論不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度及其完善

陳冬蓮

（湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 湖南 長(zhǎng)沙 410208）

大陸法系國(guó)家和地區(qū)將財(cái)產(chǎn)區(qū)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上建立起至關(guān)重要的特權(quán)公示制度[1]。我國(guó)大部分學(xué)者把不動(dòng)產(chǎn)定義為“位置固定，不能移動(dòng)或者一經(jīng)移動(dòng)會(huì)改變其性質(zhì)，會(huì)損害其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物”[2]。簡(jiǎn)言之，不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

善意取得是指無(wú)權(quán)處分的占有人讓與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)，若受讓人占有時(shí)出于善意，則依法即時(shí)取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)所有權(quán)。在此情況下，權(quán)利人一旦將自己的財(cái)產(chǎn)讓與他人占有的，只能向占有人請(qǐng)求返還（占有物）；如占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，權(quán)利人則不得向第三人主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)，而只能向轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求賠償損失。側(cè)重對(duì)受讓人利益的保護(hù)[3]。

隨著善意取得制度的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論便應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)《物權(quán)法》第106條已將不動(dòng)產(chǎn)的善意取得作了明確規(guī)定。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件

（一）無(wú)權(quán)處分

從我國(guó)《物權(quán)法》第106條第1款可以看出，無(wú)論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得均須以“無(wú)權(quán)處分人處分財(cái)產(chǎn)”為前提。如此一來(lái)，處分人“無(wú)處分權(quán)”成為了動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的共同構(gòu)成要件[4]。

一般認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分，是指沒(méi)有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。換言之，即權(quán)利人無(wú)處分權(quán)而從事了法律上的處分行為[5]。登記簿登記錯(cuò)誤可以涵蓋無(wú)權(quán)處分的情形，無(wú)權(quán)處分卻無(wú)法包括登記簿錯(cuò)誤的全部情形。凡是登記簿的記載與真實(shí)情況不相符的現(xiàn)象都可稱(chēng)為“登記簿錯(cuò)誤”。作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用前提，它僅限于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，而不包括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。

在實(shí)踐中無(wú)權(quán)處分主要存在以下幾種情形：一是無(wú)所有權(quán)，如承租、保管或借用人對(duì)承租、保管或借用的不動(dòng)產(chǎn)不享有所有權(quán)而將財(cái)產(chǎn)出讓給他人；二是所有權(quán)受到限制的情形，如共同共有的不動(dòng)產(chǎn)人一方未經(jīng)另一方同意將共有財(cái)產(chǎn)出讓給他人；三是代理人處分被代理人的財(cái)產(chǎn)情形。

（二）基于法律行為

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度旨在維護(hù)交易的效率和安全，因此，僅當(dāng)受讓人是通過(guò)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，才會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》106條，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是基于買(mǎi)賣(mài)、互易等法律行為。

善意取得的法律行為還必須是基于交易行為的。所謂的“交易行為”并不是指有償行為，而是指不動(dòng)產(chǎn)的“出讓方”與“取得方”不具有同一性時(shí)，所從事的引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為[6]。只有不同主體之間基于交易法律行為方才發(fā)生善意取得。

善意取得中的交易行為必須合法有效，善意取得是維護(hù)交易安全的制度，因而只可能維護(hù)合法交易的安全。因此，若取得人與讓與人簽訂的合同本身違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同就將會(huì)被視作無(wú)效，或者因構(gòu)成欺詐等而被撤銷(xiāo)。即便是取得人為善意，也不能主張善意取得。

（三）合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓

合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格也就是受市場(chǎng)供求關(guān)系影響的，一個(gè)較為公平、公正的價(jià)格。以合理價(jià)格受讓財(cái)產(chǎn)才能構(gòu)成善意取得。

