試析城市公共綠地的開發(fā)經(jīng)營模式

張午聲

（麗水學院，浙江 麗水 323000）

綠地能夠凈化城市的空氣，對居民的日常生活有重要影響。尤其是現(xiàn)在城市化發(fā)展的速度不斷加快，綠地在使人們減輕工作壓力等其它方面有著很明顯的優(yōu)勢和效果。一直以來對公共綠地的建設都是由政府相關(guān)部門經(jīng)營和策劃的，以前是計劃經(jīng)濟制度，現(xiàn)在不同了相關(guān)部門對公共綠地的建設存在著較大的負擔與壓力，居民不斷提高對綠地的要求，不論是栽植還是各種娛樂設施在投資方面不斷增長。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對公共綠地探求新的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)成了非常重要的問題。

1 公共綠地開發(fā)的概念

公共綠地開發(fā)是把土地開發(fā)作為基礎(chǔ)的，通常情況下的土地開發(fā)有開墾荒地，對開發(fā)過的土地增加投資與勞動量，集中在一起利用。例如復墾工廠的廢棄地、開發(fā)農(nóng)村閑置地、對缺乏肥力的土地與舊城區(qū)進行改造。對綠地開發(fā)最終的結(jié)果是城市綠地、后期投資與改造，建立一個以開發(fā)綠地為目標的活動。城市綠地開發(fā)的投資方式有兩種：一個是財政部門單獨投資；一個是他們和私人建立起的聯(lián)合投資方式。單獨投資是由政府負責和管理綠地建設過程中的全部事項。聯(lián)合投資是指一方具備所要求的開發(fā)資質(zhì)，另一方或多方負責土地使用權(quán)或資金、技術(shù)、勞務，對于風險與收益都是共同承擔和獲得的，在這種前提下對公共綠地進行合作開發(fā)的一種建設項目。

2 在公共綠地的開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的問題

在公共綠地開發(fā)的初期階段，，因為這種開發(fā)性建設工程沒有直接的經(jīng)濟效益。這就使城市政府大力追求那些有直接利益的開發(fā)項目，導致對公共綠地建設的不重視。既是城市政府開始重視公共綠地開發(fā)工作，但是因為任期政績的存在與影響，他們大都是調(diào)動人力物力，去提高城市的建設規(guī)模、檔次和形象，而以公共綠地為對象的布局、規(guī)模與系統(tǒng)的分析和探討比較缺乏，對綠地功能沒有進行充分的運用，使對公共綠地的開發(fā)不能持續(xù)下去。

有些實例中公共綠地的物質(zhì)環(huán)境獲得較大改善，環(huán)境外溢性給周邊土地帶來了不少好處，但是因為缺少這樣一種體制，把從公共綠地中收獲的經(jīng)濟利益實施再分配與補償，這就造成一方面土地增值給周邊地產(chǎn)帶來豐厚的利潤，對周邊地塊的開發(fā)不能進行有效控制處于一種混亂狀態(tài)；另一方面，后期的管理與維護工作沒人在意，最終造成整體環(huán)境品質(zhì)沒有達到預期的提高。

3 對公共綠地探索出的新型開發(fā)模式

對開發(fā)者來說開發(fā)公共綠地不能直接獲利，但是外部效益卻比較明顯，環(huán)境品質(zhì)得到提高，周圍的土地與房地產(chǎn)也會跟著升值，這就是間接的經(jīng)濟利益。對公共綠地也可以創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營的模式，政府負責公共綠地項目這一塊，直接或通過招標的方式交給投資商讓他們做開發(fā)建設與維護管理工作，還要不斷完善管理控制與監(jiān)督評價的系統(tǒng)，給市民提供高質(zhì)量的綠地，投資上也可以獲利，途徑有建設過程、開發(fā)周圍的升值地塊等，成為一個投資者與經(jīng)營者。

