城市交通通達(dá)度與居住用地價格關(guān)系分析

祁建輝

【摘? 要】城市交通通達(dá)度對城市土地的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。通過選取唐山中心區(qū)地價樣點(diǎn)，對地價樣點(diǎn)進(jìn)行500m、1000m、1500m緩沖性分析，利用不同范圍的緩沖區(qū)距離和權(quán)重值計算樣點(diǎn)交通通達(dá)度，建立土地價格模型，從地價樣點(diǎn)距城市行政中心和城市中心的距離以及樣點(diǎn)交通通達(dá)度分析對交通通達(dá)度與居住用地的關(guān)系進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】交通通達(dá)度;土地;經(jīng)濟(jì)效益;地價樣點(diǎn)

引言

交通通達(dá)度是城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的重要標(biāo)志。它受市區(qū)交通道路狀況和交通量（某一道路斷面單位時間內(nèi)通過的車流和人流的總量）制約。交通通達(dá)度對市區(qū)繁華度、居民生活和工作方便程度有直接影響，也影響土地價格。通達(dá)度越高，交通越方便。而土地的價格則會因通達(dá)度高而升高，交通通達(dá)度和土地價格成正比。本文試圖從地價樣點(diǎn)距城市中心和城市行政中心距離，以及地價樣點(diǎn)的交通通達(dá)度兩個方面，通過建立土地價格模型分析交通通達(dá)度對土地價格的影響。

1.研究對象及研究方法

1.1研究對象的選取和數(shù)據(jù)來源

本文研究的對象主要就是唐山市中心區(qū)，唐山市中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建設(shè)用地快速發(fā)展，對唐山市中心區(qū)的研究能很好的分析交通通達(dá)度對土地價格的影響。研究選取的土地利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為2009年唐山市主城區(qū)土地利用數(shù)據(jù)，屬性數(shù)據(jù)包括地類編碼、地類名稱、地類性質(zhì)以及地類面積等，數(shù)據(jù)經(jīng)過2009年實(shí)地調(diào)繪，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。研究分析的土地價格用樓房價格表示，樓房價格主要由唐山各小區(qū)售樓處公布房價為基礎(chǔ)，部分房價由所在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)公布的房價走勢均值所得。研究區(qū)的交通線路主要以道路為主，因此選取道路線路為研究對象，在原有數(shù)據(jù)庫建立道路的單獨(dú)圖層，進(jìn)行數(shù)據(jù)的矢量化，并編輯填寫道路的名稱、道路的長度、道路的面積、道路的等級等屬性信息。

1.2研究方法

本文采用的主要是GIS技術(shù)，GIS的核心是一個地理數(shù)據(jù)庫，所以建立GIS的第一步是將地面的實(shí)體圖形數(shù)據(jù)和描述它的屬性數(shù)據(jù)輸入到數(shù)據(jù)中，即數(shù)據(jù)采集，為了消除數(shù)據(jù)采集的錯誤，需要對圖形及文本數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯和修改。GIS主要提供數(shù)據(jù)采集和編輯功能、屬性信息編輯和分析、空間數(shù)據(jù)管理功能、制圖功能等，通過gis的空間分析功能對地價樣點(diǎn)做緩沖性分析，提取數(shù)據(jù)對數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸性分析，研究的流程主要包括數(shù)據(jù)的整理、數(shù)據(jù)的數(shù)字信息化、數(shù)據(jù)管理、提取以及數(shù)據(jù)分析。

2.地價樣點(diǎn)選取及土地價格模型建立

2.1地價樣點(diǎn)的選取

本文主要通過建立土地價格模型，通過模型以樣本點(diǎn)的具體位置和交通通達(dá)度作為變量，研究交通通達(dá)度和土地價格之間的關(guān)系。

（1）樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)。研究中選取居民用地，考慮到容積率的差別，采取樓面價格代表土地價格。由于唐山市中心區(qū)整體居民用地分布整體比較集中，共選取樣本點(diǎn)20條。

（2）空間數(shù)據(jù)。根據(jù)城市規(guī)劃提取唐山市中心區(qū)和唐山市規(guī)劃中心區(qū)的地理位置，建立點(diǎn)圖層，將地價點(diǎn)進(jìn)行位置定位。

2.2土地價格模型的建立

根據(jù)地租理論、廊道效應(yīng)表明，土地價格隨著到城市中心距離的增加而降低，由于考慮到交通通達(dá)度對土地價格模型的影響，以交通通達(dá)度作為變量因子，并考慮行政中心以及城市中心對土地價格的影響。通過上述分析，建立土地價格模型：

Landprice=α0+α1CBD1+α2CBD2+α3FI+ε? ? ? ? ?（1）

式中：Landprice：表示樓面價格（元/m2）;

CBD1：表示地價樣點(diǎn)距離城市行政中心的距離（km）;

CBD2：表示地價樣點(diǎn)距離城市中心的距離（km）;

FI：表示地價樣點(diǎn)交通通達(dá)度。

3.數(shù)據(jù)整理和變量分析

3.1數(shù)據(jù)整理

地價樣點(diǎn)需要進(jìn)行樓面價格、用地屬性等信息的錄入外，還需要通過ArcGis軟件的量算功能，對樣本點(diǎn)到城市中心和行政中心的距離進(jìn)行提取，然后將提取的距離按相應(yīng)的字段名進(jìn)行錄入。

