保利地產(chǎn)財務(wù)分析與評價

楊麗娟

【摘 要】 文章從財務(wù)報表出發(fā)，以上市公司保利地產(chǎn)為例，對其2009—2012年的報表進行償債能力、營運能力、盈利能力等方面的縱向比較分析，同時與房地產(chǎn)行業(yè)老大萬科地產(chǎn)進行橫向比較分析，探討保利地產(chǎn)財務(wù)報表中反映出的財務(wù)風(fēng)險并提出建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等若干應(yīng)對策略和建議，期望對保利地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險防控有一定的指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】 保利地產(chǎn)； 財務(wù)指標(biāo)； 風(fēng)險

中圖分類號：F275 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）14-0027-03

一、引言

1992年成立于廣州的保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司已成為中國第二家年銷售額過千億的房企。2013年3月29日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同主辦的“2013中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”成果發(fā)布會上，保利地產(chǎn)憑借優(yōu)異的業(yè)績，位居百強企業(yè)綜合實力第二位。如此驕人業(yè)績背后，其財務(wù)狀況如何，又有怎樣的潛在風(fēng)險呢？本文將對其2009—2012年的財務(wù)報表進行縱向比較，同時與房地產(chǎn)行業(yè)的老大萬科地產(chǎn)進行橫向比較分析。

二、保利地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)分析

（一）償債能力分析和評價

1.短期償債能力分析和評價

從流動比率看，保利公司的短期償債能力較弱，呈下降的態(tài)勢，與同行業(yè)萬科比較好于萬科。從速動比率看，保利公司的速動比率數(shù)值偏低，逐年下降，萬科地產(chǎn)與其不相上下。從現(xiàn)金比率看，保利地產(chǎn)數(shù)值較高，逐年下降，主要原因是企業(yè)預(yù)收款項、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負債大量增加，造成現(xiàn)金比率快速下降。其數(shù)據(jù)結(jié)果見圖1、圖2。

2.長期償債能力分析和評價

保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率維持在一個較高的水平，超過了通用的1/2的標(biāo)準(zhǔn)，與萬科相比都處在一個水平上，長期償債風(fēng)險較高。保利地產(chǎn)和萬科所有者權(quán)益比率逐年減小，行業(yè)整體財務(wù)風(fēng)險加大。保利地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率數(shù)值逐年增加，企業(yè)長期償債能力減弱，債權(quán)人承擔(dān)風(fēng)險過大，顯示企業(yè)過度運用了財務(wù)杠桿。（見表1、表2）

（二）營運能力分析和評價

保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度很快，與萬科地產(chǎn)相比不落下風(fēng)，處于行業(yè)領(lǐng)先水平，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的整體特點是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快，大量使用分期付款方式和現(xiàn)金方式進行結(jié)算是主因。保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，不及萬科比率高。保利地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與萬科地產(chǎn)相比，流轉(zhuǎn)速度一樣，說明保利地產(chǎn)在這方面做得非常好。2012年保利地產(chǎn)存貨比2009年增長了150%，而且存貨中原材料、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品三項，開發(fā)成本占了80%以上，顯示其在增加主營業(yè)務(wù)收入基礎(chǔ)上，應(yīng)盡量加快存貨流轉(zhuǎn)減少存貨。（見表3、表4）

（三）盈利能力分析和評價

1.主營業(yè)務(wù)盈利能力分析和評價

保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率一直維持在25%左右，相比萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)處在一個較高水平上。營業(yè)利潤率和主營業(yè)務(wù)收入凈利率兩個比率在2009年出現(xiàn)了重大異常，萬科地產(chǎn)比率較保利地產(chǎn)差很多，通過分析具體數(shù)據(jù)可以得出萬科地產(chǎn)三大期間費用較保利地產(chǎn)高很多，造成當(dāng)年數(shù)據(jù)偏低。保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤和收入沒有萬科做得好，萬科2012年收入超過 1 000億元，保利地產(chǎn)只有不到700億元。主營業(yè)務(wù)成本利潤率和成本費用利潤率兩公司處在同一水平，維持在27%左右，但保利地產(chǎn)2009年到2011年財務(wù)費用為負值，是其將所借款用于在建工程，利息資本化的結(jié)果。（見圖3、圖4）

