一個理想主義開發(fā)商的撤退

愛野

綠城多個項目的融資成本都超過了10%，一度還有項目超過20%。

很難解釋，這是商業(yè)上的理想主義，還是“大躍進(jìn)”。

宋衛(wèi)平把綠城給賣了，這不是他第一次賣股份。

“你放心，只要是綠城造的房子，不管是以前造的，現(xiàn)在造的，將來造的，我全部負(fù)責(zé)任。”綠城和融創(chuàng)收購的發(fā)布會上，宋衛(wèi)平說得豪邁，又有些賭氣。

資本市場不這么看。隨著退居成第三大股東，他能承擔(dān)的責(zé)任，微乎其微。理想和商業(yè)像兩條交叉線，交匯過后，漸行漸遠(yuǎn)。

英雄隱退

“宋先生和我在交易完成后，還會合計持有18.55%的股權(quán)，其中宋先生持有10.473%的股權(quán)，我持有8.086%的股權(quán)?！?月23日的收購發(fā)布會上，綠城中國行政總裁壽柏年宣布這一決定。

宋衛(wèi)平、孫宏斌、壽柏年，汪孟德坐在臺上，幾乎都面無表情。

交易得從4月的一天說起。綠城中國執(zhí)行總裁壽柏年給孫宏斌打了個電話，“要不，你來做綠城的大股東吧？”這起收購從4月中旬開始啟動，歷時一個月，所有該醞釀的情緒，基本都已告結(jié)。

收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)中國與九龍倉并列成為綠城中國最大股東。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌將擔(dān)任綠城中國非執(zhí)行董事、董事會聯(lián)席主席和提名委員會主席；融創(chuàng)中國副總裁兼首席財務(wù)官黃書平將擔(dān)任綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理。

綠城之所以走到今天，融綠合作之所以引起全國轟動，主要是調(diào)控背景下的綠城現(xiàn)狀，具備一種廣泛的象征意義，這種現(xiàn)象可以稱之為“綠城困境”：造高品質(zhì)房子，必然要高成本，那么必然要有更高的銷售價格；造一般品質(zhì)的房子，在蘿卜快了不洗泥的時代，不僅成本低而且周轉(zhuǎn)更快。

宋衛(wèi)平選擇了前者，主動負(fù)重前行，自然比別人更吃力。很多人基于此，把宋衛(wèi)平稱為理想主義者。

如果說在資金供給充沛的時代，理想主義者還有很大施展空間的話，那么在資金緊張、高端人群購買力不足的調(diào)控深寒期來臨之后，“綠城困境”就開始顯現(xiàn)了。繼續(xù)堅持造高品質(zhì)的房子，那么資金鏈緊張、目標(biāo)客戶流失，幾乎無法避免。

對于未來的規(guī)劃，宋衛(wèi)平表示他將專心從事代建、養(yǎng)老和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。他同時表示，自己并非遠(yuǎn)離綠城，仍有堅守的義務(wù)?！皩τ诜慨a(chǎn)的品質(zhì)、服務(wù)的品質(zhì)，我還會以我的責(zé)任、能力去擔(dān)當(dāng)?！?/p>

“過了知天命之年，我深知自己應(yīng)該做什么、能夠做什么。屬狗之人，天生就是看家護(hù)院、為眾生服務(wù)的。身居何位，并非人生最重要命題?！笔召忥L(fēng)波之后，宋衛(wèi)平親自給媒體寫了一封信，他把姿態(tài)放到低位。

一場劃算的交易

“不是我選擇，是宋總選擇我。對于我來說，只有我有這個機會，別人沒有機會。你別說綠城這么好的公司，因為這是中國最好的品牌?！睂O宏斌說。

這宗收購在資本市場的流言始于5月15日。綠城5月14日收盤價是7.81元，30日均價是8.328元。這是一個參照的基數(shù)，參考房地產(chǎn)行業(yè)整體的大背景，溢價率不會超過30%，加上內(nèi)地市場的地產(chǎn)股價格也很低迷，

所以，溢價率超過30%，孫宏斌就會很謹(jǐn)慎。如果低于20%，估計宋衛(wèi)平也不肯出這個價格。最近資本市場的多起收購可以看出，大部分給10%溢價率的參考標(biāo)準(zhǔn)。

不過，最終的價格還是讓人大跌眼鏡。此次交易相當(dāng)于每股12港元，較當(dāng)日綠城中國收盤價7.69港元有56%的溢價。

由于還有股息0.43港元/股的返還，最終實際收購價格為11.46港元/股，溢價49%，實際收購價格約為60.14億港元。

“這個價格我覺得，因為我們在定這個價格的時候，我們基本上跟股價沒有關(guān)系。因為這個價格是凈資產(chǎn)，是賬面資產(chǎn)?！辟I方孫宏斌認(rèn)為，這個價格買得劃算，“其實大家都知道綠城的品牌價值大概就是200億元，這次我們在交易的價值也是200億元，相當(dāng)于說我們12塊錢買了一個品牌，其土地跟房子都是白送的?！?/p>

