需求層次理論視角下中國房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯缺陷

李子倫

(財(cái)政部 財(cái)政科學(xué)研究所，北京 100142)

需求層次理論視角下中國房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯缺陷

李子倫

(財(cái)政部 財(cái)政科學(xué)研究所，北京 100142)

基于馬斯洛需求層次理論，分析了住房需求的層次特征，構(gòu)建了住房需求層次模型。在此基礎(chǔ)上，探究了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯特征，理清了其中個(gè)體均衡與整體失衡、短期均衡與長期失衡兩大矛盾所形成的邏輯缺陷。依據(jù)對(duì)兩大矛盾的現(xiàn)實(shí)存在性與嚴(yán)重性的實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果，提出應(yīng)通過合理利用土地性財(cái)政收入、建立制度性調(diào)控體系、豐富理財(cái)渠道、完善住房保障體系等加以彌補(bǔ)和優(yōu)化。

需求層次；住房需求；房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展邏輯；長期均衡

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)逐步由原本低效的計(jì)劃體制向市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)軌，釋放出巨大的發(fā)展?jié)摿?，如今已?jīng)成為了經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。但是近幾年來居高不下的房價(jià)卻引發(fā)了社會(huì)的普遍不滿，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中的謹(jǐn)小慎微、舉步維艱則進(jìn)一步反映出中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，中國房地產(chǎn)的發(fā)展無疑已經(jīng)陷入困境。近年來，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析主要有兩種思路：一是發(fā)展質(zhì)量；二是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的作用。在發(fā)展質(zhì)量方面，馬輝等[1]認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫；呂煒等[2]通過測(cè)算認(rèn)為我國絕大多數(shù)省份都從2003年起開始出現(xiàn)明顯的投機(jī)泡沫，且各地的泡沫均從2005年開始出現(xiàn)劇增的情形；周京奎[3]的研究認(rèn)為我國房地產(chǎn)價(jià)格極大的偏離了長期均衡值，市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性繁榮，歸結(jié)起來看，大部分研究都認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了投機(jī)行為，存在泡沫化現(xiàn)象。在對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的作用方面，王延培等[4]認(rèn)為短期來看，商品房銷售額變動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有較大影響，長期來看，房地產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響較大；冉瑩瑩等[5]在定量分析了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度的的基礎(chǔ)上，證明了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的巨大影響；周志春等[6]通過實(shí)證分析認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)周期與經(jīng)濟(jì)周期之間存在著互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)引起了宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，歸結(jié)起來看，大部分研究都認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要作用。然而，這些研究大都主張從對(duì)現(xiàn)狀的分析來探尋房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，卻相對(duì)缺乏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展邏輯脈絡(luò)的分析與詮釋?；诖?，本文擬從需求角度剖析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程，區(qū)分住房不同需求層次，分析并演繹房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯過程，找出其邏輯缺陷，并進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，提出相關(guān)建議。

一、住房需求層次理論分析

長期以來，馬斯洛(Maslow)[7]的需求層次理論在心理學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)甚至政治學(xué)等領(lǐng)域均具有廣泛的應(yīng)用價(jià)值。該理論認(rèn)為，人的需求具有五個(gè)不同的層級(jí)，分別是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。五種需求如階梯狀由低向高排列，當(dāng)某一層級(jí)的需求被滿足后人們便會(huì)去追逐更高一個(gè)層級(jí)的需求。需求可以分為主觀需求和客觀需求，主觀需求要求人最大限度的滿足自己的欲望和情感訴求，客觀需求要求人維持和發(fā)展自己的勞動(dòng)能力。人消費(fèi)各種生活資料的動(dòng)機(jī)在于滿足自身的主觀需求而客觀目的在于維持和發(fā)展自身的勞動(dòng)能力。因此，多種層級(jí)的需求應(yīng)由多種層級(jí)的生活資料來滿足。

