論房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及控制策略

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摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了重大的進(jìn)步，由于房產(chǎn)投資不斷增多，房地產(chǎn)屬于一類基本經(jīng)濟(jì)活動，是把大部分的資金投至房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理當(dāng)中，以期獲得預(yù)期收益，然而在此過程當(dāng)中，其收益預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)相伴，因此，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析與控制非常關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);控制

近幾年來，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)與人民生活水準(zhǔn)逐漸不斷的提高，對房屋的需求也不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸變成我國一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)支柱的行業(yè)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在迅猛發(fā)展過程中，其投資屬于周期想對的時(shí)間都比較長，投入的金額比較大且影響的因素較復(fù)雜等高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動。怎樣使房地產(chǎn)投資單位降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大的投資利益，提高房產(chǎn)單位競爭優(yōu)勢，已逐步變成諸多單業(yè)重點(diǎn)的研究問題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

（一）多樣性

房地產(chǎn)的投資牽涉的范圍較廣，與金融動向、政策法規(guī)與宏觀經(jīng)、區(qū)域的供求及消費(fèi)的傾向等有密切關(guān)聯(lián)，極易受到各類因素影響。

（二）綜合性

房地產(chǎn)的投資屬于一項(xiàng)較為復(fù)雜且系統(tǒng)性的工程，其內(nèi)外需協(xié)調(diào)統(tǒng)一。開發(fā)方內(nèi)的市場分析、項(xiàng)目的決策與選址、設(shè)計(jì)施工、驗(yàn)收、財(cái)務(wù)管控、銷售及物業(yè)管理等各成體系，但需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。另外，對外還需和各界創(chuàng)建共融的關(guān)系。

（三）補(bǔ)償性

因房地產(chǎn)投資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，通常投資者要求于收益當(dāng)中對所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)加以補(bǔ)償，亦稱作風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)或溢價(jià)。

（四）激勵(lì)性

風(fēng)險(xiǎn)和利潤同存，由行業(yè)的壁壘選取效應(yīng)方面來看，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)通?？山o理智投資者創(chuàng)造出超額的利潤。

二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

（一）市場競爭方面的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的市場因同類的樓盤太多，在市場上的競爭非常激烈，使的部分樓盤出現(xiàn)滯銷或是增加了推廣的成本等情況而造成風(fēng)險(xiǎn)的存在。市場的競爭風(fēng)險(xiǎn)是因投資者在調(diào)查市場方面不充分及錯(cuò)誤的決斷所造成，同時(shí)對整個(gè)房產(chǎn)市場未充分進(jìn)一步的了解及考察也是會有一定的影響。

（二）自然方面的風(fēng)險(xiǎn)

自然方面的風(fēng)險(xiǎn)不可抗力，比如地震、洪水、火災(zāi)及滑坡等災(zāi)害，再就是因狂風(fēng)暴雨等天氣而造成延誤工期或是破壞到工程所造成的損失，此因人無法控制自然所引起，若萬一發(fā)生，則會使投資方出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p失。

（三）利率方面的風(fēng)險(xiǎn)

調(diào)整利率屬于國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一種常見方法。調(diào)整利率會給投資金額比較大的產(chǎn)業(yè)造成嚴(yán)重影響，特別是在發(fā)展時(shí)期的房產(chǎn)行業(yè)。在房產(chǎn)單位投資當(dāng)中，大多數(shù)的資金需從銀行貸款，所以，利率提升會由兩方面對其造成影響，導(dǎo)致利率風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。一方面為實(shí)際的投資價(jià)值出現(xiàn)折損。利率提升會對現(xiàn)金流入量產(chǎn)生影響，使凈現(xiàn)值有所降低，更甚的是凈現(xiàn)值會出現(xiàn)負(fù)數(shù)。另一方面是利率提升會在債務(wù)上增加房產(chǎn)投資單位的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，并且還會抑制房產(chǎn)需求，銷售價(jià)格降低，使其資金的運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難。

（四）購買力方面的風(fēng)險(xiǎn)

通貨的膨脹在一定程度上會使得買房客戶用貶值貨幣來支付項(xiàng)目的款項(xiàng)?，F(xiàn)階段，如果投資者的樓盤選擇分期付款形式，也會因貨幣的貶值而導(dǎo)致入不敷出情況的發(fā)生。預(yù)測未來通貨的膨脹率雖已包含于貼現(xiàn)率當(dāng)中，然而未來通貨的膨脹率十分有可能會與預(yù)測發(fā)生偏離。再就是因?yàn)橛谖飪r(jià)的總水平有所提高，使得消費(fèi)者的購買能力有所降低，若物價(jià)比大部分消費(fèi)者的總體收入水平高，則人們會降低房產(chǎn)的需求，這使部分的投資者的收入有所減少，進(jìn)而使得收入有所損失。

（五）政策方面的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的投資是針對不動產(chǎn)加以運(yùn)作，開發(fā)和經(jīng)營的狀況和環(huán)境與土地等具有緊密關(guān)聯(lián)。所以，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無法脫離政策方面的管控。此外，在土地的租賃和銷售的價(jià)格及設(shè)備與建設(shè)材料等方面均有相關(guān)的政策制約。所以，土地的出讓與使用及城市的建設(shè)規(guī)劃等政策會對房產(chǎn)單位投資造成相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。固定資產(chǎn)的投資規(guī)模其宏觀與金融等政策變化同樣會對房產(chǎn)投資單位造成風(fēng)險(xiǎn)。