2.資產(chǎn)盈利能力分析與評價

總資產(chǎn)凈利率保利地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)都差不多維持在5%左右，保利地產(chǎn)水平雖有下滑，但很穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大的波動。資產(chǎn)息稅前利潤率更能真實反映企業(yè)實際盈利能力，此指標(biāo)保利地產(chǎn)遠沒有萬科地產(chǎn)好，相差好幾倍。資產(chǎn)利潤率反映了企業(yè)在繳納所得稅之前的實際利潤情況，保利地產(chǎn)比萬科地產(chǎn)弱一點。股東權(quán)益利潤率數(shù)據(jù)分析可以看出保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率上升很快，已接近80%，處于高危狀態(tài)。（見表5、表6）

三、保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對策略和建議

（一）建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

保利地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為財務(wù)支付風(fēng)險和財務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險，可以通過以下幾個方面加以監(jiān)測：其一，現(xiàn)金流動能力。保利地產(chǎn)年度現(xiàn)金流入和流出是否可以維持整個公司房產(chǎn)開發(fā)項目年度資金的流轉(zhuǎn)情況。其二，資產(chǎn)變現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)相比較工業(yè)類企業(yè)而言，固定資產(chǎn)較少，主要是看存貨房產(chǎn)可不可以得到很快的資產(chǎn)變現(xiàn)，如果出現(xiàn)滯銷情況保利地產(chǎn)應(yīng)加以注意。其三，逾期負債率。未能在規(guī)定的期限內(nèi)上繳稅款、發(fā)放工資、償還銀行貸款本息和支付工程款，這是發(fā)生財務(wù)危機最直接的表現(xiàn)，保利地產(chǎn)應(yīng)著重關(guān)注。

（二）提高管理者素質(zhì)

保利地產(chǎn)要提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，首先要提高企業(yè)決策者的財務(wù)管理素質(zhì)，改變以前管理決策者根據(jù)經(jīng)驗決策和主管決策，最大限度降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險；其次要不斷補充新的財務(wù)人員進入公司的各個財務(wù)崗位；最后要不斷對老的財務(wù)人員進行培訓(xùn)和繼續(xù)再教育，使他們在崗位上作出更大貢獻。

（三）加強對環(huán)境影響因素的判斷和適應(yīng)能力

為防范財務(wù)風(fēng)險，保利地產(chǎn)應(yīng)對不斷變化的財務(wù)管理環(huán)境進行認真分析研究，把握其變化趨勢及規(guī)律，針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控制定多種應(yīng)變措施，適時調(diào)整財務(wù)管理政策和改變管理方法，從而提高保利地產(chǎn)對財務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力，以此降低因環(huán)境變化給企業(yè)帶來的財務(wù)風(fēng)險。

（四）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營可以帶來杠桿效應(yīng)，但不是負債越多越好。隨著負債比率的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也隨之上升。在不同的資本結(jié)構(gòu)下，財務(wù)風(fēng)險是不同的，保利地產(chǎn)可以通過以下幾種方式進行資金籌集：其一，尋求銀企合作，通過企業(yè)與銀行建立伙伴關(guān)系，解決企業(yè)資金問題；其二，開展企業(yè)合作，使資金得到有效運用；其三，通過優(yōu)勢企業(yè)上市等辦法向社會籌集資金，多向萬科學(xué)習(xí)股權(quán)籌資；其四，應(yīng)積極操作BT、BOT等方式，通過滾雪球的辦法提高資金運作能力。

（五）定期進行內(nèi)部審計

保利地產(chǎn)是千億級大公司，對眾多子公司應(yīng)進行定期內(nèi)部審計，重點審查公司的預(yù)決算、投資合理情況、各種財務(wù)活動、財務(wù)管理情況、各項資金物資和人力的使用情況，及時發(fā)現(xiàn)公司各種違法違規(guī)行為，解決各部門經(jīng)營中存在的財務(wù)問題，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，最終促進企業(yè)快速發(fā)展。

（六）防控資金回收風(fēng)險

預(yù)防和控制資金回收風(fēng)險的措施有：一是根據(jù)客戶按約付款的可能性，選擇不同銷售方式。二是選擇合適的結(jié)算方式。對于盈利能力大、償債能力強、信用狀況好的客戶，可以選擇風(fēng)險比較大的結(jié)算方式。三是制定合理的收賬政策，及時催收貨款。保利地產(chǎn)在應(yīng)收貨款發(fā)生后，應(yīng)盡快采取各種措施進行催收，收回企業(yè)被拖欠款項。

【參考文獻】

[1] 王德發(fā).財務(wù)報表分析（第三版）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社教育分社，2011.

[2] 吳世農(nóng)，吳育輝.CEO財務(wù)分析與決策[M].北京大學(xué)出版社，2011.

[3] 樊行健.現(xiàn)代財務(wù)經(jīng)濟分析學(xué)[M].西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2012.