房屋作為一種生活資料，可以通過不同的供給形式和供給量來滿足人多層次的需求[8]。首先，對(duì)房屋擁有租住權(quán)可以給人提供一個(gè)居住場(chǎng)所，依照需求層次理論，住有所居可以滿足人的生理需求和安全需求這種最基本層面的需求，而人只有首先滿足了這種需求之后才會(huì)去追逐更高層次的需求。其次，對(duì)房屋擁有產(chǎn)權(quán)即自住型住房，可以滿足人對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有性需求、人的歸屬感和安全性心理，該層次的需求可以歸為安全需求。再次，對(duì)更好的房屋擁有產(chǎn)權(quán)即改善型住房，可以促進(jìn)個(gè)體與周圍環(huán)境之間的關(guān)系，滿足人的成就感、對(duì)尊重的需要，即滿足人社交與尊重層面的需求。最后，擁有多套住房即投資型住房，可以使人實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有效配置，達(dá)到一種通過財(cái)富增長來彰顯自我價(jià)值的境界，即滿足自我實(shí)現(xiàn)層面的需求。由此可以看出，租房需求、自住型住房需求、改善型住房需求、投資型住房需求實(shí)際上分屬于人需求層次的不同層面，這些需求通過人擁有對(duì)房屋的租住權(quán)、產(chǎn)權(quán)、更好房屋的產(chǎn)權(quán)、多套房產(chǎn)權(quán)來相應(yīng)得到滿足，如圖1所示。

圖1 住房需求層次模型

人類經(jīng)濟(jì)行為的目的在于滿足人各種層面的需求，當(dāng)行為的結(jié)果即生活資料的供給能夠與需求之間實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)，人的滿意度才能最大化。一個(gè)群體的集體需求是各種個(gè)體需求的集合，當(dāng)集體行為的結(jié)果能夠滿足該群體的集體需求時(shí)，稱該群體實(shí)現(xiàn)了整體均衡，當(dāng)集體行為的結(jié)果僅能滿足少數(shù)甚至極個(gè)別人的需求時(shí)，只能稱實(shí)現(xiàn)了個(gè)體均衡。需求層次理論認(rèn)為，人的需求是永遠(yuǎn)不會(huì)被完全滿足的，當(dāng)?shù)图?jí)需求滿足后就會(huì)派生出高級(jí)需求，而更高層面的需求是無止境的，但是不同時(shí)期由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、科技發(fā)展水平、文化和人民受教育程度不同，社會(huì)群體對(duì)不同層次需求的迫切程度也不盡相同，因此主導(dǎo)人某一時(shí)期行為的主要?jiǎng)右蛟谟谠摃r(shí)期人最迫切的需求。集體需求也不例外，集體行為的目的在于滿足該群體某一時(shí)期內(nèi)最迫切的集體需求類型，但集體行為的結(jié)果卻往往大相徑庭，如果行為的結(jié)果能夠滿足該時(shí)期該群體整體最迫切的需求(或稱主要集體需求)，該集體行為便是有效的，否則便是無效的，即人類集體行為的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是實(shí)現(xiàn)群體的主要整體均衡，而非主要個(gè)體均衡。

住房也具有上述特征。首先，住房的供給是一種集體行為，住房從材料選取、加工、設(shè)計(jì)到建筑的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要社會(huì)分工協(xié)作，是社會(huì)集體生產(chǎn)的結(jié)果。其次，不同的國家所處的發(fā)展階段不同，國民生活水平和素質(zhì)良莠不齊，這導(dǎo)致人對(duì)住房需求的層次特征不同，發(fā)展中國家生理需求和安全需求占主導(dǎo)的人數(shù)比例較大，高級(jí)需求占主導(dǎo)的比例較小，而發(fā)達(dá)國家正好相反，在發(fā)展中國家住房的租住型需求和自住型需求是社會(huì)主導(dǎo)型需求，而發(fā)達(dá)國家中改善型住房需求和投資型住房需求則占據(jù)主要位置。綜上所述，住房生產(chǎn)作為一種集體行為的主要目標(biāo)應(yīng)是滿足集體需求，實(shí)現(xiàn)住房供需的主要整體均衡，在發(fā)展中國家是滿足住房的租住和自主型需求，在發(fā)達(dá)國家則是滿足住房的改善和投資型需求。