關(guān)于受讓財(cái)產(chǎn)是否必須支付對(duì)價(jià)，我國(guó)有部分學(xué)者持否定態(tài)度。就國(guó)外言，也存在兩種立法模式：其一，否定主義。不要求善意取得必須基于有償交易，基于無(wú)償行為也可以發(fā)生善意取得。如贈(zèng)予，同樣可以適用善意取得。日本就采用此種觀點(diǎn)。其二，肯定主義。受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)基于有償行為，無(wú)償受讓的負(fù)有返還義務(wù)。英國(guó)、美國(guó)及前蘇俄民法持此種觀點(diǎn)[7]。

我國(guó)《物權(quán)法》第106條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，要求不動(dòng)產(chǎn)善意取得不僅要求有償而且必須基于“合理價(jià)格”，《物權(quán)法》這種規(guī)定的主要理由在于：一是，立法者側(cè)重于維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)益；二是，以有償性來(lái)平衡真實(shí)權(quán)利的保護(hù)與交易安全這兩項(xiàng)價(jià)值也更加符合我國(guó)國(guó)民的心理。合理價(jià)格主要是以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的價(jià)格判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。

（四）依法登記，無(wú)需登記的已交付

以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，完成登記是為善意取得的構(gòu)成要件。

有些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件時(shí),如何適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得呢？學(xué)術(shù)界有兩種不同的意見(jiàn)：一部分學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得以交付為要件[8]。另一部分學(xué)者則認(rèn)為任何不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得都必須以辦理了登記為要件，如果不登記，即便已交付，也不能認(rèn)作善意取得[9]。前者主要基于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下交易效率、成本、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程考慮。后者主要是基于交易安全、及對(duì)原權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)考慮，但增加成本不利于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。筆者更傾向于前者之觀點(diǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)善意取得根植于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之上，不動(dòng)產(chǎn)善意取得應(yīng)當(dāng)以登記完成時(shí)為準(zhǔn)。那何時(shí)為登記完成時(shí)？對(duì)此學(xué)術(shù)界存在爭(zhēng)議。有學(xué)者支持申請(qǐng)之日為登記完成日；也有學(xué)者主張“辦理登記完成之時(shí)”為登記完成時(shí)。從我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定及社會(huì)實(shí)際情況來(lái)看，普遍接受后一觀點(diǎn)。但是“辦理登記完成時(shí)”還是有不同理解，應(yīng)當(dāng)將此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化。

（五）第三人善意

1.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意內(nèi)涵的界定

依照我國(guó) 《物權(quán)法》106條第1款的第3項(xiàng)規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的善意取得中的善意是指已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，受讓人經(jīng)過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，確認(rèn)出讓人為權(quán)利登記人，并對(duì)此產(chǎn)生信賴(lài)。

2.善意的推定及排除事實(shí)

不動(dòng)產(chǎn)的登記以登記機(jī)關(guān)的信譽(yù)作為擔(dān)保，具有很強(qiáng)的公信力，除非有明確的反證，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)推定為正確。因此只要沒(méi)有確切的證據(jù)證明第三人明知或有重大過(guò)失而不知登記錯(cuò)誤的，即推定第三人是善意的。關(guān)于善意排除的事實(shí)依據(jù)：一是受讓人事先明知登記記載錯(cuò)誤；二是登記簿中存在異議登記的記載，在不動(dòng)產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對(duì)登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能[10]。

3.善意的時(shí)間點(diǎn)

依據(jù)《物權(quán)法》第9條之規(guī)定，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，原則上采取登記生效要件主義。因此，只有登記完成時(shí)才構(gòu)成善意取得。但登記有一段時(shí)間，從提交申請(qǐng)材料到登記完成。那具體以哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)為善意取得的截點(diǎn)呢？在理論界存在兩種不同的觀點(diǎn)：其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要取得人在申請(qǐng)登記時(shí)為善意，不管此后是否知道登記簿的錯(cuò)誤，均不影響善意取得的成立[11]。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第106條第1款第1項(xiàng)的要求,受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意，而只有當(dāng)?shù)怯浲瓿蓵r(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓才真正成立;《物權(quán)法》第14條又規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！币虼?，判斷受讓人是否為善意應(yīng)該以記載于登記簿的時(shí)間為準(zhǔn)[12]?！吧埔狻本褪且?yàn)榈谌藷o(wú)重大過(guò)失不知情的這個(gè)原因，而側(cè)重保護(hù)第三人利益。如果在登記過(guò)程中發(fā)現(xiàn)登記存在錯(cuò)誤，就有撤回登記申請(qǐng)的機(jī)會(huì)?；谠瓩?quán)利人的權(quán)利考量,筆者贊同第二種觀點(diǎn)。

