主要上市銀行房地產(chǎn)信貸特點(diǎn)分析

高廣春+羅紅光

2009年底以來，房地產(chǎn)信貸一直面臨偏緊的政策環(huán)境，2013年初新國五條以及同年7月份的利率新政（央行取消貸款利率下限，但房貸利率政策不變）似乎顯示，最高決策層對房地產(chǎn)信貸的打壓政策導(dǎo)向并沒有發(fā)生改變。但這一年的房地產(chǎn)信貸走勢是否能夠同步反映房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)向呢？如果不同步，那么該給予如何的解釋？本文以中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行、中國民生銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行以及興業(yè)銀行（以下分別簡稱工行、農(nóng)行、建行、中行、交行、中信、民生、招商、浦發(fā)、平安、興業(yè)）11家上市銀行（本文截稿時(shí)，中國光大銀行及華夏銀行還未公布其年報(bào)）為例進(jìn)行市政描述和分析。

總體規(guī)模

2013年，11家上市銀行房地產(chǎn)信貸（開發(fā)貸款與按揭貸款之和）規(guī)模余額11.96萬億元，比2012年增加1.66萬億元。其中個人住房按揭貸款余額7.91萬億元，增額1.24萬億元；開發(fā)貸款余額3.16萬億元，增額0.34萬億元。這些數(shù)字的含義是什么呢？

首先，從總體規(guī)模同比增速的角度看，2013年11家上市銀行房地產(chǎn)信貸增額的同比增速是97.54%，高出2012年同比增速100多個百分點(diǎn)，可以說是大幅增長；同2012年所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸增額同比增速相比，11家上市銀行的房地產(chǎn)信貸增額同比增速高出60余個百分點(diǎn)，這說明，上市銀行房地產(chǎn)信貸增速明顯快于非上市商業(yè)銀行（如圖1所示）。

11家上市銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模在2013年所發(fā)生的相對于2012年的變化特點(diǎn)，在個人按揭貸款和開發(fā)貸款中獲得印證。圖2顯示，2013年11家上市銀行個人按揭貸款增額同比增速高達(dá)91.37%，高出2012年同比增速的幅度也超過100個百分點(diǎn)。而且11家上市銀行個人按揭貸款增額2013年同比增速高出30多個百分點(diǎn)，顯示上市銀行個人按揭貸款投放力度大于非上市銀行。圖3則表明，11家上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增額在2013年大幅提高近200個百分點(diǎn)，比所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增額同比增速高出160多個百分點(diǎn)，顯示2013年上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放遠(yuǎn)比非上市銀行激進(jìn)。

圖2和圖3還顯示，上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放力度大于個人按揭貸款投放力度。

其次從房地產(chǎn)信貸占各項(xiàng)貸款比例的年度變化的角度看，11家上市銀行房地產(chǎn)信貸與其各項(xiàng)貸款的比例在2013年也有大幅度提高，增幅超過90個百分點(diǎn)，這個增幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所有商業(yè)銀行相同指標(biāo)的在2013年的增長速度。這一比較結(jié)果進(jìn)一步顯示，2013年，上市銀行的房地產(chǎn)信貸不僅大幅增長，而且其增幅大于非上市銀行的增幅（如圖4所示）。

再次從上市銀行房地產(chǎn)信貸與所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸總額的比例看，2013年上市銀行房地產(chǎn)信貸增額在所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸增額中的比重，在經(jīng)歷了2011年和2012年的連續(xù)下降后，大幅上升16個百分點(diǎn)，反應(yīng)11家上市銀行在2013年的房地產(chǎn)貸款投放偏好大幅走強(qiáng)，也反映最高決策層關(guān)于房地產(chǎn)信貸的緊縮政策效應(yīng)在2013年失效（如表1所示）。

由以上幾個指標(biāo)分析，在國務(wù)院新國五條和央行利率新政背景下，2013年上市銀行房地產(chǎn)信貸依然呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長態(tài)勢，而且比非上市銀行表現(xiàn)出更為明顯的房貸偏好。這一方面反映以上兩條政策的失效，另一方面也說明還有其他的動力因素支持了上市銀行房地產(chǎn)信貸的強(qiáng)勁上漲。其中最重要的因素應(yīng)該是國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略因素，顯然該戰(zhàn)略對房地產(chǎn)市場走勢的影響，商業(yè)銀行普遍持有樂觀預(yù)期，而且該預(yù)期對上市銀行房地產(chǎn)信貸偏好的激勵作用，超過了新國五條和利率新政對上市銀行房地產(chǎn)信貸偏好的約束作用。

