商品房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響及其對(duì)應(yīng)調(diào)控政策

王勇

在當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密切，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位和作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)所提供的房地產(chǎn)品既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不可缺少的基礎(chǔ)要素，因此可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。人們的生活離不開(kāi)房子，也即離不開(kāi)房地產(chǎn)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各部門開(kāi)展活動(dòng)也離不開(kāi)房地產(chǎn)。因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總要超前于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)又會(huì)引發(fā)對(duì)其它許多行業(yè)的需求，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生程度不同的帶動(dòng)作用。因此可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的某個(gè)階段能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著導(dǎo)向性和帶動(dòng)性作用，并具有廣闊的市場(chǎng)前景和技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)，往往這些產(chǎn)業(yè)都會(huì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。

最后，房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是不相同的，支柱產(chǎn)業(yè)是指少數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于舉足輕重的地位，其產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有較大比重的產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)著重強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用和擴(kuò)散作用，而支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)的是產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重和份額。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用

首先，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。我國(guó)現(xiàn)在處于后工業(yè)社會(huì)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。而房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，有利于優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，提高人民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平。再次，有利于優(yōu)化城市的空間結(jié)構(gòu)，提高城市的集聚效益。

其次房地產(chǎn)的投資建設(shè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是很明顯的。 十年前有人做過(guò)一次研究，就是說(shuō)100元錢的房地產(chǎn)投資，可以拉動(dòng)上下游170到220元錢的投資。建房要有鋼鐵、木材、水泥、磚塊，以及對(duì)裝修業(yè)、家具、家電的需要，再加上對(duì)園林、運(yùn)輸、服務(wù)業(yè)的需要，所以房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是非常明顯的。

再次房地產(chǎn)建設(shè)對(duì)于就業(yè)也有著重要的作用。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)一萬(wàn)平方米的建設(shè)可以解決一百個(gè)人的就業(yè)問(wèn)題。在我們國(guó)家，就業(yè)是重大的問(wèn)題，就業(yè)是民生之本，所以通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以解決就業(yè)問(wèn)題。

由于房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的一個(gè)基本支撐點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本要素。因此研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律對(duì)加快我國(guó)的工業(yè)化及小城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高國(guó)民生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

2014年2月對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)歷史性時(shí)刻，這個(gè)擁有“只漲不跌”神話的行業(yè)，突然曝出杭州有開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷，緊接著又傳出一些銀行暫停房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，這致使2月24日地產(chǎn)板塊大跌。其實(shí)，春節(jié)過(guò)后，湖北開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，山東某地強(qiáng)制公務(wù)員推銷商品房，放風(fēng)監(jiān)管部門已為地產(chǎn)業(yè)做好了風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備等，就讓輿論對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有了“唱空”的預(yù)期與欲望。而開(kāi)發(fā)商則還在堅(jiān)持認(rèn)為三四線城市會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但一線城市仍然會(huì)繼續(xù)上漲。鑒于這些混亂的現(xiàn)象是所有地產(chǎn)泡沫破裂前都會(huì)存在的，因而這反襯出房市調(diào)整將要開(kāi)始。

市場(chǎng)已有一個(gè)共識(shí)：三四線城市房產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，會(huì)最先開(kāi)始調(diào)整。中國(guó)最先出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的是投機(jī)程度較高的地區(qū)，比如溫州；但除鄂爾多斯外，遍布全國(guó)各地的空城、鬼城并沒(méi)有帶來(lái)價(jià)格調(diào)整，是因?yàn)槭袌?chǎng)相信政府在危險(xiǎn)來(lái)臨前，會(huì)像以前一樣進(jìn)行“救市”。

