徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)縣交易價格研究

摘要：本文先借鑒土地價格評估方法，選擇合適的指標(biāo)價格評估方法，然后通過分析補償與最低收益分配主體的具體分配方案，來分析指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤，最后以此來確定政府指導(dǎo)價格，重點分析了耕地發(fā)展權(quán)的價格，并實證應(yīng)用于徐州市。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地；置換指標(biāo)；跨區(qū)縣交易；價格研究

中圖分類號： F301 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號： 1674-0432（2014）-08-86-2

1 指標(biāo)基準(zhǔn)價格評估方法選定

建設(shè)用地置換指標(biāo)的產(chǎn)生來自于土地，指標(biāo)的價格自然與土地價格有著相當(dāng)大的聯(lián)系，其價格的生成也應(yīng)該以地租地價理論為指導(dǎo)，確定科學(xué)的價格評估方法。土地價格評估方法有收益還原法、市場比較法和成本逼近法（周建春，2005）三種，收益還原法是一種著眼于未來的評估方法，著重考慮資產(chǎn)的未來收益和貨幣的時間價值，但是未知的收益是很難測算的，所以收益還原法理論上行得通，但實踐中卻很困難；市場比較法，就是通過對近期在市場上交易成功的，與待估土地有相似性，可以替代待估土地的地塊的成交價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，以此來作為待估土地價格的評估方法（周建春，2005），建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)域交易在全國尚處于摸索階段，在大多數(shù)地級市，更是處于萌芽狀態(tài)，置換指標(biāo)市場交易實例自然很少，不好采用市場比較法；成本逼近法，是以取得和開發(fā)土地所消耗的所有花費之和為主要依據(jù)，來測算土地價格的評估方法，多用于評估新開發(fā)的、土地市場欠發(fā)育的、土地成交案例不多的、無法采用市場比較法估算價格的土地的價格（趙榮，2006）。土地價格成本逼近評估法的基本公式為：

V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）

V表示土地價格，C表示土地成本，P表示利潤，Ca表示土地取得成本，Co表示土地開發(fā)成本，T表示稅費，I表示利息

這樣的定價方式顯然是符合價格理論的定價方式：成本與平均利潤之和的。所以完全可以借鑒土地價格評估方法中的成本逼近法，從成本角度，通過分析指標(biāo)的生產(chǎn)成本和生產(chǎn)投資的平均利潤，來評估建設(shè)用地置換指標(biāo)的基準(zhǔn)價格。

2 指標(biāo)的生產(chǎn)成本和投資生產(chǎn)的平均利潤

要想生產(chǎn)出指標(biāo)，簡單而言就是要讓參與者覺得不折本，那他們不折本的要求就是既要把他們失去的完完全全的還給他們，還要讓他們獲得額外的贈送，就像銀行的本金和利息，在這里我們稱之為補償和最低收益，運用到價格理論中來也同樣說的通，即指標(biāo)生產(chǎn)的參與者都需要在回收自己付出成本的基礎(chǔ)上，獲得市場平均投資回報利潤，換句話說，指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤就是指標(biāo)生產(chǎn)主體的補償與最低收益。

2.1 農(nóng)民和農(nóng)村集體

農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾過程中，農(nóng)民是宅基地的實際使用者，農(nóng)村集體是宅基地和其他農(nóng)村建設(shè)用地的所有者，由農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾成的耕地的所有權(quán)依然歸屬于農(nóng)村集體，使用權(quán)依然歸屬于原本占有復(fù)墾前建設(shè)用地的使用者——農(nóng)民和農(nóng)村集體，也就是說，農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾，只是土地由農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榱宿r(nóng)村耕地，農(nóng)民原來擁有宅基地使用權(quán)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變成農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（張鵬、劉春鑫，2010），農(nóng)村集體對農(nóng)村建設(shè)用地的所有轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ω氐乃校貕K的所有者和使用者是不變的，農(nóng)民和農(nóng)村集體并沒有失去宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地所有權(quán)，只是產(chǎn)權(quán)的客體形式發(fā)生了變化，從建設(shè)用地變?yōu)榱烁?，所以沒有必要對農(nóng)民和農(nóng)村集體的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)和所有權(quán)進行補償。