結(jié)構(gòu)差異

首先看房地產(chǎn)信貸增速的結(jié)構(gòu)差異。圖5顯示，四大國有銀行房地產(chǎn)信貸增速與股份制銀行房地產(chǎn)信貸增速間呈現(xiàn)較為明顯的差異。從增額增速看，股份制銀行房地產(chǎn)信貸增速遠(yuǎn)高于四大國有銀行的增速。這表明2013年股份制銀行房地產(chǎn)信貸偏好遠(yuǎn)大于四大國有銀行。

房地產(chǎn)信貸增速在不同上市銀行個體間的差異更為明顯。平安成為2013年房地產(chǎn)信貸最為激進(jìn)的銀行，其房地產(chǎn)信貸余額由2012年的1126.79億元躍升至2013年的1458.50億元，升幅達(dá)

29.44%，為11家上市銀行之首。其房地產(chǎn)信貸增額的增速更是具有一騎絕塵之勢，2013年增速高達(dá)4828%。相比之下，招商在2013年則成為去房地產(chǎn)化程度最強(qiáng)的銀行，增額增速為-675%，其后是中信、中行和民生等。由此，2013年，上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好出現(xiàn)了較為明顯的分化，個別銀行選擇高調(diào)進(jìn)入，部分銀行繼續(xù)保持高速增長或強(qiáng)勁反彈，另一些銀行則選擇了大踏步退出（如圖5、6所示）。

上述房地產(chǎn)信貸在不同上市銀行間的個體差異在個人按揭貸款和開發(fā)貸款中的表現(xiàn)也很明顯。圖7顯示，2013年，多數(shù)上市銀行的個人按揭貸款的反彈偏好大為增強(qiáng)，興業(yè)尤甚，其后是中信、浦發(fā)、工行和交行，去房地產(chǎn)化的銀行中程度最強(qiáng)的銀行還是招商，其后是平安、中行和民生。

在開發(fā)貸款中，大舉進(jìn)入的上市銀行有浦發(fā)、招商、平安、建行等，如浦發(fā)的房地產(chǎn)信貸增額由2012年的-2.80億元，增加到2013年的351.15億元；招商房地產(chǎn)信貸增量由2012年的-43.65億元增加到2013年的226.08億元。而選擇退出的上市銀行包括工行、中信和民生這三家銀行的房地產(chǎn)信貸增額增速在2013年分別是-373.02%、-111.16%、-3.33%（如圖8所示）。

從上述不同上市銀行在個人按揭貸款和開發(fā)貸款兩個指標(biāo)上的具體表現(xiàn)還可以看出，上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好的差異，或者起因于開發(fā)貸款偏好的變化或者起因于個人按揭貸款偏好的變化。2013年平安的高調(diào)的房地產(chǎn)信貸偏好主要體現(xiàn)在其開發(fā)貸款，其個人按揭貸款則體現(xiàn)出了退出傾向；招商相對明顯的去房地產(chǎn)化偏好則更多源自其個人按揭貸款的大幅減持，浦發(fā)則是個貸和開發(fā)貸均表現(xiàn)出較為明顯的進(jìn)入偏好。

其次看房地產(chǎn)信貸占各項(xiàng)貸款比例的年度變化的結(jié)構(gòu)差異。圖9顯示，2012?2013年間，股份制上市銀行房地產(chǎn)信貸增額占其各項(xiàng)貸款增額比例增幅明顯大于四大國有銀行相同指標(biāo)的增幅。這意味著與四大國有銀行相比，2013年股份制銀行各項(xiàng)貸款中配置了更高比例的房地產(chǎn)貸款。

從兩類上市銀行房地產(chǎn)信貸余額與其各項(xiàng)貸款余額之比增速變化上，我們也可能得出類似的結(jié)論即股份制銀行在2013年各項(xiàng)貸款配置中對房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置偏好強(qiáng)于四大國有銀行（如圖10所示）。

透過上市銀行房地產(chǎn)信貸與其各項(xiàng)貸款之比變化的個體間的差異也可看出不同上市銀行房地產(chǎn)信貸偏好變化的個體差異。圖11是11家上市銀行房地產(chǎn)信貸增額預(yù)期與其他各項(xiàng)貸款增額之比在2012?2013年間的變化情況，由此看出，2013年各項(xiàng)貸款分布中向房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出強(qiáng)偏好的銀行是平安，而大幅減少對房地產(chǎn)信貸投放的銀行則是招商。

上市銀行房貸余額與其各項(xiàng)貸款余額之比變化的結(jié)構(gòu)差異則與圖11有所不同（圖12），進(jìn)入偏好最為明顯的還是平安，但退出傾向較為明顯的則是中信。

