貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性分析

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位自然也不言而喻，但是過度的倚重某一行業(yè)不僅僅會(huì)使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)失衡，也會(huì)由于調(diào)控難的問題使得它成為一顆定時(shí)炸彈。在中央銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控中，積極的貨幣政策往往能刺激房市上漲，但是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的抑制作用卻顯得乏力，這其中有貨幣政策本身的限制，但是如果能加強(qiáng)平時(shí)市場變化的監(jiān)測，完善貨幣政策在房地產(chǎn)行業(yè)的傳導(dǎo)渠道，建立行業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)機(jī)制，會(huì)減少房地產(chǎn)業(yè)可能帶來的危機(jī)。

【關(guān)鍵詞】貨幣政策 房地產(chǎn) 利率

一、歷次房地產(chǎn)市場調(diào)控與效果

1998年以來，在住房分配市場化等一系列政策的綜合作用之下，房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展。但是在這個(gè)過程中，一些城市出現(xiàn)了違規(guī)占用土地、開發(fā)規(guī)模過于龐大的情況，商品房價(jià)格和土地價(jià)格呈畸形上漲。在2003年國務(wù)院發(fā)文首次提出以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并明確了住宅市場化的發(fā)展方向，從此國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場緊緊相扣，進(jìn)入了“上漲”與“調(diào)控”的循環(huán)往復(fù)。

2005年調(diào)控以穩(wěn)定為主，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比明顯回落，成交量有所下滑，價(jià)格漲幅趨緩。北上廣等一線城市的房價(jià)漲幅在下半年接連下降。2006年，政府從調(diào)結(jié)構(gòu)、征稅收、控土地、緊信貸等環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)，力度之大前所未有。盡管樓市出現(xiàn)了一些積極的變化，但更嚴(yán)峻的是管住了樓，卻管不住“地”。當(dāng)年“地王”不斷涌現(xiàn)，地價(jià)上漲推高了房價(jià)預(yù)期。至2007年底，全國70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%。

2008年上半年受政策影響，市場觀望態(tài)度濃厚，上半年成交量下跌將近5成。不過下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大利好消息，房地產(chǎn)坐享“政策紅利”，剛性需求爆發(fā)，改善性需求跟進(jìn)，投資性需求助推，市場走出了一條與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)完全脫離的上行線。緊接著2009年房價(jià)在短暫調(diào)整之后疾速升溫，如脫韁般一路上漲，最終迫使“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的出臺(tái)。

盡管政策不斷出臺(tái)，但是房價(jià)還是與此沒有呈現(xiàn)相關(guān)關(guān)系，仍然是穩(wěn)中上升，從政策的非對(duì)稱性我們知道，財(cái)政政策能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速增長，卻很難有效抑制經(jīng)濟(jì)的過熱，貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的抑制作用要更為有效。但是目前沒有數(shù)據(jù)能夠支持這一現(xiàn)象。高波，王先柱（2007）和韓鑫韜，王擎（2011）等學(xué)者將貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證分析后得出結(jié)論：匯率的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長率的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生顯著的線性影響，但是貨幣供應(yīng)量和利率的變化對(duì)抑制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場的貨款供給效果不明顯，更不能阻止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以個(gè)人住宅按揭貨款的增加等途徑從銀行間接獲取更多貨款，房地產(chǎn)貨款的增長推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

二、有效性的影響因素

（一）調(diào)控目標(biāo)的搖擺不定

中央銀行在進(jìn)行調(diào)控的過程中，首先需要處理好地方的利益，但是地方政府部門在房地產(chǎn)中的利益涉及太深，“房價(jià)問題在中央更多是民生問題，而在地方則首先是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題”。其次還有經(jīng)濟(jì)增長的問題，政府既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快又希望經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長，這往往表現(xiàn)為政策的搖擺不定。在后來公布的“國六條”和“國十條”同樣存在這樣的問題，每當(dāng)中央銀行實(shí)施緊縮性貨幣政策時(shí)，隨之而來的就是經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商對(duì)這種緊縮政策的忍耐力遠(yuǎn)比普通企業(yè)要強(qiáng)。這導(dǎo)致國十條的威力未能完全釋放，雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說“房價(jià)會(huì)下降”，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，市場對(duì)此次調(diào)控信心不足，以至于房地產(chǎn)市場觀望期僵持后又現(xiàn)回暖跡象，前期的調(diào)控都將前功盡棄。

