基于“泡沫論”的日照市房地產(chǎn)市場分析

劉茂偉 夏德東 費 磊

（中國人民銀行日照市中心支行，山東 日照 276826）

基于“泡沫論”的日照市房地產(chǎn)市場分析

劉茂偉 夏德東 費 磊

（中國人民銀行日照市中心支行，山東 日照 276826）

作為國內(nèi)的三線城市之一，近年來山東省日照市房地產(chǎn)價格逐年上漲，房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐步增大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2013年8月百城房價指數(shù)報告，日照房價漲幅已列全國第三。本文擬對近年來的日照房地產(chǎn)市場泡沫程度進行研究，并提出相關(guān)對策。

一、日照市房地產(chǎn)泡沫程度分析

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產(chǎn)價格高于市場基礎(chǔ)決定的合理價格的部分，是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果。

（一）相關(guān)指標(biāo)的選取與分析

參考國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，選取房價收入比、商品房價格升幅／GDP增幅、房地產(chǎn)貸款增長率占金融體系貸款增長率的比重、商品房空置率和非理性預(yù)期等指標(biāo)來對日照市房地產(chǎn)市場預(yù)警情況進行分析。

1.房價收入比。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機理的投機需求因素選取，是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力和相對購買能力，比值越高意味著居民購房能力就越低。國際上通常認(rèn)為該項指標(biāo)在3—6倍之間比較合理，世界銀行專家認(rèn)為發(fā)展中國家的該項指標(biāo)一般在4—6之間，發(fā)達(dá)國家一般在1.8—5.5之間。考慮到我國住房體制特殊、隱性收入高、需求長期壓抑等原因，可將該項指標(biāo)在我國的合理區(qū)間定為5—8（胡瑾卿，2004）。從日照市的情況來看，近年來房價收入比整體呈現(xiàn)高位運行態(tài)勢，如表1所示，2001—2013年間除2001、2002、2007年3年，日照市房價收入比均高于8，明顯超出正常區(qū)間，房價漲幅已超出多數(shù)家庭可承受范圍，呈現(xiàn)一定的泡沫化特征。

2.商品房價格增長率／GDP增長率指標(biāo)。這個指標(biāo)是測量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度相對于實體經(jīng)濟發(fā)展速度協(xié)調(diào)性和房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟（GDP）增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)。通過將房地產(chǎn)價格增長率與經(jīng)濟增長率進行比較，以反映虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的偏離程度。國外學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，意味著房價偏離正常價格，存在較大泡沫。從日照市情況看，2002—2013年間除2008年度，該項指標(biāo)均在2以下，處于正常區(qū)間，最高的2008年該項指標(biāo)為2.84，存在較大泡沫。

3.房地產(chǎn)貸款增長率/金融體系貸款增長率指標(biāo)。此指標(biāo)根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機理的資金支持因素選取，是反映房地產(chǎn)與信貸協(xié)調(diào)性的指標(biāo)。指標(biāo)過高表示銀行資金投向房地產(chǎn)市場的速度過快，泡沫程度高。除2009、2011、2012、2013年外，日照市歷年房地產(chǎn)貸款余額增速均高于各項貸款余額增速。從房地產(chǎn)貸款增長率/金融體系貸款增長率這項指標(biāo)來看，大體呈現(xiàn)“W”狀循環(huán)震蕩波動態(tài)勢。其中，2004年該項比值超過3，達(dá)到峰值，2005年和2006年該項指標(biāo)下降到2以下，但從2007年又有所回升，并在2008年達(dá)到次峰值。2009年以來，該項指標(biāo)雖然繼續(xù)呈現(xiàn)循環(huán)震蕩態(tài)勢，但受各項房地產(chǎn)調(diào)控政策以及“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”政策影響，波動幅度明顯下降。

4.商品房空置率指標(biāo)。該指標(biāo)在國際上的警戒值是10%。我國商品房空置率被廣泛定義為當(dāng)期空置面積與近三年竣工面積的比值。空置率是供給超過真實需求的集中體現(xiàn)，當(dāng)空置率居高不下，房價穩(wěn)定甚至反升，伴隨投資膨脹，說明泡沫程度較大。國家統(tǒng)計局有關(guān)專家認(rèn)為，我國商品房空置率合理區(qū)間為5%—10%。如果商品房空置率在10%—20%之間為空置危險區(qū)，商品房空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。從日照市該項指標(biāo)的情況來看，2011—2013年，全市商品房空置率分別為12.5%、11%和11.23%，房地產(chǎn)泡沫程度需引起重視。

表1：2001—2013年日照市房地產(chǎn)市場相關(guān)指標(biāo)