另外，從房地產(chǎn)信貸規(guī)模與各項(xiàng)貸款之比的靜態(tài)指標(biāo)觀察，我們還會得出一些新的結(jié)論。余額之比（圖13）顯示，雖然平安在動態(tài)變化中顯示出出類拔萃的偏好，但在靜態(tài)指標(biāo)比較中，稱王的卻是中行。這說明，雖然平安房地產(chǎn)信貸在2013年的規(guī)模增速或占比增速在上市銀行中“鶴立雞群”，但其投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的總規(guī)模還是相對低的，僅僅高于民生。這也許可以解釋平安在2013年為什么選擇了比其他上市銀行更為激進(jìn)的房地產(chǎn)進(jìn)入策略。

增額之比（圖14）顯示的結(jié)果略有差異，高居榜首的還是中行，但最后兩位是民生和招商。特別是招商在2013年的房地產(chǎn)貸款增額之比是負(fù)值，顯示其在2013年的房地產(chǎn)貸款增量投放是負(fù)數(shù)。招商也是2013年唯一一家對房地產(chǎn)信貸增量副投放的銀行。表2顯示，2013年招商房地產(chǎn)信貸總凈投放增額為負(fù)的主要原因是其個人按揭貸款大幅收縮6.7億元，盡管其開發(fā)貸款增額投放超過2億元，但其總量凈投放增額還是比2012年減少了4億多元。

行業(yè)信貸比較

本部分觀察的是11家上市銀行信貸投放的行業(yè)分布中，房地產(chǎn)信貸位次在2013年的變化情況。表3顯示，近幾年來，多數(shù)上市銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放（開發(fā)貸款+個人按揭貸款）領(lǐng)先于其他行業(yè)（制造業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲和郵政業(yè)、電力熱力燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、批發(fā)和零售） 等。部分上市銀行房地產(chǎn)信貸在2012年的位次降至或保持在第二位次，但2013年又反彈至第一位次，這些銀行包括交行、浦發(fā)和平安。招商在2013年去房地產(chǎn)化特點(diǎn)最為明顯的銀行，但其房地產(chǎn)信貸在行業(yè)投放分布中的相對位次依然高居榜首。

中信在近幾年房地產(chǎn)貸款的行業(yè)分布位次一直保持在第二的位置，第一是制造業(yè)，但表4顯示，中信的房地產(chǎn)貸款在各項(xiàng)貸款中的占比在近幾年實(shí)際上在2010年以來均保持穩(wěn)定升勢，由此而言，該行在近幾年選擇的不是去房地產(chǎn)化的策略。

相比之下，去房地產(chǎn)化最為明顯的銀行還是民生（見表4）。主要原因是，近幾年來民生對房貸戰(zhàn)略進(jìn)行了大幅調(diào)整，將小微貸款作為重點(diǎn)投放領(lǐng)域，2011年，小微貸款首次躍居行業(yè)貸款首位，2013年小微貸款在各項(xiàng)貸款中的占比已經(jīng)高達(dá)25.97%，相比之下，房地產(chǎn)貸款比重則持續(xù)下行，2013年降至14.46%（見圖15）。而主要上市銀行該指標(biāo)的均值是21.5%。因此，總體結(jié)論是，2013年，由于新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場影響的樂觀預(yù)期的激勵作用超過了新國五條和利率新政的約束作用，上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好相對于2012年大幅走強(qiáng)，而且上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好高于非上市銀行。在此前提下，在上市銀行中，股份制銀行和國有銀行之間以及11家上市銀行個體之間也表現(xiàn)出一系列結(jié)構(gòu)性差異。首先是股份制銀行房地產(chǎn)信貸動態(tài)偏好強(qiáng)于國有銀行，但從房地產(chǎn)信貸與各項(xiàng)貸款之比的靜態(tài)指標(biāo)看，國有銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)入深度依然高于股份制銀行，也反映出國有銀行去房地產(chǎn)化的壓力還依然大于股份制銀行。其次是在個體結(jié)構(gòu)差異中，從增速看，平安在2013年的房地產(chǎn)信貸偏好遙遙領(lǐng)先于其他銀行，但依據(jù)房地產(chǎn)投放總規(guī)模占各項(xiàng)貸款的

數(shù)據(jù)來源：依據(jù)兩家銀行年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)整理比例來衡量，平安得將頭把交椅的位子讓給中行，無論是在余額占比還是在增額占比方面，中行都處于傲視群雄的位置。從去房地產(chǎn)化程度看，招商和民生均表現(xiàn)突出，究其原因主要得益于對個人按揭貸款的大幅壓縮，其中民生通過其領(lǐng)先的小微貸款戰(zhàn)略逐漸推進(jìn)其去房地產(chǎn)化的過程，并成為目前上市銀行中房地產(chǎn)信貸余額在各項(xiàng)貸款余額中占比最低的一家銀行。

（作者單位：中國社科院財(cái)貿(mào)所、中國人民銀行朝陽市中心支行）