2.2 地方政府

地方政府是置換指標(biāo)的主要生產(chǎn)者，要確保地方政府的補償與最低收益，才能確保指標(biāo)交易的進行。所以，退地補償成本、拆遷整理復(fù)墾成本、指標(biāo)交易時要繳納的稅費、拆遷整理復(fù)墾資金借貸所要支付的利息都是對地方政府的補償，同時，置換指標(biāo)的投資平均利潤也歸地方政府所有，作為地方政府搞置換的最低收益保障，以體現(xiàn)“誰投資，誰收益”的原則。

3 指標(biāo)的基準(zhǔn)價格確定

綜合對置換指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤的分析，采用成本逼近法，借鑒公式1-1，置換指標(biāo)的政府指導(dǎo)價格就等于指標(biāo)生產(chǎn)成本與投資平均利潤之和，指標(biāo)生產(chǎn)成本等于退地補償成本、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。退地補償成本是對退出宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地的農(nóng)民和農(nóng)民集體的補償，包含耕地發(fā)展權(quán)補償、拆遷房屋所有權(quán)補償、農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益。切換成公式更為清晰明了：

V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）

V：政府指導(dǎo)價格 C：指標(biāo)生產(chǎn)成本 P：投資的平均利潤 E：退地補償成本 D：拆遷整理復(fù)墾成本 T：稅費 I：利息 Ed：耕地發(fā)展權(quán)的補償 Eh：房屋所有權(quán)補償 Ep：農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益

3.1 耕地發(fā)展權(quán)價格

因為對農(nóng)民、農(nóng)村集體和地方政府最低收益的補償可以通過人員調(diào)查其意愿得出，拆遷房屋所有權(quán)的補償案例在實踐中已經(jīng)比較成熟，直接借鑒就行，但耕地發(fā)展權(quán)還處于理論探索階段，在實踐中沒有耕地發(fā)展權(quán)的交易價格，所以要重點分析耕地發(fā)展權(quán)的定價。耕地發(fā)展權(quán)的獲得者應(yīng)為耕地發(fā)展權(quán)的失去者提供公平的補償，補償額度就是耕地發(fā)展權(quán)的價格。理論上來講，耕地發(fā)展權(quán)有三種定價方式：第一種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的未來收益的現(xiàn)值（Miller，1999），第二種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場價格與在目前農(nóng)地使用狀態(tài)下的市場價格之差，第三種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的未來收益的凈現(xiàn)值與在目前農(nóng)地使用狀態(tài)下的未來收益的凈現(xiàn)值之差。

考慮到機會成本，應(yīng)該摒棄第一種定價方法，但是后兩種選哪一種無從下手，所以只好根據(jù)地價理論來推算，耕地發(fā)展權(quán)的價格應(yīng)該和土地使用權(quán)的價格——地價的測算方法類似，又因為是以耕地發(fā)展權(quán)的所有者——農(nóng)民作為農(nóng)地發(fā)展的主體假設(shè)的，所以他自己獲得的全部利潤都應(yīng)該作為對他的補償，而不是超額利潤，所以：

耕地發(fā)展權(quán)的價格=利潤/利息率

=（土地最佳使用狀態(tài)下的利潤-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤）/利息率

=土地最佳使用狀態(tài)的利潤/利息率-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場價格-土地作農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格

=建設(shè)用地出讓價格-農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格 （式1-3）

事實證明，運用簡單地價計算方法得出的耕地發(fā)展權(quán)價格是和以上的第二種定價方式完全相同的，所以本文建議使用建設(shè)用地出讓價格和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格之差作為耕地發(fā)展權(quán)的價格。但是考慮到耕地變更為建設(shè)用地也是需要開發(fā)成本的，并且土地開發(fā)的平均利潤也是存在的，同時根據(jù)土地價格評估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設(shè)用地出讓價格=土地成本+土地開發(fā)平均利潤=耕地市場價格+土地發(fā)展權(quán)價格+耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)費用+土地開發(fā)平均利潤 （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發(fā)展權(quán)價格在公式等號左右對移，得到修正的耕地發(fā)展權(quán)價格公式應(yīng)該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發(fā)展權(quán)價格；Vc表示建設(shè)用地出讓價格；Vf表示農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格；C表示耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)成本；P表示土地開發(fā)投資的平均利潤

