北京房價(jià)跳水的信號

雖然“跳水100多萬元”的“降價(jià)房”與絕大多數(shù)消費(fèi)者無關(guān)，但人們最關(guān)心的是，北京二手房價(jià)的跳水是不是打響了全國房價(jià)大降的信號。

在任何有關(guān)降價(jià)的新聞中，最打動人心的莫過于房子降價(jià)。如果降價(jià)的幅度被稱作“跳水”，誰不為之心動？近日媒體傳出“北京房價(jià)集體跳水”的新聞，就特別引人注意。雖然“跳水100多萬元”的“降價(jià)房”與絕大多數(shù)消費(fèi)者無關(guān)，但人們最關(guān)心的是，北京二手房價(jià)的跳水是不是打響了全國房價(jià)大降的信號。

房地產(chǎn)市場的此輪下行已持續(xù)半年有余。但總體來看，主要是成交量持續(xù)下調(diào)，而房價(jià)整體仍在高位運(yùn)行。但是，就像開發(fā)商所言：“房價(jià)還沒怎么跌，地方政府比我們還著急”。近日，南寧、無錫、杭州等多個(gè)地區(qū)紛紛通過松綁限購、下調(diào)購房入戶標(biāo)準(zhǔn)等方式救市。此次北京和上海房價(jià)跳水，是房地產(chǎn)的“熊市”已露端倪了嗎？還是讓救市變得刻不容緩的噱頭？

房價(jià)跳水百萬無人問津

“五一”，對于樓市來說是一個(gè)小小的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。過去多年“五一”樓市甚為火爆，使其成為窺視一年樓市走向、房價(jià)漲跌的小小風(fēng)向標(biāo)。

北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過?！皷|三環(huán)雙井合生國際137平方米三居，市價(jià)750萬元，現(xiàn)在600萬元急售。”房屋總價(jià)直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。

北京二手房已出現(xiàn)滯銷?！拔冶救嗽?013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉?！比f科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內(nèi)部交流會上透露，“現(xiàn)在是越等越賣不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣的，都沒計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣了，收租金?！?/p>

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

在二手房價(jià)格跳水的影響下，北京一手房市場發(fā)生分化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價(jià)換量”，而另外一部分不愿讓利的樓盤卻面臨無法定價(jià)的局面。

合生國際，位于東三環(huán)內(nèi)，該區(qū)域每平方米均價(jià)都在5萬元以上，只是目前有價(jià)無市。“相比而言，這個(gè)137平方米的房子是目前降價(jià)幅度最大的，但還是沒有人來買?！痹撝薪槎疾挥浀么蛄硕嗌賯€(gè)電話，也沒有推銷出這套房子。

四環(huán)外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位于管莊的遠(yuǎn)洋新悅，81平方米要價(jià)260萬元，業(yè)主負(fù)責(zé)稅費(fèi)?！爱?dāng)時(shí)錢都準(zhǔn)備好了，最后房主臨時(shí)決定放到今年再賣，想再漲價(jià)?！比缃?，王先生慶幸當(dāng)初房主反悔。

目前，這套房子叫價(jià)250萬元，房主承擔(dān)稅費(fèi)，但還是沒有人來買。“像這樣直接降價(jià)10萬元以上的二手房已經(jīng)開始普遍?！蔽覑畚壹乙婚T店經(jīng)理介紹。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房價(jià)格也已經(jīng)從去年12月以來連續(xù)4個(gè)月陰跌了。中原、鏈家、我愛我家等大型中介機(jī)構(gòu)調(diào)查，有多套房的業(yè)主心理發(fā)生了明顯的變化，擔(dān)心未來房價(jià)會掉頭。

目前北京樓市觀望情緒濃郁。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環(huán)比下降18.2%。這是接近最近6年以來的最差紀(jì)錄。

在二手房影響下，一手房市場出現(xiàn)了分化。由住總?cè)f科橙率先降價(jià)開盤售人市，位于通州的東亞印象臺湖緊隨其后。東亞印象臺湖將二期住宅人市價(jià)格從預(yù)期的2.6萬元，平方米調(diào)整為2.2萬元，平方米起，且產(chǎn)品由原先預(yù)期中的毛坯調(diào)整為精裝修。

同樣是萬科的樓盤，位于通州太湖的中糧萬科公園在去年年底造勢時(shí)曾將價(jià)格預(yù)定在30000到32000元/平方米，目前價(jià)格則為26000元/平方米。包括萬科，多個(gè)新開盤項(xiàng)目，都加大了推盤力度。同時(shí)，變相降價(jià)也已經(jīng)拉開。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)集中在此時(shí)推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯(cuò)過這個(gè)時(shí)間窗口，下半年市場依然還沒有好轉(zhuǎn)，開發(fā)商就只能通過低價(jià)甚至降價(jià)來換量。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前北京樓市釋放長效調(diào)控政策信號、銀行信貸持續(xù)收緊，購房者實(shí)際購買力正在下降，市場供需形勢正在發(fā)生變化，未來房企不得不選擇舍價(jià)換量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年價(jià)格已經(jīng)基本停滯?！胺科筮x擇了以價(jià)換量?！苯y(tǒng)計(jì)顯示，2014年4月，中國城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1098.3點(diǎn)，較上月下降0.3點(diǎn)，環(huán)比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國一手房價(jià)格指數(shù)自2012年7月以來連續(xù)21個(gè)月上升后首次出現(xiàn)下跌。