二、中國房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯分析

首先，中國的主要集體需求特征是房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的出發(fā)點(diǎn)。作為世界上最大的發(fā)展中國家，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段特征決定了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化在我國現(xiàn)代化建設(shè)過程中居于關(guān)鍵地位，人口的城市聚集必然產(chǎn)生大量的房屋租住需求與自住需求，而我國目前的住房主要集體需求尚處于低級(jí)需求階段，這也是世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相同階段所具有的共同特征。因此，我國在改革開放以來將房地產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重要行業(yè)之一，其首要目的便是要盡快滿足我國本階段的住房主要集體需求。

其次，高度市場(chǎng)化決定房地產(chǎn)發(fā)展邏輯深化的方向。相比于金融、能源、通信等壟斷性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度較高。一方面，較低的準(zhǔn)入門檻和政府曾經(jīng)一度的鼓勵(lì)政策決定了資金、勞動(dòng)力等資源能夠在短期內(nèi)聚集于房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成競(jìng)爭(zhēng)激烈且富有活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。另一方面，招拍掛的土地拍賣機(jī)制必然在房地產(chǎn)商的角逐下助推土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，而高價(jià)拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的利潤，必然通過抬高房價(jià)將這部分成本壓力向購房者轉(zhuǎn)移。因此，高度自主的企業(yè)定價(jià)權(quán)和競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)格局導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的深化，并以房價(jià)的不斷攀升為特征。

此外，財(cái)富分化導(dǎo)致的需求層次分化是房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的循環(huán)點(diǎn)。市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)資源分配的最大優(yōu)點(diǎn)在于高效率，要素能夠在短期內(nèi)聚集于高利潤領(lǐng)域，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下利潤的分配也是不均等的，市場(chǎng)的深化與發(fā)展必然導(dǎo)致不同群體之間財(cái)富差距的擴(kuò)大，而財(cái)富層次的高低決定了需求層次的高低。因此，隨著我國社會(huì)各群體之間財(cái)富水平的分化，需求層次也開始分化，雖然大多數(shù)人的住房需求層次還處于低級(jí)階段，但是少部分群體的住房需求層次已經(jīng)達(dá)到高級(jí)階段，投資型住房需求已經(jīng)成為該部分群體的主要需求特征。不同群體的行為特征在于滿足自己當(dāng)前最關(guān)注的需求，由于投資型住房需求的重要價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在于保證投資的住房能夠保值增值，少數(shù)富有群體便通過手中掌握的大量政治資源和經(jīng)濟(jì)資源去影響并掌控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，推動(dòng)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，保證房地產(chǎn)業(yè)資金回流，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的自循環(huán)。

綜合以上分析可以看出，人天生固有的行為特點(diǎn)決定了處于不同需求層次人群之間各異的行為特征，而高度市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)又促進(jìn)和深化了這種行為特征，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)生循環(huán)發(fā)展。總之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本源特征和人類固有的天性相結(jié)合的基礎(chǔ)上形成的。

三、中國房地產(chǎn)發(fā)展邏輯的缺陷

中國房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯雖然能夠構(gòu)成自循環(huán)，但是這種邏輯所導(dǎo)致的發(fā)展結(jié)果卻與其初衷相背離。具體而言，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯存在以下兩點(diǎn)缺陷：

其一，個(gè)體均衡與整體失衡之間的矛盾。中國房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯出發(fā)點(diǎn)在于滿足住房主要集體需求，即滿足社會(huì)租住型和自住型住房需求。但是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自循環(huán)的特征決定了這種循環(huán)逐漸演變成為一種在政府、開發(fā)商和富有群體內(nèi)部的循環(huán)，該循環(huán)隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張、房價(jià)的攀升持續(xù)吸食著來自社會(huì)各部門的財(cái)富，房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的結(jié)果使少數(shù)富有階層掌握大量社會(huì)財(cái)富和住房資源，而廣大貧困人群卻無力承擔(dān)居高不下的房價(jià)，社會(huì)主要集體需求長期無法得到滿足。由此可見，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果雖然滿足了少數(shù)富有群體的多種層次需求，但廣大貧困階層卻無法分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的碩果，中國房地產(chǎn)業(yè)集體行為的結(jié)果僅僅實(shí)現(xiàn)了少數(shù)群體的個(gè)體均衡，整體失衡卻越來越嚴(yán)重。

