超級(jí)城市的房價(jià)會(huì)下跌么?

崔鵬

房子價(jià)格的漲跌是人生中最重要的事之一。這么說一點(diǎn)兒不過分，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)中國人的財(cái)產(chǎn)中，人們擁有的房子所代表的資產(chǎn)在清單中所占的比例大概要達(dá)到60%，或者更高。特別是在中國的幾個(gè)超級(jí)大城市，比如北京、上海、廣州和深圳。這幾個(gè)城市也是我們雜志讀者最集中的地方。由于中國經(jīng)濟(jì)狀況的復(fù)雜性，房地產(chǎn)價(jià)格在不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的判斷因素可能是有很大差別的，這次我們先說這幾個(gè)超級(jí)城市吧。

在超級(jí)城市中，巨大的流動(dòng)人口造成中國分成了兩個(gè)“亞國家”。一個(gè)是“希望房價(jià)上漲國”，這個(gè)國家的人在他主要活動(dòng)地區(qū)擁有自己居住的房產(chǎn)，他們希望房價(jià)上漲；另外一個(gè)是“希望房價(jià)下跌國”，這個(gè)國家的人還沒有自己的房產(chǎn)，他們?cè)染幼〉姆孔舆€屬于他們的父母，在自己的新居住地由于高昂的房價(jià)阻止了他們置業(yè)，所以他們希望房價(jià)下跌。當(dāng)然，大多數(shù)人屬于雙國籍，他們既希望自己的房子價(jià)格上漲，同時(shí)又希望其他的房子價(jià)格下跌。對(duì)房價(jià)漲跌的態(tài)度，可能影響一個(gè)人在其所處微環(huán)境中的社會(huì)評(píng)價(jià)，所以很多人不表達(dá)他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)判斷或期許—我就碰到過這種復(fù)雜人格的人，他一面在自己所能觸及到的媒體里說中國房地產(chǎn)要崩盤了，一面又著急在廣東買房子—由于這種復(fù)雜性，通過媒體來判斷和預(yù)測(cè)房屋價(jià)格的漲跌往往會(huì)存在一種障礙，夸張的語氣和令人驚訝的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)經(jīng)常讓人無所適從。

判斷房子價(jià)格是不是過高，一個(gè)很重要的依據(jù)是房屋租售比，如果一個(gè)房子的房屋租售比低于國債的收益率，那么這個(gè)房子的價(jià)格就存在過高的可能。但是，這種判斷是建立在社會(huì)同階層收入增長無太大變化的基礎(chǔ)上的，比如，歐洲的一些國家，人們的收入按當(dāng)?shù)氐膸胖祦砜磶资昊颈３植蛔?。而在一些新興市場(chǎng)國家，人們的收入增長率巨大，同時(shí)大家所能容忍的住房支出—不論是租房還是還銀行房屋貸款—在收入中所占的比例是基本不變的。這造成房屋租售比有很大的增長空間。這有點(diǎn)像股票市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)市盈率。如果一只股票的價(jià)格可能是它當(dāng)年盈利的50倍，這個(gè)價(jià)格明顯偏貴了。但如果這只股票常年以30%的增長率提高它的利潤，那么4年后，這只股票的市盈率就會(huì)降到17倍左右，如果市場(chǎng)有這種對(duì)盈利增長的信心，這只股票的價(jià)格就能保持在50倍左右。

在中國的超級(jí)城市中，近15年同階層的名義工資增長率—就是沒有刨除通貨膨脹所造成的影響的工資增長率—在10%左右，而這個(gè)數(shù)值更多地體現(xiàn)了平均值，在更具體的經(jīng)濟(jì)部門中分布非常不均勻。比如傳統(tǒng)制造業(yè)的增長率就沒有那么高，而新生的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、金融證券等行業(yè)的增長率要超過這個(gè)比率。同時(shí)這些超級(jí)城市的房產(chǎn)價(jià)格增長比率要超過這個(gè)比率，年化增長率大概在16%。如果把多出來的6%中的一部分歸結(jié)為這些超級(jí)城市的新產(chǎn)業(yè)增長迅速，人口增長率逐漸升高并不是一個(gè)非常嚇人的數(shù)字。

多余增長的6%中還有一部分，可能要?dú)w結(jié)于中國人對(duì)房子的情結(jié)。從邏輯上說，如果超級(jí)城市的新加入者感到租售比低于1.5%，他們最理性的選擇是租房而非買房。但是，這種情況在中國的超級(jí)城市中并沒有出現(xiàn)，即使在租售比更低的情況下，人們還是選擇要擁有自己的房產(chǎn)。