地產(chǎn)泡沫聚集是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，大多是過(guò)度寬松的貨幣政策之結(jié)果，就像1980年代的日本以及本世紀(jì)最初十年的美國(guó)。中國(guó)不僅存在長(zhǎng)期過(guò)度寬松的貨幣政策，也有城市化、房改、土地財(cái)政及通貨膨脹等因素，政府通過(guò)宏觀調(diào)控不斷刺激和延長(zhǎng)增長(zhǎng)周期，在這個(gè)過(guò)程中，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)“地產(chǎn)化”現(xiàn)象。部分城市泡沫開(kāi)始破裂，但沒(méi)有形成全局性問(wèn)題房地產(chǎn)存在泡沫化的趨勢(shì)，泡沫的破裂也是一個(gè)諸多因素與壓力的結(jié)果，而聚斂各種壓力的過(guò)程必將是緩慢的，最終會(huì)達(dá)到臨界點(diǎn)使得市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)，出現(xiàn)爆裂。而泡沫破裂后房?jī)r(jià)下跌也是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，因?yàn)榕菽屏淹殡S著宏觀經(jīng)濟(jì)惡化，且這種惡化會(huì)有一個(gè)漫長(zhǎng)的調(diào)整期。

在這種背景下，各種不利于地產(chǎn)業(yè)的壓力蜂擁而至。三四線城市本來(lái)就已經(jīng)過(guò)剩，結(jié)構(gòu)調(diào)整必將影響到人們的就業(yè)與收入，從而打擊需求。再加上融資成本過(guò)高、金融機(jī)構(gòu)關(guān)閉地產(chǎn)企業(yè)融資閘門，還有反腐與即將征收房產(chǎn)稅擠出大量二手房，并打擊投資性需求，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入深度調(diào)整期。

因此，當(dāng)前所謂一線城市與三四線城市的分化現(xiàn)象，只是調(diào)整先后的問(wèn)題。宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與政府轉(zhuǎn)型的決心將會(huì)決定地產(chǎn)調(diào)整期的長(zhǎng)度與深度；事實(shí)上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)執(zhí)行去地產(chǎn)化才算轉(zhuǎn)型成功。鑒于地產(chǎn)業(yè)穿透著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、腐敗、貧富不均、投機(jī)等負(fù)面因素，因而在目前的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)雙重轉(zhuǎn)型中，盡管不能斷言地產(chǎn)業(yè)會(huì)崩潰，但它是一個(gè)正在走下坡路的夕陽(yáng)行業(yè)，并且隨時(shí)可能被危機(jī)所“絆倒”。

檢視多年來(lái)的調(diào)控手段，主要是加稅和“雙限”，目標(biāo)則是制定價(jià)格平穩(wěn)或是限漲幅等限價(jià)的指標(biāo)。很多人認(rèn)為每次調(diào)控都是強(qiáng)制壓抑需求、增加買房者的成本，而中國(guó)一些地區(qū)房屋市場(chǎng)真實(shí)需求旺盛，因此多年來(lái)的調(diào)控實(shí)際上起了“反作用”。調(diào)控不斷落空的結(jié)局表明，有必要檢討多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控的思維。

第一，房地產(chǎn)領(lǐng)域，理應(yīng)讓市場(chǎng)手段發(fā)揮作用。多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)證明，中國(guó)房屋價(jià)格的漲幅一般多是高于各地的GDP和人均收入增幅的名義統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的。這里面可能就是一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律。硬性制定房屋價(jià)格的計(jì)劃目標(biāo)，失敗是必然的。

第二，雖然最近的數(shù)據(jù)表明全國(guó)的房屋價(jià)格數(shù)據(jù)多是上漲的，但是上漲的程度是有性質(zhì)區(qū)分的。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同比價(jià)格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，北上廣深四個(gè)一線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)20%，大部分城市房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)。由于中國(guó)的資源高度地向一線城市集中，所以中國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域也呈現(xiàn)了非常明顯的層次性、差異性，與中國(guó)資源分布的差異、勞動(dòng)力流動(dòng)的差異、人口和產(chǎn)業(yè)聚集的差異等體現(xiàn)了完全的正相關(guān)性，實(shí)際上也是市場(chǎng)力量的體現(xiàn)。endprint

