通貨膨脹、房價及其政策調(diào)控

陳勇　岳意定

【摘要】本文采納2000年1月至2013年3月國房景氣指數(shù)和消費(fèi)者物價指數(shù)（CPI）數(shù)據(jù)，通過ADF檢驗、格蘭杰因果關(guān)系檢驗、VAR模型和脈沖響應(yīng)等實證方法檢驗了通貨膨脹與房價之間的關(guān)系。結(jié)果表明：房價漲幅增加會刺激通貨膨脹，通貨膨脹也會影響房價，兩者相互作用。要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，我國應(yīng)該采納保持房價適度增長、保持溫和通貨膨脹等宏觀調(diào)控組合政策。

【關(guān)鍵詞】通貨膨脹 房價 政策調(diào)控

一、問題的提出

自從1998年我國實行住房貨幣化改革以來，政府進(jìn)行過多次宏觀調(diào)控。從國八條、國十條、新國十條到2013年3月出臺的新國五條等房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在調(diào)控投機(jī)投資性購房及房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)市場持續(xù)“高溫”，調(diào)控效果受到市場廣泛質(zhì)疑，我國房價調(diào)控仍然面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

通貨膨脹對房地產(chǎn)價格變動影響的研究，徐忠（2012）利用我國2005-2011年的數(shù)據(jù)對房價、通貨膨脹和貨幣政策進(jìn)行實證分析，結(jié)果表明：我國流動性對房價和通貨膨脹影響顯著，負(fù)利率推升了房價的上漲，貨幣政策的價格型工具對抑制房價更有效。吳衛(wèi)紅（2011）利用2000年6月～2011年6月數(shù)據(jù)對我國房地產(chǎn)市場、股票市場和通貨膨脹的聯(lián)動關(guān)系進(jìn)行實證分析，結(jié)果表明：長期內(nèi)，通貨膨脹發(fā)生時房地產(chǎn)市場的繁榮會受到負(fù)面影響，短期內(nèi)，股票市場受到自身的影響很大并且比較穩(wěn)定，然而房地產(chǎn)市場受物價水平影響小。陸岷峰（2011）利用2005年1月～2010年10月我國房地產(chǎn)價格、股票價格和通貨膨脹三者之間的關(guān)系進(jìn)行實證檢驗。結(jié)果表明：房價上漲刺激通貨膨脹，通貨膨脹對房價的影響方向是不確定的。高恒亮（2011）利用2000年1月至2010年12月期間的月度數(shù)據(jù)對我國房地產(chǎn)價格和通貨膨脹進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究，結(jié)果表明：短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹影響較弱，長期內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲，物價也會上漲。AH Hui，WANG Jun，Wang Ruidong，TAO Yuanjun.（2012）使用2002年第一季度到2011年第三季度的數(shù)據(jù)，利用VAR模型對中國房地產(chǎn)價格波動的影響因素進(jìn)行了檢驗，其結(jié)論表明，中國房地產(chǎn)的供求狀況不是影響房價快速上漲的因素，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策才是影響房地產(chǎn)價格的重要原因。

二、實證分析

（一）變量選取

本文研究區(qū)間為2001年1月份至2013年3月份的160組月度數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)均已進(jìn)行了對數(shù)處理，并用X12方法進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整，分別記為lny、lncpi。數(shù)據(jù)均用Eviews6.0軟件處理。

文中所用的變量情況如下：

1.房產(chǎn)價格：國房景氣指數(shù)，用y表示。國房景氣指數(shù)也稱國房指數(shù)，這是國家統(tǒng)計局在1997年研制并建立的一套針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系，國房景氣指數(shù)每月初公布。因此為了準(zhǔn)確的分析我國房地產(chǎn)價格變動，本文采用國房景氣指數(shù)作為衡量我國房價變動的指標(biāo)。數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫。