建設(shè)用地出讓價格。通過查閱徐州市國土資源局官方網(wǎng)站，根據(jù)徐州市市區(qū)2011年第四季度地價動態(tài)監(jiān)測成果可以看出，徐州市建設(shè)用地作為商用用途的地價最高，地面地價水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設(shè)用地出讓價格為3781元/平方米。

農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格。根據(jù)地租地價理論：

每年耕地承包經(jīng)營權(quán)的價格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統(tǒng)計年鑒可知，2011年徐州市種植業(yè)總產(chǎn)值為3303831萬元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產(chǎn)值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業(yè)單位產(chǎn)值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風(fēng)險波動之和來決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風(fēng)險波動的物價上漲指數(shù)波動為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數(shù)據(jù)代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經(jīng)營權(quán)價格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的最高使用年限為30年，所以耕地市場價格相當(dāng)于購買了30年的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)：

耕地市場價格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)成本。通過徐州市基準(zhǔn)地價更新報告中可以看出，徐州市五類不同程度的土地開發(fā)分別需要不同的開發(fā)成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開發(fā)程度開發(fā)費用的平均值作為土地綜合開發(fā)費用，即

土地開發(fā)成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開發(fā)投資的平均利潤。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書（2012）”，中國房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤在2007年之后年均達到30%左右，所以將徐州市土地開發(fā)投資的平均利潤率定為土地成本（耕地市場價格、耕地發(fā)展權(quán)價格和土地開發(fā)費用）的30%：

土地開發(fā)投資的平均利潤=（2728.80+92+耕地發(fā)展權(quán)價格） 30%

將各數(shù)據(jù)代入耕地發(fā)展權(quán)價格測算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發(fā)展權(quán)價格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發(fā)展權(quán)價格）

解得耕地發(fā)展權(quán)價格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬元/畝）

3.2 指標(biāo)價格

在現(xiàn)在徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)的生產(chǎn)過程中，在相關(guān)單位實際調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，項目實施結(jié)算中未必將資金細(xì)分到各項，所以本文只將最終的總成本計算出來，而且目前在徐州市甚至是全國耕地發(fā)展權(quán)的補償還沒有落實到實踐當(dāng)中，所以該成本是不包含耕地發(fā)展權(quán)價格的，只包括房屋所有權(quán)補償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。所以，只要調(diào)研出徐州市平均項目成本、農(nóng)民最低收益預(yù)期、地方政府最低收益預(yù)期，再和耕地發(fā)展權(quán)價格相加，就可以得到指標(biāo)政府指導(dǎo)價格了。

通過對徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)生產(chǎn)項目的調(diào)查，查閱徐州市國土資源局有關(guān)徐州市萬頃良田建設(shè)工程匯報、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地整治情況自查自糾報告、工礦廢棄地復(fù)墾項目驗收情況表等資料，以其中三個項目的項目成本代表整個徐州市的平均水平。第一個項目生產(chǎn)出7706畝指標(biāo)所付出的成本為20463萬元，平均每畝指標(biāo)成本為2.6555萬元；第二個項目生產(chǎn)出2102畝指標(biāo)所付出的成本為4855萬元，平均每畝指標(biāo)成本為2.31萬元；第三是徐州市工礦廢棄地復(fù)墾項目，調(diào)查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬畝左右，每畝就需要花費資金10萬元左右，則這27萬畝工礦廢棄地如果全部復(fù)墾，需要成本270萬元，測算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數(shù)平均約為90.00%，也就是說可以復(fù)墾成24.3萬畝的耕地，平均每畝指標(biāo)的成本為11.11萬元，三個項目的平均成本為5.36萬元/畝，該數(shù)額包括房屋所有權(quán)補償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。

