房地產(chǎn)：這是冰山碎裂的聲音嗎？

在一輪接一輪的調(diào)控下，融資難伴隨地價(jià)成本攀升，近1/4上市房企凈利潤(rùn)下跌，資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，房企危機(jī)似箭在弦上。這是冰山碎裂的聲音嗎？在市場(chǎng)疲軟的波及下，融資渠道單一、高債務(wù)與銷售緩慢的中小型房企似乎首當(dāng)其沖，誰(shuí)會(huì)成為房市變天中倒下的第一塊多米諾骨牌？

自2010年房地產(chǎn)行業(yè)最嚴(yán)調(diào)控以來(lái)，從新國(guó)十條、國(guó)八條，到2012年的“不動(dòng)搖，不反復(fù)”，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”相繼出臺(tái)，由加大供給到抑制需求，得到的效果是，成交量大幅萎縮，但成交價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，消費(fèi)者持幣觀望，房地產(chǎn)的冰山屹立依然。但隨著銀根的緊縮，開發(fā)商資金鏈日漸緊繃，相持的博弈似乎有所松動(dòng)。

統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)130551萬(wàn)平方米，銷售額高達(dá)81428億元，分別同比增長(zhǎng)17.3%和26.3%，整體銷售情況驚人的樂(lè)觀。但業(yè)績(jī)飄紅的背后，卻是房地產(chǎn)商頻頻發(fā)出的看空言論，銀根緊縮、持續(xù)高企的拿地成本、資金鏈危機(jī)、不得不做的降價(jià)放量，在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，危機(jī)四伏。

一線房企的拿地金額整體上漲，萬(wàn)科（000002）、恒大（03333.HK）等龍頭企業(yè)雖然新增土地面積較2012年有所下滑，購(gòu)地金額卻出現(xiàn)增長(zhǎng)，而碧桂園（02007.HK）的拿地金額更是2012年的6倍。2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%，但土地成交價(jià)款達(dá)9918億元，增長(zhǎng)33.9%。對(duì)規(guī)模較小的房企而言，在如此高漲的成本挾持下，實(shí)現(xiàn)后續(xù)的土地儲(chǔ)備以獲得長(zhǎng)足發(fā)展將變得更為艱難。

地價(jià)成本攀升的同時(shí)，融資難無(wú)疑更加重了房企的危機(jī)。近日興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)的訊息傳出，開發(fā)貸款正式出現(xiàn)收緊信號(hào)。其他銀行雖仍未出臺(tái)明文調(diào)整房地產(chǎn)貸款的政策，但住房按揭貸款已有逐步收緊的跡象。

同時(shí)，隨著溫州等城市房?jī)r(jià)的大幅回落，杭州等地多樓盤的降價(jià)放量出現(xiàn)，房企回籠資金的需求凸顯。在此背景下，因資金鏈出現(xiàn)斷裂的興潤(rùn)置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)，打響了房企債務(wù)違約第一槍。興潤(rùn)事件后，也有分析師建議銀行應(yīng)該重新審視貸款政策，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由此是否將引發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)一步的銀根緊縮，甚至成為促使冰山破裂的第一股動(dòng)力，尚不得而知。但動(dòng)輒高達(dá)70%、80%，甚至超過(guò)100%的負(fù)債率，似乎已開始暴露房企自身資金鏈的脆弱。

負(fù)債高企VS瘋狂拿地

渝派房企金科股份（000656）一直都以重慶為重鎮(zhèn)，受益于“大重慶”的城鎮(zhèn)化布局。但近幾年其重點(diǎn)布局三四線城市的策略，使其囤積的大量低價(jià)土地?zé)o法獲得快速周轉(zhuǎn)，負(fù)債率居高不下。而在華南一隅的富力地產(chǎn)（02777.HK）也過(guò)得并不容易。其“舊房改造+商業(yè)地產(chǎn)”的模式存在周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢的短板，使富力因負(fù)債率畸高備受詬病。

2012年，金科相繼在重慶、四川、江蘇、云南、湖南等地的多個(gè)城市抄底拿地。2013年上半年其拿地金額達(dá)到51億元。申銀萬(wàn)國(guó)研報(bào)顯示，金科股份所拿下的土地儲(chǔ)備，足夠其完成2015年500億元的銷售。而富力地產(chǎn)也在2013年再次進(jìn)入“重債區(qū)”，其原因也不外乎瘋狂拿地。曾被譽(yù)為拿地狂人的富力，在2008年受挫后曾在土地市場(chǎng)低調(diào)數(shù)年。直到2013年，富力再次大手筆擴(kuò)張，全年拿地金額超200億元，而在2012年與2011年，其拿地開支僅為100億元與48億元。如此快速的擴(kuò)張囤地，使房企的資金鏈被勒得越來(lái)越緊。金科2013年上半年資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)84.32%，凈負(fù)債比率為97.93%，富力2013全年凈負(fù)債率甚至飆升至111%。而多年來(lái)深耕杭州市場(chǎng)的濱江集團(tuán)（002244），近年也因大幅拿地、堅(jiān)持中高端住宅為主、大批項(xiàng)目供應(yīng)，正埋下低去化率的風(fēng)險(xiǎn)。2013年，濱江集團(tuán)以67.65億元拿地金額，名列杭州之首。