其二，短期均衡與長期失衡之間的矛盾。自從房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，造就了一批成功的企業(yè)和富人，政府在這個(gè)過程中通過土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收取得了豐厚的財(cái)政收入，應(yīng)該說涉足房地產(chǎn)行業(yè)以及與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的利益群體都分得了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果。正因?yàn)槿绱?，從政府到開發(fā)商再到炒房階層都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分倚重，房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿碓粗?。但是?yīng)該看到，住房雖然能夠通過供給數(shù)量和供給方式的變化來滿足人不同層級(jí)的需求，人的需求類型卻是多樣的，住房的供給無法替代其他生活資料的供給，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展只能夠從住房這個(gè)單一的生活資料角度來滿足人不同類型的需求，實(shí)現(xiàn)個(gè)體甚至整體均衡。長期來看，這種過度依靠房地產(chǎn)的發(fā)展模式必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失調(diào)以及產(chǎn)品多樣性的匱乏，人的全面需求也就無從得以滿足。同時(shí)，通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大雖然能夠在短期保持經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政府財(cái)源的穩(wěn)定增長，但長期來看，要素在房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂聚集必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦房價(jià)下跌，宏觀經(jīng)濟(jì)便會(huì)有崩盤的危險(xiǎn)。據(jù)此可見，中國目前過度倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式短期看雖然能夠?qū)崿F(xiàn)均衡，長期看這種均衡則是難以為繼的。

四、邏輯缺陷的實(shí)證分析

為了進(jìn)一步驗(yàn)證中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中存在的邏輯缺陷，本部分?jǐn)M采用實(shí)證分析法來對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中現(xiàn)存的兩大矛盾進(jìn)行測(cè)度。首先，個(gè)體均衡與整體失衡的矛盾在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程中可以用房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)程度來衡量，投機(jī)越嚴(yán)重表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資和投機(jī)性需求占比越大，個(gè)體需求與整體需求之間的結(jié)構(gòu)性失調(diào)越明顯。其次，短期均衡與整體失衡之間的矛盾可以通過房地產(chǎn)業(yè)投資增長率對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響程度來測(cè)算，當(dāng)短期內(nèi)這種投資的正向刺激效應(yīng)和長期內(nèi)的負(fù)激勵(lì)并存時(shí)，可以認(rèn)為這種需求的長短期結(jié)構(gòu)性矛盾存在。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫測(cè)度——個(gè)體均衡與整體失衡的實(shí)證檢驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫的度量有多重測(cè)算方法，本文借鑒姜海春[9]的相關(guān)研究，將引入金融中介之前、一般競(jìng)爭(zhēng)均衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格定義為“房地產(chǎn)基本價(jià)值”，通過供需比較，測(cè)算一般均衡價(jià)格，再對(duì)一般均衡價(jià)格和實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)格之間的差值進(jìn)行比率化處理得出房價(jià)的泡沫率。

在數(shù)據(jù)獲取過程中，房地產(chǎn)商單位建房成本ct可用商品房竣工造價(jià)代替；社會(huì)平均收益率rt可用當(dāng)年一年期商業(yè)銀行貸款利率代替；城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入YDt和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格Pt可直接獲取。本文采用《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》1998-2013年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算后，得到表1所示結(jié)果。

