上海虹橋商務區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)對策與建議

陳爭霞

一、虹橋商務區(qū)核心區(qū)開發(fā)范圍和發(fā)展現(xiàn)狀

虹橋商務區(qū)是上海“十二五”期間重點發(fā)展的區(qū)域，東起外環(huán)高速公路S20，西至沈陽-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2，南至上海-重慶高速公路G50，位于上海中心城區(qū)西側(cè)，緊鄰江浙兩省，總占地面積86.6平方公里，其中主功能區(qū)面積27平方公里。虹橋商務區(qū)的綜合開發(fā)建設將依托虹橋綜合交通樞紐，國家大型會展項目等重大功能性項目，帶動上海經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，促進城市空間布局調(diào)整，助推上海國際貿(mào)易中心建設，更好地服務于國家長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略。

目前，虹橋商務區(qū)重點開發(fā)的是核心區(qū)4.7平方公里，包括1平方公里的國家會展中心項目。核心區(qū)開發(fā)規(guī)模約為地上500萬平方米，地下280萬平方米。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期東側(cè)緊鄰虹橋綜合交通樞紐本體，西至嘉閔高架，南至建虹路，北至揚虹路，面積約1430公頃。北片區(qū)東至申貴路，南至揚虹路，西至滬杭鐵路外環(huán)線—興虹路—申濱路—潤虹路—申長路，北至天山路—申虹路—申貴路，面積約144公頃。南片區(qū)東至申貴路—申長路，南至滬青平公路，西至滬杭鐵路外環(huán)線，北至建虹路，面積約80公頃。

截至2013年底，虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期11幅土地、核心區(qū)南片區(qū)5幅土地、北片區(qū)13幅土地均已出讓完成。已出讓開發(fā)用地包括商務辦公用地、商業(yè)用地、酒店用地、會展用地、文化用地和住宅用地等，且從已讓地塊的規(guī)劃要求和功能組合來看，很多擬建或在建的項目都將是城市綜合體項目。瑞安、龍湖、瑞橋、眾合、嘉捷、恒駿、協(xié)信、新華聯(lián)、萬科、麗寶等諸多企業(yè)在虹橋商務區(qū)核心區(qū)獲得土地，并已投資開發(fā)各類綜合性項目。目前，按照出讓要求，有些項目已經(jīng)完成竣工備案并開始招商入駐，大部分項目已逐步完成建筑設計并陸續(xù)開工建設，少量項目尚處于概念設計和配套手續(xù)辦理過程中。

由于城市建設和發(fā)展的過程性和漸進性，虹橋商務區(qū)核心區(qū)的開發(fā)建設不可避免的存在交通樞紐導向型新城綜合體開發(fā)建設中普遍遇到的困難和問題。因此，面對大型交通樞紐給周邊區(qū)域發(fā)展帶來的機遇和挑戰(zhàn)，積極應對并選擇合適的開發(fā)策略，仍是十分重要的課題。

二、虹橋商務區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)的難點和問題

1. 新城的開發(fā)建設是循序漸進的過程

由于上海虹橋商務區(qū)位于近郊區(qū)，屬于因大型交通樞紐建設而催生的新型城區(qū)。在建設中的新城區(qū)開發(fā)城市綜合體項目，必然面臨配套設施不足、人口導入較緩、推廣投入較大等現(xiàn)實問題，尤其對于商業(yè)、酒店、文化、休閑類綜合體的開發(fā)是存在一定困難的。目前，隨著虹橋商務區(qū)規(guī)劃和市政設施先行的開發(fā)理念逐步落實，核心區(qū)內(nèi)的道路、地下連通道、地上人行天橋等公共設施已相繼開工建設，公共交通和公共能源設施的建設也提上議事日程。但是，近郊區(qū)的地理位置和配套設施建設的過程性，依舊會影響人們對城市綜合體的接受度，也會使先期開發(fā)和投入運營的項目受到影響。例如：核心區(qū)一期的辦公項目投入使用時，核心區(qū)南北片區(qū)還是一片工地，入駐企業(yè)員工出行的公共交通、用餐配套、周邊環(huán)境等問題，都將影響辦公項目的實際效益；而商業(yè)氛圍尚未形成時，零售業(yè)和文化休閑娛樂業(yè)的發(fā)展就更加難以為繼。