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的限購(gòu)，已經(jīng)基本擠出了炒房的因素，需求力量基本上是大量的剛需和少量的改善性需求。這些需求，完全是最基本的市場(chǎng)化因素，再打擊需求，則完全與房地產(chǎn)給予人們提供安居樂(lè)業(yè)的功能相違背了，所以再搞嚴(yán)厲的限制措施，效果不彰，因此，以加稅和打擊需求為手段、以限制價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)控，于情于理都需要放棄。中國(guó)的房?jī)r(jià)很高，與普通人群的收入不匹配，原因不在于需求，而在于其他方面。

信貸條件趨緊，開(kāi)發(fā)商融資成本上升，許多城市庫(kù)存高企等因素均進(jìn)一步加劇了一季度房地產(chǎn)活動(dòng)的疲弱程度?？紤]到房地產(chǎn)銷售疲弱，市場(chǎng)前景惡化可能會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步調(diào)整開(kāi)工計(jì)劃，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)仍將是年內(nèi)增長(zhǎng)面臨的主要問(wèn)題。一季度房地產(chǎn)銷售面積同比下降3.8%，竣工面積同比下降4.9%，新開(kāi)工面積同比大幅下滑25%。雖然月度房地產(chǎn)活動(dòng)數(shù)據(jù)波動(dòng)通常較大。且2013年同期基數(shù)較高（去年一季度銷售面積同比大幅增長(zhǎng)37%），但近幾個(gè)月經(jīng)季調(diào)后的房地產(chǎn)活動(dòng)數(shù)據(jù)也一直處于下行態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的10個(gè)，上漲的56個(gè)。同比僅一個(gè)城市下降。二手住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的14個(gè)，上漲的42個(gè)。同比價(jià)格下降的2個(gè)，上漲的68個(gè)。

在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，被不少人看作穩(wěn)增長(zhǎng)引擎的樓市走勢(shì)牽動(dòng)人心，市場(chǎng)對(duì)形勢(shì)判斷有分歧、對(duì)政策取向有爭(zhēng)議也在情理之中。然而，以往經(jīng)驗(yàn)多次證明，喧嘩背后絕非都是理性之聲，利益之手發(fā)布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為并不鮮見(jiàn)。

由于國(guó)內(nèi)樓市逐步分化的客觀實(shí)際，兩會(huì)時(shí)政府提出的關(guān)于市場(chǎng)分地施策、分城施策的調(diào)控思路在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。上漲壓力較大的一線城市依然是限制漲幅，增加供應(yīng)，分流需求；二、三線城市由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。在對(duì)樓市中長(zhǎng)期的思路方面，依然是在限購(gòu)、限貸政策不放松，增加市場(chǎng)供應(yīng)的情況下確保市場(chǎng)穩(wěn)定，在既不出現(xiàn)暴漲、也不出現(xiàn)暴跌的市場(chǎng)環(huán)境中加快長(zhǎng)效機(jī)制（土地市場(chǎng)、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、共有產(chǎn)權(quán)住房、收入分配改革等）的出臺(tái)和落地，促使市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

從近年來(lái)幾次房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏的情況看，市場(chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)定是其中的關(guān)鍵因素之一對(duì)房?jī)r(jià)上漲、政策放松的預(yù)期加強(qiáng)，往往導(dǎo)致許多購(gòu)買力非理性地進(jìn)入市場(chǎng)，形成供不應(yīng)求的恐慌性購(gòu)房態(tài)勢(shì)。最近，火爆一時(shí)的保定樓市就是典型。因此，面臨樓市走勢(shì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，及時(shí)公開(kāi)發(fā)布權(quán)威信息對(duì)正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期尤為重要。

事實(shí)上，盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但從政府一系列宏觀調(diào)控舉措中不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)的體系越來(lái)越豐富，包括從調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善企業(yè)發(fā)展環(huán)境等多個(gè)方面支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這就使得中央政府保持信心和定力，在存在一定經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不做過(guò)度反應(yīng)。endprint