“愛”是因它拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)；“恨”是因它幾乎越控越高的房?jī)r(jià)。黨的十八屆三中全會(huì)召開過后，百姓似乎見到了曙光，房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但這并不意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫或拐點(diǎn)。正確調(diào)控房地產(chǎn)，不僅利民，而且利國(guó)。有利于提高我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平，提升人民生活質(zhì)量，增強(qiáng)我國(guó)綜合實(shí)力與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。但是政府應(yīng)該如何調(diào)控，才能實(shí)現(xiàn)其真正價(jià)值，是老生常談的話題。筆者在對(duì)近十年房地產(chǎn)調(diào)控的方法及起到的作用進(jìn)行簡(jiǎn)要分析后，再結(jié)合今年上半年房?jī)r(jià)下跌情況，談?wù)勛约捍致砸娊狻?/p>

從2003年的“十八號(hào)文”到2013年的“國(guó)五條”出臺(tái)，國(guó)內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為，宏觀調(diào)控的法律程序應(yīng)包括決策制定、頒布的流程、建立救濟(jì)制度和建立監(jiān)督機(jī)制。①近十年房地產(chǎn)調(diào)控中，從2003年2月起我們看到了我國(guó)政府從土地調(diào)控入手，出臺(tái)了約四十條全國(guó)性的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)，有2003年6月5日由中國(guó)人民銀行出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》到2007年3月16日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。不論是全國(guó)人大制定的法律還是政府的政策或其他行政機(jī)關(guān)的規(guī)定，都可以看出我國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控中所作出的努力與力調(diào)的信心。2003年首次運(yùn)用土地調(diào)控的方式到2004年引入金融調(diào)控的方式，再到2005年加入稅收調(diào)控的手段，到最后直接將幾種調(diào)控方式集中于一體，加大調(diào)控力度，以抑制房?jī)r(jià)過高來促進(jìn)民生，保障國(guó)民的基本住房。程序正義是實(shí)體正義的保障，在宏觀調(diào)控法律、政策的制定、實(shí)施中都必須遵循一定的程序。而從目前來看，調(diào)控政策制定過程不透明，很少有社會(huì)公眾的參與，也沒有按照程序來制定，房地產(chǎn)涉及到社會(huì)方方面面，應(yīng)向社會(huì)征求意見，舉行聽證會(huì)等等，而不是閉門開會(huì)造法。在政策的實(shí)施當(dāng)中，也沒有遵循任何程序。2013年3月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了“新國(guó)五條”，拉開了2013年政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的首輪調(diào)控的帷幕。對(duì)于“新國(guó)五條”，無論是理論界還是實(shí)務(wù)界都反應(yīng)平淡，對(duì)此不抱過高希望。2014年伊始，政府改變了房地產(chǎn)調(diào)控策略，從以往的大力出臺(tái)調(diào)控措施到不再過多參與調(diào)控，把它交給市場(chǎng)，使其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)下正常發(fā)展。

從房地產(chǎn)調(diào)控歷程看，近十年來房地產(chǎn)調(diào)控取得了一些成就，比如說保障性住房的建設(shè)和“限購(gòu)”政策的出臺(tái)。通過今年上半年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，房?jī)r(jià)得到了相對(duì)抑制，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下跌趨勢(shì)，銷售量也同比下降。盡管如此，我國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)展還未真正走向健康、有序。李克強(qiáng)總理談到，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)與居民收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配。如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，以下幾方面也比較重要：

一、解決好土地供給與人民住房需求之間的矛盾

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的兩個(gè)原因在于總需求移動(dòng)與總供給移動(dòng)。②供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)行業(yè)中，正是由于我們?nèi)丝诘脑龆?，加之可利用土地面積的減少，才導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格越來越高，得不到真正的遏制。在房地產(chǎn)開發(fā)中，涉及到的三個(gè)有效資源，即：土地、資金和勞動(dòng)力。2003年以前，全國(guó)土地供給呈加速增長(zhǎng)趨勢(shì)，而“8.31”大限以后，土地購(gòu)置面積和開發(fā)面積停滯不前，甚至出現(xiàn)下降趨勢(shì)。直至最近幾年，房?jī)r(jià)上漲的重要原因也是土地的供給滿足不了人民的需求。因此，要充分利用好政府這只無形的手去調(diào)節(jié)好供需矛盾，才能有效抑制房?jī)r(jià)，提高人民的生活水平。