二、原權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的救濟(jì)就是在承認(rèn)善意取得適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的基礎(chǔ)上，承認(rèn)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的情況下，對(duì)原權(quán)利人的損失進(jìn)行救濟(jì)的活動(dòng)。

為維護(hù)公平、正義，平衡第三人與原權(quán)利人的利益，法律對(duì)原權(quán)利人權(quán)利救濟(jì)提供了相應(yīng)途徑：一是以侵權(quán)之訴提起侵權(quán)賠償，無(wú)權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物，符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者，原權(quán)利人可依《民法通則》第117條請(qǐng)求損害賠償；二是以不當(dāng)?shù)美V要求返還不當(dāng)?shù)美?，無(wú)權(quán)處分人轉(zhuǎn)讓原權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)獲得利益缺乏法律基礎(chǔ)，原權(quán)利人與無(wú)權(quán)處分人之間構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。原?quán)利人可基于《民法通則》第92條請(qǐng)求讓與人返還利益；三是以違約之訴要求違約賠償，如原權(quán)得人與無(wú)權(quán)處分人之間存在合同關(guān)系。如房屋所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)或者定有回購(gòu)協(xié)議的情況下，讓與人擅自處分財(cái)產(chǎn)，則原權(quán)利人可向無(wú)權(quán)處分人主張違約責(zé)任；四是以國(guó)家賠償之訴要求國(guó)家賠償，此種情況適用于國(guó)家登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，應(yīng)在我國(guó)民法典頒布實(shí)施之后，在民法實(shí)施細(xì)則或?qū)ｉT(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法律中對(duì)此予以明確規(guī)定。

三、完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建議

（一）盡快制定不動(dòng)產(chǎn)管理法，建立統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)體系

基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記多項(xiàng)立法、多頭管理的現(xiàn)狀,有必要制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，對(duì)登記主管機(jī)關(guān)、管轄范圍及權(quán)限、登記的范圍、申請(qǐng)人、申請(qǐng)程序、提交資料、登記效力進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。登記是物權(quán)公示的體現(xiàn)和實(shí)踐，是程序性的規(guī)范，我國(guó)應(yīng)當(dāng)制定專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法或者直接由土地登記法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記做詳細(xì)具體的規(guī)定。對(duì)于立法的模式可以采用在物權(quán)法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記做詳細(xì)規(guī)定，或者只在物權(quán)法中做原則性規(guī)定，在制定不動(dòng)產(chǎn)登記法中做具體的規(guī)定。整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。此項(xiàng)制度對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)，結(jié)束不動(dòng)產(chǎn)登記管理混亂的狀況。

（二）采取實(shí)質(zhì)審察方法確立不動(dòng)產(chǎn)登記

實(shí)質(zhì)審查對(duì)于審查的范圍不限于當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的書(shū)面材料，還包括對(duì)于物權(quán)變動(dòng)事實(shí)審查。審查的內(nèi)容除了要看當(dāng)事人申請(qǐng)的程序是否符合要求，提供的材料是否齊備，更重要的是要看物權(quán)變動(dòng)是否真實(shí)。實(shí)質(zhì)審查不僅要對(duì)書(shū)面材料進(jìn)行審查還要進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，對(duì)于材料不足的要求補(bǔ)交，有疑問(wèn)的進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，物權(quán)的真實(shí)狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查。

