社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)模式升級(jí)

李健

2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化率接近54%，按照發(fā)達(dá)國(guó)家城市化水平在75%左右計(jì)算，未來(lái)二十年，按每年1%估算，每年將有1000萬(wàn)人口進(jìn)入城市。大量的購(gòu)物中心在未來(lái)3～5年將嚴(yán)重趨于同質(zhì)化，國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)無(wú)疑是一塊誘人的“大蛋糕”，正日益成為業(yè)界的“必爭(zhēng)之地”。

一方面，傳統(tǒng)零售商依賴的大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)潛力已經(jīng)透支。不斷上漲的房租成本和人力成本成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)；倚重通道費(fèi)用的盈利模式幾乎走到了盡頭。

另一方面，國(guó)務(wù)院在2012年8月7日出臺(tái)的《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》中提及要制定完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置。其中，新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。

因此，社區(qū)商業(yè)以貼近社區(qū)，便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。對(duì)比層出不窮的城市綜合體和大型商貿(mào)物流批發(fā)市場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)具有投資小、見(jiàn)效快的特點(diǎn)。因此，不少中小零售商開(kāi)始轉(zhuǎn)型做社區(qū)商業(yè)。

越來(lái)越大的社區(qū)商業(yè)貌似一種必然。從早期居住區(qū)的小賣(mài)部，到以住宅項(xiàng)目一層和二層為依托的商鋪，再到各種特色的商業(yè)街，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入換代階段，商業(yè)模式也急需升級(jí)。

業(yè)態(tài)組合突出“便民性”

社區(qū)商業(yè)按照服務(wù)的規(guī)模分類(lèi)，可分為便利級(jí)、鄰里級(jí)和社區(qū)級(jí)三種：

社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般交通時(shí)間15分鐘內(nèi)可到。即居民出家門(mén)步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，步行15分鐘可到達(dá)社區(qū)購(gòu)物中心。

從國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)及目前城市發(fā)展進(jìn)程的趨勢(shì)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)應(yīng)該是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象的，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。在國(guó)外社區(qū)商業(yè)占到60%左右的比例，可以看出，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)中一個(gè)重要的組成部分。

而社區(qū)商業(yè)之所以能成為傳統(tǒng)零售業(yè)的“藍(lán)?！保P(guān)鍵在于它回歸了最本質(zhì)的消費(fèi)需求，特別是消費(fèi)的便利性是中心商圈無(wú)法比擬的。社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民日常生活服務(wù)的需要，這些服務(wù)具有綜合性和便利性的特點(diǎn)，是適合日常生活需求的。由于各種經(jīng)營(yíng)主體之間的親和力是不同的，一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商店組成群體有助于加強(qiáng)吸引力，另一些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商店需要相互避開(kāi)。商店之間的位置關(guān)系受承租政策決定。

切好社區(qū)商業(yè)“小蛋糕”

雖然社區(qū)商業(yè)面臨著巨大的升級(jí)和變革，但目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍還帶有濃厚的住宅底商的特點(diǎn)，不是開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)，多半是“打碎了賣(mài)”的模式，屬于各自為政、自負(fù)盈虧。為此，重新解讀社區(qū)商業(yè)租售模式，是社區(qū)商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，也是搶奪社區(qū)商業(yè)“蛋糕”的重要舉措。

目前，主要有純銷(xiāo)售、售后返租、純租賃和租售結(jié)合的四種模式。雖然模式不同，但都有整體規(guī)劃，相比原來(lái)的各自為政，已屬模式升級(jí)了。

模式一：純銷(xiāo)售

一般適合在相對(duì)不成熟的新開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)潛在的升值空間比較大，但在目前不具備成熟消費(fèi)的情況下，采用直接銷(xiāo)售有利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。但是由于產(chǎn)權(quán)賣(mài)散，往往后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也得不到控制。這種模式主要在市場(chǎng)成熟度低，商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)使用。

模式二：售后返租

售后返租主要有長(zhǎng)期返租和短期返租，以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，用較低的投資門(mén)檻吸引普通投資者，以大商家整體承租、開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期包租為銷(xiāo)售模式，市場(chǎng)稱(chēng)之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。

優(yōu)點(diǎn)就是，可以使開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)套現(xiàn)、回籠資金，因投資相對(duì)較小，無(wú)須參與經(jīng)營(yíng)管理，收益穩(wěn)定，容易吸引中小投資者。風(fēng)險(xiǎn)就在于經(jīng)營(yíng)管理者是否具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的能力。

模式三：純租賃

社區(qū)的商鋪?zhàn)饨o誰(shuí)，怎么租，對(duì)于社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)顯得尤為重要。無(wú)論是商業(yè)中心的商鋪還是社區(qū)商鋪，對(duì)于一些位置優(yōu)越的商鋪，開(kāi)發(fā)商如果看好其價(jià)值潛力又無(wú)資金壓力，便只租不售、以租待漲，以期獲得商鋪形成市場(chǎng)后的數(shù)倍投資回報(bào)。采用只租不售模式的優(yōu)點(diǎn)是，產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售。

（1）整體出租策略

整體租賃是指發(fā)展商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：不需設(shè)立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人員；交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利于開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目；物業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售作用較大。而缺點(diǎn)就是：收益低，其收?qǐng)?bào)率在 3%～5% 之間；租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，因而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。整體出租模式適合無(wú)商業(yè)專(zhuān)才、現(xiàn)金流良好、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商。

（2）分層或分片出租策略

與整體出租模式相似，只是開(kāi)發(fā)商按照市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：租金相對(duì)整體出租要高一些；風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；某一層或一鋪經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，發(fā)展商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點(diǎn)就是：需重視前期的商業(yè)策劃，并且要有相應(yīng)的商業(yè)專(zhuān)才。

（3）分散出租策略

分散出租亦稱(chēng)零租，開(kāi)發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為 2～5 年；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等 。

這種模式的好處就是，租金很高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售變現(xiàn)；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。缺點(diǎn)就是，需設(shè)立專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；要充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位的策劃工作；這種模式的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)最大。它適合有商業(yè)專(zhuān)才的開(kāi)發(fā)商。

模式四：租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式其總體操作思路是：開(kāi)發(fā)商在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，將整個(gè)項(xiàng)目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃），然后組建管理公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管理公司來(lái)對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)、管理，以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)和支付商鋪投資者的收益。

這種模式，開(kāi)發(fā)商宜將社區(qū)商業(yè)中最具升值發(fā)展?jié)摿Φ囊徊糠治飿I(yè)預(yù)留作自營(yíng)，以爭(zhēng)取更大的經(jīng)濟(jì)收益；由于資金回收速度快，可以分散風(fēng)險(xiǎn)。但它的缺點(diǎn)就是，由于出售部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)不集中，各個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分散，開(kāi)發(fā)商或管理公司很難控制，整體的經(jīng)營(yíng)定位、檔次主要為經(jīng)營(yíng)商家自行調(diào)節(jié)，甚至投資者都處于被動(dòng)地位，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。它適合既要一定的商業(yè)形象也對(duì)項(xiàng)目回款迫切的開(kāi)發(fā)企業(yè)。