表1 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度測(cè)算結(jié)果

可以看出，除了2003年和2008年兩年之外，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長期存在泡沫，其中1998-2001年泡沫程度較大，2002年開始明顯下降，但2004年開始出現(xiàn)反彈并在2005年達(dá)到頂峰，隨后連續(xù)三年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫仍十分嚴(yán)重，尤其是2008年，在經(jīng)歷了世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的泡沫破裂之后，因政府刺激政策的出臺(tái)導(dǎo)致泡沫大幅反彈并維持在高位。由此可以認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象已十分嚴(yán)重，個(gè)體均衡與整體失衡之間的矛盾長期存在并在一定時(shí)期內(nèi)愈演愈烈，雖然矛盾曾經(jīng)出現(xiàn)過一定的緩和，但是長期來看這種不協(xié)調(diào)并沒有得到有效的調(diào)和。

(二)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響的測(cè)度——短期均衡與長期失衡的實(shí)證檢驗(yàn)

為了驗(yàn)證房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響程度，本文參考才元[10]的研究方法，選用向量自回歸(VAR)模型，采用《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，對(duì)1998-2013年的年度國民生產(chǎn)總值增長率(GDP)和房地產(chǎn)行業(yè)投資增長率(INVEST)進(jìn)行回歸分析，動(dòng)態(tài)考察兩者之間的關(guān)系和影響程度。通過赤池信息準(zhǔn)則檢驗(yàn)，滯后階數(shù)選擇三階，得到如表2所示分析結(jié)果?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響顯著，在滯后一期的水平上起到負(fù)作用，在滯后二期和三期的水平上均具有促進(jìn)作用，且影響系數(shù)明顯。

表2 回歸分析結(jié)果

本文還采用格蘭杰因果檢驗(yàn)驗(yàn)證了房地產(chǎn)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)行業(yè)投資率是國民經(jīng)濟(jì)增長率的顯著格蘭杰原因，在短期內(nèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的變化有影響。進(jìn)一步通過建立脈沖響應(yīng)函數(shù)對(duì)長期效應(yīng)進(jìn)行分析后，得到了如圖1所示結(jié)果?？梢钥闯觯蜃饔玫姆康禺a(chǎn)投資脈沖會(huì)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)增長率在短期內(nèi)出現(xiàn)負(fù)增長，但中期會(huì)迅速恢復(fù)并持續(xù)出現(xiàn)正向增長作用，但長期來看，這種正向增長效應(yīng)在維持一段時(shí)間后會(huì)迅速下滑，出現(xiàn)反向負(fù)增長。由此可以認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的大幅投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)在短期會(huì)出現(xiàn)刺激作用，但長期看這種刺激效應(yīng)卻是難以為繼的，即中國房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在短期均衡與長期失衡之間的矛盾。

圖1 脈沖響應(yīng)結(jié)果

五、中國房地產(chǎn)發(fā)展困境的出路

走出中國房地產(chǎn)發(fā)展的困境，關(guān)鍵是要從根本上化解房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯缺陷，在尊重住房需求的層次性特征基礎(chǔ)上，通過合理的調(diào)控機(jī)制設(shè)計(jì)和完善的制度建設(shè)逐步消除兩大矛盾，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的去泡沫化和宏觀經(jīng)濟(jì)的去房地產(chǎn)化。具體來說，應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

其一，合理細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)，分類實(shí)施調(diào)控。隨著中國房地產(chǎn)發(fā)展短期均衡與長期均衡之間矛盾的不斷深化，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的去泡沫化會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在穩(wěn)定房價(jià)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的理性回歸。不動(dòng)產(chǎn)具有非貿(mào)易品特征，房屋市場(chǎng)存在地域分割性。在中國房地產(chǎn)固有邏輯的影響下，不同地區(qū)、不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)投機(jī)程度和宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度皆有較大差異。當(dāng)務(wù)之急應(yīng)是在合理準(zhǔn)確的監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上，細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)，分類實(shí)施調(diào)控，對(duì)投機(jī)程度較高、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大的城市應(yīng)限制土地和住房供給，防止房價(jià)暴跌，對(duì)投機(jī)程度相對(duì)較輕、長期存在剛性需求的城市應(yīng)嚴(yán)控準(zhǔn)入，維持一定時(shí)期內(nèi)的限購政策，防止市場(chǎng)泡沫的擴(kuò)大。