（二）政策對(duì)市場的敏感度

郭建波和任志強(qiáng)的賭約引起了轟動(dòng)，身為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士的郭建波，他的結(jié)論是基于對(duì)政策的解讀，房價(jià)降低的預(yù)期是建立在政府對(duì)房市的嚴(yán)厲調(diào)控上，而勝利者卻是有豐富的從業(yè)經(jīng)歷和敏銳嗅覺的任志強(qiáng)。在制定相關(guān)的政策時(shí)，需要有足夠的敏感度，2008年金融危機(jī)時(shí)，對(duì)美國次貸危機(jī)的忽視就使得后來的政策出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害是很大的。近年來嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然不斷，但是很難對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生有效的作用，反而在民間出現(xiàn)了“離婚潮”這樣的事情，說明政策的制定還待完善。

（三）中央銀行的獨(dú)立性

中央銀行的獨(dú)立性決定了貨幣政策的獨(dú)立性，也決定了貨幣政策的有效性，只有將貨幣政策目標(biāo)與政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)分開，中央銀行才可以制定出更為有效和針對(duì)的相關(guān)政策。彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所所長亞當(dāng)·珀森指出：當(dāng)前各國央行面臨的難題不是政策過于激進(jìn)，而是政策有效性不夠。政府需要央行通過各種手段刺激經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)增長重回正軌，達(dá)成這個(gè)目的頗有難度，很容易弄巧成拙，過去幾年的經(jīng)驗(yàn)一直如此告誡我們。

三、提高有效性的相關(guān)措施

（一）房地產(chǎn)專項(xiàng)指數(shù)的完善

在貨幣政策的實(shí)施中，往往需要借助中介指標(biāo)來觀察政策的實(shí)施情況，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控要具有針對(duì)性就必須建立房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)指標(biāo)，來監(jiān)測市場動(dòng)向，為政策的調(diào)整提供依據(jù)。我國目前發(fā)布的各種房地產(chǎn)指數(shù)大多是價(jià)格或租金指數(shù)，類似于NPI這種投資回報(bào)率指數(shù)還很少。就目前房地產(chǎn)市場而言，市場現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)報(bào)表和指標(biāo)集中反映土地交易增量和市場投資總量，而反映土地存量市場、企業(yè)經(jīng)營管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、中介、物業(yè)、評(píng)估和出租等指標(biāo)缺乏，有關(guān)土地市場的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)需要細(xì)化。

（二）利率的市場化

自2004年以來，利率就一直維持在比較低的水平，這也是房價(jià)激增的部分原因。2012年6月，當(dāng)央行提高基準(zhǔn)利率浮動(dòng)區(qū)間后，幾乎所有銀行都立即將存款利率提升至允許范圍的上限附近。

美國智庫彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所高級(jí)研究員羅迪認(rèn)為，目前中國利率仍低于市場均衡水平，也就是說在當(dāng)前利率政策下，房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)投資對(duì)象?，F(xiàn)階段，人民幣不能自由跨境流動(dòng)，股市監(jiān)管也仍需完善，老百姓覺得股票不是一種可靠的長期投資產(chǎn)品，加上存款利率低于通脹水平，人們只能將資金投向房地產(chǎn)市場。改變這種情況的最佳方式就是逐漸放開存款利率管控和完善股市治理。

（三）提高貨幣政策的獨(dú)立性

貨幣政策效用的非對(duì)稱性研究顯示，在抑制經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，貨幣政策往往比財(cái)政政策更為有效，但是如果貨幣政策的實(shí)施受制于政治目標(biāo)的壓力，那效果會(huì)大打折扣。特別是面對(duì)房地產(chǎn)這樣特殊的支柱行業(yè)時(shí)，中央銀行政策的實(shí)施更是受到巨大的阻礙。現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，面對(duì)GDP的下滑，大多數(shù)人表現(xiàn)出恐慌的心理，這種心理阻礙了對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的緊縮措施。雖然面臨的是經(jīng)濟(jì)的下滑，但是這樣的陣痛才能提醒我們：我們的經(jīng)濟(jì)是不健康的。貨幣政策的獨(dú)立性的提升對(duì)，能使得結(jié)構(gòu)調(diào)整更為有力。

作者簡介：李曉龍（1989-），男，山西晉城人，碩士研究生，金融學(xué)專業(yè)，研究方向：中央銀行宏觀調(diào)控和貨幣政策。endprint