上海降價(jià)現(xiàn)象開始蔓延

4月的長三角房地產(chǎn)市場，降價(jià)像是卷入了一場傳染式的蔓延。多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)樣本價(jià)位比較，境內(nèi)房價(jià)最穩(wěn)定的區(qū)域之一上海，近期亦有松動的趨勢。

“以前業(yè)主報(bào)價(jià)，普遍會隨著時(shí)間提價(jià)，而且議價(jià)空間很小。但現(xiàn)在不但可以議價(jià)了，一些房源，還可以每平米降個(gè)幾十元。”傳家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資深顧問建英說這實(shí)質(zhì)上就是降價(jià)。該現(xiàn)象的出現(xiàn)，分水嶺是馬年春節(jié)。

建英根據(jù)自己在上海市場房地產(chǎn)中介領(lǐng)域從業(yè)16年的觀察發(fā)現(xiàn)，降價(jià)形成的邏輯是，開發(fā)商融資壓力增加，一手樓盤首先開始降價(jià)，二手房市場緊跟其后。

不僅是零散的二手房源，一些機(jī)構(gòu)也開始將儲備的大量房源出手了。比如長寧區(qū)某社區(qū)的整幢房產(chǎn)，共計(jì)120套住宅，2萬多平方米，掛牌價(jià)格為4.94多億元。但至今仍無人問津。

知情人士介紹，一些地產(chǎn)商的銳氣，顯然被陸續(xù)抽緊的融資鏈耗得差不多了。一方面，融資壓力加重，利潤也在大幅削減，抓緊推盤成了他們資金鏈運(yùn)營生死存亡的一道關(guān)卡。

加速推盤背后是開發(fā)貸、個(gè)人房貸的收緊。事實(shí)上，銀行系統(tǒng)對開發(fā)環(huán)節(jié)融資已連續(xù)數(shù)年保持收緊。部分開發(fā)商從銀行系統(tǒng)轉(zhuǎn)走其他通道融資，挺過開發(fā)環(huán)節(jié)，但是，隨著個(gè)人房貸優(yōu)惠利率取消，加強(qiáng)相關(guān)審核，其資金回籠的銷售通道，又被限制。

但是，即便資金流并不順暢，開發(fā)商還在想辦法投入更多資金到土地市場“托市”?！霸陂_發(fā)的同時(shí)，我們基本又會投入資金啟動土地儲備。”一位開發(fā)商稱，“這像是一個(gè)套子，一頭緊縮，另一頭卻在膨脹?！?/p>

實(shí)際上，由于融資壓力增強(qiáng)，一些機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)循環(huán)開發(fā)投資也開始削減。上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資628.59億元，增幅同比回落了12.6個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)拐點(diǎn)將至？

今年以來，杭州打響樓市降價(jià)第一槍后，許多城市都紛紛跟進(jìn)，房價(jià)接連下調(diào)。但一線城市貌似巋然不動，特別是北京、上海的房價(jià)依然堅(jiān)挺。這使得許多分析人士認(rèn)為，降價(jià)潮不會波及一線城市。然而，“五一”期間北京上海房價(jià)雙雙下跌也許是一個(gè)標(biāo)志性事件，是全國房價(jià)走勢的風(fēng)向標(biāo)，或許標(biāo)志著房價(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨。

財(cái)經(jīng)評論員余豐慧撰文表示，看房價(jià)走勢，必須分析本屆政府的系列經(jīng)濟(jì)政策精髓。政府多次表態(tài)不再依靠短期刺激政策。否則，今后幾年的日子也許會更難過。房價(jià)上漲的大投資和放水貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)徹底坍塌，4月份起金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)一步收緊房貸，卡死流動性，房價(jià)不降都難。道理其實(shí)非常簡單，多年來房價(jià)暴漲主要原因是吃“貨幣信貸偉哥”太多。一旦停用，藥效就會慢慢失效。

眼下銅陵、南寧、無錫、天津?yàn)I海新區(qū)等地或放松調(diào)控，或采取部分刺激舉措的行為，仍是高度敏感，備受關(guān)注，且無一例外地被市場解讀為“救市”信號。

專家認(rèn)為，政府放松對市場的管制，本身無可厚非，從樓市調(diào)控的長效機(jī)制來看，也是讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，但是，如果純粹為了“救市”而出臺刺激政策，則大可不必，也有悖于樓市調(diào)控的初衷。

余豐慧認(rèn)為，對于樓市，關(guān)鍵在于政府那只閑不住的手不要去亂摸。對現(xiàn)有調(diào)控政策既不匆忙調(diào)整，也不需要進(jìn)行任何加碼。在此基礎(chǔ)上，讓市場充分發(fā)揮作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，引導(dǎo)房價(jià)走勢。政府一定要保護(hù)好市場機(jī)制自動自發(fā)形成的買方市場和房價(jià)向下的市場預(yù)期，只有房價(jià)回歸理性，才能消除經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，調(diào)整好結(jié)構(gòu)，穩(wěn)健良性發(fā)展。

聰明的開發(fā)商要清醒認(rèn)識到，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會帶來房地產(chǎn)長時(shí)間處在難以反彈的局面。正確選擇應(yīng)該是盡快去庫存化降價(jià)銷售，堅(jiān)持現(xiàn)金為王的理念，才能爭取主動。

（本刊據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《京華時(shí)報(bào)》綜合整理）endprint