（六）經(jīng)營與財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)是因在房產(chǎn)投資與經(jīng)營上出現(xiàn)失誤所導(dǎo)致的。此類風(fēng)險(xiǎn)是主要因投資者在主觀上作出不正確的決策以及在經(jīng)營管理上出現(xiàn)了問題等。財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)指的是房產(chǎn)的投資者進(jìn)行融資，提高了單位融資的成本與負(fù)債率，會導(dǎo)致出現(xiàn)債務(wù)償還與資金鏈的惡性循環(huán)等風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）對市場的行情加以了解

市場的需求是房產(chǎn)投資得以獲益的前提條件，唯有在房產(chǎn)的市場當(dāng)中對房屋有所需要，能夠?qū)⒔ㄔ斓姆课莩鍪鄢鋈ィ趴身樌瓿煞康禺a(chǎn)的投資。因此投資應(yīng)首先對市場的現(xiàn)狀充分了解并對市場的前景進(jìn)行預(yù)估，找對投資的方向。對可能影響房產(chǎn)市場的因素加以了解，包括市場的調(diào)研與細(xì)分及其它外生的變量等。應(yīng)對目前市場需求與欠缺的項(xiàng)目形式加以充分的了解與掌握，其需求的量、市場的飽和程度及支付的能力、單位競爭情況、市場的未來發(fā)展方向等。細(xì)分市場是對投資項(xiàng)目的目標(biāo)群體加以明確。還應(yīng)當(dāng)對其它的外生變量進(jìn)行全方位的分析與研究。對市場進(jìn)行充分的了解，屬于單位對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估和理性的預(yù)期及降低成本等的前提，單位應(yīng)按照市場進(jìn)行理性的決策，找到最有利的投資方向。

（二）對投資風(fēng)險(xiǎn)加以分散

1、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)投資方有意識把損失轉(zhuǎn)嫁于和其相互間存在著經(jīng)濟(jì)利益的另一方來承擔(dān)，這主要包括工程的施工合同把風(fēng)險(xiǎn)往施工方面轉(zhuǎn)移，入商業(yè)類的保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)往保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)移，把項(xiàng)目的資金加以證券化與投資獲利期權(quán)及契約型的轉(zhuǎn)移等方面。

2、組合投資

組合的投資指的是對開發(fā)的結(jié)構(gòu)加以組合從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，通常來講包含了劃分與選取投資的范圍、分散投資的時(shí)間及組合多個(gè)類型的項(xiàng)目來加以投資等方法，項(xiàng)目不相同其收益狀況與風(fēng)險(xiǎn)的概率就不相同，經(jīng)投資組合能將投資的風(fēng)險(xiǎn)加以分散，如此便可穩(wěn)定收益減小投資的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理選擇融資的形式

按照單位實(shí)際狀況，對融資的渠道與方式加以合理化選取，使貸款的利率與資金的風(fēng)險(xiǎn)得以減小，并提升資金的利用率，例如于投資項(xiàng)目的管理當(dāng)中，采取競爭的機(jī)制，減小工程的造價(jià)，強(qiáng)化工程的品質(zhì)，縮減工程周期。

（四）創(chuàng)建預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制

創(chuàng)建并完善制度與程序，使得達(dá)到預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的目的，管理人員進(jìn)一步對管控制度加以強(qiáng)化。創(chuàng)建財(cái)務(wù)的預(yù)報(bào)，對房產(chǎn)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)加以預(yù)防與監(jiān)控，定期的發(fā)布有關(guān)財(cái)務(wù)宏觀變動的信息，提升單位把握投資風(fēng)險(xiǎn)事件的程度，選擇合理的預(yù)防對策，及時(shí)消除可能會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。還可創(chuàng)建預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)電子網(wǎng)絡(luò)平臺，使得房產(chǎn)投資方可以及時(shí)對有關(guān)的信息與合理預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的對策加以了解與掌握，而且還能提升預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)的透明程度。可以及時(shí)把預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)覆蓋于此市場空間當(dāng)中，并且于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的過程當(dāng)中加以動態(tài)的監(jiān)測，促使房產(chǎn)單位可以對投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)防，經(jīng)及時(shí)對財(cái)務(wù)加以調(diào)控，在最大程度上降低風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中屬于支柱型的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況對于國民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。房地產(chǎn)開發(fā)單位怎樣在當(dāng)前的市場環(huán)境與國家宏觀調(diào)控情況下應(yīng)對各個(gè)挑戰(zhàn)，其中分析投資風(fēng)險(xiǎn)并制定出科學(xué)合理的措施對其發(fā)展有著深遠(yuǎn)意義。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)客觀存在并且隨機(jī)發(fā)生改變，房產(chǎn)單位應(yīng)按照自身實(shí)際的狀況對投資風(fēng)險(xiǎn)加以分析與管控，利用科學(xué)合理的對策將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，提高自身的競爭優(yōu)勢。

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作者身份證號：421182198308082918