5.非理性預(yù)期。通常情況下，房地產(chǎn)價格的上漲與居民群體性的非理性預(yù)期是兩種伴生的、相互激蕩的現(xiàn)象。居民群體性、一致性的非理性預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)投機、推動價格上漲的社會心理基礎(chǔ)。如果一個資產(chǎn)市場里居民持樂觀預(yù)期的比重很大，房地產(chǎn)價格泡沫化的危險增大。如果居民對房地產(chǎn)價格上漲形成一致性的樂觀預(yù)期，而這種預(yù)期又無法利用實體經(jīng)濟方面的表現(xiàn)來解釋的時候，就可以大致判斷房地產(chǎn)市場預(yù)警程度存在升高的危險（Mankiwng，1989）。2013年8月份，人民銀行日照市中心支行對轄內(nèi)居民和企業(yè)通貨膨脹預(yù)期專項調(diào)查問卷顯示，有86.36%的居民認(rèn)為2013年日照市房價仍將穩(wěn)步上漲，預(yù)期上漲幅度的平均值為11.4%；從企業(yè)問卷情況看，除有2家企業(yè)沒有對未來6個月內(nèi)房價水平變化做出預(yù)測外，其余8家樣本企業(yè)均認(rèn)為未來6個月內(nèi)房價水平仍將上漲。

（二）日照市房地產(chǎn)泡沫程度分析

借鑒劉慧、路正南（2006）的思路，選取房價收入比、商品房價格增長率／GDP增長率和房地產(chǎn)貸款增長率/金融體系貸款增長率三類代表性指標(biāo)，構(gòu)建日照市房地產(chǎn)市場泡沫程度綜合指數(shù)，并對近年日照市房地產(chǎn)市場情況進行分析。其基本思路是：為以上三類指標(biāo)各賦予一定的臨界值，同時根據(jù)各單項指標(biāo)在指標(biāo)體系中的重要程度，賦予其不同的權(quán)重。通過用各項指標(biāo)的實際值與臨界值相比，加權(quán)求得各年的房地產(chǎn)市場泡沫程度綜合指數(shù)。當(dāng)指數(shù)大于1時，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，系數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重（劉琳、鄭思齊、黃英，2006）。對于以上三類指標(biāo)的臨界值，國外均規(guī)定了一定的參考區(qū)間，但是考慮到國內(nèi)外情況的差異和日照市的實際情況，本文將以上三類指標(biāo)的臨界值分別定為8、2和3，權(quán)重均定為1/3，然后通過加權(quán)計算得出日照市2004—2013年的房地產(chǎn)市場泡沫綜合指數(shù)，如表2所示。

由表2可以看出，2004年以來的日照市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前期劇烈上升、泡沫迅速聚攏，后期震蕩下行、泡沫理性消退的變動趨勢。2004年和2008年的日照市房地產(chǎn)市場泡沫綜合指數(shù)超過了1，呈現(xiàn)出一定的泡沫性特征。2005—2006年，隨著房地產(chǎn)貸款增速放緩，日照的房地產(chǎn)市場熱度有所下降；但進入2007年，房地產(chǎn)市場熱度又有所增強，泡沫綜合指數(shù)有所升高，尤其是2008年泡沫綜合指數(shù)歷年最高，泡沫化程度達(dá)到23.24%，據(jù)此可以認(rèn)定出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫化現(xiàn)象；2009年后隨著經(jīng)濟下行、政策調(diào)控等“去泡沫化”因素的影響，泡沫綜合指數(shù)一路呈現(xiàn)下行趨勢，全市房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)理性消退。2009—2011年泡沫綜合指數(shù)在0.5—0.7間徘徊，2012—2013年收縮為0.5以下，達(dá)到10年來的最低，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為理性的運行狀態(tài)。

表2：房地產(chǎn)市場泡沫綜合指數(shù)

二、政策建議

（一）加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制

央行應(yīng)充分關(guān)注資產(chǎn)價格，實施差別化信貸政策，有效防范房貸風(fēng)險，引導(dǎo)居民逐步形成理性的消費預(yù)期和合理的消費模式。同時，在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度、住房保障體系等方面建立長效機制。

（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場預(yù)警監(jiān)測體系

應(yīng)建立健全由人民銀行、統(tǒng)計局、房管局等部門組成的房地產(chǎn)市場預(yù)警監(jiān)測聯(lián)席會議制度，通過對房地產(chǎn)市場的實時監(jiān)測及對其發(fā)展趨勢的預(yù)測，對可能出現(xiàn)的警情制定出合理的調(diào)控對策。在流程設(shè)計上，一是要以房地產(chǎn)周期理論和景氣波動理論為基礎(chǔ)，建立分析景氣循環(huán)波動的指標(biāo)體系；二是利用計量經(jīng)濟分析技術(shù)和數(shù)據(jù)分析方法，探討房地產(chǎn)預(yù)警要素的預(yù)警區(qū)間和各自權(quán)重；三是選擇合適的房地產(chǎn)警度預(yù)報方法來確定房地產(chǎn)市場運行警度，根據(jù)房地產(chǎn)市場運行的警情預(yù)報狀況，采取相應(yīng)的調(diào)控對策。

（責(zé)任編輯 王 馨；校對 XQ，WX）