二、加大力度完善稅收政策

綜觀近十年來房地產(chǎn)調(diào)控的措施中，我們可以發(fā)現(xiàn)在引入稅收調(diào)控措施后，從土地開發(fā)階段到房地產(chǎn)開發(fā)階段再到流轉(zhuǎn)階段直至最后的持有階段，每個(gè)環(huán)節(jié)都有納稅。③比如在土地開放階段：依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓制度是在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，通過劃撥或一次性繳納土地出讓金的方式，使用地者取得固定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，確定一定的期限及土地出讓金數(shù)額，并依照辦法《國(guó)有土地使用證》的行為。在這里就存在雙重收費(fèi)的情況，既然已經(jīng)交納了土地出讓金，就不應(yīng)該再征稅。在我看來，我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)的征稅范圍確實(shí)太廣，存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。因此在房地產(chǎn)調(diào)控中，政府應(yīng)加大稅收調(diào)控力度，著實(shí)從稅收入手，制定完整的稅收政策，避開重復(fù)征收的稅種，應(yīng)從實(shí)質(zhì)上起到政府調(diào)控房地產(chǎn)的作用。

三、建立服務(wù)型政府

從房地產(chǎn)調(diào)控的歷程可以發(fā)現(xiàn)，很多時(shí)候房地產(chǎn)調(diào)控主體充當(dāng)?shù)亩际枪苤菩缘慕巧?。在我?guó)，政府采取自上而下的行政強(qiáng)制措施已經(jīng)根深蒂固，行政干預(yù)太泛濫。更為重要的是政府利用其職權(quán)將土地賣給開發(fā)商以獲取更多利益，與此而來受傷的總是老百姓。因此，政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變其職能理念，建立服務(wù)型政府，為人民的利益著想，站在民眾的立場(chǎng)去調(diào)控房地產(chǎn)，已貫徹十八大精神。

四、建立健全科學(xué)民主決策機(jī)制

民主決策是解決房地產(chǎn)調(diào)控問題的最根本且最有效的方法。正確決策是保證黨和國(guó)家各項(xiàng)事業(yè)順利開展的重要前提。建立健全科學(xué)民主決策制度，是實(shí)行民主集中制的重要環(huán)節(jié)，是發(fā)展社會(huì)主義民主政治的客觀要求，是新形勢(shì)下加強(qiáng)黨的執(zhí)政能力建設(shè)和加強(qiáng)政府自身建設(shè)的重要任務(wù)。黨的十八大政治報(bào)告指出，要堅(jiān)持科學(xué)決策、民主決策、依法決策，健全公眾參與、專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合法性審查和集體討論決定等政府決策程序。各級(jí)黨委政府、各部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)中央精神，不斷完善科學(xué)民主決策體制、機(jī)制和制度，提高決策的水平和質(zhì)量。人民作為國(guó)家的真正主人，其住房需求應(yīng)該得到基本的保障。在房地產(chǎn)調(diào)控中，應(yīng)讓公民真正參與到政策的決策與執(zhí)行中來，充分聽取民眾的聲音，知其所想，懂起所需，實(shí)現(xiàn)公共利益的最大化滿足。（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 符啟林.經(jīng)濟(jì)法學(xué)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，158.

[2] [美]曼昆.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M].北京：北京大學(xué)出版社.

[3] 樊鴻雁：《十年房地產(chǎn)調(diào)控的法律思考》，中南民族大學(xué)碩士論文

注解：

① 符啟林.經(jīng)濟(jì)法學(xué)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，158.

② [美]曼昆.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M].北京：北京大學(xué)出版社.第247頁(yè)

③ 樊鴻雁：《十年房地產(chǎn)調(diào)控的法律思考》，中南民族大學(xué)碩士論文，憲法學(xué)與行政法專業(yè)，2009年5月