綠城內(nèi)部的一位高管透露，這個價格賣得不虧。事實上，這兩年來，宋衛(wèi)平缺席了多個綠城內(nèi)部的重要會議，年歲漸大的宋衛(wèi)平在管理公司上漸漸力不從心。

還有一些原因在于宋衛(wèi)平的老搭檔壽柏年，“綠城二十年，他擔(dān)任重要角色，讓綠城上市，扶公司過調(diào)控關(guān)，在資金線上嘔心瀝血。那是真正的嘔心瀝血，去年路演回來，他胃出血，1500ml……不下火線，他就要繼續(xù)面對超強度的工作量。何況，那些超強度的工作量，那些心血和理念并沒有讓綠城在行業(yè)的慘淡中得以幸免。這些年，只看到越來越多的綁縛，未能有喘息之機?！痹谒涡l(wèi)平的這封公開信中，他坦誠想退出的原因。

業(yè)績連年不佳是讓宋衛(wèi)平心灰意冷的深層次原因。6月9日，綠城中國公布營運數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月底止五個月，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）累計總銷售面積約97萬平方米，合同銷售金額約217億元，其中歸屬于綠城中國的權(quán)益金額約為106億元。

按照綠城中國在其全年業(yè)績發(fā)布會上宣布的650億元目標(biāo)計算，其前5月僅完成了年目標(biāo)的33.38%。

2013年，中國年銷售額過千億的大型房企有6家、100億元到1000億元之間的有65家，其中綠城集團以2013年銷售額660億元位居第十，但是綠城的銷售面積僅僅為320萬平方米，在規(guī)模最大的前20家中，銷售單價居高不下。

“股價反映未來的趨勢，作為一個比較成熟的市場，交易價格被視為具有專業(yè)水準(zhǔn)?！狈治鋈耸糠Q，包括綠城在內(nèi)的房地產(chǎn)股票，價格一直無法上揚，本次交易價格比公開交易價格要高，對宋衛(wèi)平來說，當(dāng)然是一筆比較劃算的買賣。

踏空行情

宋衛(wèi)平曾試圖努力過。2011年，宋衛(wèi)平就曾經(jīng)寫過一封公開信。這個畢業(yè)于浙江大學(xué)歷史系的開發(fā)商的理想情懷貫穿全文，他說：“對于企業(yè)來說，命運只有兩個字，生、死。無他。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬?！眅ndprint

這一年綠城如履薄冰。他們很快為戰(zhàn)略上的失策買單。

2012年6月8日，綠城宣布與九龍倉（00004.HK）達(dá)成認(rèn)購及投資協(xié)議，向九龍倉定向增發(fā)股份和可換股證券，交易金額總計約51億港元（約合人民幣41.6億元）。完成配發(fā)后，九龍倉集團持有綠城中國24.6%的股份，成為第二大股東。

不到半個月的6月22日，綠城又將其在上海、蘇州、無錫、常州、天津等地的9個項目的一半股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，收取對價33.7億元。此外，綠城還在上半年先后轉(zhuǎn)讓了上海外灘地王、綠城廣場、無錫香樟園、臺州等地的項目股權(quán)，回籠資金約51.1億元。

當(dāng)時，宋衛(wèi)平個人為此付出的代價是：作為綠城第一大股東，他的股份被稀釋至25.45%，略高于九龍倉的24.6%。

比起去年的低谷時的奮力掙扎，今年的宋衛(wèi)平已經(jīng)顯得十分平靜。去年，宋衛(wèi)平曾語出驚人：“先努力賣房子，不行就賣項目，再不行就將價格一降到底，從此退出房地產(chǎn)。”

這些話看著有些驚醒觸目般殘忍?，F(xiàn)實讓這些賭氣話很快得到了“兌現(xiàn)”。2011年底到2012年4月，宋衛(wèi)平連續(xù)轉(zhuǎn)讓6個項目，回流現(xiàn)金近60億元，才在“生死線”上緩了一口氣。

在毛利率畸高的過去十年，高負(fù)債、高回報、快周轉(zhuǎn)的行業(yè)狀況，導(dǎo)致買地、建設(shè)、銷售全鏈條類型的資金密集型房地產(chǎn)開發(fā)模式獲得了高速發(fā)展；持續(xù)銷售和持續(xù)拿地，在房價和地價聯(lián)袂揚升下，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模快速擴張。業(yè)界評價宋衛(wèi)平，是一腳踏空行情的人。

這已經(jīng)不單單是宋衛(wèi)平的失敗。哪怕是宋衛(wèi)平最欣賞的開發(fā)商吳亞軍，也始終走不進(jìn)“千億俱樂部”。

這被視為是開發(fā)商在理想主義裹挾下的一次集體潰敗。

新綠城的未來

尤為微妙的是，融創(chuàng)與九龍倉雙雄并峙，是本次轉(zhuǎn)讓后綠城的股權(quán)結(jié)構(gòu)特點。這個局面的產(chǎn)生，和歷時四年有余的本輪房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)。限購令和新國八條的出臺，導(dǎo)致2012年6月綠城的兩次大動作，分別是九龍倉入股，綠城獲得51億港元資金，以及綠城出讓滬蘇錫常津的9個地產(chǎn)項目股權(quán)給融創(chuàng)，綠城獲得33.72億元人民幣。