2. 虹橋綜合體的特殊性及其對周邊項目的影響

虹橋綜合交通樞紐本身就是將辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、交通運輸?shù)裙δ軈R聚在一起的綜合體，將交通樞紐進行旅客集散、商務服務等功能擴展到辦公、商業(yè)、休閑服務等領(lǐng)域，不僅為等候和到達的旅客及其親友提供便利的商業(yè)和餐飲服務，也為對時間較為敏感的企業(yè)提供商務辦公場所，是較為成功的以交通樞紐為核心的城市綜合體案例。但是，位于交通樞紐周邊的虹橋商務區(qū)核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體開發(fā)，與之在定位和目標客戶群上都有明顯差異，也面臨一些實際困難。例如：近郊區(qū)的商業(yè)發(fā)展緩慢、購買力不足，零售商業(yè)的招商難度較大，且到達交通樞紐的旅客目的性較強，一般都愿意在步行可達范圍內(nèi)活動，核心區(qū)內(nèi)開發(fā)的商業(yè)、文化、休閑、娛樂設施很難吸引到這部分客群。因此，受到虹橋綜合體特殊功能和特殊知名度的影響，如果沒有明顯的產(chǎn)業(yè)特色或能夠吸引特定的客群，除個別與虹橋綜合體地下層直接相連的項目外，核心區(qū)內(nèi)的大部分城市綜合體項目都將面臨成長期較長、資金回收較慢、吸引力培養(yǎng)期較久等實際問題。

3. 交通樞紐對周邊交通組織和開發(fā)環(huán)境的影響

通過交通樞紐的建設加強城市之間的聯(lián)系，并促進新城的開發(fā)建設，引導人口的流動和分布，是城市發(fā)展過程中非常重要的環(huán)節(jié)。上海虹橋綜合交通樞紐集民用航空、高速鐵路、城際鐵路、長途客運、地鐵、地面公交、出租汽車等多種交通方式于一體，設計日客流集散量可達110-140萬人次，每年超過4億人集散。在上下班等交通繁忙時段、節(jié)假日客運高峰期，以及“春運”等特殊時期，交通樞紐周邊的交通壓力都會很大，旅客聚集或疏散的要求很高，大部分運力都集中到虹橋交通樞紐本身，周邊的高架和地面道路都不同程度的擁擠或阻塞，公共交通的乘客也會以出行和返程旅客為主且攜帶大型行李箱包。這就不可避免地會影響周邊綜合體項目的運營，特別是以商業(yè)、文化、休閑、娛樂為主要目標的消費型客源將無法獲得良好舒適的出行感受，也難以順利快速到達核心區(qū)城市綜合體。同時，各類交通設施運行過程中也會對周邊的開發(fā)環(huán)境產(chǎn)生影響，尤其是隨著航班班次的密集和鐵路列車的加開，核心區(qū)內(nèi)的辦公和住宅項目開發(fā)，在后期使用過程中，會受到噪音和震動的雙重影響。

因此，虹橋交通樞紐在促進新城建設和帶動虹橋商務區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)的同時，也不可避免地存在一些問題和難點。

三、虹橋商務區(qū)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)的對策建議

1. 符合區(qū)域總體定位并形成鮮明主題文化

虹橋商務區(qū)的總體定位是：依托虹橋交通樞紐和國家會展項目，以發(fā)展國際貿(mào)易業(yè)務為核心，通過匯集高端貿(mào)易人才和關(guān)鍵要素資源，促進上海國際貿(mào)易中心平臺建設。通過吸引國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機構(gòu)落戶，推進投資貿(mào)易便利化，打造上海國際貿(mào)易中心標志性平臺，建設以國際貿(mào)易為主要特色的現(xiàn)代化商務區(qū)。

在虹橋商務區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)開發(fā)城市綜合體，應當符合總體定位的要求，將具有商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等功能城市生活空間進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而在虹橋交通樞紐周邊開發(fā)多功能、高效率的城市綜合體。使生活快節(jié)奏的人們在方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。在選擇各種功能時，應當充分考慮虹橋商務區(qū)的區(qū)位特點，發(fā)揮交通樞紐特有的差旅優(yōu)勢，以中高端商務人士作為主要目標客戶群，體現(xiàn)貿(mào)易中心特色，有針對性地打造具有主題文化特點的城市綜合體，通過特色主題活動和高端會展服務等匯聚人氣，增加舉辦專業(yè)性商務活動的頻率，發(fā)揮貿(mào)易中心平臺的特殊作用，逐步提高區(qū)域知名度和公眾認可度。