針對農(nóng)民及地方政府的最低收益的預(yù)期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟人假設(shè)，每個人因欲望的大小，對最低收益的預(yù)期一定會有所不同。如果開放式詢問農(nóng)民，他們也無法給出一個具體的數(shù)額。如果出幾個選項給農(nóng)民，那他們一定會選擇數(shù)額最大的選項。所以本文先將農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益預(yù)期、以及地方政府最低收益預(yù)期假定為1萬元/畝。如此一來，將各數(shù)據(jù)代入指標(biāo)基準(zhǔn)價格計算公式（式1-2），指標(biāo)價格便可計算出來為13.20萬元/畝。

作者簡介：呂丹丹，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：土地利用規(guī)劃與管理。

網(wǎng)絡(luò)出版時間：2014-4-17 11：42：42

網(wǎng)絡(luò)出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地發(fā)展權(quán)的價格=利潤/利息率

=（土地最佳使用狀態(tài)下的利潤-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤）/利息率

=土地最佳使用狀態(tài)的利潤/利息率-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場價格-土地作農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格

=建設(shè)用地出讓價格-農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格 （式1-3）

事實證明，運用簡單地價計算方法得出的耕地發(fā)展權(quán)價格是和以上的第二種定價方式完全相同的，所以本文建議使用建設(shè)用地出讓價格和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格之差作為耕地發(fā)展權(quán)的價格。但是考慮到耕地變更為建設(shè)用地也是需要開發(fā)成本的，并且土地開發(fā)的平均利潤也是存在的，同時根據(jù)土地價格評估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設(shè)用地出讓價格=土地成本+土地開發(fā)平均利潤=耕地市場價格+土地發(fā)展權(quán)價格+耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)費用+土地開發(fā)平均利潤 （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發(fā)展權(quán)價格在公式等號左右對移，得到修正的耕地發(fā)展權(quán)價格公式應(yīng)該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發(fā)展權(quán)價格；Vc表示建設(shè)用地出讓價格；Vf表示農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格；C表示耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)成本；P表示土地開發(fā)投資的平均利潤

建設(shè)用地出讓價格。通過查閱徐州市國土資源局官方網(wǎng)站，根據(jù)徐州市市區(qū)2011年第四季度地價動態(tài)監(jiān)測成果可以看出，徐州市建設(shè)用地作為商用用途的地價最高，地面地價水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設(shè)用地出讓價格為3781元/平方米。

農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格。根據(jù)地租地價理論：

每年耕地承包經(jīng)營權(quán)的價格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統(tǒng)計年鑒可知，2011年徐州市種植業(yè)總產(chǎn)值為3303831萬元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產(chǎn)值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業(yè)單位產(chǎn)值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風(fēng)險波動之和來決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風(fēng)險波動的物價上漲指數(shù)波動為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數(shù)據(jù)代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經(jīng)營權(quán)價格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的最高使用年限為30年，所以耕地市場價格相當(dāng)于購買了30年的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)：

耕地市場價格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)成本。通過徐州市基準(zhǔn)地價更新報告中可以看出，徐州市五類不同程度的土地開發(fā)分別需要不同的開發(fā)成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開發(fā)程度開發(fā)費用的平均值作為土地綜合開發(fā)費用，即

土地開發(fā)成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開發(fā)投資的平均利潤。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書（2012）”，中國房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤在2007年之后年均達到30%左右，所以將徐州市土地開發(fā)投資的平均利潤率定為土地成本（耕地市場價格、耕地發(fā)展權(quán)價格和土地開發(fā)費用）的30%：

土地開發(fā)投資的平均利潤=（2728.80+92+耕地發(fā)展權(quán)價格） 30%

將各數(shù)據(jù)代入耕地發(fā)展權(quán)價格測算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發(fā)展權(quán)價格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發(fā)展權(quán)價格）