負(fù)債高企，資金鏈緊張?jiān)絹?lái)越成為房企們的常態(tài)，一旦出現(xiàn)銀行逼宮，或者新的調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致銷售受影響，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將大幅下滑，從而陷入較為危險(xiǎn)的境地。富力地產(chǎn)2008年曾遭遇資金鏈危機(jī)，一度負(fù)債300億元，負(fù)債率高達(dá)139%，正是因之前頻頻高價(jià)拿地且大投入商業(yè)地產(chǎn)，又碰上金融危機(jī)，導(dǎo)致凈利潤(rùn)大跌41%。后機(jī)構(gòu)和其他投資者拋售，引得股價(jià)曾在一日內(nèi)大跌51%，一度傳出破產(chǎn)傳聞。所幸富力及時(shí)通過(guò)出售部分投資物業(yè)，同時(shí)申請(qǐng)發(fā)行總額最多60億元的境內(nèi)公司債券，兩位聯(lián)席主席李思廉和張力持續(xù)增持股份，才讓股價(jià)企穩(wěn)，但彼時(shí)其資產(chǎn)已縮水93%。

近1/4房企凈利潤(rùn)下跌

退至全局，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也并不樂(lè)觀，2013年滬深上市房企的凈利率為11.49%，較2012同期下降1.46個(gè)百分點(diǎn)。毛利率也持續(xù)下降，2013年行業(yè)毛利率為34.4%，較2012年同期下降3.26個(gè)百分點(diǎn)。

而在統(tǒng)計(jì)的143家房企中，2013年凈利潤(rùn)出現(xiàn)下跌的高達(dá)35家，出現(xiàn)虧損的為6家，其中虧損最嚴(yán)重的為津?yàn)I發(fā)展（000897），虧損額度高達(dá)5.38億元。在年報(bào)中，津?yàn)I發(fā)展把業(yè)績(jī)大幅虧損的原因歸結(jié)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致銷售受到影響，因承建過(guò)多工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，周轉(zhuǎn)率低，且部分長(zhǎng)期借款將在2014年集中到期，資金壓力巨大。

而虧損額度排第二的天津松江（600225），虧損原因也大抵為結(jié)算項(xiàng)目毛利率水平偏低，融資成本加大。同樣為虧損狀態(tài)的中關(guān)村（000931）甚至在2013年4月公告稱，擬出售其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊中的“中關(guān)村建設(shè)”95%股份，但因后者涉訴部分股份凍結(jié)而重組失敗，而地產(chǎn)開發(fā)板塊曾是中關(guān)村的核心收入來(lái)源之一。老牌房企上海新梅（600732）則更為尷尬，已連續(xù)虧損三年，因缺乏融資機(jī)會(huì)，且地產(chǎn)儲(chǔ)備僅限于江陰新梅的一個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)乏力。

在上述虧損房企中，沒有一家年銷售額超過(guò)100億元，甚至都在20、30億元徘徊，在凈利潤(rùn)下跌的35家企業(yè)中，也只有兩家銷售額超過(guò)100億元，與動(dòng)輒破千億元的一線房企自然無(wú)法相提并論。在市場(chǎng)疲軟的波及下，馬太效應(yīng)發(fā)酵，融資渠道單一、高債務(wù)與銷售緩慢的中小型房企似乎首當(dāng)其沖。但這背后，誰(shuí)會(huì)成為房市變天中倒下的第一塊多米諾骨牌？

地產(chǎn)富人荷包縮水

房地產(chǎn)行業(yè)一直是富人榜的主力軍，每年的500富人榜中，地產(chǎn)富人不僅占得最多席位，財(cái)富總值、榜單前十名占比，均穩(wěn)居首位。而隨著2013年房企危機(jī)的浮現(xiàn)，也必然牽動(dòng)個(gè)人財(cái)富的巨大變化。新財(cái)富500富人榜顯示，2013年下跌幅度最大的富豪前50位中，房地產(chǎn)行業(yè)便占據(jù)了15位。

金科地產(chǎn)（000656）由黃紅云于1998年創(chuàng)立，2011年8月借殼ST東源成功上市。2013年，其股價(jià)從年初15.56元/股的高位回調(diào)近48%至12月底的8.08元/股。這讓直接和間接持有金科股份48.27%股權(quán)的黃紅云、陶虹遐夫婦，資產(chǎn)縮水近45%，位列500富人榜單下跌幅度最大的第7位。

濱江地產(chǎn)2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為30.02%，較上年同期下降15.13%，年報(bào)披露第二天，濱江集團(tuán)開盤即下跌。其創(chuàng)始人戚金興也因股價(jià)下跌財(cái)產(chǎn)大幅縮水，位列500富人榜單下跌幅度最大的第25位。

富力地產(chǎn)的張力父子同樣受累于企業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)。因上市后幾年業(yè)績(jī)平庸且被商業(yè)地產(chǎn)等拖累得負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升而不被看好，2007年11月其股價(jià)曾最高達(dá)到45.6港元/股，而2013年12月底已下跌至11.34港元/股。隨著股價(jià)的下跌，張力父子的資產(chǎn)大幅縮水，2013年跌幅超過(guò)30%，位列500富人榜單下跌幅度最大的第31位?！鰁ndprint