交通通達(dá)度通常都是用道路路網(wǎng)密度進(jìn)行刻畫的，根據(jù)道路等級有不通的劃分，如城市主干路，次干路、支路等等，相對于不同的道路的等級會賦予相對應(yīng)等級權(quán)重，等級越高權(quán)重值越大，具體權(quán)重如表。首先進(jìn)行道路密度的計算，通過對樣本點(diǎn)500m、1000m、1500m范圍內(nèi)的道路長度進(jìn)行統(tǒng)計計算，然后除以緩沖區(qū)的總面積得出的就是道路密度，即區(qū)域內(nèi)所有道路的總長度與區(qū)域總面積之比，單位為千米每平方米。樣本點(diǎn)通過不同的緩沖區(qū)范圍得到了三個道路密度值，也就是三個交通通達(dá)度值。根據(jù)廊道效應(yīng)可知隨著距離的增加，交通通達(dá)度對土地價格的影響就隨之降低，所以通過500m、1000m、1500m范圍的緩沖區(qū)相應(yīng)交通通達(dá)度賦予等級權(quán)重為0.3、0.2、0.1，然后根據(jù)等級權(quán)重的不同計算該樣本點(diǎn)的交通通達(dá)度值，具體公式如下：

樣本點(diǎn)總體交通通達(dá)度=

3.2土地價格變量分析

土地價格的影響因素比較多，也比較不穩(wěn)定，由于受到土地的類型、土地的年限和土地的區(qū)位等等因素的影響，而居住用地相對比較穩(wěn)定，隨著從市中心到郊區(qū)土地價格的走勢也比較穩(wěn)定，所以土地價格樣本點(diǎn)選取居住用地。

通過數(shù)據(jù)整理得到，總共選取了20個地價樣點(diǎn)，布滿唐山市中心區(qū)，對土地價格進(jìn)行統(tǒng)計分析可知，土地價格最高為8976元/m2，最小為5010元/m2，平均價格為7218元/m2。土地價格小于7000元/m2占到樣本總數(shù)的45%。

地價樣本點(diǎn)距離城市中心和行政中心的距離也進(jìn)行了統(tǒng)計，樣本點(diǎn)距離城市中心最遠(yuǎn)的為6.631km，最近的樣本點(diǎn)距離為2.365km，大部分樣本點(diǎn)都在5km以內(nèi)，占據(jù)了樣點(diǎn)總量的75%。地價樣點(diǎn)到城市行政中心的最大距離為6.772km，最小距離為1.7km，整體與到城市中心的相似，大部分地價樣點(diǎn)都在5km以內(nèi)，占據(jù)樣點(diǎn)總數(shù)的80%。

地價樣點(diǎn)的交通通達(dá)度是通過道路密度刻畫的，通過統(tǒng)計分析可知，地價樣點(diǎn)中通達(dá)度分值最大的為4.66分，最小的為1.18分，平均分值為3.22分，通達(dá)度分值大部分分布在4分以內(nèi)，占到了通達(dá)度分值總數(shù)的65%。交通通達(dá)度受到距離城市中心和距離城市行政中心距離的影響雙重影響。

3.3模型估計

根據(jù)SPSS V13.0統(tǒng)計軟件進(jìn)行多元回歸分析，利用最小二乘的方法進(jìn)行估計，分析結(jié)果如表2。

4.結(jié)論

由上述數(shù)據(jù)可知，在顯著性水平α=0.05條件下，模型整體上通過了F檢驗(yàn)p=0.003，p<α，說明回歸方程總體上是顯著的，R為復(fù)相關(guān)系數(shù)，R=0.754，說明土地價格與交通通達(dá)度、距行政中心的距離以及距城市中心的距離之間的相關(guān)程度為75.4%。

由交通的廊道效應(yīng)可知隨著距離行政中心和城市中心的距離越近，土地價格越高，根據(jù)對CBD1、CBD2的統(tǒng)計分析中非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)中標(biāo)準(zhǔn)誤差可以得知，每距離行政中心的距離增加1km，土地價格增加512元;每距離城市中心距離增加1km，土地價格增加469元。同時驗(yàn)證了地租理論，離城市中心越近，土地價格相對越高。

根據(jù)交通通達(dá)度的統(tǒng)計結(jié)果可知，通達(dá)度對土地價格的影響也很顯著，交通通達(dá)度分值每增加1分，土地價格就增加231元，由此可知交通通達(dá)度分值越大，土地價格就越高。但也有不部分地區(qū)不符合這種推斷，交通通達(dá)度分值也很高，但是由于周邊離購物中心、學(xué)校等便利條件稍遠(yuǎn)些，例如藍(lán)天樓，它的通達(dá)度值也很高，相對應(yīng)的樓房價格卻不很高，這也和其自身的區(qū)位因素有很大的關(guān)系。

通過以上模型結(jié)果的分析，模型從總體上具有有效性，受到距城市行政中心和城市中心距離的雙重影響，交通通達(dá)度對土地價格的影響也起著至關(guān)重要的作用，交通通達(dá)度越高，土地價格越高，二者之間成正比。

總之，交通通達(dá)度對土地價格有著重要的影響，但是由于土地價格受到區(qū)位因素、土地的用地性質(zhì)等各方面因素的影響，本文研究的因素還較為單一，由于區(qū)位因素以及政府規(guī)劃等干涉產(chǎn)生變化，整體都會考慮到周邊的交通規(guī)劃。所以今后還需要對交通通達(dá)度以及影響土地價格的各種因素進(jìn)行全面的研究和分析，全面的分析各種影響因素對土地價格的影響程度，通過對土地價格影響因素進(jìn)行更為細(xì)致的研究，對城市規(guī)劃和土地規(guī)劃以及區(qū)位選址等都有著至關(guān)重要的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]吳晶晶.城市軌道交通與其沿線土地價格研究[D].長安大學(xué)，2007.5.

[2]鄧治遠(yuǎn).城市軌道交通對土地價格的影響研究[D].西南大學(xué)，2008.5.

[3]羅銘.城市交通與土地利用互動關(guān)系研究[D].北京工業(yè)大學(xué).2008.10.