瘋狂的摩天夢(mèng)和理性思維

文｜高明

▲“勞倫斯魔咒”（Skyscraper Index）

世界最高大樓的開工建設(shè)，與經(jīng)濟(jì)周期的劇烈波動(dòng)高度相關(guān)，大樓的興建通常都是經(jīng)濟(jì)衰退即將到來的前兆。

如果有一片夢(mèng)想中的伊甸園，每5天就有一棟高聳入云的摩天大樓竣工，那么毫無疑問，這個(gè)不可思議的記錄，只有發(fā)生在經(jīng)濟(jì)快車疾速狂奔的中國。

提及摩天大樓，不提“勞倫斯魔咒”似乎甚為土鱉。1999年，當(dāng)年只是德意志銀行香港分行分析員的安德魯·勞倫斯(Andrew Lawrence)，提出了著名的“摩天大樓指數(shù)”（Skyscraper Index）。大致的內(nèi)容是：“世界最高大樓的開工建設(shè)，與經(jīng)濟(jì)周期的劇烈波動(dòng)高度相關(guān)，大樓的興建通常都是經(jīng)濟(jì)衰退即將到來的前兆?！卑凑宅F(xiàn)今的說法，這是基于大數(shù)據(jù)分析得出的大概率事件，準(zhǔn)確得甚至有點(diǎn)妖氣，被后人譽(yù)為“勞倫斯魔咒”。

相當(dāng)搞笑的是，勞倫斯先生晉升為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家并離開德意志銀行后，這家全球第八的銀行搬進(jìn)了香港西九龍新落成的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（International Commerce Centre）。該廣場(chǎng)高達(dá)484米，位居世界第四，毫無疑問是香港的第一高樓。

如此不信邪的遠(yuǎn)非勞倫斯的老東家，中國大陸的各級(jí)政府更是破除“魔咒”的勇士。截至2012年，我國擁有摩天大樓470座，在建332座，另有516座已完成土地拍賣、招標(biāo)設(shè)計(jì)或者奠基。中國已落成的超高層大樓已經(jīng)超過美國11座，在建的78座超過了全球相應(yīng)47座的總和。在世界十大高樓中，中國獨(dú)占了四座。

而在這些亮瞎眼的領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)之外，作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的一線或者新一線城市，正在艱難地消化這些摩天大樓的巨大供給。

2014年上半年，重慶高級(jí)寫字樓空置率高達(dá)40%，而建成及完成規(guī)劃的摩天大樓達(dá)到了50座；同期，長沙高級(jí)寫字樓空置率保持在37.6%的高水平，而建成及完成規(guī)劃的摩天大樓達(dá)到了22座，其中還沒包括被無限期喊停的“遠(yuǎn)大天空城市”。

2013年7月，杭州寫字樓空置率為27%，其中錢江新區(qū)寫字樓空置率高達(dá)40%，而杭州建成和規(guī)劃的摩天大樓達(dá)到30座，其中大部分坐落于空置率最高的錢江新區(qū)。

類似的狀況同樣出現(xiàn)在沈陽、南京、成都、廈門這些鼎鼎有名的城市，已經(jīng)投放和準(zhǔn)備投放的摩天大廈，配合著不斷攀升的空置率，掩飾著華麗高聳的尷尬。

新一線城市快速改變的天際線，并不能掩蓋市場(chǎng)主流需求者絕大多數(shù)為發(fā)展期甚至孵化期的中小企業(yè)，對(duì)于高端寫字樓的需求并不強(qiáng)烈及剛性，而摩天大樓的供給卻如雨后春筍般冒了出來。因此，閑置率高企體現(xiàn)的是市場(chǎng)選擇的結(jié)果。隨著供給的瘋狂增長，閑置率和租金前景還將會(huì)越來越暗淡。

如此簡(jiǎn)單的供求原理，難道無所不能的房地產(chǎn)商看不出來？

答案是：不可能。

地產(chǎn)商熱衷于建設(shè)摩天大樓，眼睛盯的并非市場(chǎng)對(duì)于高端寫字樓的需求，而是地方政府對(duì)于“城市名片”和“天際線”的需求。這種非經(jīng)濟(jì)的剛性需求取代了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生需求。開發(fā)商的供給恰恰和這樣的需求是對(duì)等的。換句話說，對(duì)于開發(fā)商而言，摩天大樓的供給和政府想象的“虛求”是“平衡”的。

地方政府對(duì)于摩天大樓的癡迷和追捧造就了摩天大樓的中國特色，開發(fā)商并不指望摩天大樓為企業(yè)掙錢。醉翁之意是政府配給的周邊住宅用地這座金礦。把這些黃金地段建成鍍金住宅而產(chǎn)生的巨大利潤讓開發(fā)商趨之若鶩。至于那棟摩天大樓，自有地方政府去安排大部分的銀行貸款和配套設(shè)施，開發(fā)商只需要滿足它更美更高更大就足夠了。

而更為瘋狂的摩天夢(mèng)，發(fā)生在需求更加孱弱的三四線城市，譬如在中國西南一座不足400萬人口的三線城市——柳州。該市政府在2012年8月2日公布了《柳州市促進(jìn)超高層建筑項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展的意見》。其中，對(duì)于開發(fā)商的傾力支持溢于言表，比如，提到的“優(yōu)先安排超高層建筑項(xiàng)目的供地”、 “主體可使用結(jié)構(gòu)層高度超過150米，低于250米（含250米）部分，按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算出的容積率的50%計(jì)算容積率，并按此支付土地出讓價(jià)款；單體建筑結(jié)構(gòu)主體250米以上部分建筑物不計(jì)算土地出讓價(jià)款”等等，巨大政策傾斜的背后反映的是政府對(duì)于摩天大樓巨大的渴望和期盼。

也許對(duì)于各級(jí)政府，摩天大樓的意義已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)規(guī)律所能涵蓋的，更加適應(yīng)這種摩天大樓邏輯的是馬斯洛需求層次理論：“人在滿足生存、安全的需求之后，就渴望被尊重，希望人格與自身價(jià)值被承認(rèn)。”

這一點(diǎn)，像極了《圣經(jīng)》里建造“巴別塔”的動(dòng)機(jī)：“我們要建造一座城和一座塔，塔頂通天，為要傳揚(yáng)我們的名，免得我們分散在全地上?！保ā秳?chuàng)世紀(jì)》第11章）

巴別塔的結(jié)局并不那么美妙，在《舊約》里最后成了爛尾樓；而野史里的巴別塔坍塌了，成為了廢墟。這是不是與“勞倫斯魔咒”異曲同工？

“勞倫斯魔咒”在城市上空盤旋，能夠斬妖除魔的，或許只剩下遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律與理性思維這招了。