有一個很常見的開發(fā)經(jīng)營體制：公共民營合作制，它的特點是共享收益，對風險與責任進行各自明確的承擔。該模式中，常常會把公共事業(yè)或項目的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)都交給私人投資商，這樣很容易引進專業(yè)水平較高的管理模式，實現(xiàn)建立規(guī)范的競爭體制、提升服務質(zhì)量的目的。隨著競爭機制的建立，用招標方式來獲得最好的投資商、建設商與運營商，有效降低建設與運營等其他環(huán)節(jié)的成本，確保服務質(zhì)量同時也使消費者利益得到保障。公共民營合作制在實際中有多種形式，投資方式不固定。

增加周邊地產(chǎn)的稅收或者私人募捐，由政府實時的建設、管理與經(jīng)營。政府首先尋找合作對象，由合作伙伴出資，政府所做的是修建、管理與經(jīng)營。完工后，對周邊地產(chǎn)該合作伙伴有優(yōu)先購買權(quán)，因為綠地引起的周邊地塊升值，這樣的的結(jié)果是雙贏的，該種方式的原則是誰獲得利益，誰承擔風險與責任，在國外這種方式也是很常見的。政府與私人按比例投資，共同建設與管理。這兩個主體的投資方式有完全合作，一起開展投資、管理與經(jīng)營，利潤按合同分配；另一個是政府先投資并進行開發(fā)，然后再找私人單位進行合作包括投資與擴建等，給他們經(jīng)營權(quán)但有時間限制，到期后綠地由政府經(jīng)營與管理。

把綠地交給房地產(chǎn)商來建設，也就是它是整體建筑工程的組成部分，例如在一個比較大的范圍內(nèi)把商業(yè)、居住、交通、景觀等其它功能放在一起開發(fā)，這是一個公共環(huán)境的建設。私人投資商要對項目進行開發(fā)首先要經(jīng)過政府批準，對公共綠地進行的建設、管理與經(jīng)營政府有權(quán)參與其中，私人投資商要根據(jù)政府的要求來建設綠地，對于建成后的管理與經(jīng)營責任要兩方面按照合同一起承擔。該模式努力把公共利益、共同利益與個體利益結(jié)合在一起，實現(xiàn)互通、共贏的目的，有效提升整個范圍的環(huán)境品質(zhì)

在我國應用了公共民營合作制后，政府能按需劃撥土地，但是政府和私人投資商之間在協(xié)調(diào)方面也會產(chǎn)生較多問題。要達到高質(zhì)量合作的目的，這幾個方面需要格外注意：（1）對項目進行可行性分析。政府與私人投資商都有各自的利益，他們要通過合作去獲得，合作前對項目做出準確的調(diào)查與評估，看看合作對雙方利益的滿足有多大概率。（2）綠地周邊土地及其使用性質(zhì)。對于周邊土地它的現(xiàn)狀、使用性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、投資等，這些都要調(diào)查清楚，才能更方便的找到最合適的私人投資商，并且對合作條件的提出也有較大幫助，通過合作才能贏取更大的利益。（3）選定合作目標和開發(fā)程序。增強目標與開發(fā)程序的明確化有利于合作成功，還有在后期的管理，在雙方對這些都很明確的情況下，才能在建設中做到權(quán)責分明，使項目按照預定的計劃與目標向前進行。（4）商定監(jiān)控措施和管理協(xié)議。政府的有關(guān)部門要對項目進展進行嚴格監(jiān)督，努力把握施工質(zhì)量與進度，使私人投資商嚴格按照合同上對質(zhì)量與工期的協(xié)議完成合作。施工完后要就稍后的管理與經(jīng)營簽訂協(xié)議，給以后的修繕與管理提供合理、科學的依據(jù)。

4 總結(jié)

公共綠地對城市居民的生活有較大的影響作用，現(xiàn)在隨著城市規(guī)劃這門學科的發(fā)展，有必要把公共綠地當成專門項目來討論和研究，它雖然是公益項目，私人投資商的加入給他帶來了活力，但是私人投資體制還需要進一步完善，避免體制漏洞給雙方帶來糾紛。在對公共綠地進行開發(fā)、設計、審批與管理這些過程中，管理部門應該從以往那些失敗的案例中吸取教訓、總結(jié)經(jīng)驗，使對于公共綠地的開發(fā)與經(jīng)營模式不斷完善。

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