2.通貨膨脹：物價指數(shù)，用cpi表示。CPI指在反映一定時期內(nèi)居民所消費(fèi)商品及服務(wù)項目的價格水平變動趨勢和變動程度。居民消費(fèi)價格水平的變動率在一定程度上反映了通貨膨脹的程度。因此采用CPI衡量我國通貨膨脹變動的指標(biāo)。數(shù)據(jù)庫來源：中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

CPI與國房景氣指數(shù)趨勢圖如下圖1：

圖1 國房景氣指數(shù)和cpi趨勢圖

（二）時間序列的平穩(wěn)性檢驗

根據(jù)ADF單位根檢驗方法，對數(shù)據(jù)進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整和對數(shù)變換。對變量lny和lncpi進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。結(jié)果如表1：

表1 變量的ADF單位根檢驗結(jié)果

從表1可以判斷，在1%顯著水平上，2個變量都沒有接受單位根的假設(shè)，為非平穩(wěn)序列，對變量進(jìn)行一階差分后，在1%顯著水平下，變量lny和lncpi都實現(xiàn)了平穩(wěn)。因此所有數(shù)據(jù)都為一階單整。

（三）格蘭杰因果關(guān)系檢驗

考證cpi與國房景氣指數(shù)的相互影響，對兩者進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗。結(jié)果如表2所示：

表2 dlncpi與lny的格蘭杰因果關(guān)系檢驗

從表2可以看出，格蘭杰因果檢驗的結(jié)果表明，在5%水平上，dlncpi和dlny之間存在明顯的相互影響關(guān)系，dlncpi變化是dlny變化的格蘭杰原因，而dlny變化也是dlncpi的格蘭杰原因。

（四）VAR模型脈沖響應(yīng)與方差分解分析

根據(jù)輸出結(jié)果，可以寫出VAR模型的估計結(jié)果：

y=1.227*y（-1）+0.262*y（-2）+0.182*cpi（-1）-0.263*cpi（-2）+0.532

cpi=0.203*y（-1）-0.168*y（-2）+1005*cpi（-1）-0.037*cpi（-2）-0.126

R2=0.959 F=897.40

根據(jù)AIC和SC滯后階數(shù)準(zhǔn)則，最優(yōu)滯后階數(shù)為2，建立y與cpi雙變量的VAR模型，如圖：

圖2 單位圓和特征根

圖中2的藍(lán)色點(diǎn)表示AR特征多項式的根的倒數(shù)，所估計的VAR模型有4個根，其中2個復(fù)數(shù)根，2個實數(shù)根，這些跟的模都小于1，可以看到這些點(diǎn)都位于單位圓之內(nèi)，表明所估計的VAR模型是穩(wěn)定的。因此，可以進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析，追蹤期數(shù)為45期。

圖3 房地產(chǎn)沖擊引起的響應(yīng)函數(shù)

圖4 通貨膨脹沖擊影響的響應(yīng)函數(shù)

從圖3可以看到，給房地產(chǎn)價格一個正的沖擊，第一期的反應(yīng)為0，從第2期開始對通貨膨脹有一個正的沖擊，達(dá)到最大至0.01%，然后開始逐漸弱并在第5期至0，之后持續(xù)下降至20期達(dá)負(fù)的最大為0.07%，此后，負(fù)影響逐漸減弱，持續(xù)趨近于0。

從圖4可以看到，給通貨膨脹一個正的沖擊，第一期的反應(yīng)為-0.05%，逐漸上升到第7期達(dá)到最大至0.03%，然后逐漸下降到41期為0，之后產(chǎn)生持續(xù)下降的負(fù)反應(yīng)。