其二，豐富財(cái)富保值機(jī)制，疏導(dǎo)房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征必然導(dǎo)致社會(huì)群體財(cái)富分配差距的擴(kuò)大，富有群體對(duì)高層次需求的追逐無可避免，部分群體的投資性需求在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下是必然產(chǎn)生的，住房被選擇作為投資乃至投機(jī)的標(biāo)的是由房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯特征以及住房本身所具有的保值和增值特點(diǎn)決定的。但是與股票、期貨等金融產(chǎn)品不同，住房本身又是一種能夠滿足社會(huì)群體低級(jí)需求的生活資料，一旦住房被用來投資炒作，高房價(jià)必然會(huì)影響到社會(huì)貧困階層去滿足住房的低級(jí)需求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目的在于有效率的滿足人的各種需求，作為社會(huì)某個(gè)群體的高級(jí)需求是只能疏導(dǎo)而不可壓制的。因此，應(yīng)當(dāng)建立多元化的投資保值機(jī)制，培養(yǎng)健康而富有成長性的理財(cái)渠道，疏導(dǎo)長期以來堆積在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金堰塞湖，打破目前對(duì)房地產(chǎn)理財(cái)?shù)母叨纫蕾嚒?/p>

其三，構(gòu)建可持續(xù)住房保障體系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)需求整體均衡。中國目前的經(jīng)濟(jì)增長仍舊高度依賴房地產(chǎn)業(yè)，面對(duì)居高不下的房價(jià)，宏觀調(diào)控和制度性構(gòu)建等措施雖然十分必要，但若采取過于嚴(yán)厲的政策則會(huì)造成調(diào)控過度，引發(fā)房價(jià)大幅下跌，嚴(yán)重情況下會(huì)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過度摩擦，引發(fā)大規(guī)模失業(yè)，甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在目前通過市場(chǎng)機(jī)制無法有效滿足集體需求的情況下，應(yīng)當(dāng)盡快建立完善的、可持續(xù)的住房保障體系，通過計(jì)劃手段合理滿足和疏導(dǎo)廣大貧困階層的低級(jí)住房需求，綜合運(yùn)用土地出讓金、國有資本收益、奢侈稅等制度措施將既得利益者長期累積的社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移到廣大貧困人群手中，使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展回歸邏輯本源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)供需的整體性均衡。

總之，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯雖然能夠形成自循環(huán)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的自發(fā)增長，但是由于這種邏輯存在個(gè)體均衡與整體失衡以及短期均衡與長期失衡這兩個(gè)矛盾體，該發(fā)展邏輯本身是不可持續(xù)的，需要通過合理利用土地性財(cái)政收入、建立制度性調(diào)控體系、豐富理財(cái)渠道、完善住房保障體系等加以彌補(bǔ)和優(yōu)化。

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(責(zé)任編輯：張叢)

ResearchonChineseRealEstateDevelopmentLogicDefectsfromthePerspectiveofHierarchyofneedsTheory

LI Zilun

(Institution of Fiscal Policy of Fiscal Ministry of China, Beijing 100142, China)

Based on the Maslow′s hierarchy of needs theory, this article analyzes the hierarchical characteristics of housing demand, and established a housing demand model. Then, it explores the logical characteristics of China′s real estate development, clarifying the logical drawbacks formed in the contradiction between individual equilibrium and global imbalance and that between the short-term equilibrium and long-term imbalance. According to the reality and severity of the empirical test outcome of two contradictions, the article proposes that the real estate development logic defects should be addressed by rational utilization of land fiscal revenue, establishment of institutional control system, broadening of financing channels, improvement of housing guarantee system, etc.

hierarchy of needs; housing demand; real estate; development logic; long-term equilibrium.

2014-03-18

李子倫(1988- )，男，陜西西安人，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士研究生。

F293.3

A

1008-245X(2014)06-0065-05