另外，對(duì)于中國人來說，最近15年，他們的個(gè)人財(cái)富逐漸增長，但他們的投資渠道卻沒有太大變化，高流動(dòng)性的投資基本上限于兩種模式：首先是把錢存到銀行，其實(shí)不管貨幣基金、定期存款還是回購等問題都類似，是把收益掛鉤在名義利率的基礎(chǔ)上；其次是投資于中國國內(nèi)的股票市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)在2008年以后非常令人失望。這也是導(dǎo)致2009年到2010年和2013年兩次中國超級(jí)城市房屋價(jià)格暴漲的原因之一。

可以看出，支撐中國超級(jí)城市房屋價(jià)格上漲的主要理由有3個(gè)：最大的是在這些城市工作人口的工資上漲預(yù)期和人口減少或老齡化嚴(yán)重，另外是人們的歸屬感價(jià)值和投資渠道狹窄。在當(dāng)下的情況看，這3個(gè)因素會(huì)有徹底的改變么？在可預(yù)期的情況下，大概在今后的15年里，這種改變都不會(huì)太大。由于中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)的作用，更多的傳統(tǒng)加工業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)相對(duì)不飽和的地區(qū)，而那些超級(jí)城市仍然會(huì)坐享產(chǎn)業(yè)升級(jí)的好處和其他地區(qū)的人口紅利輸送。雖然中國整體經(jīng)濟(jì)增長率可能有所放

緩，但是由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，公司人有可能從GDP中分得更大的份額作為自己的可支配收入。超級(jí)城市的同階層平均工資增長率降低的可能性不大。而由于超級(jí)城市在中國的資源稀缺性，新人口的進(jìn)入會(huì)讓這些超級(jí)城市的老齡化速度慢于其他城市。

另外兩個(gè)次要因素，先看下投資渠道的變化。在今后幾年中，中國人的投資渠道肯定會(huì)變得層次更加豐富。這會(huì)使這些超級(jí)城市的房價(jià)波動(dòng)平緩，但不太可能改變這些城市房價(jià)的趨勢(shì)問題。而中國人的歸屬感問題，讓人懷疑這個(gè)影響在未來很多年會(huì)是一個(gè)常量，除非中國發(fā)生大的戰(zhàn)爭和政治變動(dòng)。前邊這種絮絮叨叨其實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的一種判斷，但在局部時(shí)間房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌的可能性還是有的—為什么我能做出這么確鑿的判斷？最大的原因是，這個(gè)事已經(jīng)發(fā)生了—由于市場(chǎng)成交量小，這種階段性的價(jià)格變化從統(tǒng)計(jì)上看幅度可能還挺大。所以公司人在此時(shí)要做好的準(zhǔn)備是，別讓這種變化影響你的生活。

1小心流動(dòng)性給你造成的損失

房屋市場(chǎng)流動(dòng)性萎縮的時(shí)候，最容易出現(xiàn)局部的黑天鵝事件，人們往往由于自己的預(yù)期流動(dòng)性偏差而給自己造成不小的損失。舉個(gè)例子，我的一個(gè)朋友就遇到了這種問題，他妻子家想要賣掉北京南城的一套房子，然后購買城市中心的另一套。在看好一套很不錯(cuò)的房子后他們付了定金和房屋中介費(fèi)用，但另一套他們需要售出的房子卻無人問津。這種情況需要他們做出取舍，是降低自己的那套房屋的出售價(jià)格，還是違約。不管怎么說他們都要損失15萬元左右。

2騙子出沒，注意

在任何市場(chǎng)上，人們預(yù)期彷徨的時(shí)候，騙子就像雨后的蘑菇一樣應(yīng)運(yùn)而生。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論大家對(duì)價(jià)格是持增長還是下跌的預(yù)期，騙子都會(huì)跑出來撈一筆。想要在房地產(chǎn)上揀個(gè)便宜的人們?cè)谶@時(shí)都要加倍小心，小心那些編故事的人或者公司。

3最重要的，別讓房子問題影響你的生活

由于房子的資產(chǎn)價(jià)值高，所以關(guān)于房子決策的對(duì)錯(cuò)很可能影響一個(gè)家庭的和諧問題。其實(shí)，沒人能判斷房地產(chǎn)短期的漲跌，不要過于埋怨那些做出決策的人。很通俗的一個(gè)道理是，錢沒了是可以再掙的。endprint