解得耕地發(fā)展權(quán)價格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬元/畝）

3.2 指標(biāo)價格

在現(xiàn)在徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)的生產(chǎn)過程中，在相關(guān)單位實際調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，項目實施結(jié)算中未必將資金細(xì)分到各項，所以本文只將最終的總成本計算出來，而且目前在徐州市甚至是全國耕地發(fā)展權(quán)的補償還沒有落實到實踐當(dāng)中，所以該成本是不包含耕地發(fā)展權(quán)價格的，只包括房屋所有權(quán)補償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。所以，只要調(diào)研出徐州市平均項目成本、農(nóng)民最低收益預(yù)期、地方政府最低收益預(yù)期，再和耕地發(fā)展權(quán)價格相加，就可以得到指標(biāo)政府指導(dǎo)價格了。

通過對徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)生產(chǎn)項目的調(diào)查，查閱徐州市國土資源局有關(guān)徐州市萬頃良田建設(shè)工程匯報、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地整治情況自查自糾報告、工礦廢棄地復(fù)墾項目驗收情況表等資料，以其中三個項目的項目成本代表整個徐州市的平均水平。第一個項目生產(chǎn)出7706畝指標(biāo)所付出的成本為20463萬元，平均每畝指標(biāo)成本為2.6555萬元；第二個項目生產(chǎn)出2102畝指標(biāo)所付出的成本為4855萬元，平均每畝指標(biāo)成本為2.31萬元；第三是徐州市工礦廢棄地復(fù)墾項目，調(diào)查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬畝左右，每畝就需要花費資金10萬元左右，則這27萬畝工礦廢棄地如果全部復(fù)墾，需要成本270萬元，測算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數(shù)平均約為90.00%，也就是說可以復(fù)墾成24.3萬畝的耕地，平均每畝指標(biāo)的成本為11.11萬元，三個項目的平均成本為5.36萬元/畝，該數(shù)額包括房屋所有權(quán)補償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。

針對農(nóng)民及地方政府的最低收益的預(yù)期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟人假設(shè)，每個人因欲望的大小，對最低收益的預(yù)期一定會有所不同。如果開放式詢問農(nóng)民，他們也無法給出一個具體的數(shù)額。如果出幾個選項給農(nóng)民，那他們一定會選擇數(shù)額最大的選項。所以本文先將農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益預(yù)期、以及地方政府最低收益預(yù)期假定為1萬元/畝。如此一來，將各數(shù)據(jù)代入指標(biāo)基準(zhǔn)價格計算公式（式1-2），指標(biāo)價格便可計算出來為13.20萬元/畝。

作者簡介：呂丹丹，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：土地利用規(guī)劃與管理。

網(wǎng)絡(luò)出版時間：2014-4-17 11：42：42

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耕地發(fā)展權(quán)的價格=利潤/利息率

=（土地最佳使用狀態(tài)下的利潤-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤）/利息率

=土地最佳使用狀態(tài)的利潤/利息率-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場價格-土地作農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格

=建設(shè)用地出讓價格-農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格 （式1-3）

事實證明，運用簡單地價計算方法得出的耕地發(fā)展權(quán)價格是和以上的第二種定價方式完全相同的，所以本文建議使用建設(shè)用地出讓價格和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格之差作為耕地發(fā)展權(quán)的價格。但是考慮到耕地變更為建設(shè)用地也是需要開發(fā)成本的，并且土地開發(fā)的平均利潤也是存在的，同時根據(jù)土地價格評估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設(shè)用地出讓價格=土地成本+土地開發(fā)平均利潤=耕地市場價格+土地發(fā)展權(quán)價格+耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)費用+土地開發(fā)平均利潤 （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發(fā)展權(quán)價格在公式等號左右對移，得到修正的耕地發(fā)展權(quán)價格公式應(yīng)該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發(fā)展權(quán)價格；Vc表示建設(shè)用地出讓價格；Vf表示農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格；C表示耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)成本；P表示土地開發(fā)投資的平均利潤

建設(shè)用地出讓價格。通過查閱徐州市國土資源局官方網(wǎng)站，根據(jù)徐州市市區(qū)2011年第四季度地價動態(tài)監(jiān)測成果可以看出，徐州市建設(shè)用地作為商用用途的地價最高，地面地價水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設(shè)用地出讓價格為3781元/平方米。