三、結(jié)論及調(diào)控政策

結(jié)論一，格蘭杰因果檢驗發(fā)現(xiàn)，CPI的變化導(dǎo)致了國房景氣指數(shù)的變化，國房景氣指數(shù)也導(dǎo)致了CPI的變化，即通貨膨脹與房地產(chǎn)價格存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。房價漲幅增加會刺激通貨膨脹，通貨膨脹也會影響房價。為此，調(diào)控政策關(guān)鍵是穩(wěn)定通貨膨脹率，避免與房價形成惡性反饋圈。通貨膨脹率增長，居民消費(fèi)價格水平上升，引起物價上漲，消費(fèi)增加，進(jìn)而造成房價上漲；而房價上漲，房產(chǎn)擁有者財富增加，從而刺激消費(fèi)，過度的消費(fèi)又會進(jìn)一步加劇通貨膨脹，反之亦然。正是因為通貨膨脹率與房價之間的這種相互影響的關(guān)系，形成了通貨膨脹與房地產(chǎn)價格的一個循環(huán)圈，造成房價居高不下的狀況。要想改善房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀，必須要從穩(wěn)定通貨膨脹率著手，通過對通貨膨脹率的控制，逐步減少房地產(chǎn)價格上漲。

結(jié)論二，脈沖響應(yīng)函數(shù)發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹產(chǎn)生正的影響，慢慢趨于0，長期來看，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹產(chǎn)生負(fù)的影響，負(fù)影響逐漸減弱，持續(xù)趨近于0；而通貨膨脹對房地產(chǎn)價格的影響很長時間都是正影響。在現(xiàn)階段，希望我國房地產(chǎn)價格下降是不現(xiàn)實的，一方面房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格下降將導(dǎo)致通貨緊縮。另一方面，通貨緊縮政策，將導(dǎo)致就業(yè)減少、經(jīng)濟(jì)增長乏力等局面，后果將十分嚴(yán)重。因此，正確的選擇是采取有效的調(diào)控組合政策，保持房地產(chǎn)緩慢上漲、產(chǎn)生溫和通貨膨脹。調(diào)控組合政策應(yīng)該包括土地、金融、稅收等政策。首先，應(yīng)該加強(qiáng)土地政策的連續(xù)性和系統(tǒng)性，抓緊建立土地合理供給機(jī)制。其次，政府應(yīng)合理壓縮貨幣投放和信貸規(guī)模，適當(dāng)、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產(chǎn)泡沫。第三，抓緊實施房產(chǎn)稅，抑制投資性購房需求、穩(wěn)定購房剛需。

參考文獻(xiàn)

[1]徐忠.房價、通貨膨脹與貨幣政策——基于中國數(shù)據(jù)的研究[J].金融研究，2012（6）：1-11.

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[5]H Hui；WANG Jun； WANG Ruidong；TAO Yuanjun.An Empirical Analysis of Influencing Factors in Real Estate Prices of China[M] 第四屆（2012）金融風(fēng)險與公司金融國際研討會論文集.

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[7]魏成龍，張?zhí)矶?房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與地產(chǎn)公司股價波動的相關(guān)性——基于A股市場的實證分析[J].中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009（11）：141-150.

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[11]劉紀(jì)學(xué)，汪成豪，董紀(jì)昌，高鵬.次貸危機(jī)及其對我國房地產(chǎn)市場的影響[J].管理評論，2009（02）：84-91.

三、結(jié)論及調(diào)控政策

結(jié)論一，格蘭杰因果檢驗發(fā)現(xiàn)，CPI的變化導(dǎo)致了國房景氣指數(shù)的變化，國房景氣指數(shù)也導(dǎo)致了CPI的變化，即通貨膨脹與房地產(chǎn)價格存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。房價漲幅增加會刺激通貨膨脹，通貨膨脹也會影響房價。為此，調(diào)控政策關(guān)鍵是穩(wěn)定通貨膨脹率，避免與房價形成惡性反饋圈。通貨膨脹率增長，居民消費(fèi)價格水平上升，引起物價上漲，消費(fèi)增加，進(jìn)而造成房價上漲；而房價上漲，房產(chǎn)擁有者財富增加，從而刺激消費(fèi)，過度的消費(fèi)又會進(jìn)一步加劇通貨膨脹，反之亦然。正是因為通貨膨脹率與房價之間的這種相互影響的關(guān)系，形成了通貨膨脹與房地產(chǎn)價格的一個循環(huán)圈，造成房價居高不下的狀況。要想改善房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀，必須要從穩(wěn)定通貨膨脹率著手，通過對通貨膨脹率的控制，逐步減少房地產(chǎn)價格上漲。