正是此一時彼一時。九龍倉和融創(chuàng)在宋衛(wèi)平的心理天平上，當(dāng)初和現(xiàn)在，正好調(diào)了一個位置。當(dāng)初的51億港元相當(dāng)于約41億元人民幣，九龍倉就獲得了第二大股東位置以及潛在的轉(zhuǎn)股后第一大股東位置，但是融創(chuàng)出資33.72億元人民幣，僅僅是拿到了9個項目的合作。可以看出，當(dāng)時宋衛(wèi)平是倚重九龍倉更多一些，融創(chuàng)只是一個小兄弟的角色。

如今融創(chuàng)逆襲成功，看似偶然實則必然，因為宋衛(wèi)平逐漸看出了九龍倉的若即若離，也看出來了融創(chuàng)對綠城不離不棄的“癡心”。

在過去一年中，九龍倉既沒有對綠城財務(wù)繼續(xù)施以援手，幫助綠城守衛(wèi)財務(wù)底線，也沒有按照當(dāng)初說好的那樣，借助境外資源為綠城牽線搭橋成功融資，而是眼睜睜看著綠城在調(diào)控中孤軍奮戰(zhàn)。最終，宋衛(wèi)平和壽伯年回報給了孫宏斌“一個生意，但也不是純粹的一個生意”。

由于有這樣一個來龍去脈，九龍倉就算手握綠城24.6%的股份，孫宏斌仍可穩(wěn)操勝券，因為孫宏斌、宋衛(wèi)平、壽伯年、羅釗明等四人仍總計持有49%左右股份。

昂貴的理想

宋衛(wèi)平的許多理想，像傳說中永不落地的荊棘鳥一樣，飄浮在空中。

綠城是幸運的，它生逢中國房地產(chǎn)最好的年代，兩個現(xiàn)象支撐起它的品質(zhì)模式：一是房價的持續(xù)瘋狂上漲，無論綠城投入多么驚人的成本，最終的售價仍會讓綠城有利潤空間。二是浙商作為一個財富群體的崛起，無論綠城做出多么精致奢華的產(chǎn)品，都不乏大批購買力強勁的“綠粉”。

以此邏輯來觀照，綠城的成功在人類商業(yè)史上并不是一個典型現(xiàn)象。它的高品質(zhì)是建立在成本的無限追加上，更因宋衛(wèi)平的嚴(yán)苛經(jīng)常上演“砸掉重做”的戲碼，導(dǎo)致綠城樓盤的單價常比競品高出數(shù)千元，甚至上萬元。

這樣的品質(zhì)模式，在藍(lán)色錢江南區(qū)和云棲玫瑰園的中式大宅達(dá)到頂峰。

以藍(lán)色錢江為例，整個項目光玻璃幕墻就花進(jìn)去6億元，單方成本是普通石材干掛住宅的8倍。藍(lán)色錢江的圍墻足足有4.5米高，一延米的造價高達(dá)13000元，堪稱“杭州最貴的圍墻”。園區(qū)內(nèi)的風(fēng)雨連廊原先預(yù)算是1500萬元，實際花掉了4500萬元。

因售出一套1.15億元“杭州最貴住宅”聞名的云棲玫瑰園，則承載了中國地產(chǎn)界對傳奇宅園的終極想像。僅僅規(guī)劃方案設(shè)計及相關(guān)調(diào)整，就經(jīng)歷了34輪；在營造的每一個環(huán)節(jié)，幾乎都狂超預(yù)算。

這是其他開發(fā)商難以想象的。比如中海，跟綠城走出了不一樣的路徑。2013年該公司毛利率超過35%，比萬科23.69%的毛利率高出11個百分點。這得益于中海地產(chǎn)出色的成本管控能力和高利潤率水平。

中海地產(chǎn)在融資、成本控制、業(yè)務(wù)協(xié)同、逆周期發(fā)展等方面都擁有極大的優(yōu)勢。其中，中海外的資金成本控制能力又極為出色，其資金借貸利率長期僅為4%左右，為內(nèi)地房地企業(yè)最低。

相比而言，綠城多個項目的融資成本都超過了10%，一度還有項目超過20%。很難解釋，這是商業(yè)上的理想主義，還是“大躍進(jìn)”。這些，宋衛(wèi)平統(tǒng)統(tǒng)都不計較，他計較的是細(xì)枝末節(jié)，并不是財務(wù)上的枯燥數(shù)字。

這個地產(chǎn)大佬，待得最多的地方是九溪玫瑰園，這里“遠(yuǎn)眺錢江，背枕五云，左傍九溪煙樹，右伴云棲竹徑”，有生活氣息，可“大隱隱于市”。淡出綠城的宋衛(wèi)平，將在此醞釀理想中的藍(lán)城崛起。endprint