2. 共同發(fā)展低碳經(jīng)濟形成區(qū)域內(nèi)綠色生態(tài)環(huán)境

虹橋商務區(qū)在發(fā)展方向上，鼓勵通過低碳經(jīng)濟發(fā)展方式，建設低碳商務區(qū)域。從土地出讓要求來看，核心區(qū)所有建筑都要求達到國家綠色建筑標準，超過50%建筑達到二星級以上標準，地標建筑達到三星級標準。區(qū)域內(nèi)集中供冷供熱項目一次能源利用效率以80%為目標，是典型的節(jié)約型低碳實踐區(qū)。從核心區(qū)內(nèi)環(huán)境建設來看，迎賓綠地、濱河綠地、大型綠地公園等多個綠化景觀項目已相繼啟動，將有效改善城市空氣質(zhì)量，形成區(qū)域內(nèi)良好的生態(tài)環(huán)境。

在虹橋商務區(qū)核心區(qū)內(nèi)從事項目開發(fā)，應當理解認同并積極實踐節(jié)能環(huán)保的發(fā)展理念，在滿足商務區(qū)管理要求的基礎(chǔ)上，對各開發(fā)項目本身的節(jié)能效果作充分評估，重視綠色生態(tài)建筑建設，不斷提高建筑的親和力和舒適性。在包含住宅項目的綜合體開發(fā)過程中，要重視居住品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，引導和培養(yǎng)社區(qū)居民的環(huán)保意識，通過優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和和諧的氛圍逐步實現(xiàn)人口導入，與商業(yè)、休閑類項目共同發(fā)展、相互促進。同時，通過對項目生態(tài)環(huán)境的營造，規(guī)模型綠化設施的補充建設，還將有利于降低周邊交通設施運營產(chǎn)生的噪音和震動影響，尤其為居住和辦公項目創(chuàng)造良好的周邊環(huán)境，形成舒適的生活和工作空間。

3. 依托虹橋管委會加強區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢互補與和諧發(fā)展

虹橋商務區(qū)管委會在規(guī)劃和土地管理、開發(fā)建設審批、招商運營支持等方面都已形成了專業(yè)的配套和服務機制。一方面，為核心區(qū)各企業(yè)的項目開發(fā)和后期運營提供產(chǎn)業(yè)引導和政策支持，解決開發(fā)建設過程中的技術(shù)難題；另一方面，通過定期的信息交流和溝通，協(xié)助開發(fā)企業(yè)互通有無、取長補短、差異化競爭，形成既符合商務區(qū)產(chǎn)業(yè)導向，又各具特色的準確定位，促進核心區(qū)內(nèi)各開發(fā)企業(yè)的共同發(fā)展。同時，管委會還積極協(xié)調(diào)在商務區(qū)內(nèi)的市政設施投資、能源設備建設、綠化環(huán)境營造、配套交通組織等事宜，積極推進新城配套投資建設。

從目前進入虹橋商務區(qū)核心區(qū)開發(fā)的業(yè)主來看，既有擅長操盤大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)公司和資金實力雄厚的大型投資公司，也有在專業(yè)領(lǐng)域技術(shù)領(lǐng)先的制造業(yè)企業(yè)和發(fā)展中的商貿(mào)企業(yè)。當大量城市綜合體在一個區(qū)域內(nèi)同時開發(fā)時，既有促進新城建設和加快商業(yè)氛圍形成的作用，也存在一定競爭壓力。這就要求各業(yè)主單位在項目功能定位時盡可能發(fā)揮出自身特色優(yōu)勢，也需要虹橋商務區(qū)管委會充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)引導和協(xié)調(diào)作用，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)功能完善，幫助入駐企業(yè)揚長避短、和諧發(fā)展，避免過度的同質(zhì)化競爭。

從遠期來看，虹橋商務區(qū)要打造的是現(xiàn)代服務業(yè)的集聚區(qū)和國際貿(mào)易中心的新平臺，是企業(yè)總部、貿(mào)易機構(gòu)、經(jīng)濟組織的匯集地，也是服務長三角、服務長江流域、服務全國的高端商務中心。盡管當前核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體開發(fā)建設仍存在一些困難和問題，但相信通過各方面的共同努力，虹橋商務區(qū)核心區(qū)的形態(tài)和布局將很快有所呈現(xiàn)，商務特色和商業(yè)氛圍也將逐步顯現(xiàn)出來，以虹橋交通樞紐為核心和導向的新型城區(qū)建設也將展現(xiàn)初步成果。