結(jié)論二，脈沖響應(yīng)函數(shù)發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹產(chǎn)生正的影響，慢慢趨于0，長期來看，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹產(chǎn)生負(fù)的影響，負(fù)影響逐漸減弱，持續(xù)趨近于0；而通貨膨脹對房地產(chǎn)價格的影響很長時間都是正影響。在現(xiàn)階段，希望我國房地產(chǎn)價格下降是不現(xiàn)實的，一方面房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格下降將導(dǎo)致通貨緊縮。另一方面，通貨緊縮政策，將導(dǎo)致就業(yè)減少、經(jīng)濟(jì)增長乏力等局面，后果將十分嚴(yán)重。因此，正確的選擇是采取有效的調(diào)控組合政策，保持房地產(chǎn)緩慢上漲、產(chǎn)生溫和通貨膨脹。調(diào)控組合政策應(yīng)該包括土地、金融、稅收等政策。首先，應(yīng)該加強(qiáng)土地政策的連續(xù)性和系統(tǒng)性，抓緊建立土地合理供給機(jī)制。其次，政府應(yīng)合理壓縮貨幣投放和信貸規(guī)模，適當(dāng)、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產(chǎn)泡沫。第三，抓緊實施房產(chǎn)稅，抑制投資性購房需求、穩(wěn)定購房剛需。

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三、結(jié)論及調(diào)控政策

結(jié)論一，格蘭杰因果檢驗發(fā)現(xiàn)，CPI的變化導(dǎo)致了國房景氣指數(shù)的變化，國房景氣指數(shù)也導(dǎo)致了CPI的變化，即通貨膨脹與房地產(chǎn)價格存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。房價漲幅增加會刺激通貨膨脹，通貨膨脹也會影響房價。為此，調(diào)控政策關(guān)鍵是穩(wěn)定通貨膨脹率，避免與房價形成惡性反饋圈。通貨膨脹率增長，居民消費(fèi)價格水平上升，引起物價上漲，消費(fèi)增加，進(jìn)而造成房價上漲；而房價上漲，房產(chǎn)擁有者財富增加，從而刺激消費(fèi)，過度的消費(fèi)又會進(jìn)一步加劇通貨膨脹，反之亦然。正是因為通貨膨脹率與房價之間的這種相互影響的關(guān)系，形成了通貨膨脹與房地產(chǎn)價格的一個循環(huán)圈，造成房價居高不下的狀況。要想改善房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀，必須要從穩(wěn)定通貨膨脹率著手，通過對通貨膨脹率的控制，逐步減少房地產(chǎn)價格上漲。

結(jié)論二，脈沖響應(yīng)函數(shù)發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹產(chǎn)生正的影響，慢慢趨于0，長期來看，房地產(chǎn)價格波動對通貨膨脹產(chǎn)生負(fù)的影響，負(fù)影響逐漸減弱，持續(xù)趨近于0；而通貨膨脹對房地產(chǎn)價格的影響很長時間都是正影響。在現(xiàn)階段，希望我國房地產(chǎn)價格下降是不現(xiàn)實的，一方面房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格下降將導(dǎo)致通貨緊縮。另一方面，通貨緊縮政策，將導(dǎo)致就業(yè)減少、經(jīng)濟(jì)增長乏力等局面，后果將十分嚴(yán)重。因此，正確的選擇是采取有效的調(diào)控組合政策，保持房地產(chǎn)緩慢上漲、產(chǎn)生溫和通貨膨脹。調(diào)控組合政策應(yīng)該包括土地、金融、稅收等政策。首先，應(yīng)該加強(qiáng)土地政策的連續(xù)性和系統(tǒng)性，抓緊建立土地合理供給機(jī)制。其次，政府應(yīng)合理壓縮貨幣投放和信貸規(guī)模，適當(dāng)、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產(chǎn)泡沫。第三，抓緊實施房產(chǎn)稅，抑制投資性購房需求、穩(wěn)定購房剛需。

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