農(nóng)地生產(chǎn)的市場價格。根據(jù)地租地價理論：

每年耕地承包經(jīng)營權(quán)的價格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統(tǒng)計年鑒可知，2011年徐州市種植業(yè)總產(chǎn)值為3303831萬元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產(chǎn)值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業(yè)單位產(chǎn)值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風(fēng)險波動之和來決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風(fēng)險波動的物價上漲指數(shù)波動為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數(shù)據(jù)代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經(jīng)營權(quán)價格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的最高使用年限為30年，所以耕地市場價格相當(dāng)于購買了30年的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)：

耕地市場價格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開發(fā)成本。通過徐州市基準(zhǔn)地價更新報告中可以看出，徐州市五類不同程度的土地開發(fā)分別需要不同的開發(fā)成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開發(fā)程度開發(fā)費用的平均值作為土地綜合開發(fā)費用，即

土地開發(fā)成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開發(fā)投資的平均利潤。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書（2012）”，中國房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤在2007年之后年均達到30%左右，所以將徐州市土地開發(fā)投資的平均利潤率定為土地成本（耕地市場價格、耕地發(fā)展權(quán)價格和土地開發(fā)費用）的30%：

土地開發(fā)投資的平均利潤=（2728.80+92+耕地發(fā)展權(quán)價格） 30%

將各數(shù)據(jù)代入耕地發(fā)展權(quán)價格測算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發(fā)展權(quán)價格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發(fā)展權(quán)價格）

解得耕地發(fā)展權(quán)價格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬元/畝）

3.2 指標(biāo)價格

在現(xiàn)在徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)的生產(chǎn)過程中，在相關(guān)單位實際調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，項目實施結(jié)算中未必將資金細(xì)分到各項，所以本文只將最終的總成本計算出來，而且目前在徐州市甚至是全國耕地發(fā)展權(quán)的補償還沒有落實到實踐當(dāng)中，所以該成本是不包含耕地發(fā)展權(quán)價格的，只包括房屋所有權(quán)補償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。所以，只要調(diào)研出徐州市平均項目成本、農(nóng)民最低收益預(yù)期、地方政府最低收益預(yù)期，再和耕地發(fā)展權(quán)價格相加，就可以得到指標(biāo)政府指導(dǎo)價格了。

通過對徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)生產(chǎn)項目的調(diào)查，查閱徐州市國土資源局有關(guān)徐州市萬頃良田建設(shè)工程匯報、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地整治情況自查自糾報告、工礦廢棄地復(fù)墾項目驗收情況表等資料，以其中三個項目的項目成本代表整個徐州市的平均水平。第一個項目生產(chǎn)出7706畝指標(biāo)所付出的成本為20463萬元，平均每畝指標(biāo)成本為2.6555萬元；第二個項目生產(chǎn)出2102畝指標(biāo)所付出的成本為4855萬元，平均每畝指標(biāo)成本為2.31萬元；第三是徐州市工礦廢棄地復(fù)墾項目，調(diào)查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬畝左右，每畝就需要花費資金10萬元左右，則這27萬畝工礦廢棄地如果全部復(fù)墾，需要成本270萬元，測算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數(shù)平均約為90.00%，也就是說可以復(fù)墾成24.3萬畝的耕地，平均每畝指標(biāo)的成本為11.11萬元，三個項目的平均成本為5.36萬元/畝，該數(shù)額包括房屋所有權(quán)補償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費、利息。

針對農(nóng)民及地方政府的最低收益的預(yù)期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟人假設(shè)，每個人因欲望的大小，對最低收益的預(yù)期一定會有所不同。如果開放式詢問農(nóng)民，他們也無法給出一個具體的數(shù)額。如果出幾個選項給農(nóng)民，那他們一定會選擇數(shù)額最大的選項。所以本文先將農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益預(yù)期、以及地方政府最低收益預(yù)期假定為1萬元/畝。如此一來，將各數(shù)據(jù)代入指標(biāo)基準(zhǔn)價格計算公式（式1-2），指標(biāo)價格便可計算出來為13.20萬元/畝。

作者簡介：呂丹丹，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：土地利用規(guī)劃與管理。

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