（三）進(jìn)一步細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)善意取得中“登記完成”

不動(dòng)產(chǎn)善意取得中重要的一個(gè)程序就是完成登記，但是對(duì)于登記完成爭(zhēng)議很大，《物權(quán)法》也沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定。在實(shí)踐中有人認(rèn)為是提交申請(qǐng)材料，登記機(jī)構(gòu)受理時(shí)是登記完成；有人認(rèn)為是在登記機(jī)構(gòu)系統(tǒng)錄入完成之時(shí)為登記完成。建議以錄入系統(tǒng)登記完成為不動(dòng)產(chǎn)善意取得之時(shí)。

（四）增加權(quán)利救濟(jì)途徑

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，權(quán)利救濟(jì)途徑有違約責(zé)任救濟(jì)、侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)、不當(dāng)?shù)美葷?jì)。但在不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記的過(guò)程中因登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷(xiāo)也時(shí)有發(fā)生，因此增加國(guó)家賠償救濟(jì)非常必要?？梢栽谖磥?lái)的登記法中明確應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形：1）登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，如登錯(cuò)權(quán)利人、面積登記錯(cuò)誤、遺漏不動(dòng)產(chǎn)等；2）登記程序錯(cuò)誤，如不公告登記、違背公告期限、拒絕當(dāng)事人查詢(xún)、拒絕變更登記等；3）登記工作人員與他人惡意串通或以欺詐脅迫的方式損害當(dāng)事人權(quán)益的。

登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記賠償這一方面，可借鑒德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法。德國(guó)設(shè)立了登記錯(cuò)誤賠償基金，臺(tái)灣則明確規(guī)定將登記所收費(fèi)用的百分之十作為登記儲(chǔ)金，專(zhuān)用于損害賠償。我國(guó)可以在民法或?qū)ｉT(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記法中作出明確規(guī)定。

（五）建立登記公開(kāi)制度

登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，基于對(duì)登記公信力的信賴(lài)而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)才受法律保護(hù)，同時(shí)也是判斷第三人“善意”與“惡意”的標(biāo)準(zhǔn)。具備了此條件才可以適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得。不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)的對(duì)象應(yīng)是社會(huì)全體成員，而不應(yīng)當(dāng)僅僅是當(dāng)事人、律師、法官。明確公眾查詢(xún)的權(quán)利和登記機(jī)關(guān)公開(kāi)登記信息的義務(wù)，并規(guī)定登記機(jī)關(guān)拒絕公開(kāi)登記信息的法律責(zé)任。公開(kāi)的信息內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的所有資料，只有如此才能凈化不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的環(huán)境，才能使當(dāng)事人做出不動(dòng)產(chǎn)交易的正確決策，更好的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。明確登記信息的公開(kāi)方式，采用網(wǎng)上公布查詢(xún)、布告公布、登記機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，以實(shí)現(xiàn)全方位、高質(zhì)量的服務(wù)品質(zhì)，滿足公眾信息查詢(xún)。

四、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度其本身并不是中立的，出現(xiàn)這種情形是基于法的價(jià)值取舍。但對(duì)于法的任意一種價(jià)值的取舍都不可能對(duì)另一價(jià)值完全舍棄，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)第三人的合法權(quán)益進(jìn)行傾斜時(shí)同樣也應(yīng)當(dāng)有校正的措施：從實(shí)體和程序上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出法律規(guī)定；完善不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記；明確適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用條件；統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，避免政出多門(mén)；推行預(yù)告登記、建立更正登記、完善異議登記；保障原權(quán)利人的救濟(jì)制度及建立新型的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度。

當(dāng)然，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定還有不完備之處，但隨著這一制度在社會(huì)中的廣泛運(yùn)用，眾多學(xué)者的研究，不動(dòng)產(chǎn)善意取得一定會(huì)更加趨于完善，發(